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Choix d'un archi pour une maison passive: quelques questions

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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Bonjour

Ayant signé le compromis du terrain début mars, nous sommes en consultation pour des architectes. Nous souhaitons construire une maison passive certifiée.

Nous avons rencontré ds archis et des maitres d'oeuvres, mais le contact est bien mieux passé avec les archis (les archis ont l'air bien plus calés, sans en faire une généralité bien sur)

Sur les 3 archis que nous avons rencontré, il y en a un qui nous plait vraiment bien: il nous a fait une approche financière qui nous parait la plus réaliste, et le contact passe bien.

Seulement, son cabinet est sur Lyon, ce qui fait quand même 2h10 de route pour rejoindre notre terrain, soit 1/2 journée aller retour...C'est ce qui me dérange le plus. Aussi, nous pensons tout lui confier, excepté les visites de chantier et les rapports, que nous donnerions à un autre archi ou maître d’œuvre plus proche: qu'en pensez vous? Car il est évident qu'avec autant de route, l'archi ne va certainement pas faire un saut sur le terrain en cas de problème survenant avec une entreprise...

Autre question, concernant l'assurance DO: la banque nous en demandera une, qui couvre bien sur la totalité du chantier, et non pas une assurance par corps de métier. D'après le retour financier d'un archi, cette assurance est bien présente, mais facturée en plus (dans les 10 000€...). Cela n'est pas inclus de base dans les tarifs?


Concernant les tarifs, est-ce possible de négocier le fait que certains postes de l'archi soient en prix fixe? Car notre projet partirait dans les 2500€ max TTC m2 habitable pour 200m2...soit dans les 500 000€. Par rapports aux prestations passives, nous concevons que ces prestations soient plus importantes à prendre en compte, mais comment l'archi peut justifier de prendre par ex 12% sur des postes "haut de gamme" comme par exemple un réseau domotique complet, ou de l’électricité bio compatible avec IAC?

Ou bien est-il possible de "plafonner" les tarifs de telle sorte que si l'archi se plante dans son estimation de tarif, qu'il n'en sorte pas gagnant en plus? Car je trouve qu'il y a un conflit d'intérêt dans le mode de rémunération en %: plus les prestations sont chères / haut de gamme, et plus l'archi empoche ! Il n'a donc pas trop intérêt à privilégier les devis les plus bas...


Merci de votre aide !
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Messages : Env. 200
De : Allonzier La Caille (74)
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison bois...

Allez dans la section devis maison bois du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs bois de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs bois, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-60-devis_maison_bois.php
 
Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin
Bonjour,

Pour répondre à la question du "plafonnement" des honoraires d'architecte, voici comment cela s'est passé chez nous: l'archi a fait un calcul de pourcentage sur le budget estimatif, et garde ce montant pour ses prestations quel(s) que soi(en)t le(s) dérapage(s) de budget possible(s).
Ex: montant des travaux = 200 000 €HT, honoraires archi = 12% * 200 000 = 24 000 €HT
L'archi facturera 24 000 * 1.196 = 28 704 €TTC - montant fixe.
Sauf bien sûr si en cours de route, vous ajouter 50m2 de surface en plus et 100 000€ au budget global !

A+
Beone
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Ok merci beaucoup pour cette réponse.

Mais concernant le calcul du budget estimatif, celui-ci a été fait après le dépôt du PC, et donc après la signature du contrat?

Car pour l'instant nous avons des estimatifs, mais bien un archi nous a bien précisé que l'engagement n'était pris que lors de la réception des devis des entreprises...ce qui semble logique aussi...
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Messages : Env. 200
De : Allonzier La Caille (74)
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Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin
Non, chez nous cela a été fait avant, notre budget possible étant fixé avant le démarrage du projet, comme beaucoup de monde. C'est à l'architecte de faire coller le projet avec notre budget (il y a quand même déjà eu quelques dérapages, mais les honoraires archi n'ont pas variés).

A+
Beone
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Super bloggeur Env. 100 message Moselle
Bonjour,

Un contrat d'architecte est avant tout un contrat, c'est à dire qu'il doit convenir aux 2 parties.
Il est donc important de ne pas vous laisser impressionné par les 10 pages du contrat type qui sont souvent en faveur de l'archi.
Les honoraires sont toujours négociables. A 12% vous êtes dans le haut de la fourchette (8% mini) et vous pouvez attendre un traitement exemplaire de votre projet !
Les honoraires sont en général au pourcentage, il ne faut pas accepter cela. Le contrat prévoit en général une marge pour le budget, si c'est le cas vous êtes doublement perdant : vous explosez votre budget et vous payez plus d'honoraires (comme vous l'écrivez).

Pour être passé par là et en avoir souffert, je vous conseille de signer un contrat pour chaque mission : l'esquisse (peut même être gratuit...), l'avant projet, le PC, le suivi du chantier. Vous pourrez alors vous séparer quand bon vous semble et cela vous permettra de juger votre archi sur son travail sans être lié jusqu'à la réception ou même devoir briser le contrat (attention aux indemnités).

Pour la DO, l'archi n'a rien à voir dans celle-ci. Il faut voir votre assureur.

Pour une maison passive, l'étude thermique commence dès l'esquisse. L'archi devra donc soit avoir suivi une formation PHPP soit travailler avec un thermicien compétent.
C'est indispensable ou c'est l'explosion de budget ou l'impossibilité d'arriver au passif. La maison passive, c'est également un système constructif adéquat. Voyez si l'archi a déjà ce système et des entreprises compétentes en accord avec vos demandes (maison ossature bois, massive, matériaux écologique, ...)

Bon courage,
.vince
15kWh.fr - Construction d'une maison passive (ossature en bois) en Lorraine
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Membre utile Env. 3000 message
Bonjour

En principe sur le service conseil les tarifs sont variables en % en fonction de l'enveloppe.

Maintenant c'est un contrat qui se négocie aussi. Avant et non ensuite...

Vu ses prix il peut se déplacer chaque semaine à 210 km...
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Bonjour

Voila ce que nous avons signé:

11% de frais
Si on rompt le contrat, on paye 5% de la mission totale (20% initialement...)
Les frais d'archis sont plafonnés à +5% maximun, même si le budjet global dépasse les 5%.


Mais comme tu as écrit, j'aurais bien signé un contrat pour le PC dans un premier temps, et le reste ensuite...mais mon épouse trouve que je suis trop exigeant et à chercher la petite bête partout...donc j'ai laissé tomber ce souhait...

Le projet démarre vraiment cette semaine, on devrait avoir un avant projet sommaire d'ici 10 jours je pense.
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De : Allonzier La Caille (74)
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Super bloggeur Env. 100 message Moselle
Bonjour,
C'est vrai qu'on veut établir une relation de confiance avec l'architecte et on aurait tendance à ne pas vouloir trop discuter le contrat.
Vous avez bien fait d'imposer vos conditions.
Bonne continuation,
.vince
15kWh.fr - Construction d'une maison passive (ossature en bois) en Lorraine
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Env. 1000 message Doubs
Question a 2 balles: est ce que ce montant inclu le prix des differentes etudes necessaires:

- BE Thermique pour le passif
- BE Beton pour les fondations
- BE Bois pour la structure

Parce que sinon, ca va chiffrer a 10 ke en plus...

De meme, est ce que contrat garanti la certification passive, ou est ce que les honoraires sont dus meme si la maison n'obtient pas la certification ?

@a votre femme: la petite bete on ne la cherche jamais assez quand on parle de dizaines de k€ de budget... A moins d'etre deja milliardaire ;)
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Messages : Env. 1000
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Bonjour

Non, il ne s'agit que des honoraires architectes...les honoraires des différents BE sont en plus...

Pour la certification, je voulais que cela soit stipulé dans les CG: il s'agit des CG standard, et il est précisé que la maison est réalisée suivant la RT en vigueur. Je voulais que cela soit spécifié "réalisée suivant la norme PassivHaus ou Minergie P", mais il ne l'a pas modifié en me disant que c'était précisé dans l'intitulé du projet (maison passive certifiée).

Le problème est que nous étions plutôt pressé (2 mois pour déposer le PC) et que nous avions rencontré quelques archis et MO, et c'est vraiment celui ci que nous avons retenu. Donc on a peut-être assoupli nos "conditions" en faisant confiance...

Mais comme dit, quand cela se passe bien, la confiance règne. Par contre quand il y a un souci, la confiance disparait, et là on va regarder ce qui est écrit dans le contrat...c'est toujours la même chose... Crying

Maintenant c'est fait, enfin signé, on attends de voir les esquisses et le tableau des montants !
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Messages : Env. 200
De : Allonzier La Caille (74)
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Env. 1000 message Doubs
Bref, aucune obligation de resultat sur le passif donc...

Si je comprends bien, vous avez signé un contrat sur des seules conditions generales (qui doit entre le document de l'odre des archi, juge et parti, comme l'ordre des medecin ou des avocats...), mais sans conditions particulières ni cahier des charges écrit annexé au contrat...

Donc l'archi est en gros libre de faire comme il veut sans presque aucune contrainte, et quasiment aucun recourt... C'est sur que dans ce cas, la confiance est importante...Je vous souhaite que ca se passe bien...

Mais un professionnel dans une boite signant un contrat comme ça serait viré sur le champs... Je sais que les archi, comme les notaires ou les medecins benificient historiquement d'une aura qui fait qu'on ne discute ni le diagnostic, ni les honoraires, mais on est plus sous louis XIV ;)

Reste a croiser les doigts que ca aille bien
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Messages : Env. 1000
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
En effet, le cahier des charges est écrit, l'archi le possède, mais il n'est absolument pas annexé au contrat, ou même aucune référence dans le contrat ne le mentionne...
Là encore j'aurais aimé être plus exigeant, comme dit, le choix de l'archi était déjà fait sur un certain nombre de critères, et je ne suis pas du tout inquiet sur l'obtention du label passif.

Par contre, je suis plus inquiet sur le budget, mais là aucun archi ne s'engage sur le budget avant d'avoir les devis des entreprises...un peu facile quand même.
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De : Allonzier La Caille (74)
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Membre utile Env. 3000 message
AucuneID a écrit:En effet, le cahier des charges est écrit, l'archi le possède, mais il n'est absolument pas annexé au contrat, ou même aucune référence dans le contrat ne le mentionne...
Là encore j'aurais aimé être plus exigeant, comme dit, le choix de l'archi était déjà fait sur un certain nombre de critères, et je ne suis pas du tout inquiet sur l'obtention du label passif.

Par contre, je suis plus inquiet sur le budget, mais là aucun archi ne s'engage sur le budget avant d'avoir les devis des entreprises...un peu facile quand même.


Toujours étonné de lire qu'un architecte ne soit pas en mesure de donner une fourchette de prix à un client selon sa demande. (Beaucoup attendent les devis des entreprises pour clore "leur" budget propre. Ne pas oublier qu'un archi est payé au % souvent sur la facture et non sur un % de recherche économique pour le client. Combiens annoncent aux clients que le projet serait moins cher que l'enveloppe du client ? Raison pour laquelle les archis refusent ou ne répondent pas aux petits projets des clients qui se retrouvent devant les quelques promoteurs connus...

Ekoloman
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Picto recompense Membre utile
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Je n'ai pas été complet dans ma description, mais voici comment nous avons procédé:

Rédaction d'un cahier des charges complet, décrivant notre projet de A à Z (taille maison, pièces, finition, performances etc etc)
Contact de 3 archis, en leur demandant des références, les budgets de ces références, et une estimation du coût de notre maison par rapport à leur expérience.
Sur les 3 retours, 1 seul était dans les clous (450 000€ TTC archi compris pour 200m2) sachant que les autres étaient dans les 700 000€ !

Donc on est parti la dessus. Sauf que le gars nous indique que le montant total ne sera connu qu'après l'avant projet sommaire...donc en gros les chiffres qu'il nous a fourni ne sont pas fiables...bon, je me suis arrêté là, je n'ai pas cherché plus loin...

Voila le problème: ils sont très capable de donner une fourchette de prix, mais quand il s'agit de s'engager sur cette fourchette, il n'y a plus personne...
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.
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De : Allonzier La Caille (74)
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Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin
AucuneID a écrit:Voila le problème: ils sont très capable de donner une fourchette de prix, mais quand il s'agit de s'engager sur cette fourchette, il n'y a plus personne...


Certes, mais si le budget est connu, ils sont sensé travailler dans l'enveloppe prévue. En cas de dépassement trop important (>10%), ils doivent revoir leur copie jusqu'à ce que ça cadre avec le budget donné, et ce gratuitement (enfin, sans augmentation de leur honoraires).

A+
Beone
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Beone68 a écrit:Certes, mais si le budget est connu, ils sont sensé travailler dans l'enveloppe prévue.


Exact, si ce budget est bien spécifié dans le contrat, comme c'est le cas chez nous (au début ce n'était pas spécifié). Et le contrat précise même que le montant prévu doit être envoyé en lettre AR à l'archi (pas encore fait, mais je vais le faire...)

Beone68 a écrit:
En cas de dépassement trop important (>10%), ils doivent revoir leur copie jusqu'à ce que ça cadre avec le budget donné, et ce gratuitement (enfin, sans augmentation de leur honoraires).


Ca par contre ce n'est écrit nulle part dans le contrat. Par contre, ce qui est stipulé c'est que si les demandes du client font exploser le budget prévu initialement, l'archi a le devoir de prévenir son client du dépassement.
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De : Allonzier La Caille (74)
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Super bloggeur Env. 100 message Moselle
Il n'est pas trop tard pour faire contre signer votre cahier des charges puisque vous êtes au début de votre relation. Il faut insister.
Ca permet de casser le contrat pour faute si vous vous apercevez que votre architecte va dans le mur (seule moyen de vous libérer sans indemnité).
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Picto recompense Super bloggeur
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