Terrain + maison architecte : quel financement ?

Un renseignez-vous, sur vos droits (et accessoirement sur vos devoirs...), et les relations contractuelles avec un architecte, y'a le site de l'ordre pour ça, bonne lecture ! Ça répondra en partie à votre question.
Deux, depuis quand les banques se basent sur un dossier bouclé pour faire une offre de prêt ? Il vous faut un estimatif, si possible bien fait, sans se mentir (la réalité est têtue...), et aucun de mes clients n'a jamais eu le moindre problème pour obtenir un financement cohérent avec ses ressources. Secouez le banquier, il vous promène (ou votre interlocuteur n'est pas compétent).

15000€ pour faire QUOI ??

Mission complète à ce prix là !

Par contre, le budget de la construction n'étant pas encore défini, comment fait l''archi pour calculer son pourcentage ?

Pour ce qui est du financement , j'ai été dans ta situation.

J'ai d'abord acheté le terrain avec un prêt. Attention , j'avais un CU ok et m'étais renseignee en mairie pour la réglementation.

Ensuite j'ai vu un courtier qui a négocie la reprise du prêt du terrain et un prêt pour la maison.

Entre temps avec l'enveloppe estimée par le courtier, on a pu penser la maison.

Puis avant la fin de validité du CU on a déposé le permis.

C'est un risque mais je voulais prendre mon temps pour la maison et choisir les artisans.

someone-maison a écrit:

Mission complète à ce prix là !

Tout dépend de la nature et l'ampleur de la construction...

someone-maison a écrit:

Par contre, le budget de la construction n'étant pas encore défini, comment fait l''archi pour calculer son pourcentage ?

En fait il fait un truc assez basique, qu'on appelle son métier (pour ce registre le travail d'un Maître d'oeuvre est le même). Il vérifie l'adéquation programme/budget, vous conseille si ça colle pas, et en fonction de vos choix, fait une étude de prix. A chaque élément de mission, y'a des marges (il est plus difficile de pondre un prix précis en étude préliminaire qu'en PCG). Si vous avez un professionnel face à vous, il va prévoir une petite liste d'économies ou de fantaisies à affiner plus tard, et donc de ce fait pouvoir définir sa mission.
Je le répète, prenez le temps de lire les éléments mis à disposition par l'ordre, ils contiennent beaucoup d'éléments de réponse.

Nous sommes partis sur une maison de 160 m², à 260 000 euros.
L'architecte nous proposait une mission complète à 22 000 euros au total (1/3 pour les plans, 1/3 pour les notices descriptives et AO et 1/3 pour suivi du chantier). Ça ne me paraît pas excessif par rapport aux tarifs dont j'avais entendu parler sur ce site...
Nous avons vu deux banques différentes, qui nous disent "grosso modo" la même chose : il faut les devis des artisans à l'une et les notices détaillées avec postes de coûts pour l'autre. Comment avoir ces coûts sans avoir fait travailler l'architecte, ce n'est pas possible . Et c'est embêtant de risquer de perdre ces 15 000 euros....
Je vais me replonger dans l'ordre des Architectes pour voir si certaines infos m'ont échappées. Ça ne vous parait pas logique qu'il nous demande les 2/3 du prix de sa mission à cette étape là ???
Merci pour toutes vos réponses

1> Tu as valide aupres des banques un budget max par rapport a ton apport, capacite de remboursement et taux d'endettement
2> Tu as grosso-modo valide le cout de ta construction (ratio au m2 le tien me parait un peu bas)
3> Tu signes le compromis du terrain avec clauses suspensives d'obtention de PC, obtention de pret et delai de recours des tiers
4> Tu missionnes ton archi pour le dossier PC et dans la foulee du depot tu lui demandes de faire faire des devis d'entreprises
5> Des que tu as les devis tu verrouilles ton dossier bancaire

Bref, tu peux t'engager sur le terrain sans avoir tous les devis grace aux clauses suspensives. Un jour ou l'autre il faudra bien que tu missionnes un archi ....

Oui, il semblerait que le risque de problème avec le terrain soit finalement assez faible.
Nous avons 310 000 au total, mais tout compris (viabilisation, cuisine équipée, aménagement paysager, portail, terrasses etc...). Les prix au m² sont tellement variables d'un interlocuteur à l'autre que ce n'est effectivement à n'y plus rien comprendre. On lit sur ce forum que construire avec un architecte ne coûte pas plus cher qu'avec un constructeur...ce ratio le confirme non ?

bonsoir,

Toelia a écrit:

Ça ne vous parait pas logique qu'il nous demande les 2/3 du prix de sa mission à cette étape là ???

oh que non !!!

plans + permis c'est souvent autour de 3000-4000€ .

qv5321 a écrit:

1> Tu as valide aupres des banques un budget max par rapport a ton apport, capacite de remboursement et taux d'endettement
2> Tu as grosso-modo valide le cout de ta construction (ratio au m2 le tien me parait un peu bas)
3> Tu signes le compromis du terrain avec clauses suspensives d'obtention de PC, obtention de pret et delai de recours des tiers
4> Tu missionnes ton archi pour le dossier PC et dans la foulee du depot tu lui demandes de faire faire des devis d'entreprises
5> Des que tu as les devis tu verrouilles ton dossier bancaire

Bref, tu peux t'engager sur le terrain sans avoir tous les devis grace aux clauses suspensives. Un jour ou l'autre il faudra bien que tu missionnes un archi ....

Bonjour, pas vraiment d'accord, avec vous sur le road-book, et vu que le site de l'ordre est HS (...), je vais un peu expliciter plutôt que de laisser Téolia chercher.

Pour les points 1/2 et 3 soit, par contre pour notre part nous faisons systématiquement une étude préliminaire, c'est une mission qui nous engage sur une base de travail, valide l'adéquation budget/programme, nous vérifions les règles d'urbanisme, dépistons les incompressibles (assainissement, complexité particulière, etc...), proposons des documents graphiques préalables à l'APS (variantes, prises de site, parti pris archi, etc...). C'est une mission qui nous est payé quelque soit le devenir du projet, et dont le montant sera inclus dans le montant des hono globaux si le projet sort (pour nous 30% du montant de la mission PC, la prise de risque devient tout autre...). A la fin de cette mission, nous produisons une notice descriptive sommaire (une synthèse) et un DQE lot/lot (devis quantitatif estimatif assez détaillé suivant les méthodes basiques de l'économie du bâtiment), ce document permet de faire toutes vos démarches auprès de l'organisme préteur (l'architecte à ce stade s'engage, sous peine d'une rupture de contrat à un estimatif à ±10%, donc prenez vos précautions, et si on vous propose un tableau d'options dite vous que vous avez face à vous quelqu'un d'expérimenté). Ensuite vous faites faire le PC, mais à ce stade, même PC déposé et accepté, si votre financement capote dans le mois, vous ne payez que la mission d'étude préliminaire, c'est la loi (art. L. 312-16 du Code de la consommation) ! Bien sûr, vous pouvez vous passez de cette mission, et en cas de refus de financement ne rien payer, mais vous vous privez d'une approche plus construite et limitez à la marge la prise de risque pour l'archi , bref vous liez une relation de confiance et reconnaissez la valeur de son travail. Nous refusons de travailler avec des particuliers (même sans financement à la clé ) si nous ne faisons pas cette mission, c'est aussi pour chacun le moyen de tester le relationnel avant le grand saut, y'a une bonne part d'humain dans la réalisation d'une MI.

Donc pour notre part tant que le financement n'est pas certain, en aucun cas nous consultons formellement (bien sûr si j'ai un ouvrage un peu hors standard, j'ai pris la peine de le faire chiffrer, mais je ne vous transmet rien...). Ensuite seulement, nous lançons la rédaction des pièces écrites/graphiques (PGC/DCE), et faisons la consultation/négo, durant le recours des tiers, pour un démarrage à la "purge".
Pourquoi cette méthode, d'après nous c'est le seul moyen d'avoir le temps de bosser le dossier, de vraiment travailler les coûts et de mettre au point le bâtiment (maintenant, nous ne faisons jamais de "standard", nous n'avons pas de "modèle", et soignons l'image de marque de l'agence). Certains de nos clients, sont un peu surpris par notre formalisme, l'épaisseur de nos dossiers et le coté procédurier (à chaque étape on signe tous les documents, tout est remis avec bordereau de transmission, on envois des pièces en RAR, etc...), mais à l'usage on gagne un temps fou en palabres sur chantier.

Nota : pour les "petits malins", qui penseraient que c'est un moyen de se faire faire un plan d'archi "pas cher", ça m'est arrivé une fois, avec quelqu'un que je ne sentais pas, qui avait son terrain et finançait uniquement la construction, je reste en veille sur les PC déposés dans la commune, et si je vois mon projet ressortir... Ouille !

Nous passons par un architecte et sommes dans le même cas. A la différence qu'il a accepté de venir voir le terrain, d'étudier notre projet "gratuitement" pour voir s'il pouvait répondre à nos attentes. Il a donc travaillé gratuitement au départ. Il était cependant assuré que s'il parvenait à rentrer dans nos critères, nous passerions par lui. Il n'a, à ce stade, sorti aucune esquisse. Après, jusqu'au démarrage effectif des travaux, nous avions payé 50% de ses honoraires (10% du projet global pour nous).

De plus, je confirme les dires de l'auteur du sujet : nous n'avons trouvé que trois organismes qui acceptaient de dinancer le projet sans avoir les devis signés de cahcun des artisans. Donc, je ne sais pas comment font vos cle*ients, archi-masqué, mais dans notre cas, cela a été très dur. Je pense que pour beaucoup qui s'engagent avec un archi, il faut avoir pas mal d'argent de côté pour faire les avances jusqu'aux devis.C'était notre cas mais même avec cela, certaines banques refusaient de financer. Nous n'avions le choix qu'entre deux : Cetelem (partenariat avec MGEN donc taux très intéressant), la Banque Populaire et la Banque Tarnaud (Crédit du Nord) mais il fallu longuement négocié avec les sièges et ils ont voulu vérifier que nous pouvions tout avancer jusqu'à la signature des devis. De plus, tous ont exigé le PC déposé. Donc notre archi a du faire un projet finalisé que nous n'étions pas sûrs de pouvoir réaliser dans la mesure où le financement n'étaient pas assuré. Double travail pour l'archi et cela, uniquement pour des questions budgétaires.

Enfin, même probleme pour notre archi : les devis estimatifs par lots sont valables à 10% près. Mais je ne sais pas pour vous, mais 10% sur ces sommes, c'est colossal. Quand un client a 260 000€ il n'a pas 280 000€ sinon, il l'aurait précisé. Alors, si c'était à refaire, je donnerai à mon archi une enveloppe plus basse que l'argent dont je dispose parce que je sais qu'il dépassera. Nous étions à l'arrrivée des devis 10% plus haut que ce qui était prévu. Or nous avions bien prévisé que nous avions un budget impératif et pas 10% de plus. Donc l'archi a du retravailler une troisieme fois le plan pour arriver au budget. Cela a pris beaucoup de temps (plus d'un an entre les premiers devis et le projet totalement finalisé).

Pour vous répondre, nous fournissons un DQE qui est dès le départ, rigoureux, détaillé (lot par lot, métrés, prix unitaires, etc...) et les 10% de marge, nous les prenons "à contre", plutôt que dans l'enthousiasme. Nier un budget et chiffrer à la baisse c'est une (très) grosse erreur, on part avec un max de précautions, quitte à être frustrants, plutôt que de déshabiller un projet... Et les banques n'ont jamais renâclé avant nos documents, ceci expliquant peut être cela.
Pour nous une opération de villa, c'est un an après PC max (2mois de purge de recours des tiers +8/9 mois de chantier). Pour la dernière livrée, les clients nous ont signé notre contrat pour étude préliminaire le 15/11/2010, il sont rentré chez eux, le 5/01/2012 (et encore on s'est fait planter d'un mois par une entreprise...), avec le label BBC finalisé et toutes réserves levées. Bon après, certains jours on est assez "raides", pas forcément "mielleux", il y'a toujours des problèmes, le tout c'est d'avoir les moyens de les résoudre.
A titre personnel, votre parcours me rend dingue ! C'est long, trop long, pas sérieux, ça pollue la profession, on a déjà du mal à maintenir une certaine reconnaissance. Y'a des échéanciers, bien définis par l'ordre qui sont plus ou moins calqués sur les marchés publics, avec pour nous une visibilité de trésorerie claire et échelonnée, vous payez par éléments de mission "normalisé", genre 35%PC, et ensuite à coup de 5% à 10% à chaque phases, et mensualisé pour le chantier. Le travail est d'abord fait, puis payé, c'est logique !
Après, si je contribue "Masqué" , sur le forum, c'est pas spécialement pour remplir directement mon carnet de commande, d'une part j'estime normal de "rendre", car j'utilise beaucoup ce forum pour m'informer, mais depuis deux ans que nous sommes installés, je me rend compte que 30% de mon travail avec les particuliers consiste à bien expliquer le mode de fonctionnement "normal" d'une opération avec un architecte. Donc autant être pédagogique et éclairer des gens que je trouve bien perdus.
Avant cela nous étions dans des "structures" et traitions des opérations relativement importantes, et en nous établissant nous nous imposons la discipline de maintenir la rigueur que nous appliquions au quotidien. Pour info, beaucoup d'archi ne sont absolument pas intéressés par les particuliers, et les "bons" traquent le marché public à longueur d'année. Pour nous la commande des particulier est un moyen d'accès à des opérations plus "prestigieuses", nous faisons des projets "choisis" et toujours avec une certaine "patte". Nos clients sont contents (même si on s'engueule parfois) et notre carnet de commande est plein jusqu'en 2013.


PS "gratuit" est mort !

Attention je ne critique nullement le travail de mon architecte qui a toujours été à l'écoute et a essayé du mieux qu'il pouvait de répondre à nos critères. Néanmoins,comme nous ne pouvions pas dépasser notre enveloppe, il a fallu retravailler le projet. Je crois que vous retrouveriez dans la même situations si vous aviez des mauvaises surprises à la réception des devis et que le client ne peut pas se permettre de dépasser de 5%. Je crois même q'arriver à tenir ses engagements en terme de prix (et quand je dis tenir ses engagements, cela signifie ne pas dépasser le budget qu'on lui a fixé) est une preuve de sérieux. De toute manière, nous n'avions justement pas retenu ceux qui nous avaient dit ne pas être sûr de rentrer dans notre budget...
Je dis juste que cela prend du temps, beaucoup trop de temps à notre gout.

contiene a écrit:

De toute manière, nous n'avions justement pas retenu ceux qui nous avaient dit ne pas être sûr de rentrer dans notre budget...

Quand on vous dit ça assez souvent, il n'est pas superflu de se poser quelques questions, non ? Quand mon banquier me dit que je ne peux pas me payer une A6 Allroad, je l'écoute.



Bien sûr l'essentiel est d'être satisfait, et tant mieux si vous avez fini par avoir satisfaction et que votre maison est réussie, mais j'insiste sur l'importance de bien fixer les choses dès le départ. Vous avez un budget, vous en gardez toujours un peu sous le pied genre 3 à 5% (aléa, à distiller sur l'ensemble du chantier), et hop une estimation tranche haute pour définir les bases, et on conçoit en fonction, on maximise les incompressibles, et on reste un peu épais sur les prestations, en croisant avec des ratios, on renseigne les trucs un peu spéciaux, et on a pas de surprises. Si le budget est court en fonction de la surface, soit on réduit, soit je préviens sur la possibilité ou non de traiter des postes, soit de les décaler, soit des les traiter à l'économie. En gros ça s'appelle le devoir de conseil. Si on me demande un ratio très bas, je préviens de suite (par écrit) des difficultés que cela peut entrainer, à jauger en fonction du MO, et si c'est trop bas sans une bonne part d'auto-construction, j'y vais pas. Je n'ai pas à payer la maison de mes clients.
Maintenant, je ne fais pas ça sur un coin de table, après une visite sur chantier, en étant gratuit. Je dois manger, rembourser des traites, et je veux que ma structure ait du muscle, sur nos contrats il y a des délais de remise des éléments, et à part volte-face des clients (qui implique un RAR dans la journée, parce qu'on est intraitable avec nous même on l'est aussi avec nos clients, et pour leur bien), on ne bave pas sur le temps, qui rappelons-le, est de l'argent. Un an pour sortir un projet de MI de l'ornière, j'achète un camion à pizza.



Bon courage pour la suite de votre projet, espérant avoir été utile pour ceux qui veulent se lancer dans la construction d'une maison d'archi.

Nous avions estimé un prix correct, je pense du moins, de l'ordre de 1500€ le m2. C'est fisable je pense à ce prix là. Mais nous avons croisé certains archi qui estimaient que pouvoir garantir le budget était impossible pour eux. Ils ne se résignaient sans doute pas à faire une croix sur certains points de leur projet (et je conçois que ce soit frustrant : qui aurait dit à Picasso de renoncer à un coin de tableau pour une question de cout ?!).

Je ne sais pas pour vous mais si vous avez un budget de 150 000€ et qu'à la fin on vous demande 170 000€, cela ne vous pose t il pas problème ? Pour beaucoup d'entre nous 15 000 à 20 000€ c'est quelque chose. De plus, cela ne peut pas être inclus dans le plan de financement dans la mesure, où, comme le souligne l'auteur du post, le plan de finacement doit être bouclé le plus vite possible (le client ne peut pas faire l'avance éternellement). Alors prendre le risque de voir le projet avoir un surcout de 10% est tout simplement impossible pour beaucoup d'entre nous et c'est sur ce point que jouent les constructeurs, qui eux garantissent un prix ferme et définitif (je ne parle pas de ce qu'ils proposent mais de la sécurité qu'ils représentent pour beaucoup de budgets moyens comme le notre)

Euhhh, pour ma pomme, 10000 €, ça compte, je vous rassure, je dois bientôt changer les pneus du Cayenne (blague).
Nous sommes bien d'accord, je cherche juste à vous dire que vous trouverez toujours un archi plus ou moins expérimenté qui vous dira ce que vous voulez entendre, et prendre une marge dès le départ c'est vital, vous avez 250000 de financement, vous partez sur un projet de 240000, c'est pas bien compliqué et me parlez pas de banque, vous gonflez un peu les postes à votre charge (Sdb Cuisine, etc...), faire faire un devis épais prend 2h chez Lapeyre si votre banquier est psycho-rigide. De toute manière vous les dépenserez pour le bien de votre projet.

Pour en revenir au fond, 1500 €/TTC m2 utile, c'est un budget sans "folies", pour vous faire une idée le logement social c'est environ 1200 €/TTC m2 SHON pour les petites opérations... Donc pour une maison de 100 m2/SU à 150000,00 €, on a une SHON de 130 m2, soit un ratio du coût d'opération du même ordre !
Donc avec un tel budget il faut dès le départ poser des jalons, et ne pas dériver. La baie de 4,2m/3 on la laisse dans le carton, avec la double-flux, la grosse mezzanine et son garde-corps inox, les portes design à 700€ la bête, la cheminée suspendue, etc... Sans parler bien sûr de la problématique des surfaces, et de la compacité du bâti. C'est une arithmétique obstinée.

Dire que cela est "brimant" est faux, et puisque vous parlez de Pablo Picasso je vous rappelle qu'il à eu sa période bleu parce qu'il était incapable de se payer d'autres couleurs. On peut faire des architectures très fortes avec peu de moyens, mais ce sont des bâtiments avec des choix fermes et résolus, pas forcément passe-partout.
Réaliser une maison sympa dans ce budget c'est réaliste, mais si on cherche le "hors standard", il va falloir faire beaucoup de choix et bien cerner ses priorités, et bien garder en tête que les maisons de "revues" sont des maisons souvent avec des budgets dingues (vraiment dingues ! ).

Je ne nie pas que la lisibilité de ce type de projet, n'est pas comparable à celle d'une offre constructeur, et en aucun cas je dénigre l'offre faite par les constructeurs sérieux. Si on est dans le "sûr-mesure" (pas forcément le cas avec tous les archi, faut être honnête), on en a les avantages mais aussi les contreparties Donc prudence et bien se renseigner, éviter de se mettre en position de faiblesse, et bien se dire que vous avez un "rôle", il va falloir vous impliquer. Pour faire un parallèle, il faut vous dire que vous êtes un producteur de cinéma, que l'archi c'est le metteur en scène, soit vous le laissez engager Angelina et faites le reste du film avec des bouts de ficelles, soit vous équilibrez tout ça.

Pour finir, et pour l'anecdote, nous travaillons avec un acteur du caritatif, les budgets sont liées à des dons et des legs, et pas extensibles d'un centime d'euro .

PS / les contrats d'architectes pour maisons individuelles sont remaniés, le nouveau modèle type devrait être dispo sous peu.

Très intéressant tout ça. Notre archi a eu exactement le même discours que vous (vous êtes sûr que vous êtes dans le 34 ?!). Dès le départ. Néanmoins, il est frustrant de se passer de certains éléments qui "égaillaient" le projet. Mais c'est nous qui avons imposé le budget d'un autre côté. Ravi de voir que notre archi faut preve de sérieux et de bon sens même si j'aimerais qu'il aille un peu plus vite...