Immobilier : l'architecte peut légèrement dépasser le budget prévisionnel (cassation)

Prévoir un budget sans une certaine marge de précision/erreur, c'est impossible

Si c est possible. Regarde les CCMI. Il suffit d avoir des marges suffisantes.

Ce n'est pas pareil : par contre, il suffit de très bien préparer le projet, et de signer des marchés à prix ferme et définitif pour que l'écart soit infime

gill a écrit:

Prévoir un budget sans une certaine marge de précision/erreur, c'est impossible

Cet arrêt de la cours de cassation n'est pas à propos de la présence ou non d'une marge d'erreur, mais de qui doit la prendre en compte.
Les clients pourraient s'imaginer que, si la marge d'erreur est de 5% par exemple, l'architecte va viser un budget prévisionnel à 5% en dessous de l'enveloppe financière donnée, pour être sûr de ne pas dépasser. Et bien en fait non. Cet arrêt précise que c'est le client qui assume l'aléa, et c'est au client à appliquer la marge (de combien ?) sur l'enveloppe financière donnée à l'architecte.
Du coup, je me demande si un architecte qui omet de parler de ce point à ses clients ne faillit pas à son devoir de conseil.

nodarii a écrit:

Si c est possible. Regarde les CCMI. Il suffit d avoir des marges suffisantes.

Exactement. En CCMI, c'est le CST qui assume l'aléa financier.

Sauf qu'un ccmi et un archi, ca ne marche pas du tout pareil
un ccmi, c'est une entreprise qui bosse tout le temps avec les mêmes, donc il maitrise bien leurs cout
si surcout, il peut jouer sur sa marge avec son soustraitant
un archi lui, bosse au gré des entreprises qui répondent, et là, des fois, les prix vont de 1 à 3 suivant les périodes
les ets sont en direct avec le MO, en cas de surcout, personne ne peut moduler son cout à lui pour compenser

je fais souvent du chiffrage de réparation pour mon boulot, je fais les dce pour les appels d'offres
arriver à dire un prix exact, sur 3 ou 4 entreprises qui répondent à un même sujet, c'est mission impossible
ou alors, je donne un prix à +20% pour être tranquille, mais là je ne fais pas correctement mon boulot à mon sens

Qu'est ce qui empêche un archi de fonctionner comme un CCMI ?

Puis le constructeur, vu qu'il sait qu'il va se mettre au moins 30000 dans les poches, avec son plan type, et en tirant à fond les prix sur les artisans, et en demandant une plus values énorme juste pour une cloison décalé de 2 mètres, et très loin de dépasser le budget qu'il lui est alloué, c'est clair que c'est plus compliqué pour un architecte, qui s'investit bien plus dans un projet qu'un constructeur qui va juste passer chercher les chèques...

nodarii a écrit:

Qu'est ce qui empêche un archi de fonctionner comme un CCMI ?

ben dans ce cas c'est un ccmi...

c'est quand même énorme 4% du budget selon les projets.... sur un projet à 150/200.000 ça passe mais plus je doute que ça enchante les clients

Je raisonnerais pas comme ça
sur un projet à, disons, 100k€, les prix sont déjà pas mal tirés, donc dur d'absorber 4% de plus
sur un projet à 200k€ t'es plus à l'aise pour diffuser une petite hausse

Quand on passe par un Architecte ou Un Maitre d'Oeuvre, il faut prévoir une variable d'ajustement :
1 - Il faut gonfler les chiffrages de certains postes qui sont susceptible de variation (pas tous). Variation de tarifs et variation de choix (exemple pour le poste électricité, il y a le choix du type de l'interupteur).

2 - Il faut inclure des postes qui peuvent être remis à plus tard (exemple terrasse, cloture). Si le budget est tenu tout est fait, sinon il n'y a pas de catastrophe.

Après l'archi est plus souple et s'adapte plus facilement aux modifications (je déplace cette cloison de 1 m c'est gratuit). L'archi c'est moins cher à maison équivalente. Mais à proscrire pour petits budgets.

gill a écrit:

Je raisonnerais pas comme ça
sur un projet à, disons, 100k€, les prix sont déjà pas mal tirés, donc dur d'absorber 4% de plus
sur un projet à 200k€ t'es plus à l'aise pour diffuser une petite hausse

ah bon? ça te fais rien de sortir 8000 euros de plus non prévu en gros? moi je suis pas plus a l'aise comme tu dis de sortir pour 100 k€ ou pour 200 et plus....

à 200.000 euros t'as pas grand chose avec archi enfin du moins ceux que j'ai consulté par le passé y compris dans ma famille, ou alors ils nous ont vu arriver comme des américains

Tophe78 a écrit:

Quand on passe par un Architecte ou Un Maitre d'Oeuvre, il faut prévoir une variable d'ajustement :
1 - Il faut gonfler les chiffrages de certains postes qui sont susceptible de variation (pas tous). Variation de tarifs et variation de choix (exemple pour le poste électricité, il y a le choix du type de l'interupteur).

2 - Il faut inclure des postes qui peuvent être remis à plus tard (exemple terrasse, cloture). Si le budget est tenu tout est fait, sinon il n'y a pas de catastrophe.

Après l'archi est plus souple et s'adapte plus facilement aux modifications (je déplace cette cloison de 1 m c'est gratuit). L'archi c'est moins cher à maison équivalente. Mais à proscrire pour petits budgets.

les cst et MOE déplacent aussi les cloisons gratuitement, faut pas confondre avec kauffman et consorts qui eux massacrent "juste" un peu quand tu déplaces un truc..prise de courant ou autre, d'où les maisons tres types et que quand tu rentres bourrés tu rentres chez le voisin car tu confonds toutes les baraques...dedans ET dehors

nodarii a écrit:

Qu'est ce qui empêche un archi de fonctionner comme un CCMI ?

Le volume

Bonjour

je suppose que le dépassement de 4% est au dessus du budget décidé avec la marge d'erreur de 5% généralement acceptée ?

C'est marrant le monde de la coinstrcution de MI.
Je suis tous les jours fasciné.

Je viens de réaliser cette année 3 projets dont le plkus petit était de 700 000 euros.
Pour chaque projet je prévois toujours une marge de 15% d'erreur (bon OK on n'est pas dans le neuf mais mon job à 100 euros près je peux vous faire une estimation)
Et beh à chaque fois je mange ma marge de sécurité de 15%.
ET tout le monde trouve cela normal.

Ici on parle d'un budget donné sans AO ni connaissance complète des données et hop il faut le respecter à 1% près ?

Je serais curieux de connaitre les vrais coûts de construction pour ceux qui sont passé par un CCMI.
Je veux dire = facture finale opposée au bon de commande.
(et ne me dites pas CCMI = prix ferme et définitif, parce que vous vous mettez une main devant les yeux pour ne pas voir les avenants et les frais annexes non inclus dans le CCMI.

Bref 4% cela ne me choque pas (perso j'ai prévus 10% de surcoût).
Comme dit Gill, sauf à se faire d'office une marge de 20% je ne sais pas faire dans le miracle dans mon métier (qui est répétitif) alors dans l'unitaire ...

A+

kaline a écrit:

ah bon? ça te fais rien de sortir 8000 euros de plus non prévu en gros? moi je suis pas plus a l'aise comme tu dis de sortir pour 100 k€ ou pour 200 et plus....
à 200.000 euros t'as pas grand chose avec archi enfin du moins ceux que j'ai consulté par le passé y compris dans ma famille, ou alors ils nous ont vu arriver comme des américains

Kaline, on ne dépenses pas 8000 euros pour le plaisir,
on dépenses 8000 euros parce que, l'artisan choisis est plus cher, le temps moins bon, le carrelage plus cher ou plus compliqué que celui prévu à l'origine,
ou parce qu'on a changé le forunisseur du chauffage ...
Ou parce qu'on a choisi A plutôt que B.

Tant que tout est justifié ou est le problème ?

Si ils ne sont pas prévus et que tu n'as pas, alors tu sacrifies autre chose.
Mais quand on veut le beurre, la crémière et son argent forcément le prix de la passe est plus élevé.
(moi je prends la crémière si la date de péremption n'est pas trop proche, d'autre veulent le beurre et le reste)

A+

kaline a écrit:

ah bon? ça te fais rien de sortir 8000 euros de plus non prévu en gros? moi je suis pas plus a l'aise comme tu dis de sortir pour 100 k€ ou pour 200 et plus....

à 200.000 euros t'as pas grand chose avec archi enfin du moins ceux que j'ai consulté par le passé y compris dans ma famille, ou alors ils nous ont vu arriver comme des américains

oui tu as raison
les archi devraient tous majorés leurs estimatifs de 15 ou 20 % dès le départ
comme ça, si le surcout n'est "que" de 4%, ils pourront se mettre la différence dans la poche

Prix bloqués, sans révisions possible avec des devis faits 1 voir 2 ans à l'avance :
- soit l'artisan est prévoyant, il majore dès le départ... et n'aura pas le chantier
- soit il chiffre à ras pour avoir le chantier et 2 ans plus tard s'il a la moitié de sa clientèle sur ces bases il ferme la boutique.
l'archi le sait, il faudra qu'il suive s'il ne veut pas compenser de sa poche.

pour ce qui est des archi qui ne facturent pas les déplacements de cloisons, c'est idem chez les cst , dépend de l'humeur , du plaquiste et surtout de la tête, de la crédulité (et du portefeuille) du client ;
on voit aussi des +values pour suppression de cloison cuisine-séjour .

LAN-FM-LUD a écrit:

Bonjour


Je serais curieux de connaitre les vrais coûts de construction pour ceux qui sont passé par un CCMI.
Je veux dire = facture finale opposée au bon de commande.
(et ne me dites pas CCMI = prix ferme et définitif, parce que vous vous mettez une main devant les yeux pour ne pas voir les avenants et les frais annexes non inclus dans le CCMI.


A+

Seul ceux qui ne connaissent pas leurs droits paient des avenants aux contrats CCMI, sauf si ce sont des demandent supplémentaires. Le prix de vente du ccmiste est forfaitaire et seul la BT 01 lui permet d'augmenter son prix.

Je suis en plein dans l'étude des devis des différents artisans.Ceux ci sont prévenus que si je retiens leur devis,il leur faudra un délais de plusieurs mois(3 a 4),une fois les devis signés dans les termes,on ne demande plus 4% ??

Bonsoir a toutes et a tous
JMarc

Et si le projet revient à moins cher, l'archi redonne le surplus !!! Pas sûr

Je suis pas sur que le banquier me prête les 4% une fois le dossier de crédit cloturé

Nan,pas sur

Nous sommes passé par un architecte.
A la grosse louche (parce qu'il y a le HT et le TTC, le hors études BE et le études BE inclu), une fois l'enveloppe financière définie (250 000€), le tarif de sa prestation a été calculé (12% = 30 000€) et est resté fixe malgré des changements de budget. Nous avions provisionné 10% de marge d'erreur (budget réel= 275 000€) et des aménagements optionnels (extérieurs, garage).
Les erreurs de budget sont venues principalement de prestations supplémentaires non prévue d'origine (comme: triple vitrage au Nord et à l'Ouest, cuve de récupération d'eau de pluie, porte à galandage pour la cuisine, ballon d'eau chaude "solaire" pour brancher des panneaux dans le futur, etc.) que nous avons choisi de faire installer directement parce que, au final, même s'il fallait augmenter le budget, il était moins cher de le faire tout de suite que dans quelques années, voir plus possible ensuite (je pense à la cuve de récupération d'eau de pluie: surcoût de 4800€ tout de suite, impossible à faire ensuite - brise roche à 50cm des fondations, plus d'accès au trou ou seulement avec une grue mobile). Donc il y a dans l'ensemble des surcoûts seulement quelques 2 à 3000€ de réellement imprévu (radier au lieu de fondations traditionnelles car sol rocheux suite à l'étude de sol - c'est la faute à pas de chance) qui n'étaient pas de responsabilité de l'architecte ni de l'entreprise de terrassement, qui doit bien être payée pour le travail fourni.

Bref, les surcoûts viennent souvent des désirs supplémentaires des maitres d'ouvrage au cours de la construction et plutôt que du maitre d'oeuvre (l'archi doit revoir autant de fois sa copie que nécessaire pour coller au budget prévisionnel - sans augmentation de ses honoraires)

Pour faire tenir tout cela dans l'enveloppe d'un prêt, il nous a fallut "cacher" une partie de notre apport à la banque lors de la négociation du prêt, ce qui nous a permis de sortir les fonds supplémentaires sans l'aval de la banque. C'est sûr que si le crédit couvre 100% des coûts de la construction, ça devient plus difficile à gérer.

a+
Beone

xurso a écrit:

LAN-FM-LUD a écrit:

Bonjour


Je serais curieux de connaitre les vrais coûts de construction pour ceux qui sont passé par un CCMI.
Je veux dire = facture finale opposée au bon de commande.
(et ne me dites pas CCMI = prix ferme et définitif, parce que vous vous mettez une main devant les yeux pour ne pas voir les avenants et les frais annexes non inclus dans le CCMI.


A+

Seul ceux qui ne connaissent pas leurs droits paient des avenants aux contrats CCMI, sauf si ce sont des demandent supplémentaires. Le prix de vente du ccmiste est forfaitaire et seul la BT 01 lui permet d'augmenter son prix.

280 euros d'avenants pour une prise que j'avais oubliée et une porte que j'ai ajoutée après la signature mais c'est de ma faute j'ai changé 10 fois le plan sur 8 mois et j'ai encore changé d'avis par la suite mais sans conséquence ... et c'est TOUT! en fait c'est rien du tout sur une projet à plus de 150.000 euros en 2003....on avait tout fait en amont malgré le fait qu'on faisait construire a 900 bornes de notre domicile, notice descriptive 6 mois avant la signature donc les choix était fait car tout a pu être vu pour validation... quand on a signé, tout était complet enfin à 2 choses près y compris, EDF, VRD etc........

l'avenant pour fondations spéciale nous a été remboursé, tout était calculé, on a pas sortis un euros de plus que prévu pourtant on était des brêles en CCMI mais quand tu sais ce que tu veux (ou pas ) dès le départ, ben ça roule, c'est comme la commande de ta voiture chez le concessionnaire! tu fais attention au modele de base, tu ajoutes les options, les couleurs patin couffin et ben pourquoi ça serait pas pareil avec un contrat de maison hein?

faut dire que beaucoup font construire comme il vont au magasin acheter un robot mixeur alors....

Tu as tout dit Kaline

Quand on prend notre temps et que l'on sait ce que l'on veut, on sait ce que l'on va dépenser.

ET tu as raison de dire que tu dois faire partie des rares (avec Jmarc à priori) à vouloir cerner le truc.

Jeanmarc66. Si tu as un devis et que tu t'y tiens, OK, mais si les données A LA FIN ne sont pas celles du début ?
On parle de 4% de frais réels on ne parle pas de 4% de frais avec commission.
Je persiste à dire que le Cst tout honnête et professionnel qu'il est se doit aussi de faire vivre sa boite. et à part se prendre une marge de sécurité je ne sais pas faire. (NB le coût de la prise en charge par les assurances est une vaste rigolade, vous oubliez la franchise et dans ce cas, il vaut mieux pouvoir se planter bien profondément que juste un peu). (NB je n'ai aucune idée des montants de franchise dans le bâtiment).

donc 4% de frais réels ou 0% de frais estimés avec une marge de 10%.

Je n'ai que rarement vu un prix forfaitaire plus bas qu'un prix réel. (sauf quand sous traitant s'est planté mais cela on le sait dès qu'on reçoit son offre).

xurso a écrit:

Seul ceux qui ne connaissent pas leurs droits paient des avenants aux contrats CCMI, sauf si ce sont des demandent supplémentaires. Le prix de vente du ccmiste est forfaitaire et seul la BT 01 lui permet d'augmenter son prix.

Beh oui...
et qui te dit que les 4% de dépassements ne couvrent pas un modification dans les pièces, le sol, les matériaux ?
Avenant = modification au contrat non ?
Si tu modifies un prise de place alors que tout est prévu, il faut reprendre le schéma de câblage, etc, etc... donc tu payes (ou pas) mais si tu ajoutes ?
et dans ton CCMI tout est compris ? VRD ? EDF/Eau / PTT ? pose du compteur ? chemin d'accès ? déblaiement des terres ?
j'ai comme un doute.
(je veux dire, je doute que l'on soit dans le systématique).


ceci juste pour dire qu'il n'y a pas qu'une vérité et qu'il faut aussi relativiser.

A+ à tous.

Après les 2 Archi MO que nous avons rencontré nous ont dit qu'il nous montreront les devis des artisans consultés, et qu'on pourrait choisir lequel ensemble. Donc dans ce cas, les coûts réels on connaît, plus la com de 7-8%. Rien n'est caché. Reste effectivement juste les aléas. Ceux dûs aux modifs clients je comprends les avenants, mais ceux dû aux particularités du terrain, aux exigences BDF.... Non, si le travail est bien fait, ils ont toutes les infos étude de sol, pente de toit, vide sanitaire...dès le départ.

Bonjour,

adenis a écrit:

gill a écrit:

Prévoir un budget sans une certaine marge de précision/erreur, c'est impossible

Cet arrêt de la cours de cassation n'est pas à propos de la présence ou non d'une marge d'erreur, mais de qui doit la prendre en compte.
Les clients pourraient s'imaginer que, si la marge d'erreur est de 5% par exemple, l'architecte va viser un budget prévisionnel à 5% en dessous de l'enveloppe financière donnée, pour être sûr de ne pas dépasser. Et bien en fait non. Cet arrêt précise que c'est le client qui assume l'aléa, et c'est au client à appliquer la marge (de combien ?) sur l'enveloppe financière donnée à l'architecte.
Du coup, je me demande si un architecte qui omet de parler de ce point à ses clients ne faillit pas à son devoir de conseil.

Justement, l'objet de cet arrêt est: les limites au manquement au devoir de conseil
Et bien évidemment, selon les limites, ce sera soit l'archi soit le client qui sera tenu à la différence. En l'occurrence il a été jugé que 3,9% de différence ne constituaient pas un manquement.
D'ailleurs, un autre arrêt reconnaît le droit à l'archi de "faire une première estimation de coût en prévoyant un réajustement après réception des devis".
@+

Bonjour a toutes et a tous
effectivement,mon enveloppe ne dépassera pas une certaine somme fixée !Mais depuis le temps (environ 6 mois) que nous comparons les devis ,nous sommes certains de voir celui que nus choisirons augmenter de quelques pour/cent.Mais comme le signal kaline( bonjour Mme)si l'on sait ce que l'on veut(et ce que l'on ne veut pas),il me semble que le budget ,si celui ci est calculé en fonction des imprévus(plus ou moins) peut être tenu !Sauf augmentation du cout de la vie et répercution sur le matériel

Si je vais acheter un truc à 100 euros et que je ne n'ai pas plus d'argent à dépenser je ne vais pas sortir 150......

quand je vais faire mes courses, j'ai une liste et je ne sors pas de ma liste car j'ai un budget a respecter, mon caddie est à + ou - 20 euros ce que j'ai prévu, a force tu sais combien coutent tes aliments vu que c'est presque toujours la même chose, je dois être malade surement mais je garde mes tickets de caisse pour faire mes courses et comparer les augmentations d'un mois a l'autre
c'est comme ça que je fonctionne, tres carrée sur des rails et faut pas déroger (sauf pour les vacances mais le budget et là aussi ... et je rentres avec des sous que j'ai pas dépensés )

et non je ne suis pas radine, du tout même c'est ça qui est drôle.... je maîtrise... c'est tout

wouhaaaaaa rentrer de vacance avec des sous !!!!!!
moi ,je part sans sous

kaline a écrit:

Si je vais acheter un truc à 100 euros et que je ne n'ai pas plus d'argent à dépenser je ne vais pas sortir 150......

ah?
100€ + 4% = 150 €??

Pffffffffffffff c'est un exemple

pour que tu comprennes j'aurais du mettre 104

Ben je sais pas, quand j'ai dit (là aussi completement au hasard) des prix de construction de 100k€ et 200ke,tu n'as pas eu l'air d'avoirdu tout compris mon post

Si si j'avais compris même si je suis blonde ce sont des exemples, en fait faudrait mettre EXEMPLE

quoi !les blondes....la mienne est blonde (vraie)et c'est mon cerveau !!(je sais.Certaines mauvaises langues diront que JMarc.......
bonne soirée a toutes et a tous

kaline a écrit:

Si si j'avais compris même si je suis blonde ce sont des exemples, en fait faudrait mettre EXEMPLE

tu sais nous on est un peut primaire (pour ne pas dire primate) alors comme tu es en surchauiffe (ce qui est bon pour ton dépassement de budget chauffage) nous on se méfie...

non pas de dépassement de chauffage, madame edf me rembourse chaque année...