Compromis de vente à signer, votre aide pour me protéger

- c'est quoi cette construction présente sur le terrain? risque de présence d'amiante?
- l'étude de sol est-elle prévue?

Pour le délai de recours des tiers c'est une sécurité supplémentaire pour vous. Comment est l'environnement? y a t il des voisins mitoyens sur la parcelle? La purge du recours des tiers est une clause classique lors de la vente d'un terrain, celui ci vient d'une succession donc je me méfierais d'un vendeur qui est à "deux mois" près pour signer la vente: la succession se passe t elle bien? ou autre? bref méfiance...
Votre notaire est là pour vous aider à obtenir les clauses que vous souhaitez, à l'heure actuelle pour un vendeur avoir un acheteur est précieux donc pas sur que dans la discussion vous soyez en position de "faiblesse"....

Bonjour,

Il faut se protéger au maximum lors d'un compromis!
Il suffit de regarder quelques récits sur le forum pour savoir que seule l'acceptation du PC n'est pas une protection suffisante.
J'ajouterais au minimum les 2 mois de recours des tiers et l'étude de sol comme le propose clad.

Les deux mois, parce que j'ai déjà vu un permis accepté puis attaqué puis annulé après procès.
Et l'étude de sol parce que j'ai déjà vu un constructeur ajouter 27.000€ au devis d'origine parce que le sol n'était pas bon... Et 27.000€, ça te chamboule tout un projet!

La vendeuse de mon terrain ne voulait aucune clause sur le permis de construire, c'est son propre notaire qui lui a dit que ce n'était pas raisonnable, et elle a accepté toutes les clauses sans broncher!

Côté banque, il n'est pas nécessaire d'indiquer quel prêt tu souhaites obtenir, mais simplement qu'en dessous de XXX.XXX€ prêtés par la banque, ton projet ne peut aboutir. Après c'est à la banque de gérer les différents prêts pour que ça rentre

C'est une petite construction qui doit faire 3 metres sur 2 metres. Le vendeur devra faire un diagnostic immobilier, si il y a de l'amiante je le verrais sur le certificat qu'elle aura. L'etude de sol il n'y en a pas. C'est a nous de prevoir par la suite. Mais les voisin ont tous des sous sol et aucun problemes d'apres nos questions lorsque nous les avons rencontres.
Il n'y a pas de maison mitoyenne. Le terrain a gauche, leur maison est au centre de leur terrain. Juste un abri a la limite separatrice et au fond du jardin. Ensuite le terrain derrierre c'est pareil une maison au centre de leur terrain et des sapins en limite separatrice. L'environnement est pavillonaire. Rien de special a signaler. Pas d'autres ayant droit , C'est la seul heritiere.
En fait elle nous a fais savoir qu'elle avait deja eu une proposition qu'elle n'a pas accepter a cause de ce délai de recours des tiers...
Je suis d'accord avec vous concernant ma position face a elle mais c'est un vendeur trés particulier. Jusqu'a présent nous avons communiquer uniquement par telephone...!

Bonjour,

Je ne sais pas si vous avez déjà signé ou pas encore, mais je vous donne mon avis quand même.

Je vous conseil de mettre quelques conditions suspensives :

-OBTENTION DU CREDIT :en précisant le montant que vous devez emprunter ET le taux maximal que vous êtes prêt a accepter pour votre crédit.

-OBTENTION DE PERMIS DE CONSTRUIRE (bien évidement)

-OBTENTION DU RECOURS DES TIERS (fortement conseillé)

-CONDITION D’ETUDE DU SOL : un exemple du texte : La présente convention est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu de prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus-indiqués, de sujétions particuliers nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers , etc) ni d'ouvrages contre la protection contre l’eau (cuvelage) et ne ravale pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et d’utilisation envisagées.

-Enregistrer votre compromis en acte notariale, protection pour essayer d'éviter l’augmentation des frais de notaires prévue pour mars 2014.

Cdt

ça peut paraitre glauque mais sur notre compromis, notre notaire avait aussi rajouté la clause suivante : le décès d'un des deux demandeurs. on ne sait pas ce que le destin nous réserve et il est parfois bon de se protéger un max car certains vendeurs sont prêts à tout pour assurer leur vente surtout s'ils ont connaissances que toutes les autres clauses sont ok

gaelle82 a écrit:

ça peut paraitre glauque mais sur notre compromis, notre notaire avait aussi rajouté la clause suivante : le décès d'un des deux demandeurs. on ne sait pas ce que le destin nous réserve et il est parfois bon de se protéger un max car certains vendeurs sont prêts à tout pour assurer leur vente surtout s'ils ont connaissances que toutes les autres clauses sont ok

Effectivement, nous l'avons aussi !

Et a la mort du vendeur le BENEFICIARE n'est plus obligé d'acheter (pour eviter rester engagé dans un délai de succesion très long)

Bonjour a tous et merci pour vos informations. Hier nous avons rdv mon mari et moi chez notre notaire pour la signature du compromis de vente.
Dés le début de la lecture il y a eu un souci. D'après la vendeuse le terrain était borné. Hors d'après notre notaire le document c'est un plan de masse et ce document ne vaut pas un bornage. Bref j'ai été surprise comme la vendeuse ( faut voir si elle voulais pas nous mentir sur ce sujet) et j'étais contenté à ce moment là d'avoir pris notre propre notaire.
Du coup la vendeuse est catégorique elle ne veut pas prendre a sa charge les frais de bornage car cela n'est pas obligatoire certe mais moi je lui est préciser que nous avions convenu d'un prix pour un terrain borné !!!
Elle ne veut rien savoir et ni descendre un peu son prix et si cela nous intéressé plus nous ne sommes pas obligé de signer.... J'ai même proposé de partager les frais a deux .... niet !!! Je vous raconte pas comment ça m'a énervé !!!
Autre point concernant ce compromis, on nous donne un délai de 1 mois après signature du compromis de vente pour déposé notre permis de construire a la mairie !!! C'est plutôt court n'est ce pas ???
Concernant ce document que nous avions, nous avons repris contact avec le géomètre a cette époque en effet cela avait été fais il y a 38 ans maintenant. On nous a dit qu'il fallait payer pour desarchiver le dossier et ils vont me chiffrer pour reposer des bornes... Enfin si j'ai bien compris.....
Avez vous déjà lu un post où le document d'arpentage était vieux et où il fallait refaire un bornage ?
Du coup nous n'avons pas signé car nous devons d'abord évaluer les frais de bornage.
J'ai contacté un des deux constructeurs car nous hésitons encore et pour lui ce délai est trop court surtout avec les nouvelles normes rt2012....
Le paragraphe concernant le décès de l'un d'entre nous n'y était pas
Ni même la précision que le terrain est viabilisé.
J'attends donc une réponse écrite des constructeur pour la faire suivre au notaire afin qu'elle négocie un délai de 2 mois pour le dépôt du permis de construire en mairie et lui demander également qu'elle ajoute deux point, le premier c'est la viabilisation (raccordé au réseau eau, électricité, télécom et tout a l'égout) et le second la précision du décès de l'un d'entre nous ....
Le délai de la banque est de 45 jours ... Est ce raisonnable ?
Voilà je pense avoir fait le tour
Pourriez vous me dire ce que vous en pensez ?
Merci

La vendeuse confond par exemple la vente d'une maison, qui peut se faire quasiment du jour au lendemain (j'exagère....) et la vente d'un terrain... pour laquelle les délais sont souvent beaucoup plus long avant de toucher les sous-sous...
Notre vendeur a attendu 14 mois bon... on a dépassé les délais, mais c'était ça où il repartait sur une autre vente....
Mais six mois, pour l'ensemble du projet, (recherche contructeur ou autre, étude, PC, etc ) c'est déjà souvent la course !

Bonjour, a mon avis, vous avez bien fait de ne pas signer pour l'instant.

Par rapport a votre premier question, le seul document d’arpentage que j’ai lu, c’est celui fourni par le vendeur au moment de la signature de mon compromis. Je ne savais pas qu’il avait une durée de validité.

Pour la réponse au délai pour le dépôt du permis,effectivement est trop court, nous avons négocié 4 mois et nous ne sommes pas loin d’arriver a la date ;-( …surtout si le bornage n’est pas fait, vous allez perdre du temps.


Après il faut prendre le temps de

- faire l’étude du sol et attendre les résultats (encore du temps)

- vérifier si le terrain n’a pas besoin d’autorisation de défrichement (car c’est une démarche longue)

-réfléchir calmement a la maison que vous souhaitez.

-faire le tour des constructeurs pour choisir tête froide et faire jouer la concurrence, analyser leurs CCMI même les petites lettres, et si nécessaire demander un avis a l’AAMOI avant de signer quoi que ce soit. Vérifier leurs notices descriptives a la loupe.

- vérifier le montant que vous pouvez emprunter par rapport aux taux en ce moment, faire le tour des banques, comparer les assurances et négocier ! (Encore une fois, faire jouer la concurrence)

-présenter votre avant-projet à votre Mairie, votre architecte conseil et aux ABF (si votre terrain est concerné) ca vous permettra de connaitre leurs attentes pour votre permis

Mon seul conseil c’est de prendre son temps avant de choisir un terrain, constructeur et banque.

Jmds a écrit:

gaelle82 a écrit:

ça peut paraitre glauque mais sur notre compromis, notre notaire avait aussi rajouté la clause suivante : le décès d'un des deux demandeurs. on ne sait pas ce que le destin nous réserve et il est parfois bon de se protéger un max car certains vendeurs sont prêts à tout pour assurer leur vente surtout s'ils ont connaissances que toutes les autres clauses sont ok

Effectivement, nous l'avons aussi !

Et a la mort du vendeur le BENEFICIARE n'est plus obligé d'acheter (pour eviter de rester engagé dans un délai de succesion très long)

Merci pour vos réponses
niveau constructeur on a quand même avancé et on hésite entre deux.
il est clair que si j'ai le bornage à ma charge je vais négocier le depot de PC de 1 mois je compte le faire passer a 2 mois mais avec ce que certain disent j'ai l'impression qu'il me faut plus de temps, surtout si je dois faire le bornage. Je pense que le vendeur est dans un nuage et croit que les constructeurs ne s'occupent que de moi ...
bref même si nous avons bien avancé sur le projet, je vais faire mon choix rapidement car ses options ne sont pas cher par rapport à l'autre et nous a fait comprendre qu'il pourra nous faire une petite remise... contrairement à l'autre
mais meme si nous avons bien avancé d'aprés lui il faudra faire pas mal de choses et plusieurs rendez-vous....et comme mon mari travaille en déplacement cela va être trés difficile...

selon vous quel délai dois je négocier pour le dépot du PC ? sachant qu'il y a étude du sol, le bornage, enquête terrain, les plans ...etc
concernant le délai de la banque de 45 jours (accord positif ou negatif de la banque)... est-ce que c'est raisonnable ? les banques mettent combien de temps pour répondre en général ??

si je dois renégocier les dates autant que je revois tout.
Pour un vendeur qui n'est pas pressé je trouve que les délais sont trés court non....

Bonsoir,

pour la banque on ne maitrise JAMAIS le délai qu'il faudra pour traiter le dossier, je préfère une condition qui donne le délai pour déposer la demande de prêt... quand on a tous les éléments chiffrés bien sur.

Citation:

je vais faire mon choix rapidement car ses options ne sont pas cher par rapport à l'autre et nous a fait comprendre qu'il pourra nous faire une petite remise... contrairement à l'autre

il vous a fait comprendre ? "ahhhh non, désolé m'sieur'dame c'est VOUS qui avez interprété , il n'en a jamais été question... vous aurez mal compris"

moi : si je veux offrir 100€ je dis "je te donne 100€" ... si je dis "éventuellement... on pourra voir... peut-être que.... pourquoi pas..." çà ne veut pas dire NON, çà permet de garder le suspense et... d'avoir la paix quand mon fils me réclame un truc et que je ne veux pas négocier maintenant... j'ai des chances qu'il oublie sa demande ... et s'il me la ressort je pourrai toujours lui dire "ahhhh je n'avais pas dit OUI"
mais c'est mon gamin, il est encore en age de se faire avoir assez régulièrement ...
================

Citation:

meme si nous avons bien avancé d'aprés lui il faudra faire pas mal de choses et plusieurs rendez-vous...

il faut éclaircir ce "pas mal de choses" et y mettre un délai.
vous en êtes où exactement ?
les plans intérieurs sont finalisés ? tout est défini ? tous les matériaux, tous les choix carrelage et cie : vous avez déja tout reservé chez leurs fournisseurs ?



pour l'étude de sol : il faut que la condition soit notée dans le compromis ET de ce fait : que le vendeur vous autorise à la faire .

Quand je dis que nous avons bien avancé c'est par rapport aux constructeurs on en a fait pas mal plusieurs devis et du coup on va faire notre choix chez une entité qui fait parti de France C....
Si je dis qu'il nous a fais une remise c'est que le dernier rdv que nous avons eu avec luîćetait juste avant d'aller chez le notaire donc pouŕ lui sa commence a sentir bon.... Le prix final selon l'ensemble des options est resté le même et il nous dit qu'il nous fera sur prix une remise de 6000 euros. Vous allez me dire qu'il a gonflé ses prix avant pour mefaite croire a une remise mais j'ai comparé les même options ailleurs et franchement il n'est pas gourmand.
Maintenant comme a dit Jmds il faut que je lui demande qu'iĺ m'envoi son ccmi et je vais le faire analyser.
Ensuite au niveau du projet nous en sommes au niveau du choix de la maison R+1, 10x8, les baie vitré, plancher chauffant, pompe a chaleur, eau volet roulant électrique en bas et manuel a l'étage, garage accolé notre charge, carrelage en 60 au lieu de 30, porte en 83 au lieu de 73 modèle reghini, porte d'entrée 2/3 1/3, la disposition des pièces salon salle a manger cuisine ouverte chambre et toilette au rdc, 3 chambres donc une parentale traversante, une salle de bain , toilette et débarras a l'étage.... On a vu tout sa mais on a pas encore rien choisi chez aucun foirnisseur faudra justement faire sa par la suite....
Question bête mais je me lance quand même : est ce que tous ces choix doivent être fait avant le dépôt du PC ??

***** a écrit:

Bonsoir,

pour la banque on ne maitrise JAMAIS le délai qu'il faudra pour traiter le dossier, je préfère une condition qui donne le délai pour déposer la demande de prêt .

Je suis complètement d'accord.

La date de dépôt du dossier dépends de vous et encore car généralement la banque demande le récépissé du dépôt de permis de construire pour accepter le dossier complet , pour ça il vous faut les études sol, bornage, CCMI, entre autres).

Si vous pouvez négocier un délai un peu plus long ça sera que du bonheur mais une date pour le DEPOT et pas pour la réponse de la banque parce que là vous ne maîtrisez rien du tout.

makikzou a écrit:

Question bête mais je me lance quand même : est ce que tous ces choix doivent être fait avant le dépôt du PC ??

Il n'y a pas de question bête .

Tous les choix exterieurs de la maison doivent être definis pour le PC

Et tous les choix exterieurs et interieurs doivent être definis pour la signature du CCMI. Le plan que vous allez signer dans votre CCMI avec les dimensions, ouvertures, implantation, etc seront contractuels. La notice descriptive sera aussi contractuelle.

Pour les finitions interieurs il faut connaitre le model et reference de tous les articles et les noter dans la notice descriptive. TOUT !

Si vous hésitez entre quelques prestations, par exemple, faire ou pas faire une douche italienne, vous pouvez la mettre dans le CCMI mais demandez le chiffrage de la moins-value par écrit avant de signer le contrat, un commercial fera tout le possible pour vous avoir comme clients avant de signer, une fois signé les moins-values seront bien moindres.

Pas de questions bêtes et rien à ajouter la réponse détaillée, tout est dit

et on va anticiper : pour les choix carrelage, le modèle des inters et autres "détails" 9 fois sur 10 le commercial répond "vous verrez çà avec le chef de chantier le jour de la MAP"...
sauf que c'est là qu'il faudra sortir le chéquier entre ce que vous avez compris et ce qui était vraiment noté ; donc NON, il faut vraiment faire les choix avant la signature du CCMI.
c'est comme pour tout : on défini nos besoins, on choisi ce qui correspond et ensuite seulement on passe commande... rare qu'on fasse des chèques en blanc en mode "allez je paie et j'aurai la surprise"

Merci pour ttes ces réponses. J'ai relancé le géomètre et il m'envoie normalement le chiffrage cet apres midi.
Je vais devoir prendre à ma charge si cela reste raisonnable mais j'ai l'intention d'aller voir ma notaire pour remettre bien tous les point sur i.
Depuis le début c'est la vendeuse qui m'énerve la danse et cela va changer quitté à ce qu'elle change d'avis pour nous le vendre.
Les points que je compte changer sont les suivants :
- Délai du dépôt de permis de construire de 2 mois a compter de la signature. Voir plus !!
- Que la vendeuse accepte un délai supplémentaire si la mairie me demande un complément d'information pour le permis de construire (elle m'impose un délai de 2 mois après dépôt du PC pour dire si celui ci est validé ou non)
- Que le terrain est viabilisé et donc raccordé au réseau eau électricité télécom et tout a l'égout
- que le bornage est à ma charge mais que je suis couvert si l'un des voisins ne signe pas l'accord amiable ( car cela va me retarder dans d'autre tâche ) du coup qu'elle m'accorde un délai pour que celui ci se réalise correctement
Au niveau du prêt bancaire : je vais demander que je prouve des dépôt et non une réponse sous 45 jours de la banque...

Par contre je me pose une question : j'ai vu la banque ce matin et il aura besoin du recipissé du dépôt du Pc... Il aura besoin des plans et tout ce que le constructeur va préparer pour la demande de Pc . Il m'a dit qu'il font vérifier tout sa par "vérifions"
Donc combien de temps dois je négocier pour les demandes de prêts ?

J'espère n'avoir rien oublié

POur le crédit il faut mettre par exemple : "l'acquereur s'engage a faire le dépot d'une demande de financement dans un délai de ...5 mois" - car effectivement , ce n'est pas la décision du crédit (parce que si il n'est pas accepté, bin malheureusement le projet tombe à l'eau). Voir article L312-16 du code la consommation aussi. ET puis parce que pour faire la demande de crédit il faut que le projet soit bien avancé avec un constructeur, jusqu'au niveau demande de PC au moins, et ne serait-ce que pour savoir combien tu dois exactement demander à la banque, donc il faut un chiffrage précis de la part du constructeur, donc que l'étude soit "presque" terminée avec lui).
De même je dirais : pas de délai pour la réalisation du bornage. (si le géomètre tombe malade et ne peut pas le faire, ou si ça traine pour une raison ou une autre....), mais seulement un délai dans lequel tu t'engages à démarrer les démarches avec un géomètre (fourniture de devis ou autre document).
Mais la condition que le bornage soit effectué, bien entendu.

Bonjour,

pour le bornage : bien préciser que ce sera à charge de l'acquéreur MAIS qu'il finalisera (par rapport au devis) dès signature définitive... pas la peine de le payer si, pour une raison ou une autre la vente ne se fait pas.

pour les viabilités attention... certains vendeurs disent oui et font trainer... jusqu'à ce que le nouvel acquéreur craque et paie lui-même (idem pour les chemins et autres);
la solution : encore une petite phrase du genre "pour faciliter et éviter les démarches au vendeur, l'acquéreur s'engage à réaliser les demandes et toutes les démarches necessaires en fournissant les devis au notaire du vendeur, le notaire reglera lui-même les factures avec le produit de la vente le jour de la signature définitive."

tout ça ! elle va être folle la vendeuse !

Non... si la vendeuse n'avait pas l'intention d'entourlouper l'acheteur aucune raison

comme on dit : "çà va sans dire mais çà va toujours mieux en l'écrivant"

Bonjour

Votre vendeur est propriétaire du terrain suite à une succession. Qui dit succession dit droit de succession que votre vendeur a du régler aux impôts. Vérifiez qu'il n'y a pas une hypothèque sur le terrain pour cette raison.
J'ai été confronté à se problème.

Je reviens vers vous en espérant obtenir encore quelques informations.... J'attends toujours que ma notaire revienne vers concernant les modifications que je voulais apportées. Idem la vendeuse je l'ai prévenue par un message et nous attendons de voir sa réaction.
J'ai reçu le devis pour le PV de bornage, 1680 euros ça fais mal !!!!
Sinon hier une juriste a lu notre compromis... Elle nous a fait des remarques identiques a celle que j'ai déjà fait... Mais une autre que je voulais vous exposer.

Cela concerne : DÉCLARATION FISCALE

La présente acquisition concerne un terrain à bâtir, par suite sont ici synthétisées les différentes dispositions selon que les parties ou seulement l’une d’entre elles sont ou ne sont pas assujetties au sens des dispositions de l’article 256 A du Code général des impôts.

Ensuite il y a un tableau que je n'ai pas réussi a copier coller...

A la suite de ce tableau la notaire précise que :
Par suite, il est déclaré que les présentes entrent dans le cadre de : l'article 1594 D du Code Général des Impôts (DROIT COMMUN).

Selon la juriste (elle n'est pas sur c'est a vérifier) que notre cas : c'est a dire un terrain a batir en vue d'une construction d'une maison principal nous entrons dans le cadre de l'article FISCALITE 1594 F quinquies A CGI (droits réduits) c'est a dire (droit réduits a 0,715)

Qu'en pensez vous ? Quel fiscalité avez vous eu sur votre compromis ?

Merci d'avance pour votre lecture et votre attention

Bonjour,

Je rebondis sur ce fil de discussion plutôt que d'en recréer un car le sujet a été évoqué ici. Merci de m'indiquer si la procédure n'est pas la bonne et s'il faut créer un fil spécifique.

Nous avons trouvé un terrain et espérons signer un compromis assez rapidement. Le vendeur prend à sa charge le bornage. Son géomètre demande paiement de 50% à la commande et accepte le règlement du solde à la signature de l'acte. Le vendeur dit ne pas disposer de l'avance et nous demande (via l'agent) si nous pouvons la fournir. En passant l'agent n'a pas non plus de quoi avancer, soit... Donc on a décidé de procéder à cette avance. Et plutôt que de signer une reconnaissance de dette sur un coin de table qui ne vaudra pas grand chose au cas où la vente échoue, nous comptons signer le compromis chez notaire avant le début de la mission du géomètre et faire inscrire au compromis le montant de l'avance qui sera déduit du solde à verser lors de la signature de l'acte ou restitué si la vente échoue. La mission géomètre commencera donc (sur ordre du vendeur) après la signature du compromis.

Ma question est relative aux délais à faire inscrire et à l'articulation avec le travail du maître d'oeuvre qui travaillera pour nous. Il me semble évident que notre maître d'oeuvre établira le dossier PC à partir du plan après établissement du PV de bornage. La parcelle étant petite, la construction sera pour partie sur les limites de la bande des 3m inscrite au POS et je ne vois pas comment produire un dossier de demande PC sans disposer des limites arrêtées.

Ne maîtrisant pas le délai nécessaire pour l'établissement du bornage, est-il pertinent/réaliste d'inscrire une clause du genre "le PC sera déposé dans un délai de xxx mois/ à compter de la signature du PV de bornage (cas d'un bornage amiable) ou de la publication du jugement du tribunal d'instance le cas échéant (cas d'un bornage judiciaire)" . Et idem pour le délai de dépôt de demande de prêt. La question va être posée au notaire mais j'aurai souhaité d'autres avis avant de le rencontrer.

Au passage, je n'ai pas compris cette histoire de déclaration fiscale posée par makikzou (et hop le topic est relancé)