Etude de sol avant achat ?

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pmi

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Le 09/04/2014 à 15h15 Env. 60000 message

Bonjour,

Nous avons un terrain en vue !

Mais plutôt que de nous laisser emporter par notre enthousiasme ... quelques questions aux Sages ...

Avant tout, quelques éléments concernant ce terrain (que j'ai eu par le proprio ou par le site infoterre.brgm.fr) :

- sol argileux (confirmé par l'aléa "retrait-gonflement" faible recensé sur le site infoterre)
- proche d'un canal
- non inondable (vérifié sur cartorisque.prim.net)
- terrain légèrement en contre-bas de la route qui passe par dessus le canal.
- terrain situé à environ 2m sous le niveau du canal et à environ 150m de celui-ci.
- terrain plat

Nous souhaitons faire une maison d'environ 80m2 au sol avec sous-sol sur l'intégralité du projet + combles aménagées.

Du fait de l'aléa "retrait-gonflement", nous souhaiterions être sûrs avant de nous lancer plus que ça ...

D'où ces questions :

- le vendeur du terrain (un particulier) doit-il fournir une étude de sol ? si oui, quel type ? si non, à quel moment puis-je en demander une ? de quel type (G0 ?).
- le cst (car il s'agira d'un ccmi) semble d'après ce que j'ai lu obligé de fournir une étude de sol, confirmez-vous ?

Merci pour vos conseils.

cpamoi

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pierre35000 Picto info

Le 09/04/2014 à 15h29 Membre super utile Env. 2000 message Rennes (35)

L'aléa faible n'est pas à proprement parler le soucis majeur (car justement, il est faible)

Par contre les données sur l'eau, oui! Dans l'idéal, je trouve que la mission G1 PGC (pour principes généraux de construction, ancienne G11) devrait être obligatoire à la vente d'un terrain (vous achetez une voiture sans regarder sous le capot et le carnet d'entretien?)

Ce n'est pas le cas, mais je le recommande (au-delà de prêcher pour ma paroisse). Pourquoi?

Vous faites une étude de sol G1 PGC qui donne les principes généraux de construction, donc deux cas :

- résultats mauvais, vous négociez le prix avec le vendeur. Si il vous vend pas, il est dans l'obligation d'avertir le futur acquéreur (sinon, garantie des vices cachés, même pour un non professionnel)
- résultats bons, tout roule, vous ne risquez pas le surcout de 20 k€ en phase avant projet...

Géotechnicien

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pmi

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Le 09/04/2014 à 21h00 Env. 60000 message

pierre35000 a écrit:L'aléa faible n'est pas à proprement parler le soucis majeur (car justement, il est faible)

Par contre les données sur l'eau, oui! Dans l'idéal, je trouve que la mission G1 PGC (pour principes généraux de construction, ancienne G11) devrait être obligatoire à la vente d'un terrain (vous achetez une voiture sans regarder sous le capot et le carnet d'entretien?)

Ce n'est pas le cas, mais je le recommande (au-delà de prêcher pour ma paroisse). Pourquoi?

Vous faites une étude de sol G1 PGC qui donne les principes généraux de construction, donc deux cas :

- résultats mauvais, vous négociez le prix avec le vendeur. Si il vous vend pas, il est dans l'obligation d'avertir le futur acquéreur (sinon, garantie des vices cachés, même pour un non professionnel)
- résultats bons, tout roule, vous ne risquez pas le surcout de 20 k€ en phase avant projet...

Bonjour,

Merci pour votre réponse !

A priori, faut que j'oublie le sous-sol sur ce terrain là.
Pour l'étude de sol, un cst m'a dit qu'il n'était pas obligé de la faire. Apparemment, il est responsable s'il n'a pas fait d'étude et vu le taux de problèmes qu'ils ont, ils préfèrent ne jamais en faire (mais systématiquement "pilotis" de 80 + vide sanitaire) et indemniser au cas où ... C'est limite, mais bon, ... Enfin, à voir...

Dans tous les cas, quand puis-je demander une étude de sol ? Le proprio ne semble pas vouloir en faire puisqu'il n'y a pas eu de pépin sur les précédents pavillons construits sur la même parcelle...

Dois-je signer une promesse de vente (ou d'achat) avec une clause précisant (en plus de l'acceptation du permis de construire, obtention du prêt, ...) qu'il faut qu'une étude de sol considère le projet comme réalisable (maison sans sous-sol, avec combles aménagées) ?

Bonne soirée !

cpamoi

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geotec_man Picto info

Le 09/04/2014 à 22h38 Env. 500 message Mp - Lr - Paca (11)

Bonsoir,

ce que vous pouvez faire, c'est aller taper la causette avec les gens qui ont construit dans le voisinage. Ont ils fait faire une étude de sol, comment sont-ils fondés, quelqu'un a t il un puits, si oui à quel niveau est l'eau?

Attention, la G1 PGC nécessite une esquisse d'après moi, au moins ça. Sinon c'est une G1 ES qu'il faut faire. Le problème, c'est que les conclusions pourraient varier d'un géotechnicien à l'autre : pour le premier, on pourrait passer en superficiel, pour un autre non. Contrairement à une malfaçon type toiture terrasse fuyarde qui est un fait, la géotechnique est une affaire d'interprétations, bonne ou mauvaise. Donc le débat est ouvert et complexe.

Voyons comment les premiers sinistres vont orienter les jurisprudences.

Autre moyen, achetez un pénétromètre léger + une tarière à main et aller taper quelques pénétro et faire quelques sondages vous même, ça fait les bras Biggrin

la meilleure façon de ne pas avancer, c'est de suivre une idée fixe

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elisa21 Picto info

Le 09/04/2014 à 22h56 Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !

cpamoi a écrit:... un cst m'a dit qu'il n'était pas obligé de la faire. Apparemment, il est responsable s'il n'a pas fait d'étude et vu le taux de problèmes qu'ils ont, ils préfèrent ne jamais en faire (mais systématiquement "pilotis" de 80 + vide sanitaire) et indemniser au cas où
...

çà leur permet de partir sur un prix bas, de faire de l'à peu près et en cas de pb c'est l'assurance qui indemnise, pas le cst.
et l'assurance indemnise ... après quelques années de batailles juridiques...
ils jouent entre eux ils sont là pour çà, c'est pour çà qu'on les a payé

il faut quand même savoir qu'en cas de sinistre justement : la 1ère chose que demandera l'assurance pour indemniser c'est l'étude de sol.
la seconde sera l'étude béton... basée sur l'étude de sol, çà va sans dire.

L'étude de sol se fait AVANT l'achat, donc oui, préciser dans les conditions suspensives une phrase genre "sous reserve que l'étude de sol n'impose pas des fondations supérieures de xxxx€ par rapport aux fondations standards" avec xxxx€ = montant que vous êtes prêts à financer en plus.

c'est à vous de financer cette étude, pour rassurer le vendeur, vous pouvez ajouter que vous vous engagez à remettre les terres en place si vous n'achetez pas le terrain.

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pmi

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Le 10/04/2014 à 07h52 Env. 60000 message

***** a écrit:
cpamoi a écrit:... un cst m'a dit qu'il n'était pas obligé de la faire. Apparemment, il est responsable s'il n'a pas fait d'étude et vu le taux de problèmes qu'ils ont, ils préfèrent ne jamais en faire (mais systématiquement "pilotis" de 80 + vide sanitaire) et indemniser au cas où
...

çà leur permet de partir sur un prix bas, de faire de l'à peu près et en cas de pb c'est l'assurance qui indemnise, pas le cst.
et l'assurance indemnise ... après quelques années de batailles juridiques...
ils jouent entre eux ils sont là pour çà, c'est pour çà qu'on les a payé

il faut quand même savoir qu'en cas de sinistre justement : la 1ère chose que demandera l'assurance pour indemniser c'est l'étude de sol.
la seconde sera l'étude béton... basée sur l'étude de sol, çà va sans dire.

L'étude de sol se fait AVANT l'achat, donc oui, préciser dans les conditions suspensives une phrase genre "sous reserve que l'étude de sol n'impose pas des fondations supérieures de xxxx€ par rapport aux fondations standards" avec xxxx€ = montant que vous êtes prêts à financer en plus.

c'est à vous de financer cette étude, pour rassurer le vendeur, vous pouvez ajouter que vous vous engagez à remettre les terres en place si vous n'achetez pas le terrain.

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Au sujet d'un éventuel sinistre et de l'indemnisation, n'est-ce pas le rôle de ma future assurance dommage-ouvrage d'indemniser et ENSUITE de se retourner contre le constructeur ?

Si je demande une étude de sol, de quel type doit-il s'agir ? G0 je présume, mais est-ce que c'est suffisant pour se faire une véritable idée du potentiel de ce terrain en terme "d'inondabilité", d'aléa lié au sol argileux ?

En terme de fondation, je n'ai strictement aucune idée du prix puisque je demanderai un devis aux cst APRES m'être assuré que le terrain soit "conforme". Le cst que j'avais déjà rencontré m'a indiqué que c'est le BE qui fera l'estimation mais que lui ne peux pas vraiment, sauf un montant global de projet.

Concernant ce cst, il fait donc systématiquement vide sanitaire + "pilotis" de 80. Je n'ai pas plus de détails puisque je suis encore en phase de "prospection".

Merci encore.

cpamoi.

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pierre35000 Picto info

Le 10/04/2014 à 10h33 Membre super utile Env. 2000 message Rennes (35)

Geotec-man, on est bien d'accord sur les conclusions de la G1 Etude de site, c'est pour ça que je parlais de G1 PGC, pour moi avec un rectangle d'indication d'implantation de la maison, généralement on peut s'en sortir. MAis c'est vrai que c'est mon interprétation et que c'est très amplement discutable.

Dans tous les cas, toujours blinder le compromis en terme de condition suspensive liée au sol...

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jpaul

Le 10/04/2014 à 22h14 Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)

Pilotis, c'est quoi ça?
Tout sauf un terme technque, ton cst ne sait même pas de quoi il parle.
Concernant ta DO, comme c'est la même compagnie que l'assurance décennale de ton cst, crois-tu réellement que celui-ci sera 100% responsable?

Maître d'oeuvre - CSPS

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pmi

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Le 11/04/2014 à 11h41 Env. 60000 message

jpaul a écrit:Pilotis, c'est quoi ça?
Tout sauf un terme technque, ton cst ne sait même pas de quoi il parle.
Concernant ta DO, comme c'est la même compagnie que l'assurance décennale de ton cst, crois-tu réellement que celui-ci sera 100% responsable?

Bonjour,

Le terme "pilotis" était utilisé pour, je pense, shématiser. Il s'agit en fait de ça : (constaté sur un chantier en cours) : http://4mursettoi.4.m.pic.ce[...]e05d58f.jpg

Pour la remarque sur la relation entre DO et Décennale, je ne saisi pas trop. Sous-entends tu que ça sent l'******* ?

Merci bien.

cpamoi

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Odilon44 Picto info

Le 11/04/2014 à 11h49 Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)

DO et décennale du constructeur, non, ce n'est pas du tout pareil, et très très probablement, pas la même compagnie.

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cedric6326 Picto info

Le 16/04/2014 à 09h28 Photographe Env. 300 message Saint Laure (63)

Dans notre cas, au moment du rendez vous chez le notaire pour l'achat du terrain nous avons ajouté en conditions suspensives : sous réserve que le résultat de l'étude de sol n'engendre pas de surcout de fondations au delà de 5000 € (car au dessus notre prêt ne passait plus). La vendeuse du terrain n'était pas très motivé pour accepté, nous lui avons expliqué ce qu'était une étude de sol ( petit trous , que nous remettions les terres en place après ...) et que nous la faisions rapidement pour qu'au cas ou ne prenions pas le terrain elle ne perde pas de temps pour une autre vente possible.

Elle a fini par acceptée .

Nous avons fait réalisé l'étude de sol qui nous a couté environ 1000 € et qui n'a révélé aucun souci sur notre terrain mais au moins nous étions tranquille.

Les constructeurs ne sont pas obligés de faire cette étude de sol. Nous nous l'avons faites car nous avons achetés le terrain longtemps avant de construire et c'était un gage de sécurité pour nous .

N° adhérent à l'AAMOI : 3264

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Photographe

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