Division parcellaire : comment diviser son terrain ?
Rubrique «Permis - autorisations»Vous avez votre maison sur un terrain dont vous souhaitez vendre une partie, ou bien vous souhaitez acheter un bout du terrain d’un particulier? Il faut alors se tourner vers la division de terrain. Opération possible à partir de 300m2, cela reste assez complexe du fait des réglementations…
Un architecte, un géomètre, notaire, etc pourront vous aider dans cette démarche. Et bien sur ForumConstruire vous aide également !
Dans ce guide, nous allons aborder
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Comment savoir si le terrain est divisible ?
Dans certaines communes, il est de plus en plus difficile de trouver un terrain libre. Acheteur ou vendeur, les deux peuvent trouver un intérêt à la division de terrain.
Les règles d’urbanisme
Afin de pouvoir détacher la partie du terrain souhaité, il est important de respecter les règles d’urbanisme :
- Le PLU (plan local d'urbanisme), ou le plan d’occupation des sols ou la carte communale : ces documents conçus par les communes permettent de découvrir le zonage du territoire, avec bien souvent un règlement par zone
- Le Règlement National d’Urbanisme : Si une réglementation communale n’existe pas, c’est ce règlement qui s’appliquera
Selon les municipalités, il pourra être demandé des documents supplémentaires
- Le plan de prévention des Risques d’inondation, qui est nécessaire dans des zones qui peuvent être potentiellement inondés
- Une autorisation des Architectes de France si le terrain est situé à moins de 500 mètres d’un site ou monument classé
La configuration de votre terrain
Même si en théorie tous les terrains sont divisibles, dans la pratique, c’est une toute autre histoire. Certaines configurations peuvent freiner la division.
- La superficie du terrain : d’ordinaire, il vous faut un terrain d’au moins 300m2 pour le diviser
- Les terrains en pente : ce type de terrain peut freiner une division en bonne et due forme
- L’implantation de la maison existante. En effet il vous faut regarder de près la position des portes et fenêtres, aussi si la maison déjà construire est au milieu du terrain, cela rendra le projet plus difficile.
Si votre terrain paraît compliqué à diviser, faites-vous aider par un expert. Un géomètre, un architecte, un expert de la division seront les plus à même de vous conseiller.
Dans quel cas diviser son terrain ?
Selon votre projet, il existe plein de cas dans lesquels on peut diviser son terrain :
- Vendre une partie de son terrain
- Lancer une construction de maison sur l’autre moitié de son terrain afin de la louer ou de la vendre
- Construire une maison individuelle sur le nouveau terrain pour vendre ou louer l’ancienne
- Faire un achat à deux couples par exemple, un prend le terrain, l’autre l’existant
- Faire deux lots sur un même terrain
Quelque soit votre projet, n’hésitez pas à vous faire aider par un expert qui vous apportera conseil et solutions sur votre division : accès aux terrains, ouvertures, intimité…
Les procédures administratives pour diviser un terrain
À partir du moment où vous décidez de diviser un terrain pour créer un terrain constructible, cela entre sous le régime du lotissement. Il y a donc des procédures et des contraintes de réglementation à respecter, différentes si il s’agit juste d’une division ou d’une construction à part entière.
5 documents administratifs sont nécessaires à votre division :
- Le certificat d’urbanisme opérationnel, pour s’assurer que la division est viable
- Le certificat d’urbanisme général, pour décrire les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur le terrain
- La déclaration préalable de lotissement, qui permet la division de la parcelle pour construire sur le futur terrain
- Le permis de construire, pour la future construction sur la nouvelle parcelle
- Le permis valant division, qui permet la construction sur la parcelle qui sera divisée
Vous pouvez consulter le tableau complet du détail des différentes procédures administratives en cliquant ici.
La finalisation de votre projet de division
Une fois toutes les clauses sus citées remplies, votre division sera définitive à l’édition du procès verbal de bornage. Une fois cette décision actée, la nouvelle parcelle est inscrite au cadastre. Pour le bornage, vous devrez absolument faire appel à un géomètre-expert.
L’acte de vente du ou des terrains clôturera donc la division.
Les acteurs de la division
Ce guide a été rédigé par :
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Terra in Design Specialiste de la division de terrain. http://www.terraindesign.fr |
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Les commentaires des membres :
Et bien voila des explications claires et précises, Merci 
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Membre utile
Voir la fiche 0 BloggeurNous, nous avons procédé en réalisant un permis valant division - Mon frère et moi (2 couples) nous avons trouvé un terrain de 1900m2, avons signés le compromis de vente à 4, ensuite fait appel a un géomètre afin de diviser le terrain équitablement. Maintenant le projet est entre les mains de la DDT avec tous les documents de division réalisés par le géomètre. La division sera effective dés la réception des maisons jumelées... Chaque parcelle auront leur propre n° de lot et chacun sera propriétaire de son "morceau"... 
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0 Membre utileNiflon : Alors ce fut long et pas facile je vous l'avoue, 6 mois pour mettre tout cela au point (et que les vendeurs soient patients)... Au départ on nous proposait une copropriété ce qui ne nous plaisait guère.... Puis finalement c'est un géomètre qui nous a indiqué cette solution. Pour la division il a juste fallu voir avec la règlementation de la Mairie. Certaine Mairie accepte les construction sur des terrains dés lors que ceci fasse une surface minimum de 500m2, ou 1000m2 etc... Ca dépend de la Mairie, enfin de la règlementation en place.
Pour notre cas il n'y avait aucune règlementation sur la surface minimum par habitation donc on a divisé presque moitié-moitié afin que sur l'avenant au compromis de vente on ne soit pas obligé de faire des calculs d'appoticaire au tantième près... Du coup le calcul est simple terrain de base négocié à : 93 000 et au final -> 46.500 par couple pour environ 900m2 chacun.... Il ne faut pas oublier les frais de division pour le notaire mais ca a couté 1000€ donc divisé par 2 couples = 500€ chacun de notre poche ! Après c'est à nos risque et périls car si la DDT refuse de validé le permis, ont aura perdu 6 mois et engagé quelques frais de géomètre. Mais c'est le seul moyen pour nous d'être propriétaire un jour... Les terrains et la construction coutent cher, et on ne voulait pas de copropriété car si l'un d'entre nous venait a vendre c'est un coup a avoir des soucis avec ses futur voisins, car en copro il faut tjrs demander a ses voisins leur accord si on veut planter un arbre ou pour la réparation d'une clôture etc.... Du coup on ne se sent pas vraiment chez soit...; Alors que le permis valant division, c'est chacun chez soi et chacun fait ce qu'il veut dans son jardin etc.... Bref croisons les doigts que la DDT aille dans notre sens ! On devrait en savoir + d'ici 15 jours En revanche pour demarrer un tel projet il faut être sure du couple avec qui vous engagez cette aventure quand même...
Pour notre cas il n'y avait aucune règlementation sur la surface minimum par habitation donc on a divisé presque moitié-moitié afin que sur l'avenant au compromis de vente on ne soit pas obligé de faire des calculs d'appoticaire au tantième près... Du coup le calcul est simple terrain de base négocié à : 93 000 et au final -> 46.500 par couple pour environ 900m2 chacun.... Il ne faut pas oublier les frais de division pour le notaire mais ca a couté 1000€ donc divisé par 2 couples = 500€ chacun de notre poche ! Après c'est à nos risque et périls car si la DDT refuse de validé le permis, ont aura perdu 6 mois et engagé quelques frais de géomètre. Mais c'est le seul moyen pour nous d'être propriétaire un jour... Les terrains et la construction coutent cher, et on ne voulait pas de copropriété car si l'un d'entre nous venait a vendre c'est un coup a avoir des soucis avec ses futur voisins, car en copro il faut tjrs demander a ses voisins leur accord si on veut planter un arbre ou pour la réparation d'une clôture etc.... Du coup on ne se sent pas vraiment chez soit...; Alors que le permis valant division, c'est chacun chez soi et chacun fait ce qu'il veut dans son jardin etc.... Bref croisons les doigts que la DDT aille dans notre sens ! On devrait en savoir + d'ici 15 jours
En revanche pour demarrer un tel projet il faut être sure du couple avec qui vous engagez cette aventure quand même... 0 0
0 Membre utileCa y est !!! Nous avons reçu,en recommandé hier, la décision de la DDT.... Permis accordé .... 
! Encore pas mal de chose a voir malgrés tout .... Quant à la division réelle, elle sera effective après la construction (dés réception de nos clefs), et je pense que nous devrons revoir le notaire pour cette raison ! Je dois prendre rdv avec lui dés demain et prendre contact rapidement avec le distributeur d'eau du secteur bref encore du boulot en perspective....
L'affichage légale a été planté sur le terrain hier donc reste a attendre les 2 mois de recours des tiers, et si tout va bien le 05 juillet nous serons propriétaire du terrain et la construction pourra démarrer !
! Encore pas mal de chose a voir malgrés tout .... Quant à la division réelle, elle sera effective après la construction (dés réception de nos clefs), et je pense que nous devrons revoir le notaire pour cette raison ! Je dois prendre rdv avec lui dés demain et prendre contact rapidement avec le distributeur d'eau du secteur bref encore du boulot en perspective....
L'affichage légale a été planté sur le terrain hier donc reste a attendre les 2 mois de recours des tiers, et si tout va bien le 05 juillet nous serons propriétaire du terrain et la construction pourra démarrer !
0 Bon signature devant notaire le 11 juillet.... Plus qu'un mois de recours des tiers ! Et petite rectif la division sera effective non pas a la fin de la construction mais le 11 juillet à la signature !
Finalement le permis valant division est pas mal ! C'est long administrativement parlant, et il faut tomber sur des personnes qui connaissent un peu ... Enfin nous, nous avons dû nous débrouilleren faisant des recherche sur le net car personne ne savait trop de quoi il retournait ! Mais maintenant notre constructeur et l'agence immo vont pouvoir proposer cette solution a leurs clients qui ont des moyens limités et la possibilité d'acheter en couple par exemple !
Nous sommes actuellement dans les démarches pour le branchement en eau potable sur le terrain nécessaire pour la construction ! Alors là aussi prenez garde car lorsque vous faites votre demande, on vous fait un devis sous huitaine, puis après acceptation de celui-ci il vous faudra compter en moyenne 1 mois (demande d'autorisation réalisée par le distributeur d'eau) puis encore une huitaine pour la réalisation du branchement.... Nous en sommes au début du mois d attente pour les autorisations.... Pourvu qu'ils fassent vite car le constructeur a prévu de réaliser les fondations (vide sanitaire et dalle) durant les 2 dernières semaines de juillet afin qu'au mois d'aout (période "morte" pour cause de congés) cela profite au séchage .... Croisons les doigts car nous sommes juste juste niveau timming !
Finalement le permis valant division est pas mal ! C'est long administrativement parlant, et il faut tomber sur des personnes qui connaissent un peu ... Enfin nous, nous avons dû nous débrouilleren faisant des recherche sur le net car personne ne savait trop de quoi il retournait ! Mais maintenant notre constructeur et l'agence immo vont pouvoir proposer cette solution a leurs clients qui ont des moyens limités et la possibilité d'acheter en couple par exemple !
Nous sommes actuellement dans les démarches pour le branchement en eau potable sur le terrain nécessaire pour la construction ! Alors là aussi prenez garde car lorsque vous faites votre demande, on vous fait un devis sous huitaine, puis après acceptation de celui-ci il vous faudra compter en moyenne 1 mois (demande d'autorisation réalisée par le distributeur d'eau) puis encore une huitaine pour la réalisation du branchement.... Nous en sommes au début du mois d attente pour les autorisations.... Pourvu qu'ils fassent vite car le constructeur a prévu de réaliser les fondations (vide sanitaire et dalle) durant les 2 dernières semaines de juillet afin qu'au mois d'aout (période "morte" pour cause de congés) cela profite au séchage .... Croisons les doigts car nous sommes juste juste niveau timming !
0 0 0 0 0 0 0 2 1 0 Bonjour,
ce dossier n'est pas complet. Il manque en effet pour certains cas l'accord des voisins propriétaires.
Je me suis trouvé il y a peu dans le cadre d'une vente de terrain issu d'une division parcellaire validée par la commune et purgée de tout recours.
OR, après avoir creusé un peu, mon notaire a découvert que le lot initial faisait partie d'un lotissement (un groupe d'habitation pour être plus précis).
Il faut savoir que dans le cas d'une division parcellaire sur un terrain faisant partie d'un lotissement ou d'un groupe d'habitation (terrain issu d'une première subdivision, ce qui est assez fréquent), il faut remplir 2 conditions:
La validation de la commune même purgé de tout recours n'est pas une condition suffisante pour une division parcellaire.
Le risque: si les voisins propriétaires n'ont pas été consultés, on peut se retrouver un beau matin avec un voisin qui se réveille, saisit un juge en arguant qu'il n'a jamais donné son accord, et le juge peut faire annuler la division. Celà signifie dans le pire des cas (le nôtre) que l'acheteur d'un terrain issu de DP peut voir annuler tout simplement la vente de son terrain qui revient alors à son précédent propriétaire. Et ceci même des années après la vente
. Je vous laisse imaginer la catastrophe d'autant que l'annulation de la vente ne signifie pas que vous récupérez votre argent 
...
Il faut aussi consulter le cahier des charges (s'il y en a un) pour valider la possibilité de DP qui peut être mise sous condition par le cahier, voir même interdite.
Mon notaire a fait confirmer tout ceci par un spécialiste du CRIDON, spécialiste du doirt notarié. Dans mon cas le notaire du vendeur ne voulait rien entendre et se avec ce "détail" (facile: le vendeur ne risque rien).
Donc bien se renseigner lors de l'achat de ce genre de terrain.
ce dossier n'est pas complet. Il manque en effet pour certains cas l'accord des voisins propriétaires.
Je me suis trouvé il y a peu dans le cadre d'une vente de terrain issu d'une division parcellaire validée par la commune et purgée de tout recours.
OR, après avoir creusé un peu, mon notaire a découvert que le lot initial faisait partie d'un lotissement (un groupe d'habitation pour être plus précis).
Il faut savoir que dans le cas d'une division parcellaire sur un terrain faisant partie d'un lotissement ou d'un groupe d'habitation (terrain issu d'une première subdivision, ce qui est assez fréquent), il faut remplir 2 conditions:
- autorisation de la commune pour la division
- accord de la majorité des propriétaires dans le cadre d'un lotissement, unanimité pour un groupe d'habitation
La validation de la commune même purgé de tout recours n'est pas une condition suffisante pour une division parcellaire.
Le risque: si les voisins propriétaires n'ont pas été consultés, on peut se retrouver un beau matin avec un voisin qui se réveille, saisit un juge en arguant qu'il n'a jamais donné son accord, et le juge peut faire annuler la division. Celà signifie dans le pire des cas (le nôtre) que l'acheteur d'un terrain issu de DP peut voir annuler tout simplement la vente de son terrain qui revient alors à son précédent propriétaire. Et ceci même des années après la vente
. Je vous laisse imaginer la catastrophe d'autant que l'annulation de la vente ne signifie pas que vous récupérez votre argent ...
Il faut aussi consulter le cahier des charges (s'il y en a un) pour valider la possibilité de DP qui peut être mise sous condition par le cahier, voir même interdite.
Mon notaire a fait confirmer tout ceci par un spécialiste du CRIDON, spécialiste du doirt notarié. Dans mon cas le notaire du vendeur ne voulait rien entendre et se avec ce "détail" (facile: le vendeur ne risque rien).
Donc bien se renseigner lors de l'achat de ce genre de terrain.
1 0 0 Membre ultra utileBonjoursalade bio
Que faudrait-il modifier, s'il te plaît ? car j'ai en vue un terrain que le propriétaire va diviser en 2 lots.
Ou bien préfères-tu que je crée une discussion sur le forum ? Merci d'avance
Que faudrait-il modifier, s'il te plaît ? car j'ai en vue un terrain que le propriétaire va diviser en 2 lots.
Ou bien préfères-tu que je crée une discussion sur le forum ? Merci d'avance
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1 Membre ultra utile
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