Prêt à amortissement direct

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CetM

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Le 21/02/2014 à 09h16 Photographe Env. 200 message Moselle

Bonjour,

Nous devons faire construire notre maison et nous démarchons donc les banques pour un crédit immo. Nous pensons pouvoir rembourser une partie du capital emprunté durant la construction et si possible dès le premier déblocage de fond.

D'après ce que j'ai compris, il y a deux alternatives :
- plusieurs lignes de prêts
- prêt à amortissement direct (qui me parait -normalement- être la solution la moins coûteuse en terme de coût global).

Ma question concerne donc l'amortissement direct, qui, pour le moment, nous est proposé par 2 banques sur les 4 contactées... Sur les 4 banques, aucune ne fait de calcul "réel", elles font toutes leurs simulations sur une prêt classique, c'est à nous ensuite de calculer ce qui se passera la première année, qui suivant les cas compte ou non dans la durée qu'ils nous proposent !

D'après ce que j'ai compris, l'une d'elle nous fait rembourser un prorata des intérêts et une part complète de capital et assurance. Donc, sauf erreur de ma part, la part de la mensualité réservée au capital durant la construction sera la même (ou presque) que celle d'un prêt "normal" sur la même durée totale, mais les intérêts sont réduits. Si j'ai bien compris, cette solution est même moins coûteuse globalement qu'un prêt classique débloqué au début de la construction (on "gagne" la différence des intérêts).
Ca me parait cher (il faut pouvoir assumer les mensualités !) mais apporte un gain énorme du point de vue du coût total. Bref, ça me parait trop beau pour être vrai ! Cela permet d'avoir un crédit sur la durée proposée.

La seconde fait l'inverse : elle calcule la part réservée au remboursement du capital selon le capital effectivement débloqué à l'instant de la mensualité et ajoute une part complète d'intérêts et d'assurance (donc si l'on compare à un prêt classique débloqué entièrement au début de la construction, on "perd" au niveau du remboursement du capital). Cette solution me parait donc plus coûteuse. D'après mes calculs, elle l'est autant (dans notre cas) qu'avec le principe d'intérêts intercalaires (= on ne rembourse pas de capital mais seulement des intérêts sur le capital effectivement débloqué).
Ca me parait très très douteux ! De plus, la durée du crédit s'en trouve allongée !

Alors, je m'interroge : quelles sont les pratiques les plus courantes (pour l'amortissement direct) ? Celles que je décris le sont-elles ? (en général, il faut pas mal insister pour avoir le détail du calcul et on n'a jamais cela par écrit... tout au plus le montant de la première mensualité et des paroles explicatives... Je me demande donc si j'ai raté un truc !).

Merci pour vos réponses éclairées !

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alex29880 Picto info

Le 23/02/2014 à 10h05 Photographe Env. 400 message Plouguerneau (29)

Nous concernant, nous sommes logés gratuitement pendant la construction donc nous sommes partis en amortissement direct. Comment ça marche?

La part "remboursement capital" est due dès le 1er déblocage de fonds. Tu rajoutes ensuite la part "interets" au prorata de ce que tu as débloqué. Ex:nous devons payer 25% à la fin des fondations soit une fois la dalle coulée. Dans ton échéancier de prêt, tu fais 25% de la part intérêts+la part capital.

Tu te retrouves avec une mensualité forte dès le départ et assez proche de ma mensualité finale. Happy

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CetM

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Le 23/02/2014 à 11h04 Photographe Env. 200 message Moselle

Ok, merci pour cette réponse. Cela correspond exactement au calcul de l'une des deux banques.
Au niveau coût global, c'est effectivement bien intéressant

Par contre, il faut pouvoir tenir les mensualités...

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Le 23/02/2014 à 14h19 Photographe Env. 400 message Plouguerneau (29)

Voilà tout à fait.
C'est notre cas en ne payant pas de loyers!! Wink

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IEM08

Le 26/02/2014 à 13h13 Env. 90 message Ardennes

Bonjour,

Pourriez vous me dire quel banques vous propose un amortissement direct?

Je suis passé par la Banque Post (pour une étude) pour le moment il m'en n'ont pas parlé et je ne leur ais pas non plus suggéré.

Cordialement,

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Le 26/02/2014 à 16h21 Photographe Env. 400 message Plouguerneau (29)

Le crédit mutuel de Bretagne...car on est logé gratuitement

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CetM

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Le 26/02/2014 à 21h42 Photographe Env. 200 message Moselle

IEM08 a écrit:Bonjour,

Pourriez vous me dire quel banques vous propose un amortissement direct?

Je suis passé par la Banque Post (pour une étude) pour le moment il m'en n'ont pas parlé et je ne leur ais pas non plus suggéré.

Cordialement,

La Banque postale ne nous l'a pas proposé non plus mais finalement peu de banques le proposent directement, il faut leur demander. A La Banque Postale, elle nous a clairement dit qu'ils ne faisaient pas, cela dit ils font 2 à 3 lignes de prêt ce qui permet de rembourser du capital quand même. Les 2 banques qui le proposent pour nous sont la Banque populaire et la Caisse d'Epargne (le prêt pour la CE s'appelle Primo+). Les 2 façons de faire sont néanmoins tellement différentes que l'on se demande si on a bien compris leurs calculs (voir post initial). BNP Paribas en fait aussi ainsi que BNP Paribas Personal finance. Au CME, elle me l'a proposé la première fois puis plus après...

Bon courage dans tes recherches

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Anita1979 Picto info

Le 26/02/2014 à 21h47 Membre utile Env. 900 message Jura

Idem pour notre prêt à la Banque Populaire, remboursement de l'ensemble du capital à partir du premier déblocage et intérêts au prorata des sommes débloquées

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Le 27/02/2014 à 09h20 Env. 200 message Mouazé (35)

CetM a écrit:
IEM08 a écrit:Bonjour,

Pourriez vous me dire quel banques vous propose un amortissement direct?

Je suis passé par la Banque Post (pour une étude) pour le moment il m'en n'ont pas parlé et je ne leur ais pas non plus suggéré.

Cordialement,

La Banque postale ne nous l'a pas proposé non plus mais finalement peu de banques le proposent directement, il faut leur demander. A La Banque Postale, elle nous a clairement dit qu'ils ne faisaient pas, cela dit ils font 2 à 3 lignes de prêt ce qui permet de rembourser du capital quand même. Les 2 banques qui le proposent pour nous sont la Banque populaire et la Caisse d'Epargne (le prêt pour la CE s'appelle Primo+). Les 2 façons de faire sont néanmoins tellement différentes que l'on se demande si on a bien compris leurs calculs (voir post initial). BNP Paribas en fait aussi ainsi que BNP Paribas Personal finance. Au CME, elle me l'a proposé la première fois puis plus après...

Bon courage dans tes recherches

Ca m'inquiète, lorsque je vous lis, franchement !

"Les banques ne le proposent pas directement, il faut leur demander"

Comment ça se passe vos RDV ? Les conseillers ne vous pose pas de questions ! C'est à la banque de s'adapter à votre situation.

Quant à la Banque Postale... Ne pas faire de franchise sur une construction, ça me parait incroyable ! Mais bon, c'est la Poste ^^

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CetM

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Le 27/02/2014 à 09h42 Photographe Env. 200 message Moselle

Tout d'abord, Bonjour !

JonathanT a écrit:

Ca m'inquiète, lorsque je vous lis, franchement !

"Les banques ne le proposent pas directement, il faut leur demander"

Comment ça se passe vos RDV ? Les conseillers ne vous pose pas de questions ! C'est à la banque de s'adapter à votre situation.

Quant à la Banque Postale... Ne pas faire de franchise sur une construction, ça me parait incroyable ! Mais bon, c'est la Poste ^^

Les conseillers que nous avons vus étaient pour la plupart très sérieux. Mais ils proposent par défaut un différé (total ou partiel) si on ne demande par l'amortissement direct. Ca me parait normal dans notre situation car nous avons un loyer (ce dernier est très inférieur à notre capacité de remboursement, ce qui fait que nous nous intéressons à l'amortissement direct).

Par ailleurs, la Banque Postale nous propose plusieurs lignes de prêt, ni moi ni M n'avons dit qu'elle ne proposait pas de différé !... Comme toutes les autres banques que nous avons consultées, elle nous présente dans un premier temps un calcul avec différé.

D'ailleurs, parmi les deux banquiers qui nous ont proposé l'amortissement direct (ce que j'appelle par là, peut-être à tort, c'est le remboursement du capital dès le premier déblocage de fond), aucun des deux n'a été capable de nous donner la mensualité exacte sans se renseigner. Perso, ça ne me choque pas, je préfère que quelqu'un se renseigne plutôt que de m'induire en erreur. A chacun son boulot, ils rassemblent les infos pour le dossier de prêt, négocient, nous expliquent les différentes modalités mais ce ne sont souvent pas eux qui éditent les offres définitives.
Par contre, l'un des calculs me parait très étrange, je pense que la personne de la banque s'est trompée...

Pour finir, aucun des banquiers consultés ne propose d'estimation du surcoût engendré par le différé, ni de simulation pour la première année. A nous de calculer !

Bonne journée à tous !

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Le 27/02/2014 à 10h29 Env. 200 message Mouazé (35)

"Mais ils proposent par défaut un différé (total ou partiel) si on ne demande par l'amortissement direct."

C'est bien là tout le problème, malheureusement.

C'est vraiment dommage que la personnalisation de l'offre soit secondaire. C'est ce que je voulais relever dans mon 1er message.

Quant à ne pas donner de mensualité pour un amortissement direct, là encore, c'est étonnant.

C'est quand même le cas le + fréquent (achat dans l'ancien, prêt de substitution).

Concernant la banque postale, je me suis trompé, je voulais dire que j'étais étonné qu'elle ne faisait pas d'amortissement direct ! Désolé. "A La Banque Postale, elle nous a clairement dit qu'ils ne faisaient pas"

Vous finissez fort avec ce message :

"Pour finir, aucun des banquiers consultés ne propose d'estimation du surcoût engendré par le différé, ni de simulation pour la première année. A nous de calculer !"

Permettez moi de douter du sérieux de vos interlocuteurs, ou de leur envie de réaliser votre financement. C'est très étonnant de ne pas pouvoir délivrer une information aussi simple.

Bon courage pour la suite !

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IEM08

Le 27/02/2014 à 11h49 Env. 90 message Ardennes

Pour être plus précis la banque Post nous ont également proposé le paiement differé des interets intercalaires mais notre conseillére à juste abordé le sujet à titre informatif.

Quand je dit " a titre informatif" c'est qu'au vu de notre endettement inférieur à 27% (mensualité de 900e), et que les revenus de ma femme (autoentrepreneur) n'ont pas été pris en compte nous serions en mesure d'assumer notre loyer (400e) et les interets intercalaires (d'aprés mes calculs au plus haut à 450euros).

Je rejoins donc sur ces points CetM.

L'idée de capitaliser de suite me seduit en effet (vous le savez mieux que moi les frais intercalaire = perte seche) mais faut il encore en avoir les moyens d'ou l'avis de Jonathan pour lequel je suis d'accord la personalisation des dossiers n'est pas poussée et cela dépend du conseiller que l'on en face de nous...

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