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Terrain constructible/non-constructible et budget

Ce sujet comporte 15 messages et a été affiché 2.198 fois
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
Bonjour,


Nous envisageons de faire construire prochainement et commençons donc à nous renseigner en effectuant de nombreuses recherches.
Cela fait donc plusieurs semaines que je consulte ForumConstruire pour trouver réponse à mes questions.
J'en ai trouvé de nombreuses mais j'aimerais avoir quelques avis sur les questions que je me pose actuellement.


Nous avons en vue le terrain d'un particulier dans une commune du Maine-et-Loire (49).
Ci-dessous un extrait du plan cadastral de la commune :





La parcelle en question est la numéro 291 (celle où il y a les grosses lettres rouges assez moches ).
Particularités de cette parcelle, elle fait environ 2150 m² et est composée d'une partie constructible d'environ 700m² (identifiée par le "C" en rouge) et d'une partie non-constructible (NC) de 1550 m².


1. Ma première question concerne le prix du terrain en lui-même.


Le particulier me propose un tarif de 30 €/m² et je ne sais pas trop quoi en penser sachant que le prix du m² pour les parcelles vendues dans la commune est de 40 €.
Pour 2150 m² cela fait donc 64500 €.
Si on évalue les 700m² constructibles à 40 € et les 1550 non-constructibles à 15 € (prix arbitraire) le prix serait de 51 250 €.
Détails qui a son importance, la zone non-constructible fait partie d'une zone qui peut potentiellement devenir un lotissement (pas avant 10 ou 15 ans et peut-être jamais).
Dans ce cas ce terrain deviendrait totalement constructible (plus-value à la revente)


Le 2/3 du terrain étant non-constructibles cela doit-il faire beaucoup baisser le prix de la parcelle ou non ?


2. Ma seconde question concerne le part du budget du terrain dans notre budget global.


Sachant que nous avons une enveloppe de 180 000 € environ pour notre projet, nous nous demandons si nous pourrions nous permettre de mettre 50 ou 60 000 € rien que pour le terrain sans pour autant devoir mettre une cabane dessus faute de budget.
En d'autres termes, 120 000 € suffiraient-t-ils à construire une maison à étage d'environ 120-130 m² sachant que des économies seraient réalisées sur :
  • une partie de la main d'oeuvre maçonnerie (2 personnes de la famille artisan maçon)
  • main d'oeuvre isolation
  • pose tuile
  • pose carrelage, faillence...
  • éventuellement cloisons de l'étage si placo
  • peut-être autre chose mais je ne vois pas pour le moment

Hormis le toit en tuiles rouges romane il n'y a pas d'autres contraintes.
J'espère que ces éléments vous permettront d'émettre un avis afin de nous aider à faire notre choix.



Merci d'avance !
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Messages : Env. 50
De : Saint Pierre Montlimart (49)
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Env. 200 message Vandieres (54)
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

63 187 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
Le prix du M2 n'a pas grand intérêt, c'est le prix global de ce que tu achètes qui va rentrer dans ton budget (ou pas)...
La partie non constructible c'est pour agrémenter, potager, ou jardin, ou foret...
Ensuite, il faut regarder ce que tu peux en faire (pour la partie constructible), et négocier en fonction de cela, pour répondre à la deuxième question.
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Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
Oui, mais comment définir le budget "terrain" ? Il faut bien avoir une idée du prix de la maison, non ?
Les 2 principaux inconvénients du terrain sont la pente (partie constructible la plus haute) et le fait que la partie constructible soit au sud (terrasse de derrière nord-ouest au mieux).
Le plan cadastral ci-dessus est bien orienté.
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Messages : Env. 50
De : Saint Pierre Montlimart (49)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bien sur, il faut regarder les deux ensemble... plus le terrain est cher, moins il reste de sous pour la maison, et réciproquement... sachant aussi que le terrain à une incidence sur le prix de la maison (terrassement, maçonnerie).
c'est toute la difficulté, c'est de se lancer avec des estimations, mais pas de vrai devis fermes et définitifs.
Dans ton cas, il faut aussi contacter maitres d'oeuvres (ou architectes), c'est plus souple pour se garder une partie des travaux.
1000 euros par M2, c'est jouable avec des travaux réservés, mais il faut simpliquer.
Il faut aussi bien étudier la rédaction du compromis de vente, de manière à pouvoir abandonner le terrain (sans frais) si on se rend compte que la construction deviendra trop chère par exemple...
Bien surveiller les conditions suspensives (étude de sol terrain, obtention des crédits, du permis de construire, et autres choses).
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +11 ans.
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Membre utile Env. 4000 message Puy De Dome
Et la viabilisation
Maison 1 : vendue - Maison 2 : finie et emménagée
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
clad63 a écrit:Et la viabilisation

Merci beaucoup pour vos réponses.

C'est exactement ce sur quoi je me renseignait hier soir. Il va falloir que j'éclaircisse cela avec le propriétaire car effectivement les réseaux sont a proximité (de l'autre côté de la rue) mais il faut quand même évaluer les cours.

On parle bien de terrain viabilisé quand les conteurs sont a l'entrée du terrain ?
Désolé, je découvre et j'ai trouvé diverses infos a ce sujet.
Cela joue sur le prix du terrain car s'il est non-viabilisé le prix que l'on me propose est BEAUCOUP trop élevé...
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Membre utile Env. 4000 message Puy De Dome
Un terrain viabilisé est un terrain avec les boitiers de raccordement et regards d'eau posés en bordure
un terrain viabilisable est un terrain dont les réseaux passent à proximité mais que les raccordements n'ont pas été faits
et en effet ce n'est pas le même prix du m² et surtout le budget peut vite prendre un coup, surtout avec le raccordement d'eau
Maison 1 : vendue - Maison 2 : finie et emménagée
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Messages : Env. 4000
Dept : Puy De Dome
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
Après avoir contacté le propriétaire, il s'avère que le terrain est en partie viabilisé.
Le tout a l'égout est OK.
L'eau est juste de l'autre côté de la rue.
Électricité et téléphone sont un peu plus loin visiblement.
Il faut voir ce que ça implique au niveau du coût...
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Messages : Env. 50
De : Saint Pierre Montlimart (49)
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Membre utile Env. 900 message Munster (68)
Bonjour,
le terrain n'est donc pas viabilisé.
Attention car même si l'eau est juste de l'autre coté de la route, cela risque de te couter cher surtout s'il faut refaire le bitume.
Demande des infos à ta commune pour les viabilisation.
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Membre utile Env. 4000 message Puy De Dome
Exact, le terrain n'est pas viabilisé, méfiance
Maison 1 : vendue - Maison 2 : finie et emménagée
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Messages : Env. 4000
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
Ok je vois ça samedi...
De toute façon on va se fixer une limite pour ce terrain et on prend notre temps.

Pas plus de 55 ou 60000 € frais de notaire inclus serait-ce une limite raisonnable pour le budget ?
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bin oui, bien réflêchir, ne pas s'emballer....
bonne négociation !
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Env. 50 message Saint Pierre Montlimart (49)
Donc après rencontre avec le vendeur, le tout a l'égout est bien arrivé. L'eau est de l'autre côté du chemin (4-5 mètres). L'électricité et le téléphone sont plus loin (au moins 30-40 mètres à vue d'œil.

Je vais donc maintenant me renseigner sur les coûts de ces travaux afin de pouvoir faire ma propre estimation du terrain.
Pensez-vous que la mairie de la commune sera en mesure de les estimer ? Sinon, où se renseigner ?

J'ai également lu sur un autre sujet qu'un notaire pouvait évaluer le coût du terrain (mais tendance a surévaluer).
Je vais donc en contacter un.

Mais cela ne me fera qu'une source... Voyez-vous d'autres personnes capables d'estimer la valeur d'un terrain ?
J'ai bien pensé a des agences immobilières ou constructeurs mais étant donné que je ne ferai pas affaire avec eux, cela me semble compliqué.

J'ai également plus ou moins compris que le prix proposé n'avait pas été réfléchi plus que cela ce qui peut expliquer que nous le trouvons vraiment excessif pour un terrain non viabilisé et aux 2/3 non-constructible...
Nous n'allons donc pas nous en occuper et faire une proposition que nous trouverons correcte.
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Membre utile Env. 2000 message Ludon Medoc (33)
sebcbien49 a écrit:Ok je vois ça samedi...
De toute façon on va se fixer une limite pour ce terrain et on prend notre temps.

Pas plus de 55 ou 60000 € frais de notaire inclus serait-ce une limite raisonnable pour le budget ?



Bonjour - pour t'aider dans tes calculs, tu prends ta maison à 1500 euros (TTC, je précise pour éviter les questions)
NB = rajoute 10 % de ton chiffre pour les imprévus.
ET rajoute 5% de cette somme pour la marge de sécurité.
et cela te dira ce que tu as le droit de construire et si pour la surface, tu ne peux pas trouver qque chose de mieux à coté ?


exemple = tu a une maison de 100 m2 pour 170 000 euros.
Tu rajoutes le prix de ton terrain = 72 000 euros (ynia notaire)
Et pour cette somme tu as quoi chez toi ?
Un truc minable de 90 m2
ou une belle et spacieuse maison de 150 m2 ?


Houps je viens de répondre à ta première question, sorry.


(NB tous ces calculs sont totalement arbitraires et non fondés. Tout le monde pourra les contredire, (et dire qu'on construit très bien à 1000 euros /m2 par ex) - cela n'a aucune importance puisque ce n'est pas mon argent - voilou cà c'est dit).
(NB 2 - OUF, j'avais oublié FC a sortit un superbe récapitulatif de 2013 - je ne suis pas que bête)
A+/Lan
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De : Ludon Medoc (33)
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Env. 200 message Vandieres (54)
Sebcbien,
comme dit plus haut ton terrain est peut-être viabilisable (seul un cu à demander en mairie pourrait le dire).
pour + de renseignement tapes "viabilisation" dans le cadre des recherches il y a pas mal de conseils.
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De : Vandieres (54)
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