Vérification avant achat d'une maison à rénover?

les ventes sont soumises à controle énergie et "tout le reste"; si celà est fait correctement, celà devrait suffire (expérience récente de vente de ma maison)

Deckhard a écrit:

Bonjour @ tous!

J'ai pour projet d'acheter une maison ou appartement à rénover et je voudrais savoir si certains savent ou après certaines expériences s'il y a des points spécifiques à contrôler avant l'achat de ce genre de bâtiment? Du genre "vices cachés" à s'assurer avant pour éviter les grosses mauvaises surprises....
La maison est sur deux étages plus une mezzanine avec une surface au sol d'environ 60m².

J'ai bien cherché sur le forum et je n'ai rien trouvé de spécial....

Des points que j'ai pensé tout seul avec mon petit cerveau :

Charpente : elle m'a l'air saine mais comment en être sur? Faut il la vérifier sur toute la surface?
Toiture : tuile et plaque fibro-ciment (je crois que ca s'appelle comme ca) qui m'ont l'air en bon état d'après le peu que j'ai vu de l'intérieur. (Pas possible de voir de l'extérieur)
Murs : ils m'ont l'air en bon état apparent, pas de fissures...
Humidité : La maison m'a l'air "seche", pas spécialement humide...
Le sol est carrelé
Les plafonds sont fait avec ces plafonds voutés : cela fait plein de petite voutes en brique avec des IPN métalliques ou poutres en bois (ca dépend des étages) qui soutiennent les briques....

Voila....Qu'en pensez vous?

Merci,
Deck.

Bonjour,

Alors personnellement, je n'ai pas beaucoup d’expérience de bricoleur, mais pour avoir beaucoup visité de bien avant de faire ma première acquisition, pour avoir discuter avec pas mal d'artisan, de personnes s'y connaissant un peu, je vais tout de meme essayer de te donner mon point de vue, parce que je me suis rendu compte a nombreuse reprise que des choses qui m'avaient échappée pouvaient etre problématiques et que l'avis de personnes s'y connaissant m'ont permis d'eviter de me faire au fil des visites ...

La charpente et la toiture, il vaut mieux jeter un sérieux coup d’œil si celle ci n'est pas habillée et que les combles ou le grenier sont accessibles ... Bien regarder si par terre tu n'a pas de trace ou de petit tas de poussiere brun claire si la charpente est ancienne car cela voudrait dire que celle ci est attaquée, et même si cela ne veut pas forcement dire que la toiture va te tomber sur la tête, cela compromet fortement sa durée de vie ... Regarder ausis si il y'a des traces d'infiltration d'eau au sol, si tu as des jours, mais aussi si les tuiles ne sont pas trop dépareillées, mal posées, fissurées ... Les éventuelles fissures ou comment travaille ton toit et tes murs ... éventuellement le passage de cheminée... L'isolation aussi ... Type de materiaux, épaisseur aspect général, pare vapeur, et film antipathie ou pas, etc

De l’extérieur, essayer de trouver un point de vue (pas toujours possible) te permettant de regarder l'aspect général de ton toit, si celui ci ne s'affaisse pas de trop par endroit, et si possible prendre des photos avec un bon zoom de l'ensemble de la toiture, de differents endroit, noue de cheminée, tour de toit et regarder cela aprés a tête reposée sur l'ordi ou la télé pour voir l'aspect général de la toiture, l'etat des tuiles (d'autant plus important si tu n'a pas les tuiles de visu pour cause de BA13 a l’intérieur ...

Sinon d'aspect extérieur et intérieur, chercher les éventuelles fissures qui resulterait d'un probleme de fondation ou de sol ... Dans les coins de la bâtisse, les grosse fissures qui courent aussi au plafond et sur les hauteurs des pieces ...

L'assainissement aussi ... Tout a l’égout, fosse sceptique, fosse a l'air libre... etc et la possibilité de raccord le cas échéant, c'est trés important parce que suivant les municipalités ont peut imposer de te relier et c'est a tes frais et on peut avoir de trés mauvaise surprise suivant la distance entre ta maison et le reseau d'assainissement ...

Aprés tu parles de fibro-ciment, méfies toi car si le vendeur n'a pas fait de DPE, ni de diagnostique plomb et amiante, tu risque d'avoir de mauvaises surprises, car la depose de fibrociment coute tout de meme assez cher ... Je m'etais renseigné pour un projet immo et je ne me risquerais pas a te donner de montant mais si tu as beaucoup de plaques et que tu fais faire ca par une entreprise, c'est un budget non negligeable (équipements des ouvriers, douches et le cout du stockage chez Dekra ou autre ....)

Je ne connais pas de trop le genre de dalle IPN / poutres Briques dont tu parles, et sans photo difficile de se risquer a faire un diagnostique, mais faut voir l'etat général, la hauteur, ce que tu compte en faire (habillé de placo, ce qui serait dommage si ca a du cachet), mais la maison dont tu parles a l'air relativement ancienne et si ca a tenu jusque la et que l'aspect ne t'as pas alarmé, y'a pas de raison de trop s’inquiéter ... Si ce n'est voir ce que tu compte faire reposer a l’étage (salle de bain, chauffe eau, etc ...) a ce moment la se rapprocher de quelqu'un qui s'y connaît, soumettre tes idées, et voir si cela supporte sans problème ...
Regarde aussi si tu vois des tuyaux de plomb par ci par la, l'installation électrique : état du compteur et si nécessite reprise complet du compteur aux prises... Les murs éventuellement porteurs suivant le reagencement de pièce que tu veux faire, l'etat des dalles et des plancher, regarder si traces d'humidité sur les murs (en ce moment il fait relativement chaud et ce depuis plusieurs mois et on ne sent pas forcement l'humidité ambiante mais certaines traces ne trompent pas ...


Sinon tu parlais de "vices cachés", mais normalement tu es protège si il s’avère que le proprietaire t'aurait cacher volontairement de gros probleme (zone inondable, gros defaut de construction maquillé), mais si tu passe par agence, mefies toi quand meme de certaines closes suspectes visant a se dédouaner en cas de problèmes ou a ne pas se retourner contre le proprietaire ou l'agence, etc ...
J'ai eu un truc du genre sur mon contrat et mon notaire m'a mis en garde, je fais confiance, mais j'espere juste que ca ne cache pas de mauvaises surprises par la suite ... Et puis ce genre de remarques peut refroidir un banquier si tu fais financer tes travaux, la ou le DPE et autres diagnostiques sont sensés reprendre les mal-fonctions et donc se suffir presque a eux même ...

Aprés au vu de tout ca, des impots fonciers, et autres taxe d'habitation, de la superficie, de l'aspect general, du cout de travaux estimés et du prix du marché, regarde si tu fais une bonne affaire, negocie toujours, parce que cela ne coute rien et qu'avec des bons argument, un peu d’aplomb tu arrives toujours a gagner plus ou moins sur le prix annoncé ... cela va de meme avec la négociation du credit immo, et je sais de quoi je parle ... des 4.5 % proposé une banque, je suis passé a 4.32 % et en faisant jouer la conccurence et disant que j'etais prés a faire migrer mon epargne si je trouvais mieux ailleurs, j'ai reussi a renegocier encore a 4.29€ sur 25 ans ce qui est plutot bon comme taux ... (toujours aller voir une banque ou deux par soi meme (la sienne par exemple et une autre, et faire appel a un courtier (tu en as qui ne prennent pas de frais de dossier et qui te denichent de bons taux suivant qu'ils soient bon ou pas ). Mon courtier etait un ancien banquier et a assurer dans la negociation, et j'ai renegocier directement avec la banque sans ecarter le courtier juste avant d'officialiser ma demande de pret ...

Enfin voila quelques conseils ...
N’hésite pas a t'entourer de personnes du métier, ou de bricoleurs quand tu visite, prends aussi des photos si tu peux (difficile quand tu as des locataires ou proprio en place, mais bon...)

J'imagine que tu auras d'autres avis bien plus éclairés trés prochainement mais si j'ai pu t'aider dans ta recherche ...

Bonne soirée et bonne recherche en te souhaitant de trouver le bien de tes rêves ....

Bonjour!

Merci pour vos deux avis!

Ce que j'ai oublié de préciser, c'est qu'actuellement la maison est rempli de bordel par les proprios! Ce sont deux v.....personnes âgées qui ont stockés dans toutes les pièces plein de bazar!
Pas évident donc de voir des traces d'humidité sur les murs, des petites fissures, ou encore des petits tas de poussière bruns clair...

Je vais de toute façon re visiter cette maison car elle m'interresse et je me ferais une liste avec notamment les points dont tu m'a parlé pour bien contrôler.

Concernant les plafonds en petite voutes IPN/poutres avec des briques, j'ai vu pas mal ce genre de plafond dans les environs, dans des maisons "vieilles", visiblement dans les cévènnes c'est assez courant...
mais effectivement j'aimerais installer une salle de bain à l'étage donc je vais essayer de me renseigner la dessus!

merci encore!

@ bientôt!

Deck.

Lors de ta prochaine visite n'hésites pas à déplacer leur baz** ! Il faut vraiment que tu puisses regarder partout.

Salut!

Euuuh.... je pourrais déplacer quelques trucs mais sur la surface totale de la maison j'estime a peu près à 2-3 jours de boulot pour tout évacuer....

Sinon j'aurais une question qui sors un peu de celle du début mais j'ai un peu de mal a me faire une idée : Avez vous une idée du prix (au m², au m3?) de la rénovation? Je sais pas si ca existe tellement ca peut varier en fonction des travaux (dalle béton, maconnerie, élec', plomberie, etc...) et la qualité des matériaux (carrelage, parquet etc...)

Merci,
Deck.

c'est impossible a chiffrer sans visite detaillé

et encore la renovation reserve souvent de mauvaises surprises et des surcout

A+

Tout à fait d'accord.
Si vous voulez faire ça par des pros, faites faire des devis dès maintenant. Les mauvaises surprises seront pour eux s'ils ne les décèlent pas à la visite.
Si vous voulez le faire vous même ce sera beaucoup moins cher mais comptez bien 2 fois plus de temps que ce que vous avez envisagé du fait des mauvaises surprises.

Ok merci pour vos réponses!

Oui je prévois de faire moi même.

@ bientôt,

Merci,
Deck.

Toit en fibro ciment : Non seulement ce matériau contiernt de l'amiante mais il est fragile et vieillit très mal.
De plus si vous mettez des tuiles à sa place, il faut penser à renforcer la charpente.