Les Jardins de la Balme - Claix (38)

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) a été annulé par décision du Tribunal Administratif de Grenoble le 28 avril 2010 ...

Il devrait être de nouveau applicable mi-juillet.

Le PLU corrigée, validée par le préfet de l'Isère, est de nouveau exécutoire.

Le permis d'aménager a été instruit par la mairie et accordé. On va rentrer dans la période de recours des tiers début Août pour une période de 2 mois et 1/2.

Quelques jours avant la fin de période de recours des tiers ...il semblerait qu'un recours soit en préparation.

Rappel : Un premier permis avait été déposé en octobre 2009 : déjà un recours à l'époque. La mairie avait décidé de tout annuler afin d'y apporter des corrections.

Entre temps, le TA a annulé le PLU (avril 2010) rendant la parcelle destinée au lotissement inconstructible car de nouveau terrain agricole.

Le deuxième permis (celui-ci) ne fait encore pas l'adhésion des riverains. On n'en sort pas ...
Déjà presque un an à patienter pour d'obtenir notre terrain.

bonjour
effectivement j imagine votre fatigue de par cette attente
je vous souhaite bien du courage

Bonjour,

En effet, c'est le temps qu'il nous aurait fallu pour construire notre maison. Si tout s'était bien passé dès le début, nous aurions dû emménager en fin de cette année.

Notre capital "patience" est déjà largement entamé pour des raisons indépendantes de notre volonté ... De plus, les aides financières que nous avions prévues pour calculer notre budget à la condition de débloquer les prêts bancaires seront supprimées à partir du 1er janvier. Cela représentait un grosse somme car nous avons un projet BBC (soit 7 années sans être imposé).

Le foncier autour de Grenoble ne permet pas de satisfaire la demande. Nous nous entêtons un peu en espérant que les riverains n'aillent pas au recours devant les tribunaux car cela mettrait un terme définitif à notre projet.

En tout cas, merci pour votre message de symphatie ...

Un recours gracieux a bien été envoyé semaine dernière à l'attention de la Mairie ...

La lettre AR du recours gracieux est datée du 22/09/2010. Il y a pas moins de 25 signatures sur le courrier.

Les principales raisons sont la préservation de la vue et l'ensoleillement. Ce qui fait débat, hormis la création du lotissement (permis d'aménager), c'est bien entendu le permis de construire pour le bâtiment R+2 de 13 logements sociaux. Loi SRU oblige, le projet est dans une zone devant intégrer ce projet. Parmi les signataires, il y a les 3/4 qui habitent à plus de 600 m des lieux ... Il y a aussi (je ne devrai pas le dire) un peu de récupération du camps adverse à l'équipe municipale qui a aidé pour la rédaction du courrier !

La mairie a donc 2 mois afin d'y donner réponse. Sans réponse de sa part, cela équivaut à un refus implicite.
Les renseignements sont difficiles à obtenir de la part de la mairie et de l'aménageur foncier. D'après les dernières nouvelles, la mairie s'engage à faire une réponse explicite. Mais à ce jour, elle n'a toujours pas envoyé son courrier aux riverains. Sans doute, sera-t-il envoyé la veille, soit mi-novembre. A partir de la réception de ce refus, s'ouvrira (encore et encore ...) une autre période de 2 mois afin que les riverains puissent faire un autre recours ... contentieux, cette fois-ci !

Les lois sont ainsi faites : permettre aux résidant actuels de se protéger (ce qui est très bien soit), mais tout ceci ne facilitant pas les nouveaux projets, surtout lorsque la loi SRU impose aux communes de faire du logement social sous peine d'amandes fortes. Les périodes de recours sont trop longues lorsque vous déposez un permis. Vous pouvez bloquer 6 mois un projet soit 3 périodes de 2 mois sans vous engager financièrement avec un avocat. On peut considérer ceci à du recours abusif. En tout cas "tout le temps que l'on peut gagner avec les recours, c'est du temps sans les travaux, c'est toujours ça de pris ..." c'est ce qui m'a été dit par un des riverains !

De leur coté, la mairie et de l'aménageur foncier prennent énormément de temps à analyser les différents évènements et les prises de décisions tardent à venir. Chacun consulte son service juridique pour savoir quoi faire. Ce qui est étrange, c'est que les riverains (je les ai tous rencontré ...) sont tous persuadés que le projet va se faire en définitif. La mairie et l'aménageur foncier s'accordent pour dire que le nouveau permis est inattaquable car fidèle au PLU.
Les consignes semblent être : il ne faut pas brusquer, les choses se feront, il faut faire preuve de patience ....

La mairie ne peut pas demander à l'aménageur foncier de donner les premiers coups de pelle, bien que le recours ne soit pas suspensif. L'aménageur ne veut pas prendre la décision de le faire, n'ayant pas acheté encore le terrain. Il n'achètera le terrain dès lors que la période de recours des tiers sera totalement purgée. C'est à dire plus aucun recours possible.
Il n'y a que le propriétaire du terrain qui pourrait mettre un peu la pression à l'aménageur en lui disant qu'un autre lui achète le terrain sans conditions suspensives à l'acceptation d'un permis. Mais le propriétaire sait aussi que cela va se faire et n'est pas pressé non plus.

Il y a une chose qui aurait pu être faite afin d'accélérer les évènements. C'est un peu ce que tout le monde fait, lorsque l'on a un recours et que l'on est un peu pressé.

Le recours administratif n'étant pas suspensif, rien n'empêche de commencer les travaux. Si les requérants veulent vraiment en découdre. C'est à eux que revient l'initiative : faire un référé en suspension. Cela permet de précipiter une décision administrative sous 15 jours. Et on gagne 4 mois !
Pour demander un référé en suspension, il faut 2 conditions :
- Avancer les preuves que le permis est illégal
- prétexter qu'il y a danger immédiat pour le voisinage.

Je pense qu'aucune des 2 conditions soit d'actualité dans notre projet ...

Cette procédure est connue de la Mairie, de l'aménageur, du propriétaire du terrain et ..... des riverains. Mais bon, on est dans un petit village et il faut se donner du temps afin de ne pas trop froisser les susceptibilités des uns et des autres. Nous, on n’y habite pas (encore). Nous n’avons donc pas d’existence et d’avis à formuler. Nous devons garder nos émotions et ressentis en nous …

Les riverains ont été invités à se rendre en Mairie début novembre afin de se voir signifier verbalement le refus de leur recours. L'explication a été faite : c'est donc un refus explicite. Les courriers en AR suivront. La communication n'est pas interrompue dans la mesure où la mairie et l'aménageur foncier ont souhaité échanger avec eux sur leurs raisons diverses. Il peut encore y avoir quelques petits aménagements, qui ne remettent pas en cause les permis. Cela va donc nous prolonger la période de recours des tiers jusqu'à début janvier 2011 ...
Espérons que les raisons évoquées par certains sont réelles et fondées. Si elles sont prises en compte, il serait fâcheux de constater une opposition systématique à la fin de cette période basée sur d'autres motifs ... D'ailleurs est-il possible de s'opposer par la suite avec d'autres motifs que ceux mentionnés dans le recours d'origine ?

Depuis le 13 janvier 2011, fin de période de recours des tiers sur ce projet, il n'y aura donc eu aucun recours contentieux formulé. Nous avons patienté 10 jours supplémentaires avant de nous réjouir, histoire d'attendre un éventuel courrier qui se serait perdu en chemin. Non vraiment : aucun recours ... Donc tous les feux sont au vert pour réaliser le batiment collectif avec 13 lgts sociaux et un lotissement de 11 parcelles. Plus rien venant de l'extérieur ne peut empêcher le projet. C'est plutôt une bonne nouvelle. Oui ... mais.

Car il fallait bien encore quelque chose !

L'aménageur se pose maintenant la question de réaliser ce lotissement alors que 15 mois viennent de s'écouler. Je ne m'étendrai pas puisque tout l'historique est ci-dessus. La raison ?

Le PLU de la commune qui est de nouveau dénoncé par un recours. Alors, notre aménageur qui est (très , voir trop) prudent, se dit qu'il y a un risque à ce que les futurs propriétaires se voient refuser leur permis si le PLU venait encore à être annulé, et ne pas vendre au final ses lots.

Je rappelle simplement que la commune s'est vu contester par voie de recours son PLU depuis son approbation (novembre 2007). Pas moins de six recours ! Seulement 3 ont été recevables et ont contribué à annuler le PLU en avril 2010 (soit 2 an 1/2 après). Le PLU corrigé, il a été rétabli 2 mois plus tard en juin 2010. Au passage, beaucoup de récupération politique. Je ne sais pas si c'est partout pareil !!!!

Donc si on voulait vraiment être pessimiste, quand bien même le recours serait recevable, il faudrait attendre plus de 2 ans avant que cela soit jugé. Ce qui laissent largement le temps pour :
- que l'aménageur fasse son dossier de consultation.
- réalise le lotissement pour le livrer en septembre
- nous, futurs propriétaires, de déposer notre dossier de permis de construire.
- d'attendre que la période de recours des tiers soit finie.
- et de commencer à construire.

Bref, au moment où le Tribunal Administratif de Grenoble s'intéressera au PLU de la commune, nous serons déjà au stade du HEHA, c'est à dire bien avancé.

Et dans l'hypothèse que cela annulerait de nouveau le PLU, il serait rétablit très rapidement ...
Et lorsque l'on voit la pénurie du foncier dans notre région, il est évident que tous les lots seront réservés en une semaine, une fois les constructeurs prévenus.

Ainsi, je ne peux pas m'empêcher de me poser la question suivante :
Alors que nous avons tous contribués (la mairie y compris) à faire en sorte d'éviter tout recours contentieux sur le projet, alors que le batiment collectif va être réalisé, est-ce l'aménageur n'a pas d'autre ambition à la place d'un lotissement de 11 parcelles et ce depuis le début ???? puisque le recours sur le PLU est connu depuis octobre 2010 ........

Merci aux personnes qui ont fait une intention d'achat sur ce lotissement de se manifester sur ce post (ou mail perso), je me sentirai moins seul ... A ma connaissance, il y en a au moins 5.

De notre coté, les plans de notre maison sont dessinés depuis fort longtemps (on a eu un temps de reflexion important !).

- Rappel -

Merci de bien vouloir vous manifester sur ce post afin d'estimer le nombre de personnes ayant eu une intention d'achat sur ce lotissement.

Surtout sur la période de septembre 2009 à mars 2010.

Nous sommes aussi dans la même galère...
Nous avons exprimé notre souhait de réservation d'un lot à l'automne 2009.
Depuis attente, recours, attente ...
Lors de nos échanges privés avec Rabbit, nous sommes persuadés qu'au moins 2 autres lots seraient "réservés".

Merci de vous manifester si vous faites partie de ces personnes.

bonjour,
je suis dans la même attente, à priori cela semble bien compliqué!!! cela est bien flou, le risque est d'obtenir le permis de construire et de ne pouvoir aller au bout de la construction suite blocage, en cela le promoteur est sérieux et ne veut pas prendre de risques. Je ne sais pas à quoi nous en tenir pour ce projet qui semblait, au départ bien attrayant; Moi aussi, ce projet me tiens à coeur mais que faut il faire?, nous sommes tous suspendus à la décision du promoteur.....c'est bien de pouvoir échanger, au moins si le projet abouti, il y aura déjà une amorce de cohésion entre proprétaires et c'est trés symplathique; merci de se tenir informés ensemble.

Il est dommage, après avoir traversé la période de recours des tiers qui s'est soldée, bien heureusement, sans recours contentieux, d'aborder dans ce post le contentieux de requérants contre le PLU de sa commune.

Je viens de raccrocher avec le Greffe du Tribunal Administratif de Grenoble - Chambre 2 du Service de l'Urbanisme. La réponse est sans équivoque.

Dès lors qu'un recours contentieux est déposé au Tribunal, ( après bien souvent un recours gracieux et le refus explicite ou implicite de la mairie ) le délai moyen est de 2 ans 1/2 à 3 ans pour obtenir le jugement final.
En voici le lien direct : http://grenoble.tribunal-administratif.fr/ta-caa/quelle-est-la-duree-de-la-procedure/

On parle de 7 mois à 2 ans 1/2 en général. Sauf qu'il y a tellement de dossiers en retard, tout ce qui est en rapport avec l'urbanisme n'est pas l'urgent. Ce qui prolonge d'autant plus le délai.

Ensuite, vous trouverez dans le lien suivant un article daté du 25 oct 2010 donnant des détails concernant le recours qui a été déposé au Tribunal :
http://www.claix-naturellement.fr/index.php?post/2010/10/25/La-Croix-Blanche%2C-les-2-permis-de-construire-retir%C3%A9s

On peut y lire au §3, la confirmation des délais d'instruction. Ensuite, dans les dernières lignes, l'acharnement systématique des riverains contre un projet de longue date "La Croix Blanche". N'ayant aucun argument à dénoncer sur le permis de construire en lui-même, certains préfèrent dénoncer le PLU, fragilisant tous les autres permis en commune.
Ce qui est le plus grave, c'est qu'à ce jour, le permis de la Coix Blanche n'est pas encore accordé, il n'est qu'au stade de l'instruction. Mais on fait déjà un recours !

Voici comment, à partir d'un petit groupe de personnes posant recours sur recours, nous en arrivons à cette situation.

En attendant, les promoteurs de ce projet savent qu'ils ont une fenêtre de 2 ans pour déposer leur permis et sortir de la période de 6 mois de recours (contentieux compris). Donc, je peux vous assurer, que les dispositions sont déjà prises de leur coté pour activer les choses.

Mais revenons à notre "Jardins de la Balme".

Comment cela aurait dû se passer une fois la période de recours des tiers échue :
- Faire signer des promesses unilatérales de vente des lots aux futurs propriétaires avec les clauses connues.
- Le promoteur réalise le lotissement (appel d'offre, choix de la société, réalisation, etc ..)
- Nous déposons ,chacun, nos permis de construire en mairie pour instruction avec le document du promoteur attestant la réalisation du lotissement conforme.
- On plante les panneaux de permis de construire.
- On attend 2 mois pour le recours des tiers. (je pense qu'entre futurs voisins, il n'y a pas trop de problème !)
- On passe devant notaire pour signer l'acte définitif
- Nous règlons intégralement le montant de notre parcelle au promoteur.

Ce que cherche le promoteur :
La garantie que, s'il nous fait signer les promesses et réalise le lotissement, qu'il soit sûr que nos permis de construire ne puissent pas être refusés ou retardés par le jugement sur le PLU.
En conclusion, être certain que des lots ne resteront pas impayés sur une trop longue durée si le PLU devaient être chahuté de nouveau.
Sauf que ça ne sera pas avant minimum 2 ans et que le POS, s'il remplace momentanement le PLU, permet d'instruire sans soucis les permis de construire.

Il faut savoir que la semaine dernière, j'avais déjà l'information que le projet de lotissement était suspendu jusqu'au jugement du TA.
Nous avons déjà par nous même, réussit à infléchir sa décision soudaine et à le convaincre de se rapprocher de la mairie pour entendre leurs arguments rassurants.

Chose faite il y a deux jours, une réunion est donc prévue entre le promoteur représenté par le responsable du projet, son service juridique, brefs des personnes aptes à prendre des décisions, et la mairie. Le service de l'urbanisme va donner des éléments très précis lors de cette réunion qui devraient permettre de mieux apprécier la situation par rapport aux risques dûs à ce recours sur le PLU.

Les éléments dont je dispose, qui seront ceux présentés à cette réunion, sont de nature à rassurer pleinement le promoteur.
Des pistes ont été d'ors et déjà données sur les différentes possibilités d'instruire les futurs permis de construire dans des délais très brefs.

Un peu seul jusque là sur ce post, nous avons, quelques personnes très motivées par le projet dès le départ, pris connaissance de tout cela après une semaine d'euphorie !

Nous n'envisageons aucune action ou initiative qui pourrait être assimilée à du forcing. Il n'en est pas question. Nous n'avons, de toute façon aucune possibilité d'exiger quoi que ce soit, aucun document signé, ni de promesses de vente qui nous permettent même d'y penser.

Nous souhaitons, sur les conseils de la mairie, apporter des éléments supplémentaires permettant de rassurer le promoteur au moment de prendre sa décision.
En pleine connaissance de la situation actuelle, nous sommes déjà 45% soit 4 sur 11 lots à être en mesure de déposer nos permis de construire dans des délais brefs. Et cela par la seule motivation qui nous anime à suivre ce projet dès le début.

Je rappelle que le service en charge de la commercialisation, disposant de la liste des personnes ayant fait une option et la longue liste d'attente, n'a relancé personne à ce jour.

Ce qui nous laisse penser que les lots restants, s'il y en a, trouveront sans mal de nouvelles demandes.

Alors oui, partant de ce constat, il me plait à penser que ce lotissement a encore toutes ses chances de voir le jour avant la fin de l'année.

Encore ne faut-il pas que la décision ait été déjà prise depuis longtemps .... Dans ce cas, nous serions obligés d'en tirer des conclusions et hyphothèses que je préfère ne pas envisager pour le moment ...

Je rajoute quelques éléments concernant le PLU :

Nos demandes d’autorisation de construire seront examinée au regard des dispositions du règlement d’urbanisme. Le PLU précise au service instructeur les règles applicables à nos terrains. Il sera donc en mesure de nous renseigner sur la faisabilité de nos projets respectif.

Les pièces principalement étudiées par le service seront :

Le plan de zonage : le service localise les terrains concernés par le projet pour identifier la zone dans laquelle il se trouve et déterminer les règles qui vont s’appliquer. Le projet peut-être situé :
En zone UA : zone urbanisée
En zone AU : zone à urbaniser
En zone A : zone agricole
En zone N : zone naturelle

Dans notre cas, le lotissement se situe en AUa : "a" signifiant que la zone à urbaniser est soumise à conditions particulières.

Le règlement : une fois localisé, le projet doit être conforme avec les règles définies dans la zone. Le service s’attache à vérifier, par exemple, si le projet n’est pas interdit dans la zone, s’il est conforme aux règles d’implantation, de hauteur, de stationnement, d’espace vert…

Toujours dans notre cas, que cela soit le PLU ou le POS, les permis de construire déposés ne peuvent être interdits dans la zone. De plus, les règles d’implantation, de hauteur, de stationnement, d’espace vert sont identiques au regard du PLU et du POS.

En conclusion : L'instruction et la délivrance du permis ne peuvent subir les éventuelles conséquences d'un jugement à venir ...

Et bien voilà, j'avais ouvert ce post il y a un peu plus d'un an. Comme font tant d'autres, lorsque l'on a un projet de construction dans un lotissement. Histoire de faire connaissance avec de futurs voisins.

Il n'y aura donc pas de suite à ce projet. Il ne nous est pas permis de le faire. A force d'insister, nous avons enfin réussit à avoir le promoteur au téléphone. Il nous a confirmé ce que nous avions appris quelques heures auparavant en mairie:

Le lotissement ne se fera pas !

Peut-être dans 3 ou 4 ans, mais sans nous !

Car je cite: "il existe un risque avec le recours contentieux sur le PLU".

Le plus dur à accepter est que la décision fut prise sans concertation avec la mairie.

"Ce que dit la mairie ne nous intéresse pas. Ils ont leurs raisons, nous avons les nôtres.
Il nous appartient de décider de ce que nous voulons faire..." (je cite encore !)

De plus, il semblerait que le promoteur se soit blindé juridiquement dans ses clauses afin de ne payer aucune pénalités au vendeur.

Nous avons déjà laissé beaucoup de notre énergie dans cette histoire. Et nous ne sommes pas les seuls ...

Tout s’est joué ces dernières semaines …

Le promoteur a formulé par écrit une demande pour proroger la date de signature de l'acte définitif, afin de "se donner du temps" pour analyser la situation et attendre le jugement du recours au TA sur le PLU (2 ans environ).
Sauf que la date limite pour acquérir la parcelle est mi-avril.

Le propriétaire du terrain a refusé la demande. Ce qui a contribué à "accélérer" les décisions.

Et l’issue est plutôt … heureuse car le promoteur a finalement pris la décision de réaliser le lotissement. De plus, des dispositions vont être prises afin de le réaliser dans des délais courts.
Une très bonne nouvelle, en somme.

Il ne nous reste plus qu'à patienter pour signer notre promesse unilatérale de vente pour notre lot (réservé il y 19 mois …) avec l’équipe en charge de la commercialisation.

Voici ce qui devrait être notre environnement dans un proche avenir …


Le rocher de Comboire, situé au nord du lotissement :


La chaine de Belledonne à l'est, et Grenoble en contre-bas :

bonjour,
et ouahhhh...
je viens de tous lire, quelle histoire de fou, j'admire votre courage et votre patience
bon courage pour la suite

Et quel beau paysage en arrière plan!

Les choses avancent bien. Les incertitudes sont derrière nous maintenant. Un nouveau sujet est créé ici afin de s'éviter de relire l'historique depuis le début ...