Retour expérience construction BBC

Je me permets de faire ce mur de texte afin de participer aux questionnements des futurs accédants vers des choix économiquement et écologiquement (BBC) viables.

C'est un post que j'aurais aimé avoir lors de nos recherches.

0) Les éléments de base :

Je ne remets pas en cause le fonctionnement de la RT 2012 dite BBC qui a tendance à évoluer positivement en plus.

a) L'emplacement

C'est la base de tout comme d'habitude. Privilégiez un coin sympa à proximité des commodités (transport commun) et exposé Sud - S/O - S/E.

Notre concept fut assez simple : la voiture coute de + en + cher, alors il faut se passer de voiture quitte à avoir 600 m2 au lieu de 1200...

En plus l'étalement urbain coute cher à la collectivité (réseaux) et à la nature (biodiversité).

b) Pourquoi construire BBC?

Pour diminuer votre facture énergétique dans le futur, anticiper la réglementation, bénéficier des aides état/collectivités, pouvoir revendre derrière.

c) Comment concevoir votre maison

Faire simple et logique, éviter de tirer des réseaux sur l'ensemble de la maison, regrouper les salles d'eau, penser bio climatique sur l'aménagement de vos pièces.

Bon il est clair qu'être un jeune couple sans enfant et viser 180 m2, c'est soit avoir trop de pognon (parce que les impots suivent), soit vivre sur une autre planète. Adapter ses besoins est le meilleur conseil à donner.

Les baies vitrées c'est beau mais elles n'aiment pas les test étanchéité...les portes fenêtres sont mieux à ce jeu. Les balcons et autres décrochés c'est pareil.

d) Quid du système de chauffage?

Mettre son pognon dans l'isolation plutôt que dans une PAC avec plancher chauffant (20K€) est le meilleur conseil. Les PAC sont très attractives avec le crédit impôt mais leur fiabilité laisse à désirer (beaucoup d'ancien pizzaloio - je n'ai rien contre - reconvertis dedans...)

A minima viser un R de 3,5 en mur, 7 toiture, 4 en plancher, 1,4 sur portes et fenêtres. Note pour plus tard : dans vos simulations énergétiques, au dessus de 3,5 en mur, gonfler le R de 20% ne vous rapportera que 3 à 4% de gain sur votre conso, ce sont des rendements décroissants.

Donc le deuxième conseil, est d'aller voir un conseiller énergie de la collectivité qui vous rabattra vers un énergéticien conseil du coin qui pourra vous aiguiller en amont du projet.

Bon cela va représenter 100 à 200€ d'étude amont, mais c'est un réél investissement qui vous permettra de tenir la route lors des prochaines étapes.

Les bases à ce stade vont venir assez vite si vous n'êtes pas fan des PAC bruyantes :

Chaudières bois/pellet + hydraulique, choix assez intéressant
Chaudières basses température
Etc, en gros chauffer des radiateurs ou le sols en essayant d'avoir le minima de consommation.

Si vous êtes contre ces systèmes, le choix du poêle bois ou pellet en chauffage principal sera votre objectif. Donc Titre 5 du réglement BBC, adjonction de radiateur complémentaire au dessus de 110 m2.

A côté, sèche serviette + CESI ou Thermodynamique (encore 1 pompe à chaleur...) pour l'eau.

Conseil : dans ce cas, rester sur une base de maximum 130 m2 de SHON, sinon cela devient compliqué.

1) Choix des prestataires Meilleur conseil : vérifier leurs références et visiter ce qu'ils ont fait.

a) Comment fonctionne les CCMistes?

Assez simplement en fait, tout est rationnalisé sur des modèles constructifs simples afin de maximiser les rendements d'échelles (achat grandes quantité de ce type d'isolant, le surveillant de travaux peut suivre 18 maisons en même temps avec ce même procédé etc...).

Usuellement dans l'ouest de la France ce sera parpaing + LDV en intérieur et BA13 sur un terre plein ou peut être sur un VS avec hourdis. A l'est, c'est monomur + ITI.

Certains travailleront avec du Béton cellulaire ou de la monomur. Mais tous feront une ITI (isolation par l'intérieur) vous privant de l'inertie de ces matériaux lourds.

Financièrement c'est assez sympa aussi, ils essayent de vous coller des délais de réalisation de 12 à 24 mois, vous payez environ 80% sur le HE/HA en début de cycle (le HE/HA représentent 50 à 60% du prix de construction), ils paient les artisants (en général un bon artisant n'a pas besoin de travailler pour eux ou alors en début de vie) à 90 jours...

Résultats, sur une trentaine de maison, avec environ une trésorerie excédentaire de 20% sur chaque maison, vous imaginez le rendement en plaçant cet argent à 3.40%...

Leur objectif est donc clairement de repousser au maximum la fin des travaux et un mois avant la dead line, tous les corps de métier se retrouvent sur un chantier dans un beau enchevêtrement...

Ah oui il n'y a pas de diplôme pour vendre et faire faire des maisons...

Grosso modo, une maison finie BBC type parpaing + ITI laine de verre de plein pied de 110 m2 + garage vous reviendra entre 150 K€ et 160K€ (c'est ce que l'on nous a chiffré chez trois vendeurs différents).

Soit 1350K€/m2.

Bref, si vous n'avez pas de temps ou si pas capable et que finalement le choix constructif importe peu seul le résultat compte, optez pour cette solution mais insérer bien la clause maison BBC certifiée promotelec. Si vous avez un PTZ ou autre, ils devront vous rembouser les crédits emprunts et aides non obtenus....

b) Un MO?

Pourquoi pas, toujours pas de diplômes nécessaires mais en général beaucoup d'expérience (et il connait en général le vrai prix des matériaux pas celui que vous pouvez voir ).

Pas de DO mais les décennales des entrepreneurs, les couts sont affichés, vous signez les devis et théoriquement le MO doit être neutre.

Le mode constructif peut s'adapter à vos désidérata pour un cout MO de 4 à 7% de la maison.

Bon il faut trouver le bon MO, expliquer à votre banquier et au notaire qui vend le terrain que la DO, c'est un truc pour faire faire du pognon (4,5K€) aux assureurs et que vous n'irez pas en prison sans, mais cela doit passer.

En chiffrage, nous arrivions sur les même bases (1300/1400€/m2 en ITI et 1600€/m2 avec isolation extérieure ou autre procédé) que précédemment mais avec un niveau de prestations supérieures et le choix des matériaux.

Par contre je vous invite à bien définir votre cahier des charges, d'insérer des clauses vous permettant de vérifier avec chaque entreprise l'état d'avancée avec un spécialiste.

c) Un architecte?

Ah c'est le seul concepteur réellement diplômé que vous allez trouver. Bon il y a vraiment de tout dedans, des supers compétents tenant les budgets et les objectifs, des créatifs pour qui le comportement énergique est secondaire, des incompétents.

Plus cher qu'un MO, en général ils ont le coup de crayon mais aiment trop les décrochés et autres joies des ponts thermiques.

Donc à voir si vous avez de bon retour de l'un deux économiquement cela semble tenir la route mais ils ne travaillent que très peu en dessous de 1500€/m2.

d) Devenir votre MO?

Oui c'est possible, mais il faut maîtriser pas mal de métiers, si vous le souhaitez faites vous accompagner d'un assistant, cela commence à se développer. Il vous aidera à rédiger les cahiers des charges, pourra contrôler et vous accompagner...certains vendeurs de matériaux pourront vous assister.

Si vous le faite seul, une fois le mode constructif défini, rechercher les Documents Techniques Unifiés de chaque procédés, comprenez les et intégrez les.

Vous pouvez viser un coût de 1000€/m2 sur du parpaing avec ITI sur ce procédé.

e) Auto constructeur total ou partiel

L'autoconstruction est la solution la plus rentable.

Sur des retours d'expérience de proches en maison type RT 2005, un pavillon plein pied 100m2 en papaing, fermette industrielle/combles perdues sortait à 65000€ finit. Certains ont sorti des maisons ossatures bois à 45000€ pour 90 m2...

Pour du BBC, à la louche on doit pouvoir s'en sortir à 750€/m2.

Bon mais c'est du temps, beaucoup de temps et d'énergie.

En partiel, vous avez deux choix :

Le premier faire le gros œuvre et sous traiter le second ou certains lots. Très bonne solution, la plus rentable et en plus le second œuvre corrigera certains défaut du gros œuvre. Par contre attention pas de décennales ni de DO.

De cette façon, un énergéticien du coin a construit sa maison en bloc à coffrer magnu pour 130K€, 130m2, 14 kWh/m2/an, 0,1 m3/m2/h en étanchéité... c'est du passif.

Soit 1000€/m2.

Seconde solution faire faire le gros œuvre et faire le second œuvre, par facilité comme beaucoup de personnes sur ce site, nous avons opté pour cette solution avec une DO sur le gros œuvre...pas assez sûr de moi pour le faire.

En prévisionnel signé je suis budgété en BBC (35Kwh/m2/an) à 820€/m2 sur le gros œuvre avec fourniture isolation des murs (bonnes prestations : débords de toit, ouate, fibre de bois) et 300€ sur le second avec de bons matériaux (fermacell + parquet + belle cuisine et Sdb/SdE).

Soit arrondi 1150€/m2 clef en main.

2) En synthèse

Vous êtes une tirelire ambulante, et beaucoup le savent.

Travailler en couple chacun ayant sa spécialisation.

Tous les systèmes peuvent avoir des avantages à conditions de les maîtriser.

N'hésitez pas à demander conseil autour de vous et si vous sous traitez, maitrisez bien les points de contrôles sur chantier (commencer par les fondations surtout...)

Comparer, comparer et s'investir car c'est sans doute votre plus gros investissement.

Laisser très peu de place au hasard.

Ne pas lésiner sur la qualité, on y perd à la longue et à la revente