Perdu dans l'administratif, par où commencer?

Bonsoir à tous!

voilà mon frère, mon épouse et moi souhaitons acquérir un entrepôt pour le transformer en habitation. le bien mesure 260m². (70 m² pour mon frère et le reste à couper en deux pour faire mon habitation dans un premier temps, et par la suite faire un locatif dans le deuxième. nous nous sommes renseignés et le bien est transformable .
1° on me dit que je ne peux pas le découper comme ça...
2° on me dit que je dois absolument passer par un architecte malgré le fait qu'il y ait 3 lot dont 1 qui ne m'appartiendrait pas car c'est un ensemble de plus de 170 m²
9° puis-je couper les lots le jour de la vente et du coup bien séparer les lots chez le notaire?
3° je dois faire venir un géomètre pour faire le découpage avant de repasser chez le notaire est-ce vraiment obligatoire?
4° une partie du dépôt est en zone inondable donc à remonter de 1.2 mètres commment pouvoir amménager la terrasse du coup?
5° la banque refuse de me suivre tant que je n'aurai pas vendu mon appartement et que je n'ai pas 30000 euros d'apport pour les travaux car depuis 9 mois un bébé est arrivé et mon épouse a perdu son emploi
6° le dépôt coûte 130000e, je paierai donc 96000 et mon frère 34000e.
7° mon frère est auto-entrepreneur en maçonnerie ( maçon depuis bientôt 20 ans) et le beau-père est plaquiste donc nous ferions les travaux (sauf électricité et plomberie)
8° en gros je suis perdu, j'ai l'impression que tout est compliqué, qu'on ne me dit pas les mêmes choses d'un interlocuteur à l'autre, et qu'il y a à mon goût trop d'interlocuteur. Mon rêve serait de pouvoir tous les réunir en même temps pour pouvoir tout mettre au clair mais comme c'est impossible du coup je m'en remets à vous.
9° nous avons emprunté pour acheter 2 appartements pour 130000e (nous avons rajouté 30000e de travaux de notre poche) il y a 18 mois. Nous venons de faire estimer celui qui est aujourd'hui notre residence principale pour 140000e (estimation de l'agence). pour pouvoir solder le prêt et ne pas être bloqué pour l’investissement dans ce nouveau projet. et par la même gagner un appartement en locatif qui serait du coup déjà payé et pourquoi pas servir de garantie.
merci pour les réponses que vous pourrez m'apporter