Immoconstruction bordeaux condamné à leurs torts exclusifs (Gironde)

Immoconstruction Bordeaux à saboté notre rêve et notre envie de devenir propriétaire.

Ce "soit disant" constructeur n'a fait que des malfaçons et du mauvais travail sur notre chantier.

Ils ont été jugé fautif de leur manquements grave et à leurs non conformités grossières aux règles de l'art ! ! !

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PROCEDURE.

Aux termes d'un contrat de construction individuelle avec fourniture de plans du 16 mai 2013 avec avenant du 26 août 2013, M. B et Mme B ont confié à la SARL IMMO CONSTRUCTION l'édification d'une maison d'habitation,......... à Saucats, moyennant le prix de ............. euros TTC outre..............€ TTC de travaux réservés. Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès d'AXA FRANCE IARD, par ailleurs garant de la livraison à prix et délai convenu.

Quelques jours après le début des travaux qui n'a pas été constaté par une DROC mais est fixé par les parties au 26 août 2013, les époux B demandaient, dès le 1er septembre 2013, l'arrêt immédiat du chantier en raison de différentes malfaçons qu'ils disaient avoir constatées et portant notamment sur une non conformité de la dalle. Malgré l'intervention d'experts amiables mandatés par les parties, aucune solution susceptible de recevoir leur accord réciproque n'a pu être trouvée.

N° RG : 14/00963

Les époux B n'ont pas donné de suite favorable à la proposition de poursuite des travaux formulée par la SARL IMMO CONSTRUCTION qui la subordonnait à la signature préalable d'une convention homologuant différentes modifications techniques rendues nécessaires par les conclusions des experts amiables et déposaient le 2 janvier 2014, en application de l'article 788 du code de procédure civile, une requête en vue d'être autorisés à assigner à jour fixe la SARL IMMO CONSTRUCTION aux fins de résiliation à ses torts exclusifs du contrat de construction et paiement de dommages et intérêts et la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité de garant solidaire.

Par ordonnance du 8 janvier 2014, ils recevaient l'autorisation sollicitée, pour l'audience du 11 mars 2014, devant la 7 ème chambre du tribunal de grande instance de Bordeaux.

Les assignations ont été délivrées par acte d'huissier du 17 janvier 2014 pour la compagnie AXA FRANCE IARD et du 20 janvier 2014 pour la SARL IMMO CONSTRUCTION.

Vu les conclusions récapitulatives signifiées par les époux B le 10 mars 2014, soutenues à l'audience,

Vu les conclusions récapitulatives signifiées par la SARL IMMO CONSTRUCTION le 11 mars 2014, soutenues à l'audience,

Vu les conclusions récapitulatives signifiées par la compagnie AXA FRANCE IARD le 10 mars 2014, soutenues à l'audience,

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION.

I- Sur les demandes principales des époux B

Dans le dernier état de leurs écritures signifiées et soutenues à l'audience, qui seules lient le débat, les époux B sollicitent, sur le fondement des articles 1147 et 1184 du code civil et L.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, à titre principal le prononcé non plus de la résiliation mais de la résolution du contrat aux torts exclusifs du constructeur et sa condamnation, avec la garantie solidaire de la compagnie AXA FRANCE IARD à leur payer les sommes de ........ euros au titre de l’appel de fonds versé, ...... euros au titre des frais intercalaires, ......... euros au titre du surcout dû aux fondations à parfaire (sous réserve des conclusions de la nouvelle étude de sol G12), ........ euros pour le préjudice de jouissance à parfaire, .......... euros pour le préjudice moral, .... euros au titre de la consommation d’eau,

........ euros au titre de la sous évaluation du projet et au surcoût dû au mauvais montage financier de leur maison RT 2012, et, à titre subsidiaire, la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à désigner un repreneur afin d'assurer la poursuite du chantier aux conditions contractuelles.

N° RG : 14/00963

En application de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties et elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1184 du même code, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera pas à son engagement et la victime d'une inexécution a le choix entre l'exécution forcée la résolution avec dommages et intérêts.

Il appartient toutefois aux demandeurs de rapporter la preuve de manquements d'une gravité suffisante pour justifier cette résolution aux torts exclusifs de la SARL IMMO CONSTRUCTION.

La SARL IMMO CONSTRUCTION devait, en sa qualité de constructeur professionnel signataire d'un contrat de construction de maison individuelle, prévoir dans la convention la réalisation de tous les éléments nécessaires à la destination de la construction qu'elle devait livrer exempte de vices. Elle avait à ce titre l'obligation de procéder à la vérification de l'état du terrain, condition indispensable pour concevoir des fondations adaptées à la nature de celui-ci.

Or, tel n'a pas été le cas et la SARL IMMO CONSTRUCTION s'est montrée de ce point de vue significativement défaillante.

En effet, aucune étude géotechnique préalable spécifique n'a été réalisée par le constructeur qui avait initialement prévu des fondations par semelle filante en béton armé d'armatures de type six fils coulées en fond de fouille, hors gel, de 50x 30 cm, d'une profondeur manifestement insuffisante, ainsi qu'en ont finalement convenu les deux experts amiables désignés par les parties, messieurs S et G

Ce n'est qu'après leurs interventions respectives que la SARL IMMO CONSTRUCTION, qui jusque là s'était limitée à exploiter l'étude de type G11 précédemment effectuée le 30 avril 2010 par la société AIS dans le cadre spécifique de la réalisation du lotissement et dont elle n'était pas le commanditaire, a mandaté cette même entreprise en vue de la réalisation d'une étude G12.

Définies par la norme NFP 94-500, la mission G 11 permet, au stade de l'esquisse et après réalisation de sondages dont le maillage reste assez lâche, d'identifier les risques inhérents au terrain grâce à un aperçu global et la mission G 12, qui intervient après définition du projet constructif, permet seule d'obtenir des données géotechniques suffisantes pour concevoir le système de fondation adapté au terrain, en raison de sondages d'investigation plus serrés.

L'étude du 30 avril 2010, effectuée pour le compte du lotisseur, la SNC KHOR IMMOBILIER, communiquée au constructeur par le maître de l'ouvrage, porte sur l'ensemble du terrain à lotir, soit une superficie comprise selon le rapport entre cinq et huit hectares, et elle évoque très clairement un risque assez faible mais non négligeable vis à vis des phénomènes de sécheresse, la commune de SAUCATS ayant en outre, ainsi que l'observe ce document, fait l'objet d'arrêtés de Catastrophe Naturelle « pour mouvements de terrain-tassements différentiels liés aux phénomènes de retrait-gonflement des sols fins ».

Le paragraphe 3.3 du rapport évoquait l'hypothèse d'anomalies locales susceptibles d'être constatées en raison de possibles diminutions ponctuelle de portance du terrain ou bien de passages argileux, argilo-sableux à sablo-argileux entrecoupant les niveaux sablo-graveleux de

N° RG : 14/00963

tête et le point 3.7 mentionnait expressément la nécessité de recourir à une mission G12, notamment afin de confirmer et optimiser les caractéristiques des fondations données en conclusion de ce premier rapport et de décrire les caractéristiques de fondation des constructions projetées.

Cette mission pourtant indispensable au respect de ses obligations contractuelles et qui était imposée par le compte rendu de la mission G 11 dès lors qu'il était écrit qu'elle « doit être complétée par une mission de niveau G 12 », la SARL IMMO CONSTRUCTION ne l'a commandée qu'en cours de chantier et après que soient apparus les premiers désordres, de surcroît dénoncés par les maîtres d'ouvrage.

Malgré son importance, dès lors qu'elle intervenait dans un contexte déjà passionné et que la SARL IMMO CONSTRUCTION affirmait par courrier du 3 octobre 2013 vouloir construire dans le cadre d'une relation de confiance et de respect mutuel, cette étude ne sera pas communiquée aux époux B qui seront alors contraints d'obtenir du tribunal d'instance de Bordeaux une ordonnance lui enjoignant de la produire, sous la forme d'une injonction de faire demeurée vaine.

Ce refus, auquel il n'a été remédié que dans le cadre de la présente instance, est également fautif et contrevient à l'obligation d'exécution de bonne foi des conventions légalement formées édictée par l'article 1134 du code civil.

Il résulte de ce rapport, daté du 12 novembre 2013, que le terrain des époux B est pour partie constitué d'argiles gonflantes très sensibles à l'eau, confirmant ainsi les interrogations de leur expert, M. G, que d'autres parties de cette parcelle sont susceptibles de connaître une forte chute de portance en situation de météo défavorable et que compte tenu des données techniques transmises par le constructeur qui n'avait cependant pas communiqué les descentes de charge exactes, il pouvait être envisagé de recourir à des fondations superficielles ancrées à au moins 1,50 mètre de profondeur afin d'assurer la garde hydrique vis à vis de ces argiles, avec mise en place d'un système de protection contre les eaux de pluie aux abords de la maison et d'une dalle portée sur vide sanitaire.

Était également recommandé un encastrement minimum dans le terrain avec respect des règles de fondations à niveaux décalés et de multiples précautions particulières étaient énoncées, faisant ainsi apparaître la parfaite inadaptation du système de fondations prévu lors de la conclusion du contrat par la SARL IMMO CONSTRUCTION.

Seule l'économie du recours à une mission type G 12, du fait du seul constructeur qui avait de surcroît eu connaissance du rapport G 11 qui la rendait indispensable et ne pouvait, en sa qualité de professionnel, se méprendre sur le sens et la portée de cette préconisation impérative à laquelle il était en outre contractuellement tenu, est à l'origine du vice fondamental de conception ayant affecté les fondations définies et mises en place par ses soins.

Ce faisant, il a commis une faute d'une importance suffisante pour justifier la résolution du contrat à ses torts exclusifs, ses manquements tant d'autant plus graves qu'il ne s'est pas de lui- même rendu compte de ces non conformités grossières aux règles de l'art, seule l'insistance du maître d'ouvrage et l'intervention d'experts ayant permis de les mettre techniquement en lumière.

N° RG : 14/00963

Par ailleurs, l'offre de reprise du cours du chantier, matérialisée par la sommation interpellative du 22 janvier 2014, ne peut avoir pour effet d'effacer ne serait-ce que partiellement le caractère fautif de cette atteinte aux obligations contractuelles et aux règles de l'art car, ainsi que le font à juste titre valoir les demandeurs, l'étude complémentaire de sol ne leur avait pas été remise dans son intégralité, de telle sorte qu'ils n'étaient pas à même d'exprimer un consentement éclairé sur cette proposition.

L'ignorance dans laquelle ils étaient alors tenus quant au contenu intégral de l'étude géotechnique leur était d'autant plus préjudiciable qu'ils étaient assistés de leur propre expert appelé à leur prodiguer les conseils techniques utiles en fonction du résultat de l'étude géotechnique et que l'inadaptation du système originel de fondation était alors un fait acquis. A cet égard, la SARL IMMO CONSTRUCTION avait reconnu, immédiatement après la première expertise de M. S, la nécessité de casser la dalle déjà mise en place, en raison notamment de l'absence d'épingles périphériques et le 3 décembre 2013 elle a, de sa propre initiative, effectivement procédé à la démolition de la totalité des fondations considérées comme insuffisantes.

Aussi, sans qu'il soit nécessaire de retenir le défaut de conformité du projet à la norme RT 2012, au demeurant non suffisamment justifié, convient-il de prononcer la résolution du contrat de construction individuelle avec fourniture de plans du 16 mai 2013 et de son avenant du 26 août 2013, sur le seul fondement de l'article 1184 du code civil, à l'exclusion de la mise en oeuvre de la faculté discrétionnaire et unilatérale de résiliation offerte au maître de l'ouvrage par l'article 1794 du même code.

La résolution du contrat a pour effet d'anéantir la convention et de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient à la date de sa conclusion. De ce fait elle doivent se restituer les prestations réciproquement reçues, sans préjudice des dommages et intérêts dûs par la partie défaillante.

Cette résolution produit le même effet sur les accessoires de la convention principale, et il en est ainsi de l'engagement de garantie de livraison à prix et délai convenus souscrit auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD à l'encontre de laquelle aucune condamnation ne peut être prononcée dès lors que n'existe, du seul fait de la résolution prononcée, aucune défaillance du constructeur dans l'exécution de son obligation d'achever les travaux, désormais anéantie.

Aucun grief ne peut être tiré, à l'encontre du garant, de l'éventuelle sous évaluation du coût de la maison à construire tel que fixé par le contrat, la compagnie AXA FRANCE IARD n'ayant pas en cette qualité l'obligation de vérifier les aspects économiques de l'opération envisagée et les époux B ne précisant pas quel principe, norme légale ou réglementaire, voire disposition contractuelle n'aurait à cet égard pas été respectée.

A raison de cet anéantissement général, la SARL IMMO CONSTRUCTION, qui a déjà remis le terrain en son état primitif, aucune prétention n'étant au demeurant soutenue de ce chef, doit être condamnée à restituer aux époux B la somme de ......... € correspondant à l'appel de fond qu'ils ont versé outre .......... € au titre des intérêts intercalaires justifiés.

N° RG : 14/00963

L'absence de poursuite de leur projet et, partant, de possibilité de prendre possession de leur habitation dans le délai prévu tout en leur imposant de poursuivre le bail de leur actuel logement, génère un trouble de jouissance qui sera justement indemnisé par la condamnation de la SARL IMMO CONSTRUCTION au paiement d'une somme de ............ euros ainsi qu'ils le demandent.

Elle sera également condamnée à leur verser la somme de ............. euros en réparation du préjudice moral que leur a nécessairement causé l'abandon de ce projet affectivement important.

Ils seront au contraire déboutés de leur demande en paiement de la somme de .......... euros représentant la consommation d'eau en cours de chantier, aucune justification n'étant produite.

Seront également rejetées les demandes en paiement des sommes de .............. euros au titre du surcoût dû aux fondations à parfaire et de ............ euros au titre de la sous évaluation du projet, ces prétentions étant incompatibles avec les effets de la résolution prononcée à leur demande et ne pouvant se concevoir qu'en cas d'exécution déficiente du contrat, sous réserve des obligations incombant au constructeur et le cas échéant au garant.

Il sera tenu compte, dans l'appréciation de l'indemnité relevant de l'article 700 du code de procédure civile, des frais d'huisserie et de déplacement qui constituent des dépenses irrépétibles.

II- Sur la demande reconventionnelle de la SARL IMMO CONSTRUCTION.

Celle-ci sollicite la condamnation des époux B à leur payer 9.807,20 € au titre de la menuiserie, 3.330,58 euros au titre de la charpente et un euro à titre de dommages et intérêts.

La résolution du contrat à ses torts exclusifs, sur le seul fondement de l'article 1184 du code civil, conduit au rejet de ces prétentions, les matériaux restant appartenir au constructeur qui en a repris possession.

Il prétend également qu'il soit ordonné aux époux B, sous astreinte de cent euros par jour de retard, de « supprimer leurs post contenant des propos diffamatoires sur le forum construire et autre support internet ».

Il ne pourra être fait droit à cette demande, présentée en termes excessivement généraux, sans aucune référence précise à la date du ou des messages incriminés ou bien au passage considéré comme diffamatoire par la SARL IMMO CONSTRUCTION qui, au surplus, n'invoque aucun fondement juridique à l'appui de cette prétention.

III- Sur les autres demandes.

Nécessaire afin de ne pas aggraver le préjudice des époux B et compatible avec la nature de l'affaire, l'exécution provisoire sera ordonnée pour le tout.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la compagnie AXA FRANCE IARD la charge des frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens.

N° RG : 14/00963

La SARL IMMO CONSTRUCTION, partie succombante, sera condamnée à payer aux époux B une indemnité de ............euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.

EN CONSEQUENCE

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, aux torts exclusifs de la SARL IMMO CONSTRUCTION, la résolution du contrat de construction de maison individuelle intervenu entre elle et M. B et Mme B le 16 mai 2013 ainsi que de l'avenant subséquent,

CONDAMNE la SARL IMMO CONSTRUCTION à payer à M. B et Mme B, ensemble, les sommes de ............. € au titre du remboursement de l'appel de fond, ............ € au titre des intérêts intercalaires, ........ euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et ............. euros en réparation de leur préjudice moral,

DÉBOUTE M. B et Mme B de leurs demandes dirigées contre la compagnie AXA FRANCE IARD ASSURANCES,

DÉBOUTE M. B et Mme B et la SARL IMMO CONSTRUCTION de leurs demandes plus amples et contraires,

DÉBOUTE la SARL IMMO CONSTRUCTION de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SARL IMMO CONSTRUCTION à payer à M. B et Mme B, ensemble, la somme de ........ euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la compagnie AXA FRANCE IARD,

ORDONNE, pour le tout, l'exécution provisoire du présent jugement,

N° RG : 14/00963

CONDAMNE la SARL IMMO CONSTRUCTION aux dépens, le recouvrement s'effectuant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Madame D, Président et par Madame D, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT