Règlement de lotissement qui rend le BBC difficile

Bonjour à tous,


Nous signons un compromis pour un terrain de promoteur en juin, nous versons 5% d'acompte pour un terrain viabilisé en mars/avril 2012.
Nous avons comme projet de faire construire une maison BBC mais surtout une maison bien orientée.
Le terrain est en pente avec vue à l'est. nous aurions préféré une pente sud mais le sud étant dégagé sur ce terrain cela rend possible une bonne orientation.

A la lecture du règlement la phrase suivante me choque : " Dans le cas de toitures traditionnelles en tuile, le faîtage de la construction sera orienté le plus possible parallèlement aux courbes de niveau conformément aux orientations données sur le plan joint en annexe 04 du présent règlement."

Compte-tenu de la configuration de notre terrain (700m²) nous souhaitons faire une maison en long (avec garage en sous-sol enterré) à 3m de la limite nord. Le problème est que ce point de règlement peut nous en empêcher étant donné que nous souhaitons un toit 2 pentes en tuiles, le plus simple, le plus économique et qui nous permet de bénéficier de brise-soleil facilement côté sud.

Nous en parlons avec l'archi qui pense que c'est défendable mais celui-ci ne se renseigne pas plus que ça.
Le temps passe, début novembre j'appelle la commerciale du promoteur et je lui demande par mail de voir avec l'architecte coordonateur si ce point de règlement lui pose problème. Elle me répond (par téléphone) que l'architecte coordinateur trouve le projet très intelligent et qu'il n'y a pas de problème.

La conjoncture actuelle étant ce qu'elle est (remontée des taux, révision du PTZ) et ayant la volonté de démarrer le projet le plus rapidement possible afin d'éviter trop de double-loyer nous lançons donc l'étude de sol (1300€). C'est sûr, nous aurions dû attendre un avis écrit...

Quelques semaines plus tard nous recevons l'avis de l'architecte coordonateur :

Citation:

III. Traitement architectural du bâti
L’architecture proposée présente un caractère contemporain de qualité qui répond dans sa globalité aux objectifs du projet urbain. Les couleurs et matériaux sont conformes au cahier des charges.
Cependant le bâtiment est couvert par une toiture en tuile à double pente dont le sens du faitage vient contredire le règlement.
Rappel du règlement :
Article 11 - Toitures : « Dans le cas de toitures traditionnelles en tuile, le faîtage de la construction sera orienté le plus possible parallèlement aux courbes de niveau conformément aux orientations données sur le plan joint en annexe 4 »
Le projet présenté n’est pas compatible avec le règlement du lotissement.

Citation:

Avis de l’urbaniste coordonateur
Avis favorable sous réserve
- de la confirmation du niveau du plancher bas du garage
- de propositions pour réduire les déblais
- d’une modification de la toiture

L'avis est favorable sous réserve, autant dire défavorable finalement...
Le point qui nous pose vraiment problème est celui de la toiture.

Si nous faisons un toit terrasse végétalisé nous pouvons passer outre ce règlement mais c'est complètement débile. Ca ne nous déplairait pas forcément mais ça coûte très cher et ça nous plairait moins qu'un toit 2 pentes, de plus il faudrait rajouter des brise-soleil.

Bref, j'appelle le promoteur pour connaître le fondement de cet article. On ne me répond pas clairement et on évoque les ombres portées alors que vu les terrains alentours nous ne ferons de l'ombre à personne et qu'un toit terrasse végétalisé ferait au moins autant d'ombre...

Je la fais court : après des appels répétés avec le promoteur (jusqu'au directeur) et au maire-adjoint chargé de l'urbanisme de la commune le verdict est le suivant : c'est le règlement, on ne le modifiera pas pour un projet.

Super ! Merci les gars, vous avez bossé comme des manches et vous refusez de vous remettre en question. Dialogue de sourds, les gens en face ne veulent pas aborder le sujet de la justification de ce point de règlement. On vous rétorque que c'est le règlement, qu'il faut le suivre.
Mon avis sur la question est le suivant : le cabinet d'architectes qui a pondu le règlement en a fait des tonnes pour justifier de son tarif certainement exorbitant et pour rassurer la commune. La commune a signé sans chercher à comprendre et ne veut pas s'embêter à forcer la main du promoteur.

Du coup je me suis sacrément pris la tête avec eux mais ça n'a rien changé.
Je leur ai d'ailleurs bien expliqué que s'ils avaient mis un angle en degrés au lieu d'un "le plus possible" ça aurait été sans équivoque et que nous n'aurions pas signé le compromis.


Bref, d'après la loi du Grenelle de l'environnement :

Citation:

« Art. L. 111-6-2. - Nonobstant toutedisposition d'urbanisme contraire, le permis de construire ou d'aménagerou la décision prise sur une déclaration préalable ne peuts'opposer à l'installation de systèmes solaires thermiques ouphotovoltaïques ou de tout dispositif individuel de productiond'énergie renouvelable, à l'utilisation en façade du boisou de tout autre matériau renouvelable permettant d'éviter desémissions de gaz à effet de serre ni à la pose de toituresvégétalisées ou retenant les eaux pluviales. Lesdispositions du présent alinéa ne font pas obstacle à ceque le permis de construire ou d'aménager ou la décision prisesur une déclaration préalable comporte des prescriptionsdestinées à assurer la bonne intégration architecturale duprojet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

On ne peut pas nous empêcher de toit végétalisé, que ce soit un toit 2 pentes ou un toit-terrasse.


Aujourd'hui nous réfléchissons aux solutions suivantes :
- abandonner le projet et perdre 1300€ d'étude de sol et éventuellement les 3600€ d'architecte (pas encore payés, donc à voir). Nous devons aussi nous faire rembourser une avance de 1000/1500€ d'étude thermique que nous avons mis en standby avant de la commencer suite à l'avis de l'architecte coordonnateur.
- déposer un permis de construire avec un double toit 4 pentes dont le faîtage arrive en un point. La maison faisant 7m60x18m un seul toit 4 pentes avec faîtage en un point serait certainement moins esthétique. Je pense que nous échapperions à ce point de règlement de cette façon, qu'en pensez-vous ?
- déposer un permis de construire avec seulement une partie végétalisée (la plus faible possible afin de limite les surcoûts) du toit 2 pentes prévu à l'origine. La question est de savoir si un toit ainsi fait sera considéré comme un toit végétalisé ou comme une toiture traditionnelle en tuiles. A votre avis ?


Cette expérience me fait quand même m'interroger sur notre beau pays et sa législation :

- Que peut-on mettre dans un règlement de lotissement ? N'importe quoi ? On pourrait donc imposer une tour carrée de 4mx4m sur 8 étages avec fenêtres au nord en pleine campagne ? Il n'y a aucun recours contre un point de règlement qu'un particulier pourrait trouver abusif ?
- Comment doit-on interpréter un "le plus possible" dans le cadre d'une orientation ? C'est à la tête du client d'après ce que je comprends.
- Une toit végétalisé c'est un toit végétalisé sur combien de % ? >1 ? >20 ? >50 ? = 100 ?


Si nous ne sommes pas d'accord avec les gens qui instruisent le permis de construire quant à ces interprétations vers qui nous retourner ? Qui tranche en dernier recours ?



Merci à ceux qui auront eu le courage de lire ce post jusqu'au bout. Nous de notre côté nous sommes à bout après des mois à penser les plans, demander des devis (nous serons maître d'oeuvre), chercher des artisans compétents, jongler avec le budget, voir les taux évoluer sans cesse, tomber sur des banquiers incapables de compter ou qui ont déjà fait leur chiffre de l'année et ne veulent pas vous faire de crédit malgré des revenus confortables, etc.