CCMI - Le Contrat de Construction de Maison Individuelle

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Le CCMI, c'est quoi ?

Le CCMI, définition

Le CCMI est un document légal obligatoire qui doit être signé avant le début des travaux de votre future maison.

En effet, afin de protéger les particuliers des professionnels douteux, la loi du 19 décembre 1990 impose à chaque constructeur de souscrire avec son client un Contrat de Construction de Maison Individuelle. Le CCMI est obligatoire, dès lors que le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur. Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offres des garanties de livraison, de prix et des délais.

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat écrit, qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception. Le client dispose alors d’un délai de rétractation de sept jours (sauf si la signature a eu lieu devant un notaire). Dans le cas d'une rétractation, les sommes qui auraient été versées au préalable seront remboursées. 

Il existe 2 types de contrat CCMI  : le contrat CCMI avec fourniture de plan et le contrat CCMi sans fourniture de plan. C'est à dire que soit le constructeur avec qui vous allez signer le CCMI vous construit votre maison à partir de plans qu'il vous aura lui-même proposés, soit il se chargera seulement de vos travaux de gros œuvres et de la mise hors d’eau hors d’air de votre maison.

A quoi sert le CCMI ?

Comme mentionné plus haut,  le CCMI a été créé dans le but de protéger les particuliers  lors de la construction de leur maison. C'est le contrat de construction qui offre le plus de sécurité juridique pour les maitres d’ouvrage.

Et c'est pour ces raisons que le CCMI est le plus  employé lors de la construction d'une maison individuelle. 

Il est donc plus que conseillé d'utiliser ce contrat lors de la construction de votre maison afin de bénéficier de solides garanties encadrées par ma loi.

Quelles conditions pour signer un CCMI ?

Afin de pouvoir signer le Contrat de Construction de Maison Individuelle, plusieurs conditions doivent être réunies.

Le client ou maître d'ouvrage doit être propriétaire de son terrain ou posséder une promesse de vente du terrain concerné. Il doit également avoir défini avec son constructeur toutes les caractéristiques et plans de la future maison.

Concernant les tâches administratives, le permis de construire doit être déposé, les demandes d'assurance dommage ouvrage et de prêt doivent être effectuées et la garantie de livraison acquise.

Les signataires du CCMI et leurs obligations

Quels sont les signataires d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle ? 

Plusieurs acteurs ont partie prenante dans ce contrat.

• Le constructeur : qui a la charge de construire la maison individuelle.
• Le maître d'ouvrage : le client qui a pour projet de faire construire une maison individuelle.

Mais aussi :

• Le garant du constructeur : il assure l'achèvement de la maison en cas de faillite de ce dernier et assure aussi la caution solidaire du maître d'ouvrage dès l'ouverture du chantier et ce, jusqu'à la réception.
• Le prêteur : la banque, qui finance la maison.

Les obligations des signataires d’un CCMI ?

Chaque signataire du CCMI a des obligations contractuelles qu'il se doit de respecter.

Obligations du Constructeur

• Réaliser une construction conforme aux plans, notices mais également aux règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme.
• Etre titulaire d’une garantie de livraison et potentiellement d’une garantie de remboursement lorsque des paiements sont effectués en amont de la date d’ouverture du chantier.
• Etre assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale.
• Livrer la maison dans les termes convenus et définis à l'intérieur du contrat (délai, prix…).

Obligations du maître d’ouvrage

• Effectuer les démarches en amont de la construction : demande de financement, certificat d'urbanisme, permis de construire…
• Souscrire une assurance dommage-ouvrage.
• Régler les échéances au constructeur après les avoir débloquées à la banque.
• Réceptionner la maison terminée.

Obligations du garant

• Choisir le professionnel qui achèvera les travaux en cas de défaillance du constructeur.
• Supporter financièrement les différents coûts supplémentaires lors d'un retard de livraison ou  à la non-exécution de certains travaux.

Obligations de la banque 

• Vérifier que toutes les garanties obligatoires soient présentes dans le CCMI.
• Débloquer les fonds lors de chaque appel de fond après accord du client.
• Se procurer par le biais du constructeur l’attestation de garantie de livraison.

Le contenu du CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle doit contenir des mentions précises. S'il vient à manquer certaines mentions dans votre CCMI qui, rappelons le, est encadré par la loi, le constructeur en est le fautif.

Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants :

• La  situation précise du terrain et sa superficie. Le maitre d’œuvre doit être propriétaire du terrain ou avoir signé promesse de vente
• La conformité du projet aux règles d’urbanisme.
• Un descriptif technique et une notice d’information. Il doit notamment préciser les adaptations du sol, les modalités de raccordement et les travaux d’implantation.
• Le prix global et définitif de la construction. Ce prix est calculé en fonction du coût des travaux, de la garantie livraison et remboursement, des tarifs imputés au plan et frais d’étude ainsi que les taxes diverses.
• Le coût des travaux que se réserve le particulier.
• Les modalités de paiement et les indices de révision. Selon le contrat, le prix peut être révisé soit une fois selon l’évolution de l’indice national du bâtiment, entre la signature et le mois suivant l’obtention du permis de construire, soit à chaque règlement.
• La date d’ouverture du chantier. Elle doit est précisée en fonction du délai maximum imputé à la réalisation des clauses suspensives.
• Les délais d’exécution du chantier.
• Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard.
• La faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception.
• La justification de la garantie de remboursement.
• Les clauses suspensives. Elles permettent  de se prémunir d’un éventuel souci dans les démarches administratives menées en parallèle. Parmi ces conditions, doivent impérativement être mentionnées l’acquisition du terrain, l’obtention du permis de construire, la souscription du prêt, la garantie de livraison et l’assurance dommage ouvrage.

Les garanties prévues par le CCMI

Comme mentionné plus haut, il est fortement conseillé de passer par un CCMI pour la construction de votre maison afin de bénéficier de toutes les garanties encadrées par la réglementation française. Quelles sont les garanties prévues par le CCMI ?

La garantie de livraison

Le contrat de construction de maison individuelle indique que le constructeur doit obtenir le cautionnement d’un établissement bancaire ou d’un assureur. Cette clause assure au maitre d’ouvrage l’achèvement des travaux et la réparation des malfaçons, dans les délais et prix convenus. Cette garantie coure de l’ouverture du chantier à la réception.

La garantie des vices apparents

Cette garantie a pour objet de permettre au maitre d’ouvrage de faire réviser au frais du constructeur les vices et malfaçons repérables à la réception des travaux ou dans les 8 jours consécutifs.

La garantie de remboursement

Si le client à versé un acompte de 5% à la signature du contrat, cette somme est garantie dans le cas où le contrat n'irait pas à son terme.

La garantie des dommages

Le constructeur se doit de souscrire une  palette d’assurances, à commencer par une garantie professionnelle responsabilité civile. Une garantie décennale est également obligatoire pour palier aux vices et malfaçons portant atteinte à la solidité de l’ouvrage (pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage). Pendant deux ans, le maitre d’œuvre doit assurer aussi du bon fonctionnement des équipements (la garantie biennale). Enfin, le CCMI impose une garantie de parfait achèvement, valable un an. De son coté, l’acquéreur doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Les modalités de paiements fixées par le CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle définit précisément les conditions de règlement du logement. Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l’ouverture du chantier : 5%  du prix à la signature, 5% à l’obtention du permis de construire et 5% au début des travaux. Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut alors exiger l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :

Les payements ci-dessous sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

• 15 % à l’ouverture, soit les 3 fois 5% mentionnés plus haut
• 25% à l’achèvement des fondations
• 40% à l'achèvement des murs
• 60 % à la  mise hors d’eau (la pose du toit)
• 75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
• 95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
• Si vous effectuez seul la réception du bâtiment, vous bénéficiez d'un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception. Le solde, c'est à dire les 5% seront versés à l'issu de ces huit jours.
• Si vous effectuez la réception du bâtiment accompagné d'un professionnel, le solde est à verser de suite et aucun vice apparent ne pourra être signalé par la suite.

Les conseils des membres

Nous avons demandé aux membres quels conseils ils pourraient donner à celles et ceux en passe de signer un CCMI. Leiurs réponses sont à lire d'urgence ici !