Achat d'un terrain a 2 pour faire 2 maisons mitoyennes

Bonjour àtous,
Je penseque c'est un sujet qui se recoupe avec d'autres, mais c'est parce l'immobilierprésente bien des variantes infiniment nombreuses que c'est pourquoi jepréfère vous expliquer entièrement mon cas pour vous compreniez bien ma situation.Le cas par cas est donc ce que je favorise pour ce qui est de l'immobilier,vous l'aurez compris.
Pour ceuxqui trouvent l’historique long, vous pouvez commencer directement au 5) de l’historique REF _Ref155408830 \p \h ci-dessous 08D0C9EA79F9BACE118C8200AA004BA90B02000000080000000E0000005F005200650066003100350035003400300038003800330030000000

Voici ladescription GLOBALE du projet

1. LIEU PROFIL BUDGET : Nousvivons dans la région d'Aix en Provence. Cette région est relativementchère entres autres, pour le domaine immobilier. Nous avonsun budget de 260K€ sans compter +20K€ d'apport.
2. HISTORIQUE ORDRE CHRONOLOGIQUE :1) Dans unpremier temps nous avions commencé par chercher à acheter un petitappartement, pour faire un premier investissement et pour éviterde jeter l'argent de notre loyer par la fenêtre....Notre choix idéal, seraitune maison de 100m2 avec jardin (sur terrain compris entre 500 et1000 m2). Mais dans la région les tarifs pour ce type de bien(construits) pour le dernier trimestre 2010, tournent autour de 350K€minimum. Nous avons donc réorienté nos recherches vers des biensdifférents comme des appartements en réez de jardin sur programme neuf ou surde l'ancien.

o Surl'ancien, souvent des maisons de village ou des appartements mal disposés etsans jardin, le calcul est assez vite fait. Si on prend en compte des fraisnotariés d'environ 7%, avec bien souvent des travaux assez couteux, commedes remises aux normes électriques ou des réaménagements (carrelage,tapisseries vétustes...), en partant d'un bien aux environs des 210K€, onarrive vite à des sommes plus proches des 300K€ sans compte toutes lescontraintes impliquées.

o Sur leneuf, comme les programmes sur plan en résidence, nous avons de fraisnotariés réduits (environ 2%, car nombreux lots sur les projets), on nousproposait des appartement de type 3 d'une surface moyenne de 70m2 allant d'unprix de 240K€ (sans jardin mais avec terrasse), et de 290K€ avec jardin de30m2. J'étais assez retissant à l'idée de mettre l'argent de mon premierinvestissement dans un bien qui quelques année plus tard aurait bien étédifficile à la revente (et pas de plus-value..), et qui ne correspondait pas dutout à ce que nous voulions.

2) Après cesoptions vient le projet de faire construire. Ici le problème est surtoutl'acquisition du terrain qui est presque 2 fois plus cher que le bâtis de lamaison. Pour donner une idée, un terrain de 1000m2 constructible estaccessible aux environs des 250K€ (viabilisé). Ce qui n'était absolument pasenvisageable pour nous et notre budget.

3) Entretemps, nous avions parlé à un ami de longue date de nos projets. Lui étant àpeu près dans la même situation que nous, nous nous sommes proposés de fairenos maisons sur un seul terrain que nous diviserions par la suite. Nous sommesdonc 2 couples d'amis de longue date, partants pour un projet deconstruction de deux maisons mitoyennes (par le garage), d'architecture demaison classique provençale, de surfaces équivalentes (environ 100m2 chacune).Notre idéal serait alors de diviser notre parcelle en deux (soit environ 1000m2chacun) dans le but bien sur de diviser le prix du terrain par 2.
4) Bien sûravant toutes choses, il fallait trouver un terrain présentant toutes les bonnescaractéristiques (SHON d’au moins 250m2, deux constructionsmitoyennes possibles, viabilisation, plat bien orienté et surtout bon prix…).

5) Lasituation du projet dans l’état actuel comprend 2 couples d’amis de longue datequi veulent faire construire sur le même terrain. Nous avons trouvé unterrain de 2000m2 (environ 1745m2 jouissif en comptantles délimitations de 4m en bordure du terrain, et servitudes), bien situé commenous le voulions en campagne. La viabilisation est prise en charge par lepromoteur jusqu’à proximité du terrain. Nous venons tout juste de recevoirl'acceptation de notre proposition d'achat. Le promoteur vient de nous envoyerun contrat de réservation valable 1 moi après signature du dit contrat. Pourrésumer, les termes de cassure de ce contrat résident dans la non obtentiond'un prêt bancaire dont le taux effectif se situe dans une fourchetteacceptable pour nos conditions d’endettement. Nous n'avons pas le droit derefuser l'acceptation d'un prêt qui rentre dans nos conditions. Mais si au delàdu délai d'un moi, nous n'avons pas obtenu un accord de financement sous cesconditions, alors le promoteur se réserve le droit de casser la réservationafin de pouvoir remettre à la vente le bien (soit le terrain). Nous serionsalors libérés de ce contrat sans avoir à débourser de dédommagements.

6) Aujourd'hui nous sommes en train de démarcherles organismes de financements (banques, société de crédit etc…). Il apparaîtmaintenant la question de l’achat : Sousquelle forme le faire afin de mieux appréhender les risque en cas deséparation, divorce, revente etc…Essayer d’anticiper au mieux les problème deconstruction etc…
3. DETAILS DU PROJETD’ACHAT/CONSTRUCTION A DEUX :1. TERRAIN· SUPERFICIE BRUT : 2071m2
· SUPERFICIE NET : environ 1745m2
· PRIX : 335K€ renégocié à 321K€ sans les frais de notaire.
· FRAIS de NOTAIRE : 22,4K€
4. QUESTIONS : 1. ACHAT DU TERRAIN· Sousquelle forme le faire ? Indivision, SCI, copropriété ? quel est le moins risqué…?En vued’une revente, ou même pour le cas de divorce, de séparation etc… ?
Dans un premier sentiment, et d’après certainforum, nous nous orientons dans la création d’uneSCI. Est ce un bon choix..?

· Notre terrain est tenu par un plan cadastralfixé à la parcelle unitaire de 2000m2. Tant que ce plan est enplace, il nous est impossible de rediviser la parcelle en 2 (soit 2 parcellesd’environ 1000m2). Il est (« soit disant » d’après lepromoteur) prévu que le plan change d’ici 3 ou 4 ans, ce qui nous permettraitde le faire. Mais rien n’est écrit, et tout argument est bon pour vendre. Nousvoilà désormais confrontés aux questions qu'engendre ce cas particulier.
Quelles sont alorsles précautions à prendre sur la construction pour que la parcelle puisse êtredivisible en bonne et due forme en prévision d’un futur nouveau plan cadastral…?


Merci d'avance pour votre aide