Cautionnement

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Le 18/06/2011 à 12h42 Photographe Env. 1000 message Carvin (62)

Bonjour,

mon projet immobilier, travaux (cuisine, ..) compris se porte à 231500 euros.

Voici le mode de financement :
- emprunt 177000 euros sur 25 ans,
- apport cash 26500 euros,
- apport vente maison actuelle 28000 euros (en prêt relais).

J'ai voulu faire un cautionnement par un organisme de ma banque pour éviter l'hypothèque.
Cet organisme refuse aujourd'hui ma caution à cause du fait que je n'ai pas de compromis de vente de signé pour la vente de ma maison, que le saut de charge est élevé.

Question charge, je rembourse 894 euros par mois pour ma maison. Ce montant passera à 670 euros à partir du mois prochain et pour me permettre de réduire les charges pendant la construction qui démarrera en janvier 2012.
Le nouveau aura en charge 992 euros mensuel. Je suis en dessous des 33% d'endettement.

Ma maison actuelle sera mise en vente en janvier 2012, quand le constructeur pourra s'engager sur une date de livraison. Je ne peux présentement pas la mettre en vente un an avant, sans risquer de repartir en location.

La banque me dit qu'elle va demander l'accord pour financer le projet avec une hypothèque comme garantie.

Ce qui me gêne dans cette phrase, c'est demander l'accord pour financer le projet avec une hypothèque ...
Pensez-vous que je risque que mon financement soit refusé à cause de ça ?

Pendant la construction, il est sûr que mes charges seront élevées car j'aurais à financer mon prêt actuel et progressivement le prêt de la nouvelle construction. Après calcul je m'en sort financierement.

Y a t'il d'autres personnes qui sont dans mon cas; si oui, avez-vous pu obtenir votre financement ?

Je vous remercie par avance.

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Le 18/06/2011 à 17h31 Photographe Env. 1000 message Carvin (62)

Bonjour,

La question principale serait plutôt de savoir s'il y a un risque vu les paramètres ci dessus pour que l hypothèque soit refusée.

Si elle l'est, est-ce qu'en vendant ma maison actuelle maintenant j'ai plus de chance d'avoir le financement?
Ce dernier point me laisse perplexe. Je ne sais pas si je dois vendre maintenant et partir en location. Ceci me ferait perdre des loyers.....

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Le 18/06/2011 à 22h47 Membre utile Env. 500 message Attiches (59)

AlexQuest a écrit:Ce dernier point me laisse perplexe. Je ne sais pas si je dois vendre maintenant et partir en location. Ceci me ferait perdre des loyers.....

Mon avis est que tu as beaucoup plus que des loyers à perdre avec un prêt relai.
La tendance des prix va probablement s'orienter à la baisse dans les mois à venir, et vendre, vu les prix actuels, est difficile. Un prêt relai maintenant c'est un risque de ne pas vendre ta maison au prix souhaité, et donc au pire de manquer d'argent pour boucler l'opération.

Moi je mettrais en vente, et quand c'est vendu (c'est à dire compromis signé ET conditions suspensives levées) prendre une loc en attendant la construction. Mieux vaut perdre 5000 euros de loyers que risquer de couler si la maison de ne vend pas.

Déjà combien prend en compte la banque pour la vente de la maison par rapport au prix de vente prévu (60%, 70%, ??) ?
Sinon bien sûr que la banque sera plus ouverte avec la maison vendue qu'avec un prêt relai ;). Tu auras d'ailleurs du coup surement la caution au lieu de l'hypothèque, c'est déjà un peu de loyer de récupéré.

Laurent.

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Le 20/06/2011 à 13h53 Photographe Env. 1000 message Carvin (62)

Bonjour,

J'y réfléchis. Le problème est que j'ai les deux avis.
En vendant ma maison maintenant l'agence immo ne pourra pas profiter du fait que je construise pour baisser le montant et profiter ainsi de la situation. Ceci sachant que j'aurai plus le temps.

De plus si je la vend au prix souhaite j aurai du financement en plus pour les à côtés qui ne sont pas à négliger....

Merci pour ton conseil.

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Le 06/12/2011 à 21h35 Env. 60000 message

Bonsoir, je relance ce sujet. Alexquest as tu obtenu ton prêt?

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Le 06/12/2011 à 23h25 Photographe Env. 1000 message Carvin (62)

Bonsoir abelia,

j'ai eu une acceptation avec hypothèque de la part de la Caisse d'Epargne mais je viens d'accepter l'offre du Crédit Mutuel.
Les sociétés de cautionnement de ces deux banques ont réalisées un refus. L'hypothèque était donc obligatoire...

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Le 07/12/2011 à 10h00 Membre utile Env. 2000 message Sarthe

AlexQuest a écrit:Bonsoir abelia,

j'ai eu une acceptation avec hypothèque de la part de la Caisse d'Epargne mais je viens d'accepter l'offre du Crédit Mutuel.
Les sociétés de cautionnement de ces deux banques ont réalisées un refus. L'hypothèque était donc obligatoire...

Si tu as un appprt, je ne crois pas que ce soit une hypotheque mais un PPD (privilege de preteur de deniers) Les frais sont moindres qu'une hypotheque surtout au moment de la revente.

Si un juriste peu confirmer (voir avec le clerc qui se charge du dossier)

La théorie, c’est quand on sait tout et que rien ne fonctionne.
La pratique, c’est quand tout fonctionne et que personne ne sait pourquoi.
Ici on réunit la théorie et la pratique, rien ne fonctionne et personne ne sait pourquoi...

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Le 07/12/2011 à 11h09 Photographe Env. 1000 message Carvin (62)

Bonjour,

Tu as raison, il y a un ppd sur le terrain et une hypothèque. Le ppd est sur le prix du terrain car comme la maison n'est pas encore construite c'est le seul bien matériel.

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Ghbeli Picto info

Le 07/12/2011 à 11h14 Env. 60000 message

Je ne pense pas que l'IPPD conviennne à un bien qui n'est pas encore construit.
Merci de m'avoir répondu ALEXQUEST.
Je suis un peu dans la même galére puisque Crédit Logement ressert les boulons..
Ma banque rachéte mon encours de prêt pour mon appartement actuel et finance le terrain et la construction, sauf que elle n'est pas prête à garantir la totalité puisque mon abrutie de conseillére n'a pas pris d'ordre irrévocable sur le prêt relais..Bref je ne vais pas vous embrouiller la cervelle mais c'est franchement la daube...
Elle a modifié mon prêt cette fois ci en faisant un prêt maison en différé total en parraléle de mon prêt actuel..Vous me suivez? Donc j'attends la décision du crédit log...Sinon je dois nantir un contrat à hauteur de la construction...N'importe quoi la nana Dry