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Aide sur division de terrain à batir

Ce sujet comporte 53 messages et a été affiché 20.913 fois
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonsoir collègues constronautes,

Voila, on vient de me proposer à la vente un terrain de taille importante ( 4200m² ) constructible et divisible. La propriétaire actuelle a déjà fait passer un géomètre en 2011 ( division possible en 2 ) mais le POS est devenu PLU en 2012 sur la commune ; les règles ont donc changées ... favorablement apparement !

Après étude de ce PLU, il semblerait que le terrain soit divisible en plusieurs lots ; les règles à respecter n’étant pas bien méchantes :
- une voie d'accès de 8m de large avec possibilité de faire un demi tour (rayon 10m ou T)
- pas de surface mini sur les terrains
- cos de 0,15
- emprise au sol 25%
...

Il est spécifié : "Un seul accès par unité foncière sera autorisé" : c'est bien le cas ici ?
et "Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée." J'ai du mal à saisir ce 2ème aspect. L'alignement correspond au bord de la voie privée ?

Je vais bien sûr me rapprocher d'un géomètre expert et ainsi que du maire mais j'aimerais votre avis sur ma découpe, sur le budget à consacrer à ce genre d'opération ( budget pour la création de la voie d'accès surtout ?! ) ... ce genre d'opération ne traine pas sur le marché surtout dans ma région et je voudrais pouvoir rapidement me positionner pour acheter.

je vous joins le plan du terrain, ça sera plus simple ainsi que mon idée de division.






Merci pour votre aide, en espérant ne pas oublier d'élément majeur
Je n'ai pas indiqué le nord sur ce plan mais il est, grosso modo, en haut à droite.
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

64 361 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre utile Env. 3000 message Haute Garonne
Bonjour pensez que les gens préfèrent acheter des terrains exposés sud avec un accès au nord et ça ira ;o)
quelle est l'orientation de ce terrain?
penses-y l'ami ;)
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Oui bien sûr, l'orientation est capitale ; cherchant moi même un terrain pour ma RP, je m'en rends bien compte.

Bon ici, ce n'est pas forcément l'idéal puisque le Nord est en haut du dessin. Malgré cela, je connais parfaitement le marché immobilier du secteur et je reste persuadé que cela se vendra assez facilement si le prix est bien choisi.

J'ai avancé dans mes recherches et mes réflexions, je vous les livre en vrac :
  • Création d'un lotissement donc viabilisation obligatoire des terrains
  • Le COS du terrain est de 0,15%, cela donne un SHON de 630m². J'ai lu que la répartition de ce SHON était laissé à la liberté du lotisseur. Cela me permettrait de faire grosso modo 630 / 5 = 126m² par lot. Quelqu'un pourrait il confirmer ? C'est un point crucial car la division va créer des terrains de 600 à 750m² et si l'on est obligé de respecter les 0,15% alors les surfaces constructibles seraient trop petites
  • Il est indiqué dans le PLU que : "les programmes de logement dont l'unité foncière est supérieur à 2000m² avant division doivent contenir 35% de logements locatifs sociaux". Ici, il n'y a pas de création de logement mais division de terrain pour créer un lotissement. Suis-je quand même assujetti à cette condition ? si oui, comment se calcul les 35% ? sur la surface totale du terrain, sur le nombre de terrain créé ???
  • création obligatoire de places de parking : 1 par tranche de 40m² de SHON soit 3 par terrains. S'agissant de terrains destinés à recevoir des habitations, peut-on comptabiliser les parking de jour et les accès garage comme place de parking ? Dans tous les cas, 1 place de parking sur la voie privée est obligatoire
  • Niveau budget, j'ai compté : Prix d'achat du terrain + Frais de notaire + Géomètre + Viabilisation + Voirie (je ne tiens sciemment pas compte des frais bancaires ). L'allée va faire 8m de large sur près de 50m + le rond point ; je n'ai pas vraiment d'idée sur le cout mais avec la viabilisation, cela ne devrait pas dépasser les 50-60K€, non ?!
Voila pour l'instant, j'espère que vous pourrez confirmer ou infirmer certaines infos.
Merci
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
up
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Mon sujet n'a pas déclenché de passions mais il peut, éventuellement, aider certains d'entre vous, alors voici quelques éléments d'information :

niflon a écrit:
  • Le COS du terrain est de 0,15%, cela donne un SHON de 630m². J'ai lu que la répartition de ce SHON était laissé à la liberté du lotisseur. Cela me permettrait de faire grosso modo 630 / 5 = 126m² par lot. Quelqu'un pourrait il confirmer ? ça semble bien être le cas
  • Il est indiqué dans le PLU que : "les programmes de logement dont l'unité foncière est supérieur à 2000m² avant division doivent contenir 35% de logements locatifs sociaux". Ici, il n'y a pas de création de logement mais division de terrain pour créer un lotissement. Suis-je quand même assujetti à cette condition ? non, cette condition s'applique essentiellement à la création d'immeuble et autre gros lotissements
  • création obligatoire de places de parking : 1 par tranche de 40m² de SHON soit 3 par terrains. S'agissant de terrains destinés à recevoir des habitations, peut-on comptabiliser les parking de jour et les accès garage comme place de parking ? oui, les places de parking incombent aux futurs constructeurs
  • Niveau budget, j'ai compté : Prix d'achat du terrain + Frais de notaire + Géomètre + Viabilisation + Voirie (je ne tiens sciemment pas compte des frais bancaires ). L'allée va faire 8m de large sur près de 50m + le rond point ; je n'ai pas vraiment d'idée sur le cout mais avec la viabilisation, cela ne devrait pas dépasser les 50-60K€, non ?! alors là, ça pèche : il faut compter en voirie + luminaire + chaussée + viabilisation ... environ 2000 € du mètre linéaire. On parle ici de 80ml soit 160K€ !!!!


Nous avons trouvé une solution bien moins couteuse avec notre géomètre mais qui supprime 1 lot ... le gain reste très confortable et nous espérons vivement réaliser cette opération. Je reviendrais donner mes impressions régulièrement !
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Voila le nouveau plan de masse pour la division. On note bien dans ce plan que les lots 1 et 2 nécessitent uniquement une DP ce qui permettra de les vendre sous 1 mois environ.
Les 2 autres réclament un PA donc 3-4 mois de délais et viabilisation obligatoire.

Cette semaine, nous faisons une proposition officielle à la vendeuse, croisons les doitgs !Biggrin

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Photographe Env. 5000 message Bouches Du Rhone
Bonjour Niflon,

je n'avais pas vu te sposts initiaux et j'allais te répondre justement que 60 Ke était sous-estimé Wink

Bon courage pour la suite.
http://plainpiedpleinsud.forumconstruire.com

en terre sainte !


Fai bon saupre rèn, l'on apren toujour
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Merci bnalza ! Comme tu le dis, j’étais bien loin de la réalité mais les choses avancent dans le bon sens !
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Env. 400 message Manche
Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée

Por moi, cela veux dire que seule la bande de 25m par rapport a la route existante (sur le devant du terrain) est constructible.
Pour faire la paix, il faut etre deux: soi-même et le voisin d'en face
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Env. 1000 message Seine Et Marne
Les pointillés qui partent de l'habitation existante (H n°2654) et qui vont vers la route en traversant les lots 1 et 2, a quoi correspondent-ils ?
Ne serai-ce pas les évacuation TAE ?
Si c'est le cas, ca sera difficile de construire dessus Sad
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
gmanu a écrit:Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée

Pour moi, cela veux dire que seule la bande de 25m par rapport a la route existante (sur le devant du terrain) est constructible.


Mon géomètre semble penser au contraire que l'alignement correspond à la nouvelle voie créée ce qui, après réflexion, paraitrait logique car sinon aucune construction en 2nde ligne ne serait accordée. J'espère que la mairie pourra rapidement nous le confirmer.


xdot a écrit:Les pointillés qui partent de l'habitation existante (H n°2654) et qui vont vers la route en traversant les lots 1 et 2, a quoi correspondent-ils ?
Ne serai-ce pas les évacuation TAE ?
Si c'est le cas, ca sera difficile de construire dessus Sad


Excellente question ; J'ai failli prendre peur sur le coup mais la réponse se trouve dans le PLU : pas de TAE dans cette zone ... Ouf !
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Env. 1000 message Seine Et Marne
Faudrai quand même savoir ce que c'est.
Si c'est EDF ou autre, ca reste une servitude...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
oui, c'est tout à fait vrai. J'ai trouvé ces plans sur le site du cadastre ... en faisant quelques recherches, on dirait qu'il s'agit d'une subdivision avec pour chacune d'entre elle un numéro de parcelle. Il faudra que la mairie m'en dise plus à ce sujet.
Merci d'avoir attirer mon attention.
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Rectification, il s'agit tout simplement de différentes parcelles cadastrales, chacune avec leurs références propres.
Comme un idiot , c'est moi qui ai transformé des lignes continues en pointillées pour que le dessin soit plus clair !
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonsoir !
Je viens donner quelques nouvelles de notre dossier : nous avons signé le SSP, le géomètre est passé et nous venons de recevoir les plans définitifs. La DP part en mairie avant la fin du mois pour une mise en vente d'ici septembre pour les 2 premiers lots.
Nous allons très certainement conservé le lot B ou le 1 pour un projet pro, reste à savoir celui qui partira en 1er !

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Photographe Env. 900 message Poitiers (86)
Beau projet ! je préférais le premier découpage car là le lot 1 a une forme bizarre mais bon... bon courage en tout cas, c'est super !
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Env. 1000 message Seine Et Marne
+1 le lot 1 sera difficilement vendable, ou alors a un prix plus faible car biscornu.
Ou sinon ca peut être utile pour mettre une piscine a l'abris des regards Smile
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
On est bien d'accord sur ce point et c'est d'ailleurs pour cela que nous allons le conserver pour un projet professionnel (du même coup, on économise un joli billet d'impôt)
Merci pour vos messages ! Biggrin
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonsoir à tous,
Notre opération avance doucement ; nous avons eu quelques déconvenues car la DP à été refusée par la mairie. Nous avons du revoir les plans et dorénavant, on ne dépose plus une DP mais un permis d'aménager avec les conséquences que cela représente Mad

Mais la mairie est ok, les lots sont en vente, avec quelques touches d'ors et déjà, alors on ne va pas se plaindre !!

Voici les plans définitifs, on gardera cette fois le dernier lot invendu pour le projet pro de Mme

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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bon, dépôt du permis d'aménager la semaine prochaine ... c'est long, mais c'est long !!!
En cours de route, nous avons changé de géomètre car le devis qu'il nous a officiellement établi était 30% plus que cher que le 1er Mad
La suite au retour de la mairie !
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
Je suis intéressé par le refus de DP de la mairie. Quelle est la raison si ce n'est pas indiscret ?
Pour moi, il respectait les dispositions légales en vigueur, hors vérification du PLU évidemment... Est-ce peut-être un problème de distance aux limites ou de surface inscriptible ?
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonjour Patate,
Non, en fait, c'est plus tordu que ça ; je m'explique :
La forme du terrain oblige la création d'une allée commune donc PA obligatoire. Le 1er géomêtre nous a alors conseillé de présenter une DP sans parler du lot 4 (de 1177m²) et de présenter une division dans laquelle l'allée appartient au lot 3. Le maire, pas si bête que ça, c'est vite rendu compte de la supercherie et à refuser la DP via 1 petite phrase du PLU :"un seul accès par unité foncière ne sera autorisé".
Oui mais voila, une division par définition sert a créer plusieurs lots, cela voudrait dire que dans un lotissement de 50 lots, il faut 1 seul accès ????
En droit, l'unité foncière est un ensemble de parcelle, portant sur la même ref cadastrale ou non et appartenant à la même personne. Hors ils sont destinés à être vendu à plusieurs acheteurs ces terrains ...
Bref, nous savons très bien pour avoir habiter sur la commune que le maire accepte habituellement les divisions de ce type, il a juste compris qu'on le menait en bateau ...
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
niflon a écrit:Bonjour Patate,
Non, en fait, c'est plus tordu que ça ; je m'explique :
La forme du terrain oblige la création d'une allée commune donc PA obligatoire. Le 1er géomêtre nous a alors conseillé de présenter une DP sans parler du lot 4 (de 1177m²) et de présenter une division dans laquelle l'allée appartient au lot 3. Le maire, pas si bête que ça, c'est vite rendu compte de la supercherie et à refuser la DP via 1 petite phrase du PLU :"un seul accès par unité foncière ne sera autorisé".
Oui mais voila, une division par définition sert a créer plusieurs lots, cela voudrait dire que dans un lotissement de 50 lots, il faut 1 seul accès ????
En droit, l'unité foncière est un ensemble de parcelle, portant sur la même ref cadastrale ou non et appartenant à la même personne. Hors ils sont destinés à être vendu à plusieurs acheteurs ces terrains ...
Bref, nous savons très bien pour avoir habiter sur la commune que le maire accepte habituellement les divisions de ce type, il a juste compris qu'on le menait en bateau ...


Je comprends bien. Je pense cependant que le refus est invalide, vous n'avez qu'appliqué la loi sur les lotissements à date.

Bon, après, contester ceci peut aller jusqu'au TA, c'est une procédure longue... Loin de moi l'idée de rouvrir une plaie.
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Je suis d'accord, la contestation entraînerait délais et frais que nous préférons éviter mais le maire ici à clairement outrepasser ses droits même si l'article en question du PLU est "tendancieux"
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Des complications, toujours des complications !!!

La mairie vient de nous informer que le terrain doit, peut être, faire l'objet d'un permis de défricher. Le géomètre à beau leur prouver par A+B que ce n'est pas le cas, c'est au préfet de Gironde de trancher et la demande prends 3 mois à être statuée Crying !!

Autant dire que l'on est pas encore sorti de l'auberge ...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Oula la ... mais il faut bien s'accrocher pour diviser sur Salles, c'est moi qui vous le dit !!
PA refusé une nouvelle fois car la DDTM réclame 1 place de parking Huh ... pas 1 par lot, non non, 1 seule ! Va comprendre Charles !
En tout cas, fini les dossiers, le géomêtre va voir la DDTM directement pour leur demander une liste des points à revoir (plutôt que de perdre 30 jours à chaque refus)

La réponse du cas par cas devrait arriver elle au plus tard le 22/03, il faudra ensuite attendre 30 jours pour l'autorisation de défricher.

La suite au prochain refus ...Sad
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Et bien, non je me suis fourvoyé !! d'une part, le retour du cas par cas a été plus rapide que prévu (06/02/13 au lieu du 22/03/13) et en plus la demande est revenue favorable ! Serait-ce le début d'une série de bonnes nouvelles, nous l’espérons !

La demande de défrichement est déposée, retour prévu le 10/04 pour mon anniv et surtout pour le dépôt du PA dans la foulée
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Membre utile Env. 200 message Ardeche
Punaise comme il est compliqué de faire les choses en France, entre les normes, les lois, les interpretations d'une administration à l'autre etc.... Et dire qu'il faut construire 500000 logements pour loger tout le monde, il est certain qu'avec toutes ces lourdeurs administratives , on n'y est pas encore.

Dans ma région on compte environ 20000 € par lot pour un permis d'amenager
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Ohh que oui, je suis bien d'accord ! surtout que dans notre cas, on a l'impression que le maire et la DDTM ne veulent pas de cette division et nous mettent des batons dans les roues.

Qu'entends tu par 20 000 € par lot ?
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Membre utile Env. 200 message Ardeche
20000 € par lot si tu a 4 lots le cout global sera d'environ 80000 € sur l'ensemble , ca comprend les frais de geometre, les raccordements edf, eau, eu , FT , et le chemin d'accés ,
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Et bien, je croise les doigts pour que cela ne soit pas le cas ... sinon le géomètre ce sera très largement trompé dans ces estimations !
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Membre utile Env. 200 message Ardeche
A combien estime il le budget global ?
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
35K€ dont 8 pour lui
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Membre utile Env. 200 message Ardeche
Ca me parait trés faible , ca voudrait dire qu'il compte 6000 à 7000 € par lot . Wait and see .
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Voici le CR des évènements qui ont suivis la demande de cas par cas :
- la demande de permis de défricher a été déposée et acceptée !
- le permis d'aménager a été redéposé et retoqué par la DDTM ... comme par hasard Sad
Cette fois-ci, on nous demande le formulaire f00 pour le calcul des surfaces taxables vu qu'ils nous imposent la création d'une place de parking.

Résultat des courses, nous avons pris contact avec le tribunal administratif et le médiateur de la république pour faire valoir un abus de pouvoir de la part de la mairie et de la DDTM Mad !
Nous avons quand même envoyé le dit formulaire afin de ne pas perdre plus de temps mais le moral baisse depuis 9 mois que nous travaillons sur ce projet ... allez, bientôt la fin des em****rdes ?
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Membre utile Env. 200 message Ardeche
Ca ne m'etonne qu'à moitié, malheureusement la france est adminstré par une armée de fonctionnaires qui n'ont aucune idée , aucune prise en consideration des besoins des gens et qui justifient leurs postes en faisant ch.. le peuple. Et dire que Duflot et Pepere veulent construire 500000 logements par an, on arrivera peniblement avec beaucoup d'effort à 200000, faut il s'en etonner ?
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Nous sommes bien d'accord ... surtout que pendant ces méandres administratifs, on ne vends pas les terrains, donc personne ne construit dessus, donc aucun constructeur/artisan/MO n'est payé, l'Etat ne touche pas nos impôts, nous ne récupérons pas notre argent et on ne construit pas non future maison.

En gros, tout le monde y perds !
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Quelques nouvelles, mauvaises encore une fois ...

Le permis d'aménager (déposé le 29 avril) a été refusé le 29 juillet, soit le dernier jour du délai légal à disposition de la mairie ! tout ça bien entendu alors que les prescriptions des organismes (SPANC, DDTM, SDIS) ont été rendues au 15/05 ... La mairie doit être bien débordée pour attendre le dernier jour pour se manisfester, ou pas !

Bref, la liste des anomalies recensées par la mairie est longue comme mon bras, certaines sont totalement abérantes ou même illégales. Nous avons aujourd'hui la certitude que le voisin du terrain, adjoint au maire et responsable de l'urbanisme de la commune, est opposée à cette division et qu'elle n'aboutira jamais.

Nous changeons donc notre fusil d'épaule : d'une part, nous mettons en vente le terrain à la casse auprès de promoteurs immobiliers (exclusivement pour l'instant) et d'autres part, nous avons sollicité une experte en division (20 ans de lotissement de DDE) pour qu'elle nous conseille et avons changé de géomètre (qui avait encore oublié des éléments basiques dans le PA).

Cette situation est plus que délicate, notre maison, notre avenir est en jeu, je pense que ces gens n'ont absolument aucune idée des conséquences désastreuses que cela pourrait avoir sur nous ; et aujourd'hui franchement, je comprends les personnes qui petent un plomb et prennent un fusil pour régler un litige administratif
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Env. 20 message Toulouse (31)
Bonjour,
Des nouvelles de vos mésaventures ?
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonjour,
C'est gentil de prendre des nouvelles ! nous essayons tant bien que mal d'avancer et avons pris le taureau par les cornes :
- nous avons saisi le conseil de l'ordre des géomètres pour qu'il intervienne auprès de notre géomètre et éventuellement pour lancer une procédure de plainte à son encontre
- nous avons consulté une avocate spécialisée dans l'urbanisme pour qu'elle nous accompagne dans nos démarches envers la mairie.
- nous avons présenté notre dossier au CAUE de la Gironde, il sera étudié par un juriste et un géomètre d'ici le 15/10
...
Le problème est que la mairie, en plus d'être de mauvaise foi, est royalement incompétente : le responsable de l'urbanisme nous a présenté, lors d'un rdv que j'ai sollicité avec notre géomètre, un plan de division que la mairie validerait en l'état ... Après étude et vérification à tête reposée, sa proposition aurait créé 2 lots inconstructibles sur 4 !!
L'une de ses assistantes m'a même demandé ce qu'était un Permis de Construire Valant Division, elle n'avait jamais entendu parlé de ça...

Bref, on a repris du poil de la bête mais cela reste très compliqué.
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Courage! si c'était facile tout le monde le ferait, j'espère pour vous que ça va aboutir.
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Merci Camore !
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Voici une partie de l'épilogue de ce dossier, tout du moins, on l'espère.

Nous avons appris la semaine dernière que le PLU avait été annulé par un tribunal administratif pour vice de forme (bravo la mairie !) ; nous sommes donc revenu sur le POS et son lot de contraintes : taille minimum 2500m², façade minimum 30ml, COS abaissé à 0,10 et ligne de recul agrandie à 15m ...

Cette nouvelle nous a torturé l'esprit pendant tout le week-end dernier : notre terrain faisant 4300m², comment le diviser ?
La réponse nous a été apportée par notre avocat. L'article R*123-10-1 du code de l'urbanisme indique que les règles d'urbanisme sont applicables sur l'ensemble du projet et non pas lot par lot. Nous avons été voir la mairie en sa présence et avons trouvé un accord pour une division en 3 lots.

Dépôt de la DP avant Noël pour une réponse espérée mi janvier ... wish me luck !
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Pffffff terrible !!!!!! tout ce temps pour en revenir à la case depart , bref vous etes obligé de faire une demande de permis d'amenager avec toutes les contraintes et les lourdeurs que cela implique sans parler des couts . Vive la France !!!!!!!!
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Même pire que la case départ puisque nous perdons un lot et donc tout le bénéfice de l'opération !! et dire que nos 3 demandes de division on été refusés sur la base d'un PLU non conforme ...
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En cache depuis le dimanche 10 novembre 2024 à 02h15
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