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Contrats et Retenues de Garanties (ft9907)
Février 99
FICHE TECHNIQUE 1999-07
CONTRATS / RETENUE DE GARANTIE
Dans quelles conditions et sous quelles modalités un particulier maître d'ouvrage peut-il consigner le solde du prix d'une construction de maison individuelle ?
La réglementation sur le contrat de construction de maison individuelle prévoit, dans le cas où des réserves sont formulées, la possibilité pour le maître d'ouvrage de retenir une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu'à la levée des réserves (CCH : R 231-7).
Cette somme est consignée auprès d'un consignataire (banque, établissement financier, notaire...) accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du TGI.
La retenue de garantie peut être réalisée dans des conditions identiques en matière de contrat d'entreprise. La loi du 16 juillet 1971 prévoit " les paiements des acomptes sur la valeur des travaux privés, visés à l'article 1779-3 ° du Code civil, peuvent être amputés d'une retenue égale au plus, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage. La consignation est réalisée dans les mêmes conditions que en contrat de construction de maison individuelle.
En matière de vente d'immeuble à construire, l'article R. 261-14 du CCH dispose que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Aucune information n'est donnée sur les modalités de la consignation.
Deux formes de consignation sont possibles : le dépôt et le séquestre conventionnel
Le séquestre conventionnel
Il ne peut être réalisé de la seule volonté du maître d'ouvrage ; il suppose toujours que deux ou plusieurs personnes prétendent avoir des droits sur la somme ; en conséquence l'accord du constructeur est nécessaire.
Le dépôt ordinaire
Il s'agit d'une consignation faite auprès d'un tiers par le maître d'ouvrage seul, sans l'accord du constructeur.
A chacune de ces situations correspondent des modalités de restitution des sommes différentes :
Dans une opération de séquestre, la restitution intervient :
par accord de toutes les parties intéressées ;
à défaut, par une décision de justice (CC : art 1956 à 1960).
Dans une opération de dépôt, la restitution est faite :
au déposant (le maître d'ouvrage), et l'établissement a l'obligation de vérifier que le réclamant est le déposant,
ou éventuellement à une autre personne désignée (le constructeur), dans ce cas l'indication peut se faire de deux manières :
à le maître d'ouvrage indique directement au dépositaire la personne désignée pour recevoir la somme ;
à le constructeur est habilité : il a le pouvoir de réclamer la restitution au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage sur la présentation d'une procuration.
Un dépôt ordinaire peut être converti en un dépôt séquestre :
soit par accord ultérieur entre les parties intéressées ;
soit de la volonté du consignataire.
(Les tribunaux semblent en effet admettre que le dépositaire puisse se comporter comme un séquestre lorsque la restitution fait difficulté et attendre la fin du litige, voire une décision judiciaire).
La retenue de garantie, en contrat de construction de maison individuelle comme en matière de marchés privés ou de VEFA, s'analyse comme un séquestre conventionnel (CA Paris : 13.3.1986).
Particularité de la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations
Nature de la consignation
Cet organisme est le seul à être habilité par la loi, à recevoir une consignation ordonnée par une loi lorsque celle-ci ne précise pas le lieu où elle doit être effectuée (loi du 28 avril 1816 : RM 28.7.80 J.O. AN).
En VEFA, la consignation pourra être faite auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, puisqu'en l'absence de précision sur le lieu de la consignation dans la réglementation de la VEFA, la Caisse des Dépôts est habilitée.
En
CCMI ou contrat d'entreprise, les textes eux-mêmes indiquent comment le consignataire doit être désigné : accord des parties ou désignation par le président du TGI. Cependant, en tout état de cause, selon la doctrine, à défaut d'accord entre les parties, la consignation peut être faite à la Caisse des Dépôts et Consignation.
Juridiquement la consignation, dans ce cas, semble s'analyser comme un simple dépôt et non comme un séquestre.
Cependant elle présente l'avantage, pour le maître d'ouvrage qui a émis des réserves, de pouvoir exiger la
remise des clefs. En effet, les constructeurs sont attachés essentiellement au fait que le maître d'ouvrage ne conserve pas les fonds dans sa trésorerie.
Cependant, il serait de son intérêt de participer à la consignation en donnant son accord sur le choix du consignataire.
Modalités pratiques
La Caisse des Dépôts accepte le versement de fonds sans contrôle de l'existence d'un accord des parties sur le choix de l'organisme et sans exiger non plus la production d'une ordonnance du président du TGI.
Le dépôt est réalisé auprès du service de la Caisse des Dépôts à la trésorerie générale du département.
La Caisse des Dépôts et Consignations exige que le maître d'ouvrage indique, par une mention manuscrite insérée dans l'acte de déclaration de consignation, que le dépôt est réalisé en conformité avec la réglementation (dans cette circonstance, le dépôt est réalisé sous la seule responsabilité du déposant).
Les documents justificatifs à fournir sont le procès-verbal des travaux, avec la mention des réserves, ainsi qu'une pièce attestant du prix de la construction de manière à vérifier le montant de la consignation ( 5 % du prix convenu).
Les modalités de la restitution doivent également être précisées. Le déposant doit indiquer qu'il autorise le déblocage des fonds consignés soit sur accord des parties, soit sur décision de justice.
La caisse des Dépôts peut ainsi lever la consignation, si en raison d'une contestation judiciaire, le tribunal considère la consignation comme abusive.
Cependant, en l'absence de directive nationale, chaque caisse reste libre de déterminer ses propres exigences.
Autres organismes acceptant de réaliser la consignation
La plupart des organismes bancaires refusent d'ouvrir un compte pour la mise en dépôt d'une retenue de garantie.
Les succursales de la Banque de France n'y consentent que si le formalisme prévu par les textes est respecté.
Il n'y a pas d'obstacle à prévoir par convention dès la conclusion du contrat, l'organisme chargé de recevoir les fonds correspondants au montant de la retenue de garantie, toutefois cette pratique est peu utilisée.
Le recours au garant peut être envisagé, certains proposent leurs services dans le cadre de contrats de construction de maison individuelle.
Enfin, en VEFA, le recours au notaire parait la solution la plus adaptée.
Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux
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