Vide sanitaire nécessaire mais non prévu dans CCMI

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Le 20/02/2014 à 20h22 Env. 10 message Villeurbanne (69)

Bonjour,
Ma femme et moi faisons construire une maison de plain pied de 130 m2 de surface plancher + garage communicant de 46 m2 dans un lotissement.
Contexte : nous avons réservé un terrain à bâtir au sein d’un futur lotissement auprès d’un grand groupe de l’immobilier que j’appellerai le lotisseur. C’était en octobre 2012. Pendant les 7 mois qui ont suivi, nous avons travaillé avec notre constructeur sur les plans complets de la maison. Le 15/05/2013, nous signons un CCMI avec notre constructeur. Le plan prévoyait un léger réhaussement de la maison pour qu’elle soit plus haute que la voirie. A cette date, les voiries n’étaient pas encore faites. Le permis de construire a été accordé le 21/10/2013. Nous avons validé la réception du terrain avec le lotisseur le 15/11/2013. A cette date, la voirie était bien avancée mais pas encore goudronnée. Le 06/12/2013, la voirie a été goudronnée. Le 17/12/2013, nous avons acheté le terrain.
Le 17/02/2014, le chantier démarre. Le 19/02/2014, le constructeur nous contacte pour nous dire que la voirie est plus haute que prévue et qu’il faut faire un vide sanitaire sinon la maison sera enterrée (ce qui est inenvisageable pour nous). Il ajoute qu’il va voir comment on peut s’arranger pour que ça ne nous coûte pas trop cher ; il propose notamment une répartition du coût entre lui et nous.
Problème : le vide sanitaire n’était pas prévu dans le CCMI.
Voici mes questions : dans la situation que je décris, devons-nous payer pour le vide sanitaire malgré le CCMI qui ne l’inclut pas ?
D’après mon constructeur, il semblerait que ce soit de la faute du lotisseur si la voirie est plus haute que prévue. Ne serait-ce pas au lotisseur de prendre en charge une partie du coût du VS dans ce cas-là ?
Voyez-vous, nous aimons bien notre constructeur et nous ne voulons pas nous brouiller avec lui. Mais le surcoût engendré par ce vide sanitaire, même partiel, est énorme pour nous (potentiellement 5 000 EUR pour notre pomme). Si nous pouvions éviter de payer autant pour ce VS, ça nous arrangerait grandement, tout en sachant que ce VS nous est indispensable aujourd’hui (sous réserve de la vérification des infos de notre constructeur).
Quelqu’un peut-il nous conseiller sur cette situation ou nous faire part de ses connaissances en matière de CCMI, s’il vous plaît ? Ca nous aiderait énormément à nous positionner face à notre constructeur ou face au lotisseur.
Je vous remercie d’avance.

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Le 20/02/2014 à 22h22 Membre super utile Env. 3000 message Cote D'or

Le plan prévoyait un léger réhaussement de la maison pour qu’elle soit plus haute que la voirie.
Donc il semble qu'il existe une cote d'élévation par rapport à la voirie ? Si c'est bien le cas le constructeur doit respecter ces engagements sans augmentation de prix quelque soit les surcouts
C'était à lui d'être prévoyant et de se concerter avec le lotisseur, il avait les compétences pour verifier la hauteur final de la route

A cette date, la voirie était bien avancée mais pas encore goudronnée.
c'est pas 5cm d'enrobé qui change autant la hauteur

il propose notamment une répartition du coût entre lui et nous.
selon le cas c'est à sa charge ou à la votre mais certainement pas 50 -50 %

Problème : le vide sanitaire n’était pas prévu dans le CCMI.
Si pas de vide sanitaire c'est quoi alors (terre plein ?)

Voici mes questions : dans la situation que je décris, devons-nous payer pour le vide sanitaire malgré le CCMI qui ne l’inclut pas ?
il y a bien quelque chose de prévu c'est pas une maison avec de la terre battue

D’après mon constructeur, il semblerait que ce soit de la faute du lotisseur si la voirie est plus haute que prévue. Ne serait-ce pas au lotisseur de prendre en charge une partie du coût du VS dans ce cas-là ?
Voyez-vous, nous aimons bien notre constructeur et nous ne voulons pas nous brouiller avec lui. Mais le surcoût engendré par ce vide sanitaire, même partiel, est énorme pour nous (potentiellement 5 000 EUR pour notre pomme). Si nous pouvions éviter de payer autant pour ce VS, ça nous arrangerait grandement, tout en sachant que ce VS nous est indispensable aujourd’hui (sous réserve de la vérification des infos de notre constructeur).
C'est peut être délicat à traiter : si le plan de masse se référe à une cote du terrain et que rien n'oblige à une hauteur par rapport à la rue dans le POS, le constructeur n'est pas tenu de rehausser la maison c'est alors sans doute à votre charge. (à bien vérifier mais il semble que ce n'est pas le cas)
Si une cote indique une hauteur par rapport à la rue ou si le POS exige une surélévation par exemple pour des risques d'inondation c'est à, la charge du constructeur. A lui de traiter avec le lotisseur, vous exiger seulement une maison conforme au CCMI et au POS

Voyez-vous, nous aimons bien notre constructeur et nous ne voulons pas nous brouiller avec lui
vous aller l'épouser ? s'il vous entube de 5000 € vous aller approuver ? non il faut remettre les choses dans son contexte :vous aller payer pour une prestation et le constructeur doit comprendre qu'il doit exécuter le travail pour lequel il est missionner.
Il faut comprendre que vous êtes le maitre et lui l’exécutant (l'amour est incestueux dans une telle relation)

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JM_68

Le 20/02/2014 à 22h52 Membre utile Env. 900 message Haut Rhin

C'était au construction de prévoir ce qu'il fallait pour réaliser votre maison et non à vous de payer un supplément totalement imprévu.
Un CCMI vous garantie la livraison à prix et délais convenus. Ce que le constructeur a oublié de chiffrer dans le contrat, ce n'est pas à vous de payer l'erreur ensuite.

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Le 21/02/2014 à 00h09 Env. 10 message Villeurbanne (69)

Merci pour vos réactions rapides et complètes. Je vois effectivement mieux de quelle manière nous devons réagir à cette situation. J'essaierai de vous tenir au courant de la suite des évènements.

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JM_68

Le 21/02/2014 à 09h06 Membre utile Env. 900 message Haut Rhin

Il faudra cependant veiller à ce que ce vide sanitaire soit obligatoire (par rapport au pos (plan d'occupation des sols)) et non une option à laquelle il vous permet d'accéder.
Mais si vos plans indiquaient que la maison serait implantée au-dessus du niveau de la route, cela joue en votre faveur.

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_Ju_

Le 21/02/2014 à 10h17 Photographe Env. 800 message Pas De Calais

JM_68 a écrit:Il faudra cependant veiller à ce que ce vide sanitaire soit obligatoire (par rapport au pos (plan d'occupation des sols)) et non une option à laquelle il vous permet d'accéder.
Mais si vos plans indiquaient que la maison serait implantée au-dessus du niveau de la route, cela joue en votre faveur.

+1, vérifiez le niveau de dalle fini sur vos plans par rapport au niveau de voirie.

Si effectivement la maison se trouve au dessus de la voirie sur les plans et que le plan du lotisseur est concordant, au CST de se démerder avec le lotisseur.

Mes conseils ne se substituent pas aux professionnels, ce ne sont que des conseils

Mon récit

http://1eremaison1erbebe.forumconstruire.com

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Le 22/02/2014 à 19h37 Env. 10 message Villeurbanne (69)

Bonjour,
Voici quelques informations complémentaires sur notre cas.
En regardant le plan de masse nous avons constaté que notre dalle était cotée à une hauteur 226.30m. Sur le même plan de masse, un trait représente la voirie placée très légèrement en-dessous du niveau de la dalle. Cependant, aucune cote n'est indiquée pour la voirie ; je ne sais donc pas si ce trait qui la représente a une valeur contractuelle. De plus, sur le plan du terrain, fourni par le lotisseur, la voirie est cotée à son point le plus haut à une hauteur de 226.70m,ce qui rend le plan de masse fait par notre constructeur totalement incohérent si la maison est censée être au-dessus de la voirie.

Deuxième chose : nous sommes allés voir notre terrain aujourd'hui et nous avons constaté que notre constructeur a déjà construit le vide sanitaire. Cinq rangées de parpaings sous le garage et la pièce de vie soit 1.20m de hauteur et 7 rangées sous la partie nuit soit 1.68m (légère pente du terrain). Ce VS est effectivement nécessaire car il y a bien plus que 40cm de différence entre le sol de la construction et la voirie. Par contre, je ne sais pas si c'est le constructeur qui a creusé trop profond ou si c'est le lotisseur qui a placé la voirie trop haut. Quoiqu'il en soit, ce VS a été réalisé sans que nous n'ayons validé quoique ce soit ni à l'oral ni par écrit.

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Le 23/02/2014 à 11h02 Membre super utile Env. 3000 message Cote D'or

En regardant le plan de masse nous avons constaté que notre dalle était cotée à une hauteur 226.30m. Sur le même plan de masse, un trait représente la voirie placée très légèrement en-dessous du niveau de la dalle. Cependant, aucune cote n'est indiquée pour la voirie ; je ne sais donc pas si ce trait qui la représente a une valeur contractuelle. De plus, sur le plan du terrain, fourni par le lotisseur, la voirie est cotée à son point le plus haut à une hauteur de 226.70m,ce qui rend le plan de masse fait par notre constructeur totalement incohérent si la maison est censée être au-dessus de la voirie.

Évidement le trait de la voirie est contractuel : vous êtes en droit d'exiger que la maison soit élevée conformément au plan. Pour les cotes, n'étant pas un professionnel, vous n'aviez pas la capacité à détecter l'erreur. Le constructeur à un devoir de résultat mais aussi de conseil
Si un plan est fourni par le lotisseur avec une cote pour la chaussée le constructeur ne pouvait pas l'ignorer il a donc commis une erreur

nous sommes allés voir notre terrain aujourd'hui et nous avons constaté que notre constructeur a déjà construit le vide sanitaire. Cinq rangées de parpaings sous le garage et la pièce de vie soit 1.20m de hauteur et 7 rangées sous la partie nuit soit 1.68m (légère pente du terrain). Ce VS est effectivement nécessaire car il y a bien plus que 40cm de différence entre le sol de la construction et la voirie.
question bête c'est 40 cm plus haut ou plus bas ? c'est avec le plancher ou juste l'élévation des parpaings ?

Par contre, je ne sais pas si c'est le constructeur qui a creusé trop profond ou si c'est le lotisseur qui a placé la voirie trop haut. Quoiqu'il en soit, ce VS a été réalisé sans que nous n'ayons validé quoique ce soit ni à l'oral ni par écrit.
Si c'est 40 cm plus bas il faut demander d'urgence un RV avec le conducteur de travaux, envoyer un rar au constructeur pour lui décrire la situation. la seule solution étant de détruire
Il y a urgence à stopper les travaux, plus vous attendez plus il sera difficile de faire détruire la construction.(si le plancher bas est déjà posé )
Si c'est juste ajouter un ou deux rangs d'aglo c'est pas dramatique

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Le 23/02/2014 à 12h45 Env. 10 message Villeurbanne (69)

Merci beaucoup pour cette réponse précise et encourageante pour nous.

Concernant le vide sanitaire qui a été réalisé, je me suis mal exprimé : en fait, les parpaings ont été montés de façon que le plancher de la maison soit légèrement au-dessus de la voirie. La dalle n'a pas encore été coulée. Donc nous n'avons pas d'inquiétude à ce sujet.
Ce qui nous étonne, c'est surtout qu'il ait fallu 5 rangées de parpaings (côté pièce de vie) et 7 rangées de parpaings (côté nuit) pour atteindre le niveau de la voirie, soit nettement plus d'1 mètre de hauteur alors que d'après les plans du constructeur et du lotisseur la différence entre le niveau de dalle initialement prévu par le cst et la voirie n'était que de 40 cm (226.30 contre 226.70 m).
D'où notre interrogation sur la possibilité que notre cst ait dû creuser plus profond qu'il ne le pensait pour trouver le sol dur et couler les fondations auquel cas le VS est devenu indispensable. Mais comme aucune étude de sol G12 n'a été réalisée et, de fait, aucun VS préconisé dans le CCMI, il nous dit que le lotisseur a mis la voirie trop haute et que tout est la faute de ce dernier...et vous connaissez la suite.
Bref, cette dernière partie n'est qu'hypothèse et nous tenterons de tirer tout ça au clair avec lui.

Mais très sincèrement, merci infiniment visionmasterpro, JM_68 et _Ju_ pour toutes ces informations utiles. Avec ça, je pense que nous n'allons pas manquer d'arguments pour régler cette situation et pouvoir avancer dans le projet.

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dargoll Picto info

Le 23/02/2014 à 14h14 Membre super utile Env. 3000 message Taden (22)

Misteryong a écrit:il nous dit que le lotisseur a mis la voirie trop haute et que tout est la faute de ce dernier...et vous connaissez la suite.

Mais lol quoi ..... Le cst est qui pour juger des altimétries décidées par le lotisseur lors de son aménagement ?!

Je pense que comme souvent il essaye de chercher un coupable impossible pour cacher son incompétence. Forcément, il n'a pas fait d'étude G12, a eu une grosse surprise et dit : "c'est pas ma faute, c'est le lotisseur qui a mis sa voierie trop haute"

On aura vraiment tout vu.

Un peu d'aide pour votre CCMI ?
http://urlz.fr/3Ikg

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aamoi

Le 23/02/2014 à 23h32 Membre ultra utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)

J'ajouterai un argument à retenir pour tous les cas où le constructeur précise que c'est la faute d'un autre :

Il est un principe fondamental en CCMI qui rappelle que le contrat est forfaitaire et à ce titre qu'il ne peut subir de supplément de prix que pour une modification dont vous avez librement consenti. ***Et ce même en cas de circonstances imprévisibles.***

Il est un autre principe en droit commun qui précise que celui qui cause un préjudice doit le réparer.

Dés lors, si la faute de quelqu'un (d'après le constructeur) impose un coût supplémentaire :
1) c'est le constructeur qui doit le supporter vis-à-vis du maître de l'ouvrage (premier principe) ;
2) le constructeur à tout le loisir de demander le remboursement de ce coût au fautif (deuxième principe).

En résumé, c'est son affaire. Et vous-même compatissez.

En l'espèce si c'est la faute du lotisseur, alors le constructeur s'adresse au lotisseur, pas à vous.

Association AAMOI
Vous prendrez le droit
www.aamoi.info
Je ne réponds pas au MP demandant des conseils juridiques qui doivent être posé en public. Je ne réponds pas plus si un MP me demande de répondre à un message public.

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Membre ultra utile

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