DDE Incompétence, harcèlement administratif, pouvoir absolu?

Bonjour, nous sommes un jeune couple et nous souhaitons faire construire (1e construction) ; nous rencontrons d'énormes problèmes avec l'instructeur DDE et nous aimerions vous en faire part et connaître vos avis.

Voici les faits :

Le 18 Juin 2010, nous signons le compromis de vente pour notre terrain de4 000 m² dont 1700 m² constructibles (zone 2U) et 2300 m² non constructible (Zone N). Nous faisons réaliser l’étude de la parcelle pour la mise en place de l’assainissement autonome : il nous est conseillé de réaliser une fosse toutes eaux avec création d’une mare artificielle en bas du terrain dans la zone non constructible. Cette étude a été approuvée par le service public d’assainissement non collectif de la communauté de communes.

• Premier dépôt de permis le 09 Aout 2010 :

Nous présentons un projet d’esprit contemporain constitué de trois modules :
- un module principal à deux étages pour le séjour-salon, chambres et salles de bain ;
- un module bureau + mezzanine en retrait mais dans le sens du faîtage du module principal ;
- un module cuisine avec combles perpendiculaire au faîtage.
Le tout dans un esprit bioclimatique avec de grandes baies vitrées orientées plein sud/sud-ouest. Cependant, dans un souci d’intégration, nous décidons de conserver une pente de toit de 45° comme toutes les maisons environnantes.
Le samedi 09 octobre 2010, soit deux mois après le dépôt du permis, toujours pas de nouvelles alors que sur le site de la DDE il était spécifié depuis plus d’un mois que la proposition était à rédiger.
Le lundi suivant faute de réponse, nous appelons la mairie qui nous informe que l’instructeur de la DDE a refusé notre permis de construire pour le motif suivant :
"le projet avec une toiture à deux pans non symétriques ne respecte pas l’article U.11 (Type 4) du règlement du PLU qui impose pour les maisons d’habitation d’aujourd’hui une toiture faite de 2 pans symétriques présentant des pentes au moins égales à 45°."
En effet, le PLU distingue 4 types de construction :
- Type 1 :Les maisons augeronnes à colombage
- Type 2 :Les Pavillons bourgeois du XIXème
-Type 3 : Les villas ou construction d’Architecture Contemporaine : les constructions d’architecture contemporaine ou les constructions employant des techniques ou des matériaux nouveaux (Bâtiments bioclimatiques, haute qualité environnementale, etc...) sont autorisées dés lors qu’elles justifient de leur bonne insertion dans l’environnement bâti et paysager. Ils pourront être mis en valeur dans des projets architecturaux sans référence à l’architecture vernaculaire.
-Type 4 : Autre construction ou maison d’habitation d’aujourd’hui : Les constructions ou extensions de constructions ne faisant référence à aucun des trois types précédemment définis présenteront les caractéristiques d’aspect suivantes :
· Les volumes seront plus longs que larges
· Leur toiture sera faite de deux pans symétriques présentant des pentes au moins égales à 45°. Cette disposition ne s’applique pas aux toitures des extensions ou appentis.
· Les encadrements de fenêtre seront soulignés par des appareillages de brique, de pierres ou par un enduit qui contraste avec celui de la façade.

Après plusieurs consultations, entourage, professionnels et Architecte conseil du CAUE, dont les avis étaient tous différents, on a décidé d’abandonner le projet car le descriptif d’une architecture contemporaine reste très nébuleux et surtout très subjectif. Donc pour ne pas prendre le risque d’un second refus de permis nous avons élaboré un autre projet basé scrupuleusement sur les exigences d’une construction de type 4. Ce qui soit dit en passant ne laisse pas beaucoup de possibilités.

• Deuxième dépôt de permis de construire le 29 novembre 2010.

Le projet présente deux pans de toit à 45°d’une parfaite symétrie.
Nous sommes confiants puisque seule la symétrie du toit avait motivé le premier refus.
Une semaine avant la date butoir de fin d’instruction, nous prenons à nouveau contact avec la mairie puisque nous sommes étonnés de ne rien recevoir alors que cela fait des semaines que le site de la DDE indique que la proposition est en cours de rédaction.
La secrétaire de la mairie se renseigne auprès de la DDE et apprend que l’instructeur est parti en vacances et ne reviendra pas avant la dite date limite de réponse. Alors, dans la journée, le dossier est étudié par un nouvel instructeur pour avis rendu dans les temps.
Le 24 janvier 2010 le maire, sûr que le projet allait passer, nous appelle catastrophé pour nous annoncer que la DDE signifiait à nouveau un refus pour le motif suivant :
"Le dispositif individuel d’assainissement des eaux usées réalisé en zone N du plan local de l’urbanisme ne respecte pas l’art. U5 du PLU qui impose au pétitionnaire de disposer d’une unité foncière au moins égale à 1500m² en zone U pour permettre la réalisation de cet assainissement."
C’est l’incompréhension totale car l’Art U.5 titré « superficie minimale des terrains » est le suivant : « Lorsqu’un dispositif individuel d’assainissement des eaux usées est requis, le pétitionnaire devra disposer d’une unité foncière au moins égale à 1500m², pour en permettre la réalisation. »
· la superficie du terrain est d’environ 4000m²,1700 en zone U et 2300 en zone N. L’art. U. 5 concerne la superficie minimale des terrains comme son nom l’indique et non l’assainissement
· A notre connaissance, il n’est pas fait mention dans le PLU d’une interdiction d’épandage en zone N
· Le projet d’assainissement a été validé en amont par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la communauté de commune.
· Enfin,lors du dépôt du premier projet, l’assainissement était au même endroit et ne faisait pas l’objet du refus
Nous avons sollicité le maire pour passer outre l’avis de la DDE, mais il a préféré ne pas aller à l’encontre de leur décision pour nous éviter un éventuel recours des tiers.

Alors, pour ne pas perdre encore plus de temps nous avons décidé de ne pas nous engager dans un recours administratif et avons refais le 3ème projet

• Troisième dépôt de permis le 31 janvier 2011. N’ayant à changer que la place de l’assainissement, en zone constructible, nous n’avons pas tardé à re-déposer le permis après avoir obtenu l’aval du SPANC. Le Maire, séduit depuis le début par notre projet, a immédiatement transmis le dossier à la DDE.

Le 4 février le site de la DDE annonce que le dossier est parvenu dans leurs services.
Le 8 février, la secrétaire de notre constructeur téléphone à l’instructeur pour lui spécifier que seul l’assainissement a été modifié en considérant les raisons du refus précédent, et par conséquent le reste du projet ayant été instruit et non refusé, on gagnait du temps pour une réponse rapide de permis de construire.
Il lui a été répondu : « Je n’ai pas que ça à faire, rappelez moi dans 1mois !!! ».
Et comme par hasard comble du comble, le 11février le site de la DDE indique : "pièces manquantes".
La mairie,reçoit la demande de pièces manquantes le 14 février :
« Après examen des pièces jointes à votre demande de permis de construire (...), il s’avère que les pièces suivantes sont insuffisantes : PCMI4. Une notice décrivant le terrain et présentant le projet (...) Vous voudrez bien préciser quels sont les types de clôture envisagés et indiquer le type de plantations prévues. Vous indiquerez également de manière précise la hauteur du plancher surmontant le sous-sol par rapport au terrain naturel à son niveau le plus haut. »

Là trop c’est trop :
· La PCMI4 : cela fait 3 fois qu’on lui présente exactement la même et c’est au bout du troisième dépôt qu’il s’intéresse aux plantations qu’on va faire ??????? Qu’est ce qu’on en sait nous? Notre but principal et prioritaire est d'abord de commencer par"planter une maison".
· De même, depuis le début, on lui fournit le même plan de masse, avec des coupes du projet sur le terrain précisant les hauteurs à différents niveaux. Il ne sait pas faire de soustractions le garçon ?

Quoi qu’il en soit, le temps de contacter le constructeur et surtout de re-déposer le tout en mairie qui n’est ouverte que deux demi-journées dans la semaine, le dépôt des pièces s’est fait le 17 février et le délai d’instruction du dossier repart pou rdeux mois.
Nous avons pris cette fois-ci nos précautions et avons fait une capture d’écran avec indication de la date du site de la DDE : depuis le 21 février la proposition est à rédiger et depuis 3 semaines, nous attendons le récépissé du dépôt des pièces, la mairie nous affirmant que c’était à la DDE de nous les envoyer.

La capture d’écran est le seul justificatif que nous avons pu fournir au notaire pour rallonger une fois de plus le délai pour la vente du terrain, l’obtention du permis faisant parti des conditions suspensives à l’acquisition définitive.

Voilà9 mois que nous avons signé le compromis de vente pour le terrain. Nous avons la chance que les propriétaires acceptent à chaque fois de reculer les délais pour la vente définitive. Si enfin l’instructeur décide de nous accorder le permis, sachant qu’il va probablement prendre son temps pour le faire, et considérant ensuite les deux mois de recours des tiers, il se sera passé une année entière entre le compromis et la vente définitive.
En ces temps difficiles d’un point de vue économique et alors qu’on nous rabâche que le marché de l’immobilier va mal, à cause d’une seule et même personne, pendant un an :

· Les propriétaires d’un terrain attendent pour vendre leur bien ;
· un agent immobilier et un notaire attendent leurs honoraires.
· Un constructeur ainsi que tous les artisans travaillant avec lui, sont en "stand-by".
· Les fournisseurs de matériaux perdent des ventes.
· Deux futurs propriétaires continuent de payer un loyer exorbitant en espérant que leur "super banquier" arrive à maintenir les taux intéressants alors que ceux-ci sont très largement à la hausse.


Voilà toute l’histoire et désolé pour la longueur du récit. Nous avons décidé de vous le faire partager déjà pour savoir si ces méthodes, qui ne nous semblent pas très correctes, et voire même relèvent d'un"harcèlement administratif" sont fréquentes, si d’autres ont connu les mêmes travers et quelle en a été l’issue ?
Nous hésitons à entamer des procédure de recours craignant que cela entraine encore davantage de mesures répressives de la part d'une personne disposant visiblement "d'un pouvoir absolu" échappant à tout contrôle et à toute obligation de rendre des comptes.
Si vous connaissez un moyen de faire accélérer les choses ?
On vous remercie par avance de vos témoignages.