Architecte : avantages et inconvénients (Haute Garonne)

@ Bred, on a quand même le droit de ne pas être d’accord :
- Quand on lit que certains espèrent que la profession d’architecte va disparaître, carrément : ça ne risque pas, au contraire et la part de marché des architectes va augmenter, ce qui est paraît-il en train de se faire (au détriment des CCMI qui régressent).
- Quand on lit qu’un CMI a plus d’avantages qu’un architecte : je ne suis pas d’accord, je pourrais en faire la démonstration, mais pour faire court, je donne l’exemple des promoteurs immobiliers qui prennent des architectes et non des CMI, car ils connaissent bien le système, de l’intérieur. Un architecte et un CMI ne sont pas équivalents pour la prise en compte des intérêts des clients, je pense avoir le droit de dire ma conviction. Encore une fois, je parle des contrats, pas de telle ou telle personne, évidemment.
- Quand tu dis que je suis de mauvaise foi : non, je peux étayer tout ce que je dis, de manière précise (et, quand même, on peut trouver que je suis idiot par exemple, c’est peut-être vrai, ce n’est qu’une échelle de valeurs, mais pas de mauvaise foi, car c’est une vraie injure, et c’est dommage ici).
- N’est-ce pas « pitoyable » de plutôt s’accrocher à son idée et de ne pas admettre qu’un autre pense différemment ? Je compare les 2 contrats, architecte et CMI : on a le droit de le faire ici, non ?
Je crois qu’on est arrivé au bout de la discussion sur ce ton, quand on campe sur ses positions pour faire renoncer l’autre sans entrer dans le détail des arguments, sans analyser ce que dit cet autre. Par exemple, « architecte et CMI, c’est pareil ! » ou « un CMI, c’est mieux, point-barre ! ». Ce n’est pas de la discussion, ça, c’est de la boxe.
Ceci dit, toute cette discussion a été très intéressante depuis le début, beaucoup ont pu s’exprimer complètement, me semble-t-il, et j’ai pu compléter mes idées sur les améliorations de la pratique des architectes et de leur contrat qu’il faut apporter. Ce sont les critiques constructives (c’est bien le mot, ici) qui m’intéressent. Peut-être y en-a-t-il d’autres ?

@***** Je critique le contrat CMI (pas les CMI, mais leur contrat), car je pense qu’il n’est pas un bon contrat pour les clients. Même si ça heurte certains, comme si le CMI était une sorte de Bible, une croyance qu’on n’avait pas le droit de remettre en question.
Mon avis : le contrat adapté pour construire est : architecte + artisans (je pourrais développer pourquoi, je l’ai déjà un peu fait), alors que le contrat CMI est un artifice (là aussi je pourrais développer). Je revendique le droit d’avoir cet avis, étayé par une longue réflexion (30 ans…).
Je réponds point par point pour discuter, sans polémique :
Un CMI vend les travaux, (rien à voir avec un courtier, qui lui, ne vend pas les travaux, justement). Un CMI est une entreprise générale qui sous-traite. Dans le contrat CMI, le constructeur s’engage à réaliser les travaux, comme un maçon. Comment dire le contraire ???
La différence du suivi du chantier entre un architecte et un CMI (ou un maçon), est que le CMI (ou le maçon) le fait pour son propre compte, il ne dit au client que ce qu’il veut bien lui dire. Alors que l’architecte met tout sur la table, il envoie à tous les comptes rendus de réunion de chantier, par exemple, il n’est pas impliqué financièrement dans le coût des travaux ni des reprises, donc il est neutre (encore et encore une fois, je parle du principe contractuel, pas de telle ou telle personne). Tout le monde a compris ça, je pense : il n’y a de suivi véritable que indépendant des intérêts des uns ou des autres artisans.
On peut toujours dire qu’il y a de mauvais architectes qui ne voient pas les malfaçons,… mais ça ne change rien au principe.
Le message de JPaul disait que le contrat CMI résulte de la protection du consommateur. Oui, bien sûr, car au début (il y a 40 ans) il y avait des constructeurs qui partaient avec la caisse et qui ne pouvaient pas finir les maisons après avoir pris de gros acomptes. C’était donc pour palier un gros risque, qui n’existe pas avec les architectes (enfin, qui ne devrait pas exister si l’archi fait correctement son boulot). Les architectes n’ont aucune culture commerciale, ils appliquent à toutes les opérations leur manière de faire qui est perçue comme complexe par les Particuliers, alors les archis trouvent des professionnels (Promoteurs, marchés publics, etc.) à qui ils n’ont pas tout à expliquer, tandis qu’ils ne savent pas comment s’y prendre avec les Particuliers. Pourtant, le cœur de leur métier est la maîtrise d’œuvre, ils n’ont délaissé parfois les chantiers que contraints et forcés. Un architecte (qui fait correctement son travail), fera des marchés de travaux (contrats client-artisans) à prix global forfaitaire, sans avance financière, avec un délai et pénalités de retard, etc.
Le contrat CMI n’est pas protecteur pour les clients. Je sais qu’on considère souvent cet avis comme un sacrilège, comme si le CMI était une religion, mais je le pense après une longue réflexion, étayée par des arguments solides (svp, arrêtez de dire que je suis de mauvaise foi, c’est une injure inacceptable. Je suis peut-être idiot, c’est un avis que je respecte, mais pas de mauvaise foi : si vous n’aviez que des injures à opposer, ça montrerait une absence d’argument de votre part). On reparlera, ici ou ailleurs, de cette prétendue « protection » du CMI. Si certains sont intéressés, je leur transmettrai mon avis détaillé.
Les prix : un CMI doit obligatoirement augmenter son prix de vente d’un tas de frais que n’ont pas les clients des architectes. Ce n’est pas un avis, c’est un fait. J’ai été moi-même constructeur autrefois (architecte-bâtisseur, ça s’appelait), je sais quels sont les frais à ajouter. Et pour battre la concurrence, il faut toujours être moins cher, donc tirer les prix sur les sous-traitants au maximum, c’est la seule solution. On peut dire ce qu’on veut, c’est comme ça. A moins de se prétendre « constructeur de luxe », donc cher, mais c’est un positionnement rare.
Et donc je ne comprends pas : « quitte à payer quelqu'un pour un travail, je préfère payer le prix "juste" plutot qu'un prix tiré vers le bas (celui qui baisse ses marges devra rogner sur les prestations, le suivi ou la qualité). » Justement, c’est ce que je tente d’expliquer. Donc, au final, on serait bien d’accord ???
la marge d'un cst est sur le GLOBAL de la construction -conception-vente-suivi-réalisation (fourniture et pose).
la rému de l'archi est plus faible OUI, mais uniquement pour conception-suivi,
ajoute la marge de chaque intervenant sur le chantier et compare si tu veux.
-perso, je n'en vois pas l'intérêt, je l'ai déja dit.
Là, je n’ai rien compris : le client a le choix : ou il contracte avec un CMI, ou il contracte avec un architecte+artisans. Dans ce cas, à mon avis, l’architecte+artisans est une solution moins chère, à projet égal (surface et qualité), bien entendu. De toute façon, dans tous les cas, ce sont des artisans qui vont faire la maison, et dans tous les cas, ils prennent, eux, leur propre marge, ça ne change pas. Sauf qu’avec un architecte, à prix de revient global égal, on a des artisans mieux payés.

Bonjour

Merci à tous de stopper le débat stérile sur les archis et les constructeurs.
on compare une entreprise à un libéral - vous n'avez pas le sentiment qu'il y a une donnée fausse dans l'équation ?

Après que les archis subissent les conséquences d'un certain élitisme c'est certain.
Mais demandez à un artisan ce qu'il pense des décorateurs (ou autres archi d’intérieur)
(tiens il serait bien que les archis (les vrais) se battent pour que ceux d’intérieur aient réellement un diplôme reconnu).

A+

archimaison a écrit:

@***** Je critique le contrat CMI (pas les CMI, mais leur contrat), car je pense qu’il n’est pas un bon contrat pour les clients. Même si ça heurte certains, comme si le CMI était une sorte de Bible, une croyance qu’on n’avait pas le droit de remettre en question.

Le message de JPaul disait que le contrat CMI résulte de la protection du consommateur. Oui, bien sûr, car au début (il y a 40 ans) il y avait des constructeurs qui partaient avec la caisse et qui ne pouvaient pas finir les maisons après avoir pris de gros acomptes.
Le contrat CMI n’est pas protecteur pour les clients. Je sais qu’on considère souvent cet avis comme un sacrilège, comme si le CMI était une religion, mais je le pense après une longue réflexion, étayée par des arguments solides (svp, arrêtez de dire que je suis de mauvaise foi, c’est une injure inacceptable. Je suis peut-être idiot, c’est un avis que je respecte, mais pas de mauvaise foi : si vous n’aviez que des injures à opposer, ça montrerait une absence d’argument de votre part). On reparlera, ici ou ailleurs, de cette prétendue « protection » du CMI. Si certains sont intéressés, je leur transmettrai mon avis détaillé.
Les prix : un CMI doit obligatoirement augmenter son prix de vente d’un tas de frais que n’ont pas les clients des architectes. Ce n’est pas un avis, c’est un fait. J’ai été moi-même constructeur autrefois (architecte-bâtisseur, ça s’appelait), je sais quels sont les frais à ajouter. Et pour battre la concurrence, il faut toujours être moins cher, donc tirer les prix sur les sous-traitants au maximum, c’est la seule solution. On peut dire ce qu’on veut, c’est comme ça. A moins de se prétendre « constructeur de luxe », donc cher, mais c’est un positionnement rare.
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J'ai toujours dit que le CCMI part d'une bonne intention : Défendre le particulier. Personne ne contredit ce principe. Mais comme je l'ai toujours dit et je le répète, ce n'est plus le cas et cela depuis fort longtemps. Bien sur , pour un simple particulier qui ne connait pas le monde de la consruction, ce contrat est la panacée : Il achète une maison comme une voiture , toute finie (ou presque) et il ne s'occupe pratiquement de rien pendant la construction. Il a même l'assurance dommage ouvrage comprise dans le prix global mais même cette assurance est un leurre puisque que c'est la même compagnie ( ou une filiale) qui gère la décennale du constructeur et la DO du maître d'ouvrage donc en cas de sinistre, il y aura 2 intérêts contradictoires.
Enfin, contrairement à ce que je lis souvent ici, je ne défends pas mon gagne pain, n'étant pas impliqué dans la construction de maison inividuelle isolée depuis plusieurs années , il y a 3 ans j'ai suivi la consruction de 3 maisons groupées , mon domaine étant le logement collectif ( immeubles ou maisons) , la démolition, le suivi environnemental et éventuellement les VRD ( Voirie et Réseaux Divers) .

Le thème de la discussion est : "architecte, avantages et inconvénients", ce n'est donc pas illogique de comparer le choix "architecte + artisans" ou "CMI" pour les clients. Je trouve que c'est même très intéressant, car c'est un choix important et lourd de conséquence.
En réalité, la différence est plus subtile - mais je ne voudrais pas être trop technique. Disons, en un mot : de toute façon, ce sont les artisans qui vont réaliser la maison. Dans tous les cas. Donc le choix est :
- direct artisans séparés, avec maîtrise d'oeuvre (architecte)
- direct artisans séparés, sans maîtrise d'oeuvre (le client se débrouille tout seul avec les artisans)
- entreprise générale (CMI), avec maîtrise d'oeuvre (architecte) : Oui, c'est possible, bien entendu,
- entreprise générale (CMI), sans maîtrise d'oeuvre.
Dans les 2 derniers cas, le choix des artisans est laissé à la discrétion du CMI qui fait ce qu'il veut dans le choix des sous-traitants, leurs prix, etc.

LAN-FM-LUD a écrit:

Bonjour

Merci à tous de stopper le débat stérile sur les archis et les constructeurs.
on compare une entreprise à un libéral - vous n'avez pas le sentiment qu'il y a une donnée fausse dans l'équation ?

A+

Tous les architectes ne travail pas en libéral mais de plus en plus en société d'architecture (entreprise), donc aucunes données n'est faussées.

archimaison a écrit:

Le thème de la discussion est : "architecte, avantages et inconvénients", ce n'est donc pas illogique de comparer le choix "architecte + artisans" ou "CMI" pour les clients. Je trouve que c'est même très intéressant, car c'est un choix important et lourd de conséquence.
En réalité, la différence est plus subtile - mais je ne voudrais pas être trop technique. Disons, en un mot : de toute façon, ce sont les artisans qui vont réaliser la maison. Dans tous les cas. Donc le choix est :
- direct artisans séparés, avec maîtrise d'oeuvre (architecte)
- direct artisans séparés, sans maîtrise d'oeuvre (le client se débrouille tout seul avec les artisans)
- entreprise générale (CMI), avec maîtrise d'oeuvre (architecte) : Oui, c'est possible, bien entendu,
- entreprise générale (CMI), sans maîtrise d'oeuvre.
Dans les 2 derniers cas, le choix des artisans est laissé à la discrétion du CMI qui fait ce qu'il veut dans le choix des sous-traitants, leurs prix, etc.

Pour ajouter un détail très important, en CCMI le constructeur ne fait pas agréer ses sous-traitants par le MO alors qu'en contrats de travaux, si un artisan sous-traite une partie de son marché, il doit faire agréer son sous-traitant par le MO.

Tous les CMI, comme toutes les entreprises, ont l’obligation de faire agréer leurs sous-traitants et leurs rémunération par le client (maître d’ouvrage) : Loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975
Il est vrai que les CMI ne le font (quasiment) jamais. Mais les clients doivent savoir que les sous-traitants qui s’estimeraient impayés peuvent se retourner directement contre eux pour être payés. Un client qui n’a pas exigé de l’entrepreneur principal (ici, le CMI) l’agrément de ses sous-traitants, est en faute !

Bon là on blablatte sur les formalités, moi j'appelle ça prendre la proie pour l'ombre au bout d'un moment.

L'avantage d'un architecte c'est d'avoir une conception sur mesure, faite avec toutes ses tripes par un humain sensible et intelligent, tout le reste c'est du tralala.

Aucun constructeur ne s'aventurerait là ou je m'ébat avec délectation, par contre venir me voir et me demander des garanties similaires c'est illusoires, même si dans les faits j'assure mes chantiers, je tiens mes budgets et mes délais, je ne pourrai pas vous faire un contrat équivalent, point barre.

Par contre vous voulez une maison qui vous ressemble vraiment ou au contraire qui vous surprenne vraiment, coucou j'arrive !

Pour moi chaque affaire avec un client pour sa MI est une histoire, une partie de ma vie, et j'essaye d'en profiter pleinement, tant en assurant un revenu légitime qu'en entretenant une relation agréable et durable avec mes clients, histoire qu'ils assurent un bon bouche à oreille, et j'aime bien prendre l'apéro dans des lieux que j'ai pensé.

Le plus dur pour un particulier c'est d'arriver à détecter les crapules et incompétents inhérents à la condition humaine... Autant je suis capable de voir en deux secondes à qui j'ai à faire, autant je suis infoutu de l'expliquer, et de rédiger un guide "Comment choisir son archi".

Eh ben, vieux (je parle à mon confrère archi-masqué, vous l'aurez compris), je pense que le contrat d'architecte peut apporter de meilleures garanties que le CMI, que j'ai fait en quelque sorte un guide "Comment choisir son architecte", etc. mais je pense qu'on arrive à un certain degré de saturation ici et que l'on ne pourra plus guère échanger sur ce thème. Ca ne me semble plus être vraiment le lieu pour ça.

Archi-Masqué a écrit:

L'avantage d'un architecte c'est d'avoir une conception sur mesure, faite avec toutes ses tripes par un humain sensible et intelligent, tout le reste c'est du tralala.

Aucun constructeur ne s'aventurerait là ou je m'ébat avec délectation, par contre venir me voir et me demander des garanties similaires c'est illusoires, même si dans les faits j'assure mes chantiers, je tiens mes budgets et mes délais, je ne pourrai pas vous faire un contrat équivalent, point barre.

Par contre vous voulez une maison qui vous ressemble vraiment ou au contraire qui vous surprenne vraiment, coucou j'arrive !

Pour moi chaque affaire avec un client pour sa MI est une histoire, une partie de ma vie, et j'essaye d'en profiter pleinement, tant en assurant un revenu légitime qu'en entretenant une relation agréable et durable avec mes clients, histoire qu'ils assurent un bon bouche à oreille, et j'aime bien prendre l'apéro dans des lieux que j'ai pensé.

j'aime cette façon de voir votre métier,

Au désavantage des architectes, je pense qu'il y a une connotation "élitiste" aux yeux du grand public.
Mis à part quelques initiés, pour beaucoup de monde, y compris sur le forum "architecte = budget élevé et non maîtrisé".

Nous ne sommes pas passés par un architecte pour notre projet, mais juste pour les plans + dépôt de PC. Rien que ça, beaucoup nous ont dit "ça doit être cher non?" (Non, même pas !) et autre "un architecte ? Ben on ne se refuse rien !"...

C'est dommage que les gens partent sur des aprioris.

À l'opposé, lors de nos recherches, nous avons consulté un archi "réputé" dans le coin : ils nous a clairement fait comprendre que notre projet ne l'intéressait pas et qu'il préférait faire du "haut de gamme" (on a vu quelques uns de ses projets : des baraques de 300-400 m2 avec patio immense au milieu...). C'est ce genre d'architecte qui doit faire du "tord" à la profession, en lui collant une image de prestation élitiste, réservée à une clientèle fortunée.

Mais il suffirait de faire un sondage sur le forum en demandant à ceux qui sont passés par un CCMI pourquoi ils n'ont pas voulu passer par un architecte ou MOE : le prix, les garanties, le délai, la méconnaissance du contrat... (mais je pense aussi des discours commerciaux bien rodés. Suffit de regarder les tableaux comparatifs CCMI/MOE/Archi sur la plupart des sites de CMI. Quand on n'y connaît rien et qu'on ne fait pas l'effort de creuser, on a vite fait de gober tout ce qui est présenté). Il m'arrive de questionner en MP certains qui ont choisi le CCMI : la plupart du temps, ils me disent qu'ils ont choisi un CCMI pour le prix et "parce que c'est rassurant").

En pratique, il est vrai qu'on (nous les MOA ! ) a du mal a trouver un archi disponible pour un projet "petit budget"....
ce n'est pas forcément de la seule mauvaise volonté ou du pur mercantilisme de la part des archis, mais malgré tout,
ça c'est une grosse différence à destination du tableau "archi vs Ccmi" .

archimaison a écrit:

Tous les CMI, comme toutes les entreprises, ont l’obligation de faire agréer leurs sous-traitants et leurs rémunération par le client (maître d’ouvrage) : Loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975
Il est vrai que les CMI ne le font (quasiment) jamais. Mais les clients doivent savoir que les sous-traitants qui s’estimeraient impayés peuvent se retourner directement contre eux pour être payés. Un client qui n’a pas exigé de l’entrepreneur principal (ici, le CMI) l’agrément de ses sous-traitants, est en faute !

Faux , le CCMI est un cas particulier
La loi n° 90-1129 du 19 déc. 1990 relative au CCMI a mis en place des dispositions particulières destinées à assurer une protection aux sous-traitants dans le cadre du CCMI.Et l’art. 39 de la loi n° 2004-1343 de simplification du droit du 9 déc. 2004 a pris des dispositions destinées à faciliter le dispositif de la caution des sommes dues au sous-traitant.
En application des dispositions de l’art. L. 231-13 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), résultant de la loi n° 90-1129 du 19 déc. 1990, le constructeur d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan, relevant de l’article L. 231-1 ou L. 232-1 du CCH, s’il recourt à des sous-traitants, est tenu de conclure par écrit, avec chacun d’entre eux, un contrat de sous-traitance avant tout commencement d’exécution des travaux à la charge du sous-traitant de chacun des lots qui en est l’objet.
Le contrat de sous-traitance doit comporter les énonciations mentionnées à l’article L. 231-13 ayant pour objet d’assurer la protection des sous-traitants
Toutes ces dispositions sont impératives (CCH, art. L. 230-1) et leur non respect assorti de sanctions pénales.
Il en résulte que le contrat de sous-traitance doit intervenir après la souscription du CCMI et avant le démarrage des travaux. Aucune obligation n’est faite de remettre le contrat de sous-traitance au client de maison individuelle.