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Achat Terrain zone partiellement Agricole

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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Bonjour à tous,

Nous avons signé une offre d'achat (et nous signons le compromis de vente dans 2 jours...) pour un terrain.
Nous avons donc signé pour un "terrain à bâtir d'une surface d'environ 2370m² ".

Or, renseignements pris auprès de la mairie, il s'avère que le terrain est en zone mixte: UC (constructible, donc) et A (Agricole, non constructible).
Nous n'avons pas pu avoir les surfaces respectives exactes de chaque zone auprès de la mairie car le terrain n'est pas borné. (la mairie estime "de mémoire" la surface constructible à environ 1500m²)

Plusieurs questions donc :

1. L'agence immobilière a-t-elle fait son travail correctement en ne nous informant pas de ces éléments ?
2. Comme nous avons fait une offre (et allons signer le compromis) pour un terrain à bâtir de 2370m², il y a-t-il tromperie sur la nature du bien vendu ?
3. Si oui, comment pouvons nous faire pour négocier aujourd'hui (et auprès de qui ? vendeur ? agence ?), dans le cas où une négociation est encore possible.

J'imagine que si négociation il y a, elle doit se faire avant d'aller signer le compromis chez le notaire ? (je suppose que ce sont des choses qui ne le concernent pas, sauf si on met des clauses suspensives liées à cela)

Je précise que le terrain nous intéresse beaucoup, même avec une surface constructible de 1500m² et le reste non constructible.
Mais nous estimons (à tort ?) avoir été lésés sur le bien qu'on nous vend, et que l'agence aurait dû nous prévenir de tout cela.

Merci de vos conseils !
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Picto recompense Super bloggeur
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

66 469 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Env. 60000 message
Bonsoir,

L'agence c'est avant tout un commerçant . . . Peut-être que le vendeur ne leur a pas signalé ce point de "détail "
Mais il y a effectivement "tromperie" de la part du vendeur ou de l'agence ou des 2.

Mais bien sûr qu'il faut renégocier sur base de ce point ! Si 1/3 du terrain est en ZA, ça change solidement le prix !
En plus savez vous avec précision quelle est le côté du terrain qui est constructible ? Car si vous retrouvez à devoir placer votre maison au bout sud et avoir le jardin au nord . . . ce n'est pas top.

Le compromis est prévu d'être signé chez quel notaire ? Le votre, celui du vendeur ou les 2 ?
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Membre utile Env. 7000 message Drome
A titre d'info, chez moi :
terrain agricole : entre 1500 et 4000 euros l'hectare
terrain constructible 500000 euros l'hectare (et encore pour des terrains non viabilisés, hors agglomération, sans tae ...)

La valeur de ce que vous pensiez acheter et de ce que vous aller effectivement acheter n'est pas la même !
A mon sens, renégocier le prix est la moindre des choses !
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Bonjour,
Le notaire est celui du vendeur, mais il a ajouté des clauses suspensives qui sont facultatives, mais beaucoup en notre faveur (obtention du permis de construire notamment), sans que nous le demandions.
Je suis donc assez confiant soir ce point.

Pour la négociation, dois je contacter l'agence directement?

La zone non constructible est normalement dans le fond du terrain, donc ne gênerait pas note projet.
Notre récit de construction: http://meldjib.forumconstruire.com
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Env. 60000 message
En premier lieu, prendre VOTRE notaire ! Ils travailleront à 2 et ça vous coutera la même chose.
La promesse, vous l'avez signée avec l'agence ou avec le vendeur ?
Contacter le notaire du vendeur et lui demander de vous envoyer le projet de compromis par mail . . . pour déjà voir si il est au courant du "problème" et si le compromis mentionne ce point.
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
La promesse d'achat a été signée avec l'agence.
En revanche, il est un peu tard pour trouver un notaire pour samedi, surtout que nous n'en connaissons pas. Et celui du vendeur semble très correct.
A moins de retarder la signature du compromis.
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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
Est-il possible d'acheter un terrain qui n'est pas borné ??. Déjà cela me laisse perplexe.
Achat terrain: 10/12/2010
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Membre utile Env. 7000 message Drome
Et bien là dans la situation ou vous êtes
- soit vous allez signer samedi, vous ne dites rien et ne pourrez plus rien faire après
- soit vous faites les démarches nécessaires, dénoncez le compromis pour "vice caché" (je ne sais pas si ça peut entrer là dedans), vous renégociez le prix, en profitez pour prendre votre propre notaire et vous signez un nouveau compromis.

Contactez un notaire de votre région pour avoir une idée du prix du terrain constructible et du terrain agricole dans votre région, ça vous donnera une idée du prix où vous pourrez négocier.

Maintenant si vous pensez que ça ne gène pas votre projet et que vous ne voulez pas perdre de temps ou déranger le vendeur en changeant de notaire... et bien faites comme vous voulez, allez signer samedi Smile
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Env. 60000 message
okpoubelle a écrit:La promesse d'achat a été signée avec l'agence.
En revanche, il est un peu tard pour trouver un notaire pour samedi, surtout que nous n'en connaissons pas. Et celui du vendeur semble très correct.
A moins de retarder la signature du compromis.


Il est clair qu'il faut reporter la signature du compromis puisqu'il faut renégocier le prix et donc modifier le compromis.
Il faut aussi faire une mesure précise des 2 parties du terrain pour avoir des précisions sur les dimensions de chaque partie .
Ce terrain n'apparait pas sur le cadastre ? Car la limite de zone devrait y apparaitre.

Un notaire a un devoir de conseil mais il est clair qu'il risque de faire plus attention à conseiller le vendeur surtout si celui est son "client" pour d'autres affaires depuis longtemps . . .
Pour vous trouver un notaire, demandez à votre entourage dans la région . . . ou bien l'annuaire
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Le truc, c'est que je pense que même à 1500m² au lieu de 2370m², cela reste dans les prix du marché.
Nous n'avons pas envie de perde ce terrain, mais pas être floué sur le bien.
Je me demandais si une négociation pouvait avoir lieu chez le notaire
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Env. 60000 message
okpoubelle a écrit:Le truc, c'est que je pense que même à 1500m² au lieu de 2370m², cela reste dans les prix du marché.
Nous n'avons pas envie de perde ce terrain, mais pas être floué sur le bien.
Je me demandais si une négociation pouvait avoir lieu chez le notaire


Et ce point ne vous a pas semblé étrange au départ ?
Non chez le notaire c'est trop tard, vous n'aurez pas le temps de négocier et même si vous y arriver il faudra refaire le compromis avant de le signer.

Ne vous mettez pas la pression et prenez le temps pour mettre tout ça en ordre.
Vous avez regardé le plan du cadastre ou pas ?
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Oui, nous avons même contacté la mairie qui nous a dit qu'il fallait un bornage afin de déterminer la surface de chaque zone.
Cela n'apparaît pas sur le cadastre.

Nous allons appeler l'agence et le notaire demain.
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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
okpoubelle a écrit:Oui, nous avons même contacté la mairie qui nous a dit qu'il fallait un bornage afin de déterminer la surface de chaque zone.
Cela n'apparaît pas sur le cadastre.

Nous allons appeler l'agence et le notaire demain.
Les frais de bornage sont à vos frais je suppose ??. Pour le compromis de vente, je pense qu'il doit contenir des documents tel que le cadastre. Ou bien je me trompe ??
Achat terrain: 10/12/2010
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Membre utile Env. 7000 message Drome
okpoubelle a écrit:Oui, nous avons même contacté la mairie qui nous a dit qu'il fallait un bornage afin de déterminer la surface de chaque zone.
Cela n'apparaît pas sur le cadastre.

Nous allons appeler l'agence et le notaire demain.

Bonnes idées.
Par la même occasion essayez de contacter un autre notaire, même si ce n'est pas la période de l'année la plus propice pour en trouver un disponible
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Le bornage n'étant pas obligatoire par défaut, il est rarement à la charge du vendeur, si je ne me trompe.
Nous pouvons peut être négocier que cela soit fait par le vendeur ou l'agence pour notre cas (étant donné que l'agence n'a visiblement pas bien fait son travail)
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Membre utile Env. 7000 message Drome
Oui il semble bien qu'il y ait eu un défaut de conseil de la part de l'agence.
Bon courage!
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Surtout avec des frais d'agence de 7%, j'estime que le service et le conseil doivent être irréprochables.
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Env. 60000 message
okpoubelle a écrit:Surtout avec des frais d'agence de 7%, j'estime que le service et le conseil doivent être irréprochables.


Comme déjà dit plus haut, c'est peut-être le vendeur qui n'a pas informé l'agence . . .Et ce n'est pas le boulot de l'agence de vérifier ce genre de points.
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Je me demande bien ce que fait l'agence pour 8000 euros tout de même...
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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
okpoubelle a écrit:Je me demande bien ce que fait l'agence pour 8000 euros tout de même...
Elle prend sa part du gâteau calculée sur le prix du bien vendu. Elle n'a pas plus de travail que si elle vendait une parcelle de 400 m2......
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Ni plus, ni moins, mais un tel pourcentage doit justifier un conseil minimum, en dehors d'une visite de 2 minutes et d'une signature sur un papier.
Mais c'est hors sujet, débat clos sur ce point.

Je posterai pour donner des nouvelles sur l'éventuelle renégociation.
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Petite mise à jour, le notaire propose de mettre dans les clauses suspensives une surface constructible minimale. Ce qui protège notre projet de construction.
Pas réussi à joindre l'agence pour l'instant.
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
okpoubelle a écrit:Petite mise à jour, le notaire propose de mettre dans les clauses suspensives une surface constructible minimale. Ce qui protège notre projet de construction.
Pas réussi à joindre l'agence pour l'instant.


Et proposez lui de placer l'assiette constructible en attente du bornage, aux frais du vendeur évidemment...
Mais bon, faire un compromis sans savoir grosso modo où on pourra implanter la maison, et sans avoir pris le temps de lire le PLU/POS, je ne sais même plus quoi vous dire...
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
Au passage, la super initiative du notaire du vendeur de rajouter une clause d'obtention du PC, elle est obligatoire. Je dis ça, je dis rien...
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Non, ce n'est pas obligatoire. Ce qui est compréhensible, car le vendeur ne peut préjuger du projet de construction des acquéreurs.
Mais c'est très courant et fortement recommandé.
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
okpoubelle a écrit:Non, ce n'est pas obligatoire. Ce qui est compréhensible, car le vendeur ne peut préjuger du projet de construction des acquéreurs.
Mais c'est très courant et fortement recommandé.


Le notaire vous représentant a un devoir de conseil et d'information. Certes, ce n'est pas dans le Code de l'Urbanisme, mais il peut être poursuivi pour carence dans son exercice.

Alors un truc aussi gros qu'une clause d'obtention de PC (à moi que vous ayez envie d'acheter un terrain constructible pour y planter uniquement des patates), oui ce serait un énorme oubli. Permettez moi juste de dédramatiser l'énorme support dont le notaire a fait preuve, c'est tout sauf un bon indicateur de ladite représentativité.


Par contre, vous proposer d'aller au compromis alors que l'assiette constructible n'est pas définie, cela ne le choque pas. Fort bien.
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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
Et moi qui croyait que le débat était clos jusqu'au prochain épisode.......
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Bloggeur Env. 500 message Le Versoud (38)
Au passage, loin de moi une quelconque présomption, la clause d'obtention de Pc est citée purgé de tout recours, au moins ?
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Mise à jour
Signature du compromis reporté.
La zone constructible est d'environ 1260m² mais pas de réduction du prix du terrain car prix déjà en dessous des prix du marché de la région, pour un terrain diffus.
Le PLU est en révision, avec de très fortes chances que tout devienne constructible l'année prochaine.
En revanche, baisse de 2000€ sur les frais d'agence, et le bornage va être fait par le vendeur.
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Env. 50 message Haute Garonne
Impressionnant! et donc qui du vendeur ou de l'agence s'était gardé le soin de vous informer de ce "petit" détail! vous avez la moitié de la surface en non constructible, ce qui veut dire pas de construction dessus, pas d'assainissement, pas de piscine, etc.... c'est quand même contraignant... cela est une vraie raison pour renégocier le prix, quitte a perdre cette vente...
vous laissez pas faire
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Pour la petite histoire, le vendeur est un jeune à qui la famille a donné ce terrain. Il n'y connaissait rien, et a découvert en même temps que nous la zone non constructible. Et l'agence avec.
En ce qui concerne le prix, même en coupant le terrain en deux, il reste au prix du marché.
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Membre utile Env. 7000 message Drome
okpoubelle a écrit:Pour la petite histoire, le vendeur est un jeune à qui la famille a donné ce terrain. Il n'y connaissait rien, et a découvert en même temps que nous la zone non constructible. Et l'agence avec.
En ce qui concerne le prix, même en coupant le terrain en deux, il reste au prix du marché.


J'ai beaucoup de mal à croire que ton vendeur soit de bonne foi :

Quand ce terrain lui a été donné, il est passé devant notaire, ce qui veut dire actes officiel, taxes, donc ... estimation du bien donné (impôt sur les successions)
Ensuite quand on met un terrain en vente, on se demande combien on peut le vendre ... cela me semble la moindre des choses.
Hors tu dis que le prix est faible: Personne n'aime se faire avoir, surtout un vendeur, qui cherchera toujours à obtenir le meilleur prix pour son bien.
Savoir si une zone est constructible ou non est particulièrement simple : une simple visite à la mairie suffit.

Donc à mon avis, soit il est niaiseux, soit il savait ce qu'il faisait.
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Optons pour le "niaiseux" comme tu dis.
Je ne connais pas l’historique familial, ni dans quelles conditions le terrain lui a été transmis, les parents étant toujours vivants.
Je ne suspecte pas les gens de mauvaise foi par principe, et je n'ai aucune preuve qu'il l'ait été.

L'agence me dit que le prix est ferme et définitif, après réduction de leurs frais mentionnés plus haut, et le bornage fait par le vendeur.
Pour elle, plus de négociation possible.
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Membre utile Env. 6000 message Haut Rhin
Notez aussi que le fait d'acheter un terrain à un prix faible peut se retourner contre vous. Je m'explique. Si des transactions sont faites à des tarifs en-dehors des valeurs moyennes (calculées par le fisc), vous risquez un redressement judiciaire et le fisc pourra vous demander de payer la TVA non perçue ainsi que des intérêts de retard.
Achat terrain: 10/12/2010
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
J'ai indiqué que le prix était faible, mais pas du tout irraisonnable, pour être plus précis.
111 000€ FAI pour un terrain de 1200m² constructibles (+ même surface en non constructible dans mon cas) pour un terrain diffus dans la région de Toulouse n'est pas en dehors des valeurs moyennes.
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Env. 50 message Haute Garonne
En effet! pas donné non plus.... quel est le village du terrain?
c'est variable mais en diffus à 30-40 kms de Toulouse pour des "grands terrains" 1500/2000 m² constructibles à 100% on est a moins de 60€ le m² (après tout dépend de la situation, viabilisation, etc, etc)
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
C'est à 4km de Verfeil, dans un hameau, et non viabilisé.
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Env. 50 message Haute Garonne
Ok je vois

ca fait 6 mois que je cherchais et celui là je l'ai vu... en effet un jeune qui hérite de ses parents et qui préfère rester en ville... affiché 120 000 au début... en pente et tout en longueur... en effet il avait l'air de bonne foi le gars... et le terrain bien situé!

vu la partie constructible, il est un peu cher a 111 000... ca aurait été un super prix pour 2300 m² mais là c'est un peu chero, car le jour ou vous revendrez le terrain, vous ne pourrez pas non plus cacher cette zone agricole... et en plus il vous faut payer la viabilisation... vous avez eu les devis eau élec télécom?
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
J'ai contacté le vendeur directement pour négocier.
On va bien voir ce que ça donne.
Content de voir que vous avez la même impression que moi le concernant, à savoir de bonne foi.
La pente est très légère en fait. Quasiment pas de terrassement à faire.
Pour les devis de viabilisation, je n'ai pas encore eu le temps de m'en occuper, mais je vais faire les demandes ce weekend.
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Env. 50 message Haute Garonne
La viabilisation généralement entre 3000 et 5000€ selon ou passent les réseaux
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Réunion prévue samedi avec l'agence et le vendeur pour se rencontrer. (nous ne l'avons pas encore rencontré en chair et en os)
On va tenter la négociation
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Membre utile Env. 7000 message Drome
Renseignez-vous avant sur le prix du terrain agricole et constructible au m² chez vous (téléphonez à un notaire)
Calculez ensuite le prix de votre terrain avec ces chiffres.

Arriver avec des éléments chiffrés sera beaucoup plus crédible et apportera un poids à votre négociation.
Bon courage
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Super bloggeur Env. 200 message Toulouse (31)
Merci pour ce conseil, griottine.
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