Acheter un terrain : Casse tete chinois !?!

J'ai oublié de preciser que le certificat d'urbanisme qu'a le prioprio (enfin s'il en a un) est surement dépassé. La demande d'un nouveau met 1 mois a venir. Est-ce un document INDISPENSABLE?


Je precise que ce terrain vient d'une division de terrain récente.

pour la constructibilité, faut voir avec la mairie et le service de l'urbanisme
voit avec ton notaire les clauses pour te proteger : obtention du pc, absence de surcout pour fondations speciales etc

le risque est qu'une personne moins bien informée signe une promesse en etant moins regardante

pour moi tu dois signer vite si il te plait, mais en ayant des clauses qui te protegent pour pouvoir lacher l'affaire si tu decouvres des anomalies

pas besoin d'attendre un mois pour avoir le certificat d'urbanisme ...
quand tu passe chez le notaire pour signer la promesse de vente, tu fait mettre en condition suspensive :
- obtention des prêts
- obtention du permis de construire
- que le terrain soit déclaré constructible sur le prochain CU (tu fait une demande en expliquant ce que tu veut comme style de maison (plain pied, sous sols ... sur quelle superficie, et ils t'enverront un CU )
- que l'étude de sol ne fera pas apparaitre un surcout de X € pour les fondations de la maison (après l'étude de sol tu négocie pour que le vendeur la fasse et si il ne veut pas tu la fait toi même ~1500 € )

avec ça tu devrait être protégé au cas où le terrain ne soit pas comme tu le souhaite !!

Bonjour,

Concerant les risques d'aléas du terrain, on peut déjà consulter le site:

http://infoterre.brgm.fr/

Où on trouve les aleas argileux avec beaucoup de précision.

Pour la constructibilité : voir d'abord le PLU sur la commune (sûrement en ligne sur le web) et RDV à la mairie.

ET puis zoner sur le coin et voir ce qui se fait en termes de constructions à proximité....

Yeahhhh pas bete!
Mercii

super tout ca....
Je vais lui faire un mail....

Je trouve ces clause tout a fait légitimes.
S'il ne veut pas c'est qu'il y a anguille sous roche! Et dans ce cas la je souhaiterai bon courage a celui qui signera la vente dans d'autres conditions.

C'est ti pas bo ca ? :

"Je reviens vers vous apres une longue réflexion.

Je comprend bien que vous souhaitez ne pas vous embarrasser longuement avec la vente de ce terrain. Mais malheureusmeent il ne s'agit pas d'une voiture, ou d'un manteau.
Nous parlons la d'un terrain d'une valeur de 200 000€ auquel va se rajouter la construction de la maison.

Nous sommes allés a la mairie et avons recuperer le PLU. Mais ce dernier document ne permet pas de s'assurer pour tout.

Dans le compromis de vente du terrain, je comprends maintenant que ce n'est pas tant l'absence du délai de 7 jours qui nous pose probleme, mais plutot l'absence d'informations vraies, a jour et certifiés.

Par exemple, l'etude des sols. Meme si nous n'avons pas bcp de risque, nous ne pouvons nous permettre d'envisager un surcout pour des fondations specifiques car cela peut tres vite chiffrer.
Je parle aussi du certificat d'urbanisme. Je ne sais pas si vous en avez un, si oui il doit dater de moins de 18 mois pour etre valable, et surtout il est conforme a un type de maison que vous aviez imaginé, mais qui n'est sans doute pas celle que nous imaginons nous (nous ne comptons pas faire un chateau je vous rassure, mais encore une fois c'est juste une précaution).
Il est aussi apperemment d'usage de demander un état d'hypotheque vierge.

Nous sommes pres a signer un compromis de vente, mais avec les clauses suspensives suivantes :

- L'obtention d'un pret bancaire pour l'ensemble du projet : Terrain + construction d'une maison individuelle BBC de minimum 95 m2
- La présentation d'un état hypotecaire vierge
- L'obtention d"un certificat d'urbanisme attestant de la constructibilité du projet d'une maison R ou R+1 de minimum 95 m2 habitable et aux normes BBC.
- Que l'étude géologique conclue (aux frais de l'acquereur) et constate que le terrain est parfaitement constructible, ne moyennant pas la réalisation de fondations specifiques, puits, pieux, ou tout autres ouvrages pour la construction d'une maison individuelle.


Je vous laisse y reflechir, en parler avec votre épouse, votre notaire.
Je suis persuadée que vous trouverez ces clauses légitimes.

Je reste a votre disposition pour tout complément d'information;"



Si j'ai oublié quelque chose n'hesitez pas a me le dire

bonjour,

tu as posté pendant que j'écrivais...

en mettant "sous reserve d'obtention du permis de construire" pas besoin de redemander un CU.

Si le permis ne respecte pas il sera refusé, par contre un CU pourrait être "positif" pour un type "standard" de maison mais qui ne correspond pas à ce que tu as prévu genre CU+ pour construction d'une maison individuelle sans autre précisions.

Voir à la mairie : toutes les obligations à respecter sont précisées dans le PLU, il faut aussi vérifier si c'est "périmètre Batiments de France" (ce qu'on appelle "zone ABF" 500m autour d'un truc classé) les exigences des ABF impliquent souvent des surcouts (tuiles et cie).
et quelles sont les obligations pour les reseaux (genre poteau EDF à 300m , le raccord d'eau de l'autre coté de la route...)

suite à ton dernier mess, je rajoute :

pour le prêt : il faudra voir pour mettre une durée maxi et un taux maxi, pas qu'une banque vous propose un prêt sur 35 ans à 7%

l'état hypothécaire : s'il y en a une actuellement elle sera levée pour la vente ;
pour la banque il faudra simplement que le montant de la vente couvre l'hypothèque enregistrée pour qu'ils fassent la levée, c'est courant.

Ok,
pour le CU disons que ca conforte pour le coté constructible en general quoi, parce que ca je ne l'ai vu ecri nul part. car il n'existe plus de CU positif ou negatif. C 'est pour ca que j'ai juste dit pour une maison individuelle 95 m2 en BBC , sans autre details. Car ce sont ls seules exigence que nous avons. le reste on peut d'adapter.

Pour la zone ABF ca va etre ecrit au plu? merci de l'info je vais regardé. mais au vue du voisinage je ne pense pas. on verra ca donc.
Et pour les obligation reseau c pareil? dans le PLU ?
Pour le pret s'il faut preciser je vais mettre 35 ans car c ce que je pense faire. Pour le taux ca depend tellement de la banque


Pour l'hypotheque on verra ce qu'il dit.

merci en tout cas

En tout cas dans mon coeur c le yoyo des sentiment. Un moment ca va je suis motivée, 10 min apres j'ai envie de tout laisser tomber, ensuite ca reva, puis etc....

il m'appel ! je repons suspens

C'est du temps réel

c'est mieux que la tv reality !

Lol oui mieux que la télé realité!

DOnc il est totalmeent ok avec toute ces clauses.
Il me demande juste d'avancer sur mon projet de banque et de constructeur pour que le compromis soit un peu plus basé sur du reel.
Il me fax les plans du terrain la de suite.
On se recontacte dans une semaine.
Quoi qu'il en soit, il ne signera pas avec quiconque d'autre avant de me prevenir et de savoir si je suis prete.

Je trouve cela correct.
La mon coeur est en position

lol

il est peut etre correct mais tant que rien n'est signé attention
rien ne sert de courrir mais faut pas trainer non plus !

y'a plus qu'a creer un recit!

dsl pour la durée du prêt, c'était pour moi un exemple inimaginable

un récit deja? lol un peu tot non?

J'adore les forums!
J'ai eu des enfants j'ai pas lacher le forum bb!
J'ai eu une autre lubbie, j'ai pas lacher le forum non plus.
J'me suis mise au sport idem j'etai sur un forum pdt longtemps.
Aujourd'hui je construit! Et bam Un autre forum!!
En tout cas c la qu'on y trouve pas mal de super info je trouve!

***** a écrit:

dsl pour la durée du prêt, c'était pour moi un exemple inimaginable

Oui mais pour moi ce qui est inimaginable c la maison en BBC sans cette durée de 35 ans lol

mouche77 a écrit:

C'est ti pas bo ca ? :

"Je reviens vers vous apres une longue réflexion.

Je comprend bien que vous souhaitez ne pas vous embarrasser longuement avec la vente de ce terrain. Mais malheureusmeent il ne s'agit pas d'une voiture, ou d'un manteau.
Nous parlons la d'un terrain d'une valeur de 200 000€ auquel va se rajouter la construction de la maison.

Nous sommes allés a la mairie et avons recuperer le PLU. Mais ce dernier document ne permet pas de s'assurer pour tout.

Dans le compromis de vente du terrain, je comprends maintenant que ce n'est pas tant l'absence du délai de 7 jours qui nous pose probleme, mais plutot l'absence d'informations vraies, a jour et certifiés.

Par exemple, l'etude des sols. Meme si nous n'avons pas bcp de risque, nous ne pouvons nous permettre d'envisager un surcout pour des fondations specifiques car cela peut tres vite chiffrer.
Je parle aussi du certificat d'urbanisme. Je ne sais pas si vous en avez un, si oui il doit dater de moins de 18 mois pour etre valable, et surtout il est conforme a un type de maison que vous aviez imaginé, mais qui n'est sans doute pas celle que nous imaginons nous (nous ne comptons pas faire un chateau je vous rassure, mais encore une fois c'est juste une précaution).
Il est aussi apperemment d'usage de demander un état d'hypotheque vierge.

Nous sommes pres a signer un compromis de vente, mais avec les clauses suspensives suivantes :

- L'obtention d'un pret bancaire pour l'ensemble du projet : Terrain + construction d'une maison individuelle BBC de minimum 95 m2
- La présentation d'un état hypotecaire vierge
- L'obtention d"un certificat d'urbanisme attestant de la constructibilité du projet d'une maison R ou R+1 de minimum 95 m2 habitable et aux normes BBC.
- Que l'étude géologique conclue (aux frais de l'acquereur) et constate que le terrain est parfaitement constructible, ne moyennant pas la réalisation de fondations specifiques, puits, pieux, ou tout autres ouvrages pour la construction d'une maison individuelle.


Je vous laisse y reflechir, en parler avec votre épouse, votre notaire.
Je suis persuadée que vous trouverez ces clauses légitimes.

Je reste a votre disposition pour tout complément d'information;"



Si j'ai oublié quelque chose n'hesitez pas a me le dire

Pense de bien préciser certains points :
- pour l'obtention du prêt , marque quel montant , à quel taux et pendant combien d'années (rajoute en un peu si tu a prévu 200 000 € sur 35 ans à 3.5% dans la promesse de vente tu met que tu veut emprunter 210 000€ sur 35 ans à 3.4% ° comme ça ça te laisse une porte de sortie en cas de souci qui ne fAIT pas parti des conditions suspensives.
- que l'étude de sol ne montrera pas qu'il te faudra faire une adaptation des fondations supérieurs à 5000€ par exemple comme ça si on te sort 20 000€ tu peut te rétracter .



Après il faut étudier si dans ton cas faire une maison BBC est utile (surtout utile si tu arrives à rembourser la partie BBC en - de 10 ans sinon ce n'est pas intéressant !!) après ça ce n'est que mon avis mais de passer une maison BBC il faut ajouter entre 15 000 et 20 000€ (en moyenne) que sur une maison "normale" donc ne vaut il pas mieux partir sur une maison "normale" et ajouter un peu d'isolant mur et plafond et une bonne orientation de la maison et presque aucune utilisation du chauffage ...

non le BBC pour moi est plus qu'utile car grace a ca j'ai un pret a taux zero qui se monte a hauteur de 124 800€

et les banque font un lissage sur le credit au total, mélangeant PTZ+, 1% patronal, et pret immo classic.

Mais franchemzent les constructeurs ils doivent pas avoir besoin de client en ce moment hein! ca fait plusieurs fois que je laisse des demandes de devis, des message, ou mes coordonées sur le net, j'ai eu que 2 rappels avec RDV concret, et un seul autre qui me repond vous pouvez venir me voir sur le domexpo tt les jours entre telle heure et telle heure.
Sinon les autres ne rappelent pas...

et si tu ne fais pas une maison BBC ton prêt à taux zéro il est de combien ?
va directement voir chez les constructeur tu leur dit que tu viens de signer une promesse de vente pour un terrain à tel endroit , que tu veut une maison comme ça ... et ils te donneront un rdv avec une étude de plan et de prix, à moins qu'ils soient vraiment surbooker !!

mon PTZ+ si je construit une maison non BBC j'ai le droit a 84 240€ de PTZ.
C'est deja bien. Mais je pense ke du coup c'est toujours plus interessant de faire une bbc non? surtout que je compte le credit d'impot (que je ne sais pas encore du tout calculer), plus les economies d'energie au qutoidien.

Me trompe-je? a ton avis?

Les constructeurs sur lesquelles je rempli les infos sr le net savent que j'ai un terrain.....
ils doivent etre surbooké oui ca doit etre ca.

non c'est sur que vu la différence du prêt a taux zéro autant en profiter après rien ne t'empeche de demander aux constructeurs de te chiffre ta maison en BBC et en non BBC pour voir la différence de prix. Après pour les énergies au quotidien il faut compter un bon paquet d'années de factures mensuelle pour rembourser l'installation d'un chauffage (sans le poêle a granulé) , d'un récupérateur d'eau ...
On s'est renseigné pour la géothermie horizontale il faut compter (tout compris ~8000€ donc ca fais un paquet de factures !! ) pour récupérateur d'eau enterré + tout le système et installation 5500€ donc idem bcp de factures mensuelles ... c'est pour ça que nous on va partir sur une maison "normale" et qu'on va juste payer un peu plus pour l'isolation et optimiser l'orientation pour que le soleil nous serve de chauffage l'hiver et que la bonne isolation nous permette de ne pas avoir trop de perte .

Perso on est parti sur une maison 120m² en plain pied + garage , pour avoir une maison susceptible d'avoir la certification BBC il faut qu'on rajoute 17500 € par rapport à une maison "normale" et notre prêt taux zéro augmente que de 8 000€ donc le choix a été vite fait !!!!

Bonjour Mouche77,

Je ne suis pas du même avis que les autres concernant ton achat.
Je viens d'acheter en région parisienne dans le 92 donc avec les mêmes contraintes que toi : sols, ABF, PLU exigeant, etc.

Pour avoir mon terrain, il a vraiment fallu que je me démène car au début, j'ai cru qu'iln' y avait que quelques personnes intéressées pour au final être une vingtaine.
Entre autre, des mecs pas forcément riche mais du voisinage, prêt à payer en grande partie sous le manteau, des maçons prêts à faire 2 maisons et les revendre, plusieurs constructeur, une société et d'autres personnes comme moi, souhaitant en faire leur domicile.

Je me suis déplacée à la mairie, aux carrières, aux ABF, vu un notaire, une copine avocate et au final, j'ai eu le terrain de justesse en demandant juste un PC OK. Mais en fait les délais sont trop courts pour que le constructeur dépose le PC dans les 45 jours, seule condition suspensive à la vente du terrrain.
Le vendeur au bout de 3 mois m"a même "forcé" à signer en renoncant aux conditions suspensives car sinon, il renonçait à sa vente contre seulement 2% de pénalités (une personne avait fait une offre 35% supérieure à la mienne).
En se dépêchant, il a pu bénéficier d'une TVA avantageuse.

Pour sûr, mon permis n'est pas encore accepté mais je sais que je peux construire dessus, qu'au pire, il me faudra changer la couleur des tuiles, du crépis, la forme des fenêtres, etc.

Mais j'ai pu avoir un terrain avec une future station de métro à 150 m et 3 km de Paris pour un petit peu plus cher que toi et dans une zone ou les terrains sont très rares et les prix ne font que grimper.

Le CU positif (avec le PLU correspondant en annexe est suffisant pour s'assurer qu'un terrain est constructible.
Pour la nature du sol, je ne m'en inquièterais pas trop à ta place, construire sur longrines coute moins cher que de faire une G12...
Vérifie quand même l'absence de source.
Demande des infos aux voisinages, leurs fondations, si tu vois des fissures sur leur maison, regarde le nom des rues (à fure, les av de l'étang, rue des Noe, chemin du petit pont...)

Et bon courage, car construire est une épreuve de longue haleine.

je voit pas l'intérêt d'acheter un terrain si tu ne peux pas y faire ce que tu veux dessus, si on t'impose la couleur du crépis, des tuiles, des volets ...
après je ne connais pas la région mais pour un terrain à 200 000€ c'est clair et net que je met un paquet de conditions suspensives pour me protéger, imagine tu met 200 000€ dans un terrain et ton permis de construire n'est pas accepté, tu paye un terrain pour ne rien pouvoir y faire construire ??

cedric6326 a écrit:

je voit pas l'intérêt d'acheter un terrain si tu ne peux pas y faire ce que tu veux dessus, si on t'impose la couleur du crépis, des tuiles, des volets ...
après je ne connais pas la région mais pour un terrain à 200 000€ c'est clair et net que je met un paquet de conditions suspensives pour me protéger, imagine tu met 200 000€ dans un terrain et ton permis de construire n'est pas accepté, tu paye un terrain pour ne rien pouvoir y faire construire ??

Et bien sache que ta mairie peut t'imposer pas mal de truc. Et oui, on ne peut pas faire ce que l'on veut et heureusement !!!
Imagine en site classé, il faut une certaine harmonie, cela donne en plus du cachet au quartier.
Et avec trop de clauses suspensives, tu risques de passer à côté de la bonne occase. Les gens n'hésitent pas à rompre les contrats pour gagner 3 francs 6 sous.
La rareté fait le prix !!!

Avec des clauses suspensives, je n'aurais pas eu mon terrain...
Il y en a un à vendre à 50 m de chez moi ou tu peux mettre toutes les conditions suspensives car en agence, il est plus petit que le mien et presque 2 fois plus cher (donc inabordable pour moi)
http://www.guyhoquet-immobilier-bagneux.com/Annonce/67595/vente_terrain_bagneux-92220_ref-1150.aspx

Lilo_o a écrit:

cedric6326 a écrit:

je voit pas l'intérêt d'acheter un terrain si tu ne peux pas y faire ce que tu veux dessus, si on t'impose la couleur du crépis, des tuiles, des volets ...
après je ne connais pas la région mais pour un terrain à 200 000€ c'est clair et net que je met un paquet de conditions suspensives pour me protéger, imagine tu met 200 000€ dans un terrain et ton permis de construire n'est pas accepté, tu paye un terrain pour ne rien pouvoir y faire construire ??

Et bien sache que ta mairie peut t'imposer pas mal de truc. Et oui, on ne peut pas faire ce que l'on veut et heureusement !!!
Imagine en site classé, il faut une certaine harmonie, cela donne en plus du cachet au quartier.
Et avec trop de clauses suspensives, tu risques de passer à côté de la bonne occase. Les gens n'hésitent pas à rompre les contrats pour gagner 3 francs 6 sous.
La rareté fait le prix !!!

Avec des clauses suspensives, je n'aurais pas eu mon terrain...
Il y en a un à vendre à 50 m de chez moi ou tu peux mettre toutes les conditions suspensives car en agence, il est plus petit que le mien et presque 2 fois plus cher (donc inabordable pour moi)
http://www.guyhoquet-immobilier-bagneux.com/Annonce/67595/vente_terrain_bagneux-92220_ref-1150.aspx

Je ne suis pas d'accord avec toi pour une simple raison, l'état fait ce qu'il veut.
Mes parents ont acheté une maison à rénover près d'un monument classé, résultat volets roulant interdits, pente de toit imposée pour le garage en prolongement de la maison.
Ils sont pourtant à quelques mètres du bout de la limite et ils ne voient pas le monument en question et on ne les voient pas non plus.
PAR CONTRE à 50m du monument classé il y a une maison de retraite (je crois) avec toit plat, volets roulants, couleur de crépis différente des autres et juste derrière tout un quartier d'immeuble HLM "ancienne version" (donc très moche).

Je pense malheureusement que nos projets dépendent trop du bon vouloir d'une seule personne.

En ce qui concerne le sujet du post, je mettrais aussi les conditions suspensives d'obtention du permis (ce qui sous entend que le terrain est constructible) et l'obtention du prêt. Par contre il faut vraiment mettre la pression à tout le monde car en effet le propriétaire peut s'impatienter.

Bon courage

Lilo_o a écrit:

Avec des clauses suspensives, je n'aurais pas eu mon terrain...
Il y en a un à vendre à 50 m de chez moi ou tu peux mettre toutes les conditions suspensives car en agence, il est plus petit que le mien et presque 2 fois plus cher (donc inabordable pour moi)
http://www.guyhoquet-immobilier-bagneux.com/Annonce/67595/vente_terrain_bagneux-92220_ref-1150.aspx

Fichtre. 250m² à 400 k€, ça donne envie. On peut en faire des élevages de pigeons sur 250 m² à ce prix là!

Plus sérieusement. Les CU positifs (dits "b", ou encore "pré-opérationnels" ou encore "motivés") sont délivrés sous réserve du droits des tiers. Par ailleurs, ils n'engagent l'Administration que sur quelques aspects.

Il faut être complètement inconscient de mettre une part importante de son patrimoine dans un terrain avec seulement dans les mains un CUb disant que l'"opération est réalisable". Si tous les acquéreurs avaient un peu de jugeote, on en arriverait pas une mise en concurrence entre acquéreurs, sur les délais et le contenu des conditions suspensives. Avec les crises financières, le législateur a voulu protéger l'investisseur en demandant aux opérateurs de vérifier que le profil de l'investisseur correspondaient au produit financier fourgué. Certes il y a le Notaire, contre qui vous pourrez éventuellement vous retourner pour défaut de conseil, mais il dommage que l'acquéreur particulier futur constructeur ne jouisse pas des même garde-fous.

Dans certains régions, la condition suspensive de l'obtention de permis de construire devenu définitif (purgé du recours des tiers et du retrait administratif), est la norme. Il n'est pas concevable que compte tenu du niveau de prix, ces pratiques ne se soient pas généralisées.

Il est de la responsabilité des acquéreurs futurs constructeurs, d'être exigeants pour protéger leur avenir.

bonsoir,
Clo06,
votre propos fait du bien, en effet
de la jugeotte, du bon sens,
ceci dit, moins on corsette en matière de législation mieux cela vaut;
le carcan juridico-adminsitratif devient une vraie Tour de Babel,
il en demeure pas moins que la réalité dépasse la fiction avec des prix
hallicinants,
dans votre région (06), il me semble que cela soit la réalité au vu
des lectures sur ce forum

Oui clo06 votre message fait du bien.
C'est bien pour cela que j'ai dit au vendeur que s'il trouvait un acheteur plus pressé et moins veillant a tout cela c'est soir kil a bcp d'argent et kil s'en fche, soit qu'il ne sait pas les risques qu'il prend et de hate trop.
La semaine derniere quand le vendeur pensait que n'importe qui allait signer rapidement son terrain, je lui ai dit merci ciao, et je n'avais vraiment aucun regret.
C'est lui qui m'a rappeler apres en s'excusant et en me disant qu'en effet la notaire lui avait bien fait comprendre que personne ne signerai son terrain si vite.

Bref aujourd'hui je continu mes recherches, mes RDV. quand je serai prete si le terrain est tjrs dispo tant mieux, s'il ne les plus tant pi ce sera pour un autre peut etre.