Etude de Sol (et CCMI)

Bonjour,

Comme je suis fatigué de répéter plusieurs fois les mêmes choses, ci dessous, une tentative de conseil concernant les démarches à réaliser devant votre constructeur pour l'étude de sol et le CCMI :
Cette explication est susceptible d'évoluer, d'être éditer, selon les remarques que vous ferez - merci d'avance à tous les participants -

Bonjour,

1 - Acquisition du Terrain :

Lorsque l'on trouve un terrain, il est important de se protéger concernant l'état du sol, quelque soit la méthode de construction que l'on décide (CCMI ou autre).
Aussi bien pour une raison de résistance, que de pollutions.

Donc, dans la promesse de vente, il est important d'y inclure :

- Une autorisation de faire une étude de sol.

- Une condition suspensive sur la qualité du terrain ou à minima une clause de révision des prix.

Cette condition ne doit pas, autant que possible, être révélée  à son constructeur avant le chiffrage définitif (il pourrait s'en servir pour s'autoriser à ne pas faire réaliser d'étude de sol avant signature.)


2 - Étude de sol :

Une étude de sol, (ex G12 - maintenant G2 AVP) dans les règles de l'art, ne peut se faire qu'à l'implantation du projet.

C'est un investissement de +/- 1500 €, mais un investissement obligatoire pour une bonne réalisation.
Qui doit faire cet investissement ?

Vous avez défini un projet qui vous convient :

- Dans un CCMI, une étude de sol  est tacitement comprise dans le prix convenu.
https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/1992/ccmi-etude-de-sol-du-terrain/

http://fayol-associes.com/fr/la-charge-de-l-etude-de-sol-dans-un-ccmi-a-42.htm

Il ne peut donc être stipulé dans le contrat que le client se doit de fournir une étude de sol, encore moins que sans ce document le constructeur s'autorisera à modifier le prix convenu pour adaptation !

- Elle est obligatoire techniquement et professionnellement (pas administrativement) pour dimensionner au mieux les fondations.
Quelque soit les raisons que peut vous donner votre interlocuteur pour ne pas en faire, il n'y en a aucune de bonne : ... On n'utilise pas l'étude de sol du voisin, il n'y a pas "d’expérience" qui rentre en jeux, on ne creuse pas pour "voir" où est les "bon" (?) sol... etc....

- Un pro qui se respecte se doit donc de réaliser une étude de sol à ses frais, au même titre que le reste de l'étude,  pour pouvoir chiffrer un prix ferme et définitif viable (pour lui).

- Si il refuse, il n'est pas sérieux techniquement.... et si il ne le peut pas financièrement, c'est que la société n'est pas viable (ils ont des prix de pro, ils ne payent pas le prix client).
De plus, c'est justement le travail de commerce de savoir quand investir pour un client... mais à vous aussi d'être honnête avec le professionnel.

Donc, si il refuse, passez votre chemin, sauf si...

- Il prends le risque de vous chiffrer le CCMI sans étude de sol, mais il faut que vous vous protégiez contre les mauvaises exécutions. Vous devez alors faire inclure cette clause dans le contrat :

"Le constructeur s'engage à suivre dans le prix convenu les recommandations d'une étude de sol G2-AVP qui serait réalisée"
Comme cela, le cst n'a pas de couteau sous la gorge pour réaliser une étude à ces frais sans certitude d'avoir le chantier, et donc qu'il est sûr de son chiffrage, de son "expérience"... mais il se devra de la suivre si elle lui est présenté...
De plus, ce genre de chose peut lui faire soupçonner que vous pourriez être au courant d'un vice... et lui forcer l'envie de faire l'étude avant signature.

Ce qui est sous entendu dans "suivre une étude de sol", c'est l'utilisation d'engins spéciaux (brise roche...) de réalisations de fondations ou autres (radiers...) ainsi que du drainage éventuel, trottoir, etc...

- Si il refuse, passez votre chemin.

Si il accepte, n'hésitez pas à investir dans la réalisation d'une étude de sol, et présentez lui.
Si il a vu juste dans son chiffrage, tant mieux pour lui.
Il se devra de la suivre, et si vous n'y connaissez rien, faites appel à un expert indépendant pour venir surveiller le bon suivi de l'étude.

- Rappel CCMI : En cas de problème décelé lors du terrassement / réalisation des fouilles, Étude de sol faites ou pas, le constructeur doit à ses frais toutes les études et travaux nécessaire à la correction du problème
(valable pour tout le chantier - cf la notion de prix forfaitaire "Ferme et définitif" d'un CCMI, mais c'est un autre sujet)

Un post de référence (cf AAMOI) : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-242108.php

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- Attention : dans une jurisprudence, il a été signalé que si les fondations sont dans les travaux réservés au maitre d'ouvrage, celui-ci serait responsable du coût de toutes adaptations.
https://www.courdecassation.fr/publications_26/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile_3171/2012_4097/octobre_4378/1241_24_24479.html
Donc, ne pas accepter qu'une quelconque notion dans la réalisation des fondations soient dans les travaux réservé.

Correction : Il semble que cette jurisprudence m'ai été mal expliqué, et qu'au contraire l'arrêt met en cause la décision de gain de cause au cst.
Ce genre de situation étant délicate, il est évident que rien ne vaut l'aide de spécialiste, et que donc une adhésion à l'AAMOI est nécessaire (mais elle semble nécessaire quoi qu'il arrive...)

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3 - Dommage-ouvrage (DO) :

- Si vous avez déjà signé le CCMI et que le constructeur se passe d'une étude de sol, votre DO sera "intéressé" d'apprendre que votre constructeur se passe de cette étude.....

- Nota : si vous ne faites pas un CCMI,  il y a 2 types de contrats d'assurances DO : ceux qui demandent une étude de sol préalable, et ceux qui n'en demandent pas, mais qui sont plus chères...

- En cas de problème structurelle, la présence de l'étude de sol est le premier point sur laquelle se penche la DO...

Cordialement.