Problème avec PC, POS devenu PLU entre temps.

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P4T

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Le 22/10/2013 à 11h48 Env. 20 message 78124 (78)

Bonjour, voici mon histoire :

24/08/2012 : je deviens propriétaire d'une parcelle de 1440m² environ (14m de large sur 100m de long).
01/12/2012 : RDV à la Mairie entre Mr le Maire, moi et mon Archi
- nous pouvons diviser le terrain à condition de laisser une bande de 3 mètre pour le passage (création d'une parcelle en drapeau)
- nous sommes en RNU donc oui, nous pouvons nous accoler sur les limites séparatives mais faut que le permis soit déposé avant l'arrivé du nouveau PLU.
18/02/2013 : demande de division de la parcelle 840 et 600 m²
26/02/2013 : En collaboration avec la DDE et la personne qui instruira notre dossier, mon architecte dépose le permis de construire.
19/03/2013 : La mairie nous adresse un courrier pour : Modification du délai d'instruction de la demande de permis
"Votre projet est situé dans le périmètre de protection de l'immeuble(s) ou inscrit(s) au titre des monument historiques et en conséquence en application de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme le projet doit faire l'accord de l'architecte des bâtiments de France.
- Je vous informe en conséquence que pour permettre de respecter cette obligation, le délai d'instruction de votre demande de permis de construire pour une maison individuelle doit être porté à 6 mois en application de l'article R. 423-28b) du code de l'urbanisme.
19/03/2013 : Dans le même document et a la suite, la mairie demande des pièces complémentaires (coquille dans des chiffres et l'étude thermique)
Toujours dans le même document, j'ai droit à un petit bonus, je vous mets le scan directement :

04/04/2013 : Ajout des pièces manquantes au permis.
12/04/2013 : Arrêté de non-opposition pour la division 840 et 600m²
12/04/2013 : Obtention du CU pour la parcelle 600m² en RNU avec ce fameux article 6 : "[i]Lors du dépôt d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis, un sursis à statuer pourra être opposé en raison de : Révision du document d'urbanisme."[/i]
15/04/2013 : Approbation du nouveau PLU
15/04/2013 : Obtention du CU pour la parcelle 840m² en UH1 (nouveau PLU) (NB : CU sur UH1 volontaire car zone non-constructible en RNU(POS), constructible en PLU)
04/09/2013 : Rentré scolaire, et n'ayant pas de nouvelles, j'appelle la mairie. Le responsable de l'urbanisme me dit qu'il voulait justement m'appeller pour me signaler que mon permis allait être refusé car il a été instruit sur le PLU.
10/09/2013 : j’envoie un courrier à la mairie "Demande de reconsidération d'un permis de construire". Je met sen opposition mon CU obtenu en RNU.
03/10/2013 : le responsable de l'urbanisme m'appelle pour me dire qu'il vient de poster en AR le refus du permis car l'article 6 de mon CU leur donne raison. (voir en gras 5 lignes au dessus)
04/10/2013 : Arrêté du 30/08/2013 refusant le permis de construire (reçu en AR le 04/10/2013)
- Extrait de la première page :

Voilà où j'en suis...

Par contre, je n'ai jamais reçu de "papier" validant le sursis à statuer, à chaque fois il est dit qu'on peut m'opposer ce sursis, mais jamais on me le dit vraiment... le seul delai que j'ai reçu, ce sont les 6 mois à cause des bâtiments de France... serait-ce une brèche ?

Merci d'avance pour vos réponses, je reste pas loin de l'ordi pour répondre à vos éventuelles questions

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Le 22/10/2013 à 15h23 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Re,

- Votre demande de PC concerne la parcelle de 840m², donc pourquoi évoquer le contenu du CU de l'autre parcelle?
- On ne sait d'ailleurs toujours pas quel type de CU vous aviez demandé!
- Sans une demande de CU b, vous ne pouvez pas opposer grand chose aux 3 différents non respects des dispos du PLU.
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P4T

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Le 22/10/2013 à 17h26 Env. 20 message 78124 (78)

RE :
- Le PC concerne la parcelle de 600m², constructible en POS (contrairement à l'autre (l'évocation du 840m², c est pour l'ordre chronologique des choses)
- J'ai effectivement oublié de préciser le type de CU, c'est un L.410-1 b

Je viens d'aller avoir mon géomètre, et il ne comprend pas l'article 6, car le CU en lui-même vaut validation, et l'article 6 dit qu'on pourra éventuellement changer... et que devant un juge, ça ne passera pas.
J'ai pas trop envie de passer par un juge contre la mairie pour perdre du temps et de l'argent...

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Le 23/10/2013 à 09h17 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Bonjour,

Votre archi n'a lu que partiellement le L 410-1 b:

"...Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis..."

Comme je n'invente rien:

La mention d’un éventuel sursis à statuer ultérieur dans le certificat d’urbanisme constitue une décision qui fait grief et qui est divisible des autres énonciations accordant ledit certificat (Conseil d’Etat, 21 mai 2012, Monsieur et Madame A., n°323882). Par une lecture combinée des dispositions de l’article L. 410-1 et R. 410-1 du Code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat considère que lorsqu’un sursis à statuer est susceptible d’être opposé à une déclaration préalable ou à une demande de permis de construire, le certificat d’urbanisme, - qui a pour objet d’informer le pétitionnaire des règles d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain -, doit en faire état. En effet, le pétitionnaire doit être en mesure de savoir qu’à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, un sursis à statuer est susceptible de lui être opposé. Et le Conseil d’Etat de conclure que « la mention du sursis à statuer dans un certificat d’urbanisme complète ainsi l’information du pétitionnaire tout en pouvant lui faire grief dès lors qu’en cas de modification des documents d’urbanisme, le pétitionnaire est susceptible de perdre le bénéfice des règles applicables qu’est censé assurer le certificat de l’urbanisme ; qu’ainsi, la mention dans un certificat d’urbanisme de la possibilité d’un sursis à statuer ultérieur est divisible du reste du certificat et est susceptible d’être discuté au contentieux ».

Ce qui en clair veut dire que:
- Un CU peut valablement faire état d'un sursis à statuer,
- Encore faut-il qu'il soit opposable (cas prévus, notamment L 117-7 et suivants, L 313-2, A 410-4 du code), après publication de la délib. prescrivant l'élaboration du plan,
- Puisqu'il fait grief, vous pouviez le contester dans les 2 mois,

Vous étiez donc informé dans le CU (12/04/2013):
- de l'élaboration du PLU,
- Qu'un sursis à statuer pouvait être opposé à votre future demande,
- Mais il n'y a pas eu sursis à statuer puisque approbation du PLU le 15/04 donc durant le délai d'instruction courant au 4/10,
Et le maire ne peut délivrer d'autorisation (DP ou PC) non conforme au PLU alors en vigueur.
Lorsque l'information n'est pas donnée dans le CU, et que le pétitionnaire est lésé par les modifications, là il peut se retourner contre l'autorité compétente (maire).
@+

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Le 23/10/2013 à 09h40 Env. 20 message 78124 (78)

Merci pour votre réponse complète.
D’après ce que vous dites, je ne peux plus rien faire, c'est cela ?

Il aurait fallu que je conteste le CU dans les deux mois suivant sa publication.
On ne me jamais opposé de sursis à statuer... Crying

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Le 23/10/2013 à 09h53 Env. 20 message 78124 (78)

Après re-re-re-re-lecture, je crois que j'ai compris :

Ce que l'administration pense :
- Mon CU me prévient que je pourrais avoir un sursis à statuer : OK
- Ils ont opposé un sursis à statuer que je n'ai pas contesté dans les deux mois, donc le CU n'est plus valable. (sauf que je n'en ai pas eu Tongue

)

S'ils m'avaient envoyé un sursis à statuer, là j'aurai pu faire un recours dans les deux mois vu qu'il me faisait grief.

En réalité :
- Mon CU me prévient que je pourrais avoir un sursis à statuer : OK
- On ne m'a pas opposé de sursis à statuer, donc le CU me protège. W00t

J'ai bon ? J'ai bon ?

Il ne me reste plus qu'à contester le refus de permis car il manque une pièce dans leur puzzle.

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Le 23/10/2013 à 10h27 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Re,

Je transpire!!!
- l'Administration ne pense pas, elle écrit!!
- Elle ne vous a pas opposé de sursis à statuer, elle vous a informé, dans votre CU qu'elle pouvait le faire, nuance.
- Elle ne vous l'a pas opposé puisque l'approbation du PLU a été votée au cours de l'instruction de votre PC. Cela aurait été différent si l'élaboration du PLU en avait été au stade de début de processus, et donc aurait pu, de ce fait, déborder au-delà de l'instruction de votre PC.
- L'info. dans le CU de la possibilité de surseoir à statuer fait par elle même grief: C'est pour ça que vous pouviez contester votre CU.
- Votre mairie a fait une parfaite application (c'est rare!!!) de la loi, car elle vous a fourni un CU positif, qui vous informe par ailleurs que les dispositions d'urbanisme sont en cours de modification... et que les nouvelles seront applicables à votre projet. Cf arrêt du Conseil d'Etat... qui fait jurisprudence.
@+

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Le 23/10/2013 à 10h48 Env. 20 message 78124 (78)

D'accord, c'est plus clair pour moi, mais...
- Comment je fais à la base pour travailler sur les plans si on me délivre un CU positif sur le POS alors que mon permis sera instruit selon les règles du PLU ? (j'avance ou je recule ?)

Si l'administration m'avait fait un CU en me disant que je serai sur le PLU en UH1 (comme ils ont fait pour la seconde parcelle) alors il n'y aurait pas de doute.
Pourquoi l'avoir validé en RNU ?

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Le 23/10/2013 à 12h24 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Bonjour,

- A la base, on ne dépose pas un dossier de demande de PC (26/02), sachant qu'il va y avoir un PLU (c'est vous qui l'avez dit), avant une demande de CU; Soit on fait l'inverse, soit on dépose une demande de PC et c'est tout.
- Vous avez travaillé sur les plans en février. Le CU a été délivré le 15 avril. Donc les plans étaient déjà faits, non? Et votre argument ne tient plus.
- Votre CU est positif au 15 avril... sous réserve des nouvelles dispositions du PLU... intervenues le 15 avril.
La mairie était bien dans le délai d'instruction, elle ne PEUT PAS légalement délivrer un PC contraire au PLU en vigueur!
@+

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Le 23/10/2013 à 12h40 Env. 20 message 78124 (78)

Je suis désolé, mais en fin d'année 2012, même la marie ne savait pas quand serait approuvé le PLU en conseil municipal.
Personne ne peut se permettre d'attendre la décision finale d'un projet d'urbanisme qui aurait pu durer encore combien ? 6 mois, 1 an, plus ?

Concernant le CU, je l'ai obtenu car nous faisions une division de terrain, le géomètre l'a demandé à ce moment là pour les deux parcelles.
Il est arrivé après le dépôt du permis, mais n'a fait que confirmé la zone RNU.

Nous travaillons sur les plans depuis le mois de décembre, mon archi était en étroite collaboration avec la personne de la DDT qui devait instruire mon dossier afin qu'il n'y ait justement aucun problème lors de l'instruction de mon permis.
Le maire nous avait même dit lors de la réunion du 01/12/12 que nous devrons absolument déposer le permis avant la validation du PLU si nous voulions profiter des faveur du POS.
Chose que nous avons faite.

Avec le POS, ma maison fait 10.80m de façade. Avec le PLU, je dois avoir un retrait de 2.5m de chaque coté (car limite séparative) et donc ferait 5.8m de façade...

Je reviens de la mairie car j'ai déposé un recours gracieux, le responsable de l'urbanisme m'a confirmé qu'il ne nous avait pas notifié de sursis à statuer comme ils auraient du le faire.
Réponse dans 15 jours... minimum...

Ensuite, ça sera au tribunal... dans 2 ans...

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deffrey Picto info

Le 23/10/2013 à 17h56 Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)

Re,

En écrivant cela:
"...- Votre mairie a fait une parfaite application (c'est rare!!!) de la loi, car elle vous a fourni un CU positif, qui vous informe par ailleurs que les dispositions d'urbanisme sont en cours de modification... et que les nouvelles seront applicables à votre projet. Cf arrêt du Conseil d'Etat... qui fait jurisprudence"

Je me suis trop avancé, car si la personne à l'urbanisme vous dit qu'ils auraient dû surseoir à statuer!!!

Le sursis à statuer est utilisé lorsque l'approbation du PLU doit intervenir dans un certain délai APRES l'instruction du PC. Or là, l'approbation est intervenue en cours d'instruction!!!!!
Bon, j'arrête.. Mais je comprends votre dépit!
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