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Refus permis de construire : terrain en indivision

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Env. 10 message Aisne
Le refus est tombé : Votre permis de construire est refusé.

La déception est grande, mais l'incompréhension encore plus.
Je vous explique.

J'ai acheté en 2009 un terrain à bâtir, seul, de 547m2.
Celui est en terrain à bâtir, et lors de l'achat je m'engage à construire dans les 10 ans.

En 2012, étant "professionnellement et amoureusement posés", je me décide avec ma compagne de nous lancer dans la construction d'une maison.
Nous faisons appel à un architecte. Nous réalisons plusieurs séries de plans, compliquées par un plan d'occupation des sols difficiles (être à 8 mètres du voisin pour une ouverture, à 3 mètres sans).

2 mois avant le dépôt du permis de construire et la finalisation des plans, nous nous rendons chez le notaire.
Pour éviter tous litiges avec ma compagne, et préparer toutes éventualités de déces ou de séparation, je revends une partie du terrain à bâtir à mon ami, et nous réalisons un PACS.
Le terrain est maintenant en indivision. Nous avons bien eu un certificat d'urbanisme. Tous semble ok.

Nous déposons donc avec l'architecte le permis de construire.

3 semaines plus tard, le verdict tombe. Permis refusé pour le motifs suivant : selon le plan d'occupation des sols, les terrains en indivision doivent mesurés plus de 600m².

*_*

J'hallucine. Il nous manque 40m2 pour construire, nous avons réalisé une indivision avec l'avis du notaire comme meilleure protection,
nous avons bien reçu un CU de la mairie, et il nous est impossible de construire.

Que faut il faire ?
Annuler la vente ?
Porter plainte contre la notaire, la mairie, l'archictecte.... ?

En pensant bien faire, nous sommes bloqués. C'est injuste....
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Messages : Env. 10
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Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Env. 1000 message Concarneau (29)
Bonjour
Un maire, devant une situation abérante, peut faire une dérogation.
Prendre un rdv avec lui et lui expliquer.
Suivant sa personnalitée, il peut le faire.Wink
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Messages : Env. 1000
De : Concarneau (29)
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Membre utile Env. 2000 message Haute Garonne
Merlin29 a écrit:Bonjour
Un maire, devant une situation abérante, peut faire une dérogation.
Prendre un rdv avec lui et lui expliquer.
Suivant sa personnalitée, il peut le faire.Wink


La meilleure des solutions. En espérant que celui-ci soit compréhensif...
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Messages : Env. 2000
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Membre utile Env. 6000 message Yvelines
La mariage aurait-il était plus simple dans votre cas ?
Plus j'en donne, moins j'en possède.
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Messages : Env. 6000
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Membre utile Env. 2000 message Haute Garonne
La Poste à Julien a écrit:La mariage aurait-il était plus simple dans votre cas ?


Je ne pense pas, ça aurait été pareil.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour, Situation surprenante, en effet avec un CU accepté et PC refusé, sur le même terrain d'assiette. Et en gros, pour des raisons contradictoires, mais par le même organisme (urbanisme de la mairire, je suppose). Donc, oui : demander à rencontrer le maire, lui expliquer la situation, sans doute lui démontrer que la situation est devenu abhérante pour des raisons "administratives" mais en insistant sur l'aspect contradictoire. Et si il comprend bien la situation il devrait être en mesure de réagir (plus ou moins rapidement.....). Si la situation ne se décante pas au bout d'un certain temps ou bien si tu penses que le dossier n'est pas pris en considération : alors recours auprès du tribunal administratif.
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonsoir,

- A quelle date avez-vous obtenu votre CU et lequel (CUa ou CUb)?
- Ce CU porte-t-il sur la même entité cadastrale?
- Terrain déja en indivision ou pas? (pas trop compris: à l'origine, terrain de 547m². Revente d'une partie à un ami) !!
- Vérification en mairie de l'énoncé précis du POS.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Env. 10 message Aisne
Merci pour toutes vos réponses.

Ma compagne et moi ne souhaitions pas nous marier (pendant que d'autres manifestent pour), pour des raisons familiales.
Le mariage aurait en effet été la solution la plus simple, pour que la construction appartiennent bien à nous deux.
Si j'étais resté seul propriétaire du terrain, ma compagne n'aurait jamais été propriétaire de la maison, même si elle participait à son financement.

Pour répondre à deffrey :

- A quelle date avez-vous obtenu votre CU et lequel (CUa ou CUb)?

Nous avons obtenu le CUb, c'est à dire pour le terrain en indivision avec mon amie le 28 novembre 2012

- Ce CU porte-t-il sur la même entité cadastrale?

Sauf erreur de ma part, c'est bien la même entité

- Terrain déja en indivision ou pas? (pas trop compris: à l'origine, terrain de 547m². Revente d'une partie à un ami) !!

J'avais au départ la pleine propriété du terrain, puis nous sommes devenu ma compagne et moi propriétaire de ce même terrain en indivision. Cette dernière m'a versé la moitié de la valeur du terrain.

- Vérification en mairie de l'énoncé précis du POS.

Je cite : "Tout terrain nouveau issu de division parcellaire et destinée à la construction à usage d'habitation doit avoir une superficie au moins égale à 600m²"

Encore merci pour votre aide.
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Re,

Lors de l'accord de CU, le terrain était-il en indivision?
Y a-t-il eu modification du POS?
La vente d'une partie du terrain est-elle intervenue avant ou aprés le CU?
Car dans le POS il est clairement dit "... nouvelle division parcellaire.." qui n'a rien à voir avec l'indivision.
@+
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Oui les dates sont importantes : tu dis avoir acheté en 2009 un terrain "constructible" et en 2012, il ne le serait plus. Alors peut être que
Soit en 2009, il ne l'était pas... soit il s'est passé quelques chose entre 2009 et 2012, genre : modification des réglements s'appliquant sur le terrain en question. (le réglement s'appliquant sur le terrain a changé, ou bien le zonage de la commune a été modifié, attribuant une réglementation différente au terrain).
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Pour rebondir sur le point "l'indivision n'a rien à voir voir avec division parcellaire" - indivision = partage de propriété division parcellaire = modification de données géométriques (ce qui n'a rien à voir, effectivement)
Est-ce que, suite au passage en indivision, le numéro de parcelle au cadastre, n'aurait pas changé ? (sans changer la géométrie), faisant croire à la mairie que la parcelle est nouvelle ?
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Non, le seul fait de changer la propriété d'une parcelle n'entraîne pas de changement de n°.... Heureusement!!
Mais dans les posts précédents, il y a des incohérences qui ne permettent pas d'intervenir correctement:
- achat d'un terrain de 547m² constructible,
- vente à un ami d'une partie de terrain à bâtir,
- CU de novembre 2012, alors que, je cite: "... 2 mois avant le dépôt du PC... (!!!),
- Le CU serait-il donc ainsi postérieur à la demande de PC??
J'avoue ne pas comprendre grand chose!!
@+
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Env. 10 message Aisne
Désolé, si je ne suis pas très clair. Je ne suis peut être pas encore assez au point avec les termes,
mais vos questions me permettent de mieux appréhender le problème.J'ai en effet mélangé division et indivision. Il n'y a pas eu de changement de n° parcellaire.

Le terrain est toujours constructible, et l'as toujours été. Le POS indique que toutes parcelles nouvelles doit être supérieures à 600m².
Donc j'imagine que le POS a dû changer entre nos deux opérations.

LE CU date bien d'avant la date de dépot de PC, mais personne n'a constaté (la mairie, le notaire, ...) que la situation ne correspondait pas au POS.

Je dois voir avec le notaire, et quand au maire, il dit ne rien pouvoir faire...
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
OK . donc il n'y a pas d'ambiguité sur la situation cadastrale de la parcelle. Maintenant c'est un pb d'urbanisme, je pense. Pourrais-tu recopier textuellement le motif du refus de PC ?
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Re,

Mais entendons nous bien:
Si pour une parcelle donnée, qui n'a subi comme seule modification que sa propriété (indivision), vous avez obtenu un CUb valide (18 mois) lors du dépôt de la demande de PC, je ne vois pas comment le maire peut opposer un refus, (hormis l'aspect, etc...du projet)!
Par contre, s'il y a eu erreur lors de la délivrance du CU, la responsabilité du maire est engagée!
Car il ne peut effectivement délivrer un PC si la parcelle ne correspond pas aux critères imposés par le PLU; le PC serait illégal!
Vous précisez: "le terrain est constructible et l'a toujours été".
- S'il ne fait que 547m² alors qu'il en faut 600?
Vous dites également que vous confondez division et indivision: il n'y a pas eu division du terrain, si la parcelle porte toujours le même numéro, mais vous parlez aussi de vente d'une partie à un ami; qu'est-ce que concerne cette vente? une partie de cette parcelle ou une parcelle voisine?
@+
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Oui, c'est là qu'il manque quelque chose...
Achat du terrain (de la parcelle) en 2009. Il faut mettre le doigt sur ce qui détermine la nature "constructible" de cette parcelle a ce moment là.
Ensuite, dans le cadre de votre projet, "Pour éviter tous litiges avec ma compagne, et préparer toutes éventualités de déces ou de séparation, je revends une partie du terrain à bâtir à mon ami, et nous réalisons un PACS.
Le terrain est maintenant en indivision."
Une précision typographique : je suppose, qu'il faut lire " je revends une partie du terrain à bâtir à mon AMIE (avec un E )" c'est ça ?
Bon... donc, l'action chez le notaire est nécessaire effectivement, avec le financement commun de votre projet de construction, pour que le terrain (et donc la future maison) appartienne aux 2 "financeurs". Et c'est, pour vous, un préalable. (Tout à fait raisonnable, soit dit en passant), mais cela me semble hors-sujet concernant l'obtention du PC.
Ensuite 2012 : Dépot de demande de PC et La parcelle n'est pas considérée comme constructible à ce moment là.... Donc il faut donc bien comparer les deux points de vue de 2009 et de 2012 pour éclaircir l'affaire.
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Membre utile Env. 2000 message
J'avais visité un terrain qui pour avoir la surface constructible (aussi 600 m2) les vendeurs avaient ajouté le chemin d'accès à leur maison (inutile pour l'accès au terrain vendu) en servitude.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Le message de Tonio m'amene à préciser là où je voulais en venir. Pour un terrain, Ce n'est pas la nature du sol, ni l'aspect, ni l'environnement (exemple, si il y a déjà des constructions à proximité) qui détermine si un terrain est constructible ou non, mais c'est le réglement qui s'applique à ce terrain qui le détermine.
Mon contre-exemple a peu de chance d'arriver (les réglements sont quelques fois bien faits... Unsure ), mais si une falaise ou des sables mouvants sont dans une zone déclarée constructible alors c'est constructible, même si techniquement c'est quasi-irréalisable. Et finalement, si, pour un beau terrain, sans difficulté de construction, plat, avec une géologie adaptée, etc etc ..., le réglement dit qu'on n'a pas le droit de construire, alors c'est pas constructible.
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Env. 10 message Aisne
Après avoir fait le tour de l'administration : Mairie, DDT, Notaire, Architecte, je pense avoir obtenu toutes les infos.

Je vais essayer de ré-expliquer le plus simplement possible.

En 2009 : Une parcelle de terrain à bâtir d'environ 26 ares est DIVISE en deux. J'obtiens la parcelle de 547m².
Lors de la signature, j'obtiens un CUb. J'avais la possibilité de construire dans les 18 mois.
Personne ne remarque le POS, indiquant l'obligation d'avoir un terrain de 600m².

En 2012, avec mon amiE, nous nous sentons près à nous lancer dans la construction.
Nous faisons appel à un architecte. Nous réalisons des plans.
Novembre 2012, mon amie et moi, n'étant pas mariés, décidons de passer chez le notaire pour que le terrain nous appartiennent en indivision, et soyons tous les 2 propriétaires du bâti.
Obtention d'un CUa.... Personne ne prête attention au POS.
Decembre 2012, dépôt du PC.
Janvier 2012, refus du PC car le terrain ne correspond pas au POS. Le terrain doit faire minimum 600m2.

La DDT réclamait aussi le numéro cadastrale, ainsi que la division de mon terrain en 2009, que nous n'avions pas fourni.
La DDT reconnait l'absurdité de la situation. Mais les règles du POS sont ainsi, et ils ne peuvent pas transiger.
Le Maire n'a plus le droit de proposer une dérogation.

La situation est bloquée, et je ne peux rien faire de mon terrain dans les conditions actuelles.

Solution proposée : Acheter les 43m² manquant au voisin, donc, de nouveau geometre, donc 3eme fois passer devant un notaire.
Et là, toutes conditions seront réunis pour construire.

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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
OK je vois... EN 2009, division d'un terrain, mais par ailleurs, compte tenu du réglement en vigueur, une des parcelles est trop petite pour être constructible. Personne, ne remarque ce point au moment de la division (le géomètre, le premier, aurait tout du alerter le propriétaire d'alors, justement pour ne pas qu'il soit en position de vendre un terrain non constructible). Mais bon... Donc, la solution c'est de rattacher une nouvelle parcelle d'au moins 43 m2 (manquant) à la parcelle trop petite. Maintenant, je ne vois que des hypothèses, dont celle-ci : si le propiétaire de la grande parcelle est toujours le vendeur de 2009, et qu'il était de bonne foi en 2009, (c'est à dire qu'il pensait vendre un terrain constructible) alors il devrait constater lui aussi que les acteurs qui l'ont accompagné n'ont pas été de parfaits conseils... et devrait pouvoir te céder la partie qui te manque pour pas très cher.... ou sur la base de prix de 2009, ce serait correct. Dans tous les cas, cette fois ci, il faudra gérer (et négocier) en fonction des trois acteurs, vendeur, acheteur et géomètre, et n'agir que lorsque tout le monde sera d'accord sur ce qu'il y a à faire proprement, cette fois-ci.
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Il y a donc bien eu par deux fois erreur de la mairie (maire au nom de la ciommune):
- CUb en 2009, certes plus valide, mais à l'origine de la signature de votre acte notarié.
Le notaire ne peut dans ce cas être poursuivi pour faute, celle-ci incombant au maire.
- CUa en 2012, et nouvelle erreur du maire.
L'obtention de ce CU simple a toutefois motivé l'engagement du dépôt d'une demande de PC, avec les frais engendrés.
- Refus de PC, motivé, car il aurait été illégal.

Désormais, il n'appartient qu'à vous de décider de la suite à donner:
- Etudier la possibilité d'acheter 53m² supplémentaires...,
- En évaluer le coût,
- Rencontrer le maire pour lui présenter la situation, et lui demander ce qu'il envisage face à votre problème,
- Si refus catégorique de considérer votre cas, l'informer de votre décision d'aller en justice pour faire reconnaître sa faute, et vous faire indemniser des frais engagés.

Petit rappel:

http://www.laviecommunale.fr/cgi-bin2/DETAIL_ARTICLE.PHP?id=31652
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
J'y ai pensé, mais je n'ai pas évoqué une suite possible : négocier, en dédommagement de l'affaire conclue sur la base d'un CU erroné, de faire payer la parcelle de 53 m2 par la mairie...
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Picto recompense Membre super utile
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