Conformité, non conformité, absence d'autorisation, fraude et sanctions

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Le droit de visite et de communication, outil de contrôle

Le droit de visite et de communication est conféré à l’autorité compétente  en matière d’autorisation d’urbanisme ou à ses agents commissionnés et assermentés par le code de l’urbanisme (art L 461-41).

Ce droit leur permet de visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation de bâtiments. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant trois ans.

Faire obstacle à ce droit expose à une amende de 3.750 euros et éventuellement à une peine de prison d'un mois.

En matière de  domicile, les constatations doivent être précédées de l’accord de l’occupant. En cas de refus, ce refus est consigné par l’agent dans le procès-verbal transmis au procureur de la république qui aura la faculté d’ordonner une enquête préliminaire ou de saisir le juge d’instruction en vue d’ordonner une visite domiciliaire.

Cet outil général  et précieux de surveillance et de contrôle est mis en oeuvre le plus souvent lors du contrôle de conformité de travaux autorisés abordé ci-après.

La conformité de travaux autorisés

Pour un propriétaire, la question de la conformité de la construction qu'il a fait édifier est d'importance au regard du contrôle administratif qui peut-être opéré et aux sanctions administratives (mais pas seulement) qui peuvent être encourues.

Quel que soit le type d’autorisation (construire, aménager, division) le régime du contrôle de la conformité des travaux par l'administration est unifié.

La disparition du certificat de conformité et le régime déclaratif de la conformité.

La réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a fait disparaître  le certificat de conformité existant auparavant (pour les travaux achevés postérieurement à l’entrée en vigueur de celle-ci).

Antérieurement, ce certificat de conformité devait être délivré (ou sa délivrance devait être refusée) dans les trois mois du dépôt de la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT). En cas d’inertie de l’administration, le bénéficiaire de l’autorisation devait requérir expressément sa délivrance et la décision devait être notifiée dans le mois, faute de quoi le certificat était réputé tacite.

Dans les faits, très souvent l’administration omettait de délivrer ce certificat et le bénéficiaire de l’autorisation négligeait de procéder à une réquisition.

Depuis la réforme, pour palier à ces inconvénients et dans un but de simplification, c’est au bénéficiaire de l’autorisation d’attester de la conformité au moment de la déclaration de l’achèvement des travaux au moyen de l’imprimé de DAACT réglementaire.

La DAACT, point de départ du contrôle

Le bénéficiaire de l’autorisation  doit, une fois les travaux autorisés effectués, déclarer non seulement cet achèvement mais également la conformité des travaux effectués. Cette déclaration s'appelle "Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)" et est  venue remplacer l'ancienne DAT. A compter de la date de la déclaration (date de dépôt de la déclaration et non date portée sur l’imprimé), l’administration a, selon les situations, trois mois pour contrôler facultativement la véracité de la déclaration  ou cinq mois obligatoires pour procéder au récolement.

Le contrôle est obligatoire dans les cas suivants :

  - Travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, travaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un site inscrit ou classé (en liaison avec l’ABF ou le représentant du ministère concerné)

-  Travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques technologiques établi en application du Code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques miniers établi en application du Code minier.

Mais également :

- Travaux soumis aux dispositions relatives aux immeubles de grande hauteur ou aux établissements recevant du public (en liaison avec le représentant du SDIS)

- Travaux réalisés dans le cœur d'un parc national délimité, ou dans espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération, ou dans une réserve naturelle

Le contrôle est effectué, quand c’est le cas, par les agents habilités et assermentés qui disposent en vertu du droit de visite et de communication dont dispose l’administration de visiter le chantier et se faire communiquer toutes pièces jugées utiles comme nous l'avons vu précédemment. L'exercice de ce droit peut donc révéler, outre des non-conformités, des cas de fraudes.

Passé le délai, l'administration n'a plus la possibilité de contester la conformité. Cependant le droit de visite et de communication n'est pas pour autant prescrit et se  poursuit pendant 3 ans à compter de l'achèvement, de sorte que des sanctions peuvent encore être encourues.

L’attestation certifiant la non-contestation de la conformité.

A défaut de décision délivrée dans le délai ouvert à l’administration pour le récolement (3 ou 5 mois), le pétitionnaire (ou ses ayants-droit)  a(ont) la possibilité de demander à l’autorité compétente (celle qui a délivré l’autorisation) de lui(leur) adresser une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée (certificat de l’article R 462-10 du code de l’urbanisme). L’administration est tenue de délivrer cette attestation « sous quinzaine ».

A défaut, c’est le préfet qui doit être saisi de cette demande.

La constatation d'une non-conformité

L’administration lorsqu’elle constate (dans le bon délai) une non-conformité des travaux à l’autorisation est tenue de mettre en demeure le déclarant de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette mise en conformité peut passer par la démolition et la reconstruction de tout ou partie de l’ouvrage.

Cette mise en demeure doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception (sauf courrier électronique si le déclarant a accepté ce type d’envoi) et rappelle les sanctions prévues en vertu de l’article R 462-9 du code de l’urbanisme qui reste néanmoins silencieux sur ces sanctions.

Les sanctions

Celles-ci sont administratives, pénales et civiles :

Administratives

Il est possible pour le maire ou le préfet de prendre, si la construction n’est pas véritablement achevée en dépit de la déclaration, un arrêté interruptif de travaux.

Les sanctions administratives sont par principe  imprescriptibles (avec un correctif depuis la loi ENL)

La construction non-conforme à  l’autorisation administrative ne peut pas en principe être raccordée aux réseaux ou être reconstruite à l’identique en cas de destruction par sinistre.

La conformité de la construction originaire devra être obtenue préalablement à toute nouvelle demande de permis de construire (véranda extension...). Cependant, si la construction originaire a été achevée depuis plus de 10 ans, le refus d’instruire la nouvelle demande ne peut plus être fondée sur la non-conformité de la construction originaire sauf risque pour les occupants ou construction en site classé ou dans un parc naturel.

Pénales

Le procès-verbal d’infraction dressé lorsque le maître d’ouvrage n’obtempère pas est transmis au procureur de la république qui juge de l’utilité de la poursuite pénale.

La prescription est de trois ans après l’achèvement. Le jugement statue sur la mise en conformité ou la démolition, prononce une peine d'amende et en cas de récidive une peine de prison, à titre accessoire la démolition quand celle ci s'impose ou fixe encore le montant de l’astreinte par jour de retard.

Le code de l'urbanisme autorise que les  travaux soient effectués au frais du condamné à la diligence du maire en cas de  dépassement du délai fixé pour démolir ou de mettre en conformité.

Civiles

Une action civile d'une personne ayant intérêt à agir en dommages et intérêts est possible si un préjudice personnel peut être démontré du fait de la non-conformité. La prescription est de 10 ans à compter de l'achèvement pour le cas où les travaux auraient été achevés avant le 16 juillet 2006 et deux ans pour les travaux achevés à compter de cette date.

Note : une personne ayant intérêt à agir pourrait demander la démolition des constructions illégales dans le délai de 2 ans même en cas de conformité à l'autorisation d'urbanisme si le permis a été au préalable annulé pour excès de pouvoir.

Les travaux non autorisés

Les constructions sans autorisation

Hypothèse dans laquelle une construction a été édifiée sans qu’aucune autorisation n’ait jamais été sollicitée ou encore, obtenue. Le plus souvent cela concerne des bâtiments ou travaux annexes à un bâtiment principal de plus ou moins grande importance (hangar, abri de jardin, piscine, terrasse...)

Le fait d'effectuer ces travaux en violation de règles d'urbanisme soit en omettant d'effectuer la demande, soit parce que la demande est contraire aux règles applicables, est de nature à exposer le contrevenant aux sanctions ci-après rappelées.

Les sanctions

Elles sont ici de quatre types :

• Administratives 
  
  Comme en matière de travaux non-conformes le maire ou le préfet peut prendre un arrêté interruptif de travaux si les travaux ne sont pas achevés.
   
  La construction illégale ne peut pas, dans le principe, être raccordée aux réseaux ou être reconstruite à l’identique en cas de destruction suite à un sinistre.
  
  En cas de demande de permis de construire portant sur  la construction non autorisée, un permis de régularisation portant sur l’ensemble devra être obtenu quand cette régularisation est possible  au risque d’encourir la démolition en cas de refus.

  Il n’est ici pas possible de prescrire par 10 ans comme en matière de non-conformité.

• Pénales
  
  Le maire, le préfet ou un officier de police judiciaire constate l’infraction au moyen d’un procès-verbal qu’il transmet au procureur de la république. Il s’agit d’un délit pénal relevant du tribunal correctionnel qui expose le contrevenant à une peine d’amende (1.200 à 300.000 euros selon les cas) et de prison en cas de récidive (6 mois à deux ans).
  
  Le juge pénal peut prononcer également à titre accessoire, la destruction des constructions irrégulières. Si à l’issue du délai fixé par le jugement, la démolition n’a pas été effectuée, le maire a la possibilité de faire effectuer la démolition au frais du contrevenant.
  
  L’infraction pénale est prescrite  au terme d’un délai  de 3 ans qui commence à courir à compter de l’achèvement de la construction non autorisée. La charge de la preuve de la date d’achèvement (et par conséquent de la non-prescription de l’action publique) incombe au procureur de la république et peut se faire, s’agissant d’un fait juridique, par tous moyens (constats, photos, témoignages, factures...)

• Civiles
  
  Toute personne ayant un intérêt à agir peut saisir la juridiction civile (tribunal de grande instance) pour faire cesser le trouble dès le début de travaux (procédure de référé si dommage certain et imminent) ou pour demander réparation (démolition ou dommages et intérêts). Pour être recevable, il faut que le préjudice procède de la violation de règles d’urbanisme et soit personnel à cette personne. La prescription de l’action civile est de 10 ans à compter de l’achèvement.

• Fiscales 

  Les taxes et participations d’urbanisme et les pénalités de retard sont dues.
  
  La prescription des sanctions fiscales est de 10 ans  sauf pour la taxe locale d’équipement qui est de 4 ans.

Le permis de régularisation

Il est possible au contrevenant de déposer un permis de régularisation. Il a été jugé par le Conseil d’Etat que l'absence de précision de l’achèvement de la construction n’entachait pas la régularité de la demande.

Naturellement, pour que cette demande soit utile, il est nécessaire que les travaux objets de la demande soient conformes aux prescriptions d’urbanisme applicables à la date de l’instruction de la demande.

Cependant le dépôt d’une demande de permis de régularisation ne gomme pas pour autant l’infraction initiale mais peut paralyser l’action en démolition, si le permis est délivré avant le terme de l'instance. Le juge peut également dispenser de peine le contrevenant en fonction des circonstances et de la gravité de l’infraction en cas d’obtention par ce contrevenant d’un permis de régularisation.

Les autorisations obtenues par fraude

Une autorisation d'urbanisme obtenue par fraude n'est pas créatrice de droit et peut être retirée à tout moment et échappe donc aux règles de droit commun de retrait des autorisations d'urbanisme.

Il s'agit par exemple d'une demande minimisant le nombre de logements créés en vue de minimiser le nombre de place de stationnement à créer ou en vue d'échapper à une participation pour non-réalisation d'aires de stationnement.

Le bénéficiaire de l'autorisation retirée se retrouve dans la situation d'un  propriétaire d'un édifice construit sans permis avec les mêmes risques de sanctions qu'il est inutile de rappeler une nouvelle fois (cf " Les constructions sans autorisation")

Les travaux dissimulés

Hypothèse dans laquelle une conformité de travaux a été obtenue mais où  des travaux ultérieurs qui auraient dû faire l'objet d'une autorisation ne l'ont pas été, par négligence ou pas.

Il s'agit classiquement par exemple d'aménagements de combles nécessitant une autorisation.

Comme en matière d'autorisations obtenue par fraude, l'administration est un peu démunie en pareille hypothèse pour découvrir l'existence de ces travaux et la révélation résulte bien souvent de dénonciations.

Les sanctions sont également administratives, fiscales, pénales et civiles avec pour principe une régularisation des travaux par une demande d'autorisation ou une remise en état quand ce n'est pas possible aux lieu et place de la démolition.

Cependant si les changements apportés à maintes reprises au projet initialement autorisé s'avéraient substantiels, l'ensemble de la construction pourrait être assimilé à une construction sans permis de sorte que les sanctions ci-dessus trouveraient à s'appliquer dans la mesure où elles ne seraient pas prescrites.