Vendre une maison non terminée.

Bonjour a tous.

Je dois réaliser un dossier de permis de construire modificatif un peu particulier, mais je ne suis pas sûre de savoir comment le formuler.

Je viens vous solliciter car cela est urgent et la mairie en question est fermé.
Je vous explique, c'est un particulier qui a déposé son permis de construire en 2001. Il a commencé à construire sa maison seul (c'est un maçon de métier). Mais aujourd'hui il n'a ni la force ni les moyens financiers de continuer. Il vend actuellement, il est même en compromis de vente. La maison est théoriquement prévue sur 3 niveaux (Sous-sol/rdc/R+1) (les fermes n'ont pas encore étaient posées, le R+1 est donc inexistant aujourd'hui), elle n'est pas encore isolé et il y n'a pas de revêtement. Le monsieur c'est permis quelques modifications par rapport au permis de construire initial, notamment une corniche cache gouttière, et certaines cotes intérieures qui n'ont pas été respectées. Le lieu-dit est soumis au RNU, il n'a donc ni POS ni PLU. La réglementation est très souple. Il va vendre en l'état, si ce n'est qu'il m'a demandé d'ajouter des marches et un passage sur le pourtour du sous-sol, pour avoir un puits de lumière sur les soupirails.
La personne m'a dit qu'il fallait un permis de construire modificatif, mais je me demande si cela sera suffisant (certificat de conformité ?). Et quand est'il de m'a responsabilité (Je suis un dessinateur indépendant), sachant qu'il y a aujourd'hui deux niveaux non isolés d'une surface plancher de 200m² environ, où aucunes modifications n'est prévu ? Ai-je besoin d'un architecte pour finalement juste quelques marches en périphérie ?Et n'y a t'il pas un risque de refus (notamment à cause du non revêtement en autre) ?
Dans l'attente de tous vos conseils ...
Un grand merci d'avance.
Johann