Voirie en indivision

Personne n'a de conseil à me donner ?
Je ne sais vraiment pas quoi faire .....

D'après votre description, je suppose la présence d'un Permis d'Aménager puisque les parcelles n'ont pas d'accès direct à la route. Est-ce correct ?
Est-ce que la division parcellaire a eu lieu après mars 2012 ?
Y a t'il eu création d'un lotissement ?

Bonjour,

Nous n'avons pas de permis d'aménager. Et ce n'est pas un lotissement.

Pour ce qui est de la division parcellaire, nous avons reçu les nouveaux numéros cadastraux en juillet 2012.
Alors est-ce que c'est cette date qui définit la division parcellaire ?

steph21300 a écrit:

Bonjour,

Nous n'avons pas de permis d'aménager. Et ce n'est pas un lotissement.

Pour ce qui est de la division parcellaire, nous avons reçu les nouveaux numéros cadastraux en juillet 2012.
Alors est-ce que c'est cette date qui définit la division parcellaire ?

Est-ce que la cession des parcelles a eu lieu en même temps ? Avez-vous obtenu votre PC sur votre parcelle ?
Normalement, une division de parcelle entraine automatiquement une création de lotissement depuis mars 2012. Le fait que vos parcelles sont toutes non accessibles directement du domaine public aurait dû entrainer la demande d'un Permis d'Aménager de la part du vendeur, avec à sa charge la création des voiries privatives qu'il aurait rétrocédé à l'ASL en indivis.

J'ai bien peur que le vendeur a voulu se soustraire à son obligation légale, et qu'en conséquence vous vous retrouviez avec des frais de création de voirie qui ne vous incombent pas.

Par contre, concernant l'indivision de la voirie, c'est très clair : il faut l'unanimité des copropriétaires pour décider d'une action quelconque (rétrocession à la commune par exemple).

Vérifiez cependant avec un notaire, je ne veux pas vous faire entrer dans un contentieux basé sur une mauvaise interprétation du code de l'urbanisme...


Voilà cependant sur quoi je m'appuie : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/Fiche%20les%20lotissements%20%C3%A0%20partir%20du%201er%20mars%202012.pdf

EDIT : J'ai oublié cependant un cas traditionnel, mais je pense que vous l'auriez mentionné : est-ce un Permis Valant Division Parcellaire que vous avez obtenu ?
Si oui, alors pas d'obligation de la part du vendeur, puisque non-lotissement; mais il faut toujours l'unanimité des copropriétaires pour la voirie => si c'est le cas, vous ne pouvez pas forcer votre voisin...

La cession des parcelles n'a pas eu lieu en même temps.
J'ai acheté la mienne fin juillet et une autre le sera la semaine prochaine.
De mon côté, j'ai obtenu mon PC.

J'ai contacté le notaire afin de vérifier une nouvelle fois la création ou non du lotissement.
Le notaire m'avait bien dit que ce n'était pas un lotissement mais votre document montre le contraire.
Cela changerait tout pour moi car la viab serait au frais du vendeur.

steph21300 a écrit:

La cession des parcelles n'a pas eu lieu en même temps.
J'ai acheté la mienne fin juillet et une autre le sera la semaine prochaine.
De mon côté, j'ai obtenu mon PC.

Donc le vendeur procède par déclaration préalable en divisant successivement ses terrains...
Dans le cas de la première division, effectivement c'est OK : le lotissement est créé avec un seul lot, et la voirie peut être en indivision entre le reliquat bâti et le lot créé.
Par contre, à la seconde division (du reliquat bâti), si l'accès est commun entre le premier lot et le lot nouvellement créé, il y a forcément un Permis d'Aménager pour le second lot, et la voirie devient commune.

Effectivement, dans ce cas, les frais de viabilisation seraient supportés par le premier acheteur et le second acheteur "bénéficie" de cette presque viabilisation. Sauf qu'en pratique, ce n'est pas si simple : le lot n'ayant pas de viabilisation en bordure de propriété, il faudra alors pour le vendeur (puisque PA) aller viabiliser le terrain depuis la voie publique jusqu'à la limite de propriété.
Et en cas de 3ème lot, idem...

steph21300 a écrit:

J'ai contacté le notaire afin de vérifier une nouvelle fois la création ou non du lotissement.
Le notaire m'avait bien dit que ce n'était pas un lotissement mais votre document montre le contraire.
Cela changerait tout pour moi car la viab serait au frais du vendeur.

Est-ce que vous avez "votre" notaire ou est-ce le notaire de votre vendeur ?
La vérité est parfois différente suivant les interlocuteurs

L'histoire est que le vendeur divise une parcelle en 2 terrains constructibles et une voirie indivisible (je viens de me rendre compte que j'ai mis 3 dans mon premier post, j'ai buggé. désolé. C'est 2)
J'achète donc la parcelle 1 avec la moitié de la voirie en indivision en juillet et la parcelle 2 sera vendue la semaine prochaine.
C'est bien un lotissement vu que cette voirie est notre seul accès au domaine public ?
si je viabilise, je passe MES réseaux puis je fais l'accès par dessus. Mais l'autre acheteur va devoir tout casser et faire passer ses réseaux là où il y a de la place.
Tandis que si c'est un lotissement, le vendeur aurait du faire toute la viab à ses frais.
Est-ce que je me trompe ?

pour le notaire, on a le même
Il vaut mieux attendre la réponse de la notaire.

Ben voilà, vous avez votre réponse : vous avez un lotissement à un lot, puis à deux lots au moment de la vente du 2nd lot.

Cette astuce évite de devoir faire un Permis d'Aménager, et remplace tout ceci par une simple Déclaration Prélable, qui n'est même pas obligatoire...
Pour la viabilisation, je me renseigne et je vous fais un retour, mais à défaut d'accord sur votre compromis, elle est à vos frais.

C'est malheureusement le lot commun d'"oublis" de la part de notaires de vendeurs pas trop scrupuleux...

C'est pas cool çà.
bref, tant que personne ne veut viabiliser avec moi, je dois attendre ou tout faire seul.

Je vais de ce pas faire mon AG de mon ASL à moi devant un café, quoi

Après consultation des derniers règlements en vigueur, je ne vois pas d'obligation de viabilisation pour le vendeur sollicitant une DP, cf http://www.extranet.nouveaup[...]ommaire_690

L'appréciation de la viabilisation du lot se fera au moment du PC et non de la DP.

Pareil, on apprécie les réseaux créés au moment de la division et non ceux existants.

Tout ça pour dire, à moins d'un accord avec le vendeur, j'ai bien peur que la viabilisation soit pour votre pomme.

Par contre, je n'ai pas saisi qui sont les copropriétaires de la voirie en indivision ? Vous et votre vendeur, puis vous et votre voisin par cession des parts du vendeur à l'acheteur ?

Une servitude aurait été plus simple...
Vous avez un plan de situation ?

Patate a écrit:

Par contre, je n'ai pas saisi qui sont les copropriétaires de la voirie en indivision ? Vous et votre vendeur, puis vous et votre voisin par cession des parts du vendeur à l'acheteur ?

C'est bien cela. Voici le plan

L'entrée se fait par en haut à gauche par la voirie en indivision.
Ma parcelle est celle de droite dont on voit un petit bout. Elle est à droite de la voirie et du lot 1. La parcelle de l'autre acquéreur est donc le lot 1
Donc, j'ai loin pour arriver à ma parcelle.

Vous ne pouvez pas faire une entree independante ?..et donc ne viabiliser que votre lot ?

J'ai refait l'image en spécifiant par couleur.
Le violet à droite est ma parcelle.
Le vert est l'autre parcelle.
Le gris est la voirie en indivision et on y entre par la flèche verte en haut, là où arrivent aussi les réseaux.
et nous sommes totalement enclavés.

Cette division parcellaire reste quand même sujette à caution... Franchement, il faudrait que vous en discutiez avec un notaire, évidemment pas celui qui s'est occupé de la vente. Pourquoi ? Parce que la voirie privée crée de facto un récoupage des parcelles en séparant le reliquat bâti, la parcelle rose (la votre) et la parcelle verte (appartenant toujours cependant au même propriétaire).

Je n'ai pas tout le plan de situation pour dire que la parcelle verte et la parcelle du reliquat bâti sont contigües ou non, mais si ce n'est pas le cas, c'est pour le moins limite.
Le plus important est le bornage des parcelles fait au moment de la division de votre terrain : la zone verte et le reliquat bati sont-ils la même parcelle cadastrale, ou y a t'il eu création d'une parcelle cadastrale nouvelle pour la zone verte ?

De la réponse à la question, peut se générer un litige administratif et pour vous une opportunité... Si il y a eu création d'une parcelle en zone verte (puisque création de parcelle pour la voirie en indivision) au moment du bornage de votre terrain, il y a alors eu DEUX parcelles...

Je recite le document plus haut, ne rentre pas en compte en tant que lot à bâtir :

Citation:

- Les détachements de terrain d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë ;
Il s'agit des parties de terrains détachées en vue d'être rattachées à une propriété voisine y compris dans
l'objectif d'y implanter une construction.

Ce point est vraiment technique, mais il peut être soumis à arbitrage car l'interprétation est litigieuse pour justifier d'une DP et non d'un PA.
Si j'étais vous, j'irais prendre un maximum d'infos auprès d'un notaire et d'un juriste conseil en droit d'urbanisme, puis j'irai ensuite négocier auprès du propriétaire 50% des coûts de VRD au titre d'un point litigieux... à condition d'être bien sûr que le sujet est litigieux

EDIT : Je n'avais pas bien vu le plan de situation. Je vois marqué "lot1" concernant la zone verte, je suppose donc que votre terrain est cité "lot 2" sur le plan ?
Il y a deux lots, il y aurait dû y avoir un PA ?! Avez-vous la date de dépot de la DP ? Voyez avec la mairie, je suis curieux de savoir ce qu'ils en pensent...

Le pire, c'est que les accès ne sont pas indiqués, mais qu'on devine clairement qu'il y aura trois accès sur la voirie privée (un indiqué pour le reliquat bâti, un pour votre lot, un pour le lot 2)...

Le sentier de la rue du chat est-il publique ? Je vois une autre possibilité de contournement, à savoir le fait que le lot 2 longe potentiellement un chemin publique... Mais cette possibilité est foireuse, manifestement ce sentier est impropre à l'usage d'une voirie communale.

Vraiment, ce dossier est technique, il faut vraiment connaitre toutes les informations du dossier, à commencer par obtenir la déclaration préalable faite par le vendeur ainsi que les documents d'arpentage associés. Pour cela, seule la mairie peut vous aider.

En regardant tous les papiers, j'ai trouvé que la déclaration préalable lotissements.... date du 12 janvier 2012.
Est-ce que c'est la date de la demande où la date d'enregistrement des nouvelles parcelles qui compte ?

steph21300 a écrit:

En regardant tous les papiers, j'ai trouvé que la déclaration préalable lotissements.... date du 12 janvier 2012.
Est-ce que c'est la date de la demande où la date d'enregistrement des nouvelles parcelles qui compte ?

Non, c'est cette date qui fait foi pour connaitre la réglementation en vigueur. Donc, mon discours reste à refaire pour la loi précédente. Je me renseigne et je vous dis.

J'ai remis la main sur l'article de loi dans sa précédente version sur Legifrance. J'étais dans la même situation, je m'en souviens très bien :

R421-19 du CU en vigueur du 1 octobre 2007 au 1 mars 2012

Legifrance a écrit:

Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :

- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;

Tout est dit : deux lots à construire => DP et tant pis pour vous, vous auriez dû demander la viabilisation en limite de propriété au moment du compromis :(

Reste maintenant à demander l'accord de votre voisin pour un cofinancement. Maintenant, établissez un chiffrage par un terrassier, et voyez avec le terrassier pour les appels de fonds. Vous pourriez imaginer une première tranche payée par vous, et une seconde payée par votre voisin, ce qui lui permettrait d'être raccord dans les délais...

Arrrgh, ça sent la crise de nerfs tout ça

Bonjour à tous
me revoila avec mon terrain. Rien n'a bougé.

Je regarde maintenant pour viabiliser seul.

Comme il y a un peu de "saleté" sur les terrain, ai-je le droit de mettre sa "part" sur son terrain ou l'obliger à nettoyer la partie commune ?

merci d'avance pour vos réponses.

Je suis "un peu" dans le même cas (en 2011) :
# 1 parcelle divisée en 2.
# 1 parcelle en indivis distribuant 4 parcelles.
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Les raccordements (eau, électricité, téléphone, égoûts, ..etc) ont été réalisés à la charge du vendeur par une demande lors du compromis, devant notaire; donc travaux sur notre parcelle et celle en indivis.
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Notre parcelle et la parcelle en indivis ont été rebouchées très (trop) rapidement...(pas content !)
Le terrassement de la pelouse a été refait par mes soins mais, la tranchée s'est encore tassée, ce sera refait cet hiver avec au moins 5 tonnes de terre...
J'ai exigé de la part du notaire , donc du vendeur, que l'artisan refasse le terrassement : plusieurs tonnes de graviers 0/20 ont été livrés....
C'était du provisoire...car je savais que l'autre propriétaire de la parcelle devait construire et faire ses raccordements beaucoup plus tard (+ 1 an)...
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Aujourd'hui, nous arrivons dans la phase de remise en état de cette parcelle en indivis....
Et j'ai ouvert une discussion sur le sujet pour connaître nos obligations, les possibilités et les interdictions (sol et construction) ....
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Cdlt,