Comment établire un compromis de vente

LE plus simple est de contacter un notaire qui l'établira pour vous. Si non, il est possible au niveau du compromis de ne pas passer par là mais je ne connais pas la façon de faire enregistrer un sous sein privé (c'est le nom que ça prend).

Voilà !!
En lançant un moteur de recherche et copier collé, voici ce que j'ai pu trouver...c'est assez précis...bonne lecture !!!!!!!

"Le compromis et la promesse de vente
Avant de procéder à l'achat proprement dit de votre terrain, vous devez signer un avant contrat permettant de réserver le terrain et qui devra apporter le plus de précisions possibles sur le futur acte notarié de vente. S'il peut être rédigé directement par le vendeur et l'acquéreur, nous vous conseillons de vous faire aider d'un spécialiste tel qu'un notaire ou un agent immobilier pour rédiger ce document.

Les deux formules possibles utilisées par les notaires et les agents immobiliers sont le compromis de vente, plutôt pratiqué dans la moitié sud de la France et la promesse unilatérale de vente, qui a plutôt cours au nord de la Loire.

Le compromis de vente
Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent à vendre / acheter un terrain à un prix déterminé.

Ce contrat doit être établi en deux exemplaires originaux et sa forme est libre. Il comporte les mentions suivantes dont la plupart sont obligatoires :

le prix du terrain et la liste des taxes inclues dans le prix (TRE, TLE)
la désignation du terrain acheté (lieu, surface, SHON constructible ...)
le montant approximatif des frais de notaire
la somme déposée en garantie
la date de la signature
les signatures du vendeur et de l'acheteur
les conditions de paiement (généralement un acompte de 10% , le solde étant réglé lors de la signature du contrat de vente).
les servitudes liées au terrain
une déclaration du vendeur comme quoi le terrain n'est pas situé sur un sous-sol instable (carrières, remblais, galeries minières ...)
une référence à l'étude géologique du sous-sol si elle a été faite par le vendeur (sinon, la possibilité par l'acheteur de pouvoir la faire faire avant l'achat)
une clause de remboursement de la garantie en cas de réalisation d'une condition suspensive
les conditions suspensives
Les conditions suspensives vous permettent de vous pémunir d'imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et indépendants de la volonté de l'acheteur ou du vendeur. Leur rédaction est donc très importante. Dans le cas de la non réalisation d'une au moins de ces conditions, la vente est annulée et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. En outre, aucun frais ou commision n'est à payer aux intermédiaires.

Les conditions suspensives les plus courantes sont :

l'obtention d'un prêt bancaire.
L'acheteur bénéficie au minimum d'un mois à compter de la signature du compromis pour obtenir le financement nécessaire à l'acquisition. Pour pouvoir invoquer le refus de prêt, l'aquéreur devra justifier d'au moins une demande de prêt qui aura été refusée par la banque
la vente d'un bien immobilier
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous devrez certainement devoir la vendre avant d'aquérir votre nouveau bien. Dand ce cas, il faut intégrer dans le compromis une condition prévoyant que la transaction ne se réalisera que si vous trouvez un acheteur pour ce bien. Cette condition a été admise par la cour de cassation.
Remarque : une telle condition n'est pas toujours admise par le vendeur car la vente de son terrain sera donc conditionnée par la vente de votre bien (ce qui peut bloquer la réalisation pendant un certain temps). Un compromis peut être trouvé comme une date au plus tard de vente ou le versement d'un montant de dédommagement.
la présentation d'un état hypothécaire vierge
Dans le cas où le vendeur a acheté le bien avec une hypothèque, s'il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre vous (1) pour obtenir le remboursement des créances. Vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers.
Pour éviter ce risque, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d'un état hypothécaire ne portant aucune inscripton de montant supérieur au prix de vente du terrain.
l'obtention d'un certificat d'urbanisme attestant de la constructibilité de votre projet
Cette condition vous permettra d'être sur lors de l'achat que vous pourrez faire construire à cet emplacement la maison de vos rêves, notamment du fait de toutes les contraintes pouvant peser sur la construction. (p.ex. zone classée par les Bâtiments de France)
La transaction ne pourra se faire que si vous obtenez un certificat d'urbanisme pré-opérationnel indiquant que la construction projetée est possible.
(1) en effet, une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. En achetant un bien vous "achetez" aussi les hypothèques éventuelles prises sur ce bien.

La promesse unilatérale de vente ("sous seing privé")
Cet avant-contrat se fait sans notaire (sous seing privé) entre le vendeur (appelé "promettant") et l'acheteur (appelé "bénéficiaire").

Le principe est que le bénéficiaire a la faculté d'acheter ou non le terrain pendant un certain temps : il s'agit d'une "option à durée déterminée". Pendant cette durée, le promettant s'interdit de vendre le bien à une autre personne même si celle-ci lui fait une proposition plus avantageuse. En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation (généralement 10% maxi du prix de vente). Quatre cas de figure sont alors possibles :

l'acheteur ne lève pas l'option (renonce à acquérir le bien) : l'indemnité reste acquise par le vendeur ;
une condition suspensive n'est pas réalisée : l'acheteur récupère son indemnité ;
le vendeur renonce à vendre son terrain pendant la durée de l'option. L'acheteur ne pourra le poursuivre en justice mais pourra seulement obtenir la restitution de l'indemnité, éventuellement accompagné de dommages et intérêts.
l'option est levée (par lettre recommandée + AR envoyée au promettant) : la vente a bien lieu et l'indemnité vient en déduction du prix de vente.
Une promesse de vente sous seing privé doit être obligatoirement enregistrée dans les 10 jours auprès de la recette fiscale (hôtel des impôts) du lieu d'habitation de l'un des deux signataires. Elle doit être donc établie en trois exemplaires originaux dont un sert pour l'enregistrement.

La promesse unilatérale de vente doit contenir les mêmes informations qu'un compromis de vente (en particulier les conditions suspensives). Toutefois, il est également conseillé de préciser la date d'expiration du délai d'option car sans cette précision, le délai d'option est de 30 ans !"

J'espère que cela suffira !!!
Cordialement.
Breizhine

Merci Marie Claire ainsi que Breizhine.

Breizhine, pourrais-tu citer ta source s'il te plait ?

Je ne suis pas d'accord avec de nombreux points et jetrouve qu'il y aurait beaucoup à dire sur ce "truc".

Par exemple:
- la condition suspensive de la vente de la résidence actuelle de l'acquéreur admise soit disant par la cour de cassation et qui constitue en droit français une condition potestative, interdite, lorsqu’un acquéreur n'a pas déjà été trouvé.

[EDIT article 1174 du code civil]

- Je suis dans l'Ouest de la France et au nord de la Loire et hormis pour la vente de terrain en lotissement on ne pratique que le compromis.

- Le compromis n'est pas obligatoirement fait en deux exemplaires originaux car il est possible de déroger à l’article 1325 du Code Civil.

- Quant aux mentions dont la plupart sont obligatoires...

Citation:

Dans le cas où le vendeur a acheté le bien avec une hypothèque, s'il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre vous (1) pour obtenir le remboursement des créances. Vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers.

Là, c'est du pure délire

Le conservateur des hypo qui se lance dans une procédure alors que c'est le créancier hypothécaire qui a un droit de suite... (sûreté réelle et non personnelle) et le notaire dans tout cela il s'assoit sur les créances des créanciers inscrits ? ...

Par ailleurs, si on mettait en condition suspensive des avant-contrats l'obtention d'un état hypothécaire vierge, nombreuses seraient les personnes à ne pouvoir vendre.

Je passe sur le mauvais français, je ne suis pas bien placé pour en parler


freddo68, il faut naturellement passer par un notaire. Faites-vous confirmer que le coût de l'avant contrat est gratuit conformément à une circulaire du conseil supérieur du notariat (les émoluments du notaire prévus pour la rédaction des actes de vente rémunèrent également la rédaction de l'éventuel avant-contrat).

Bonsoir QM,
j'ai récupéré ces documents sur Dossier familial, Idées maison, BNP paribas info, on y retrouve toutes les clauses indiquées dans l'article copié-collé...
Il est vrai que la phrase que vous avez citée me parait, une fois ressortie de l'article plutôt bizarre. Par contre on retrouve cette condition dans plusieurs exemples de compromis :
http://www.assurteam.com/be/fr/gc/fr_contract_house.pdf#sear[...]romesse%20de%20vente%22
dans universimmo : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=378

et enfin sur le site des notaires de france (je précise car je suis en Suisse)
Vous cherchez à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Ou vous avez déjà trouvé, peut-être par l'intermédiaire de votre notaire, le bien qui vous convient. Vous ne voulez pas que cette opportunité vous échappe. Il faut « arrêter » l'affaire et signer avec le vendeur un compromis ou une promesse de vente. De quoi s'agit-il ?


Ces contrats constatent l'accord du vendeur et de l'acquéreur dans un cadre sécurisé. Ils sont valables en général quelques mois. Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente. Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, certificat amiante, questionnaire syndic,... Il faut aussi laisser le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition : prêt bancaire ou familial, 1% patronal, apport personnel parfois bloqué sur un compte d'épargne, capital provenant d'une succession ou d'un partage après divorce, ou encore prix de vente du logement précédent. Enfin, le vendeur a besoin d'un délai pour organiser son déménagement et libérer les lieux. Le compromis et la promesse de vente sont donc très utiles et peuvent être signés rapidement. En pratique, dans les jours qui suivent l'accord entre le vendeur et l'acquéreur.

Cependant, il faut rester prudent et ne pas signer à la légère. Compromis et promesse de vente sont deux contrats présentant des points communs. Ils engagent le vendeur à vendre et l'acquéreur verse à cette occasion un dépôt de garantie (10% du prix en général) destiné à prouver son sérieux. Mais ils présentent des différences, des avantages et des inconvénients. Dans le compromis, l'acquéreur s'engage à acheter ; il ne le fait pas dans la promesse mais dans ce cas, s'il n'achète pas, il perd son dépôt de garantie. La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict, à peine de nullité, alors que le compromis est dispensé de cette formalité.

Par ailleurs, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, le notaire insère dans chacun de ces actes des conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté, si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave, par exemple.

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l'acquéreur : (situation matrimoniale, proportions d'acquisition... ), chaque dossier nécessite un examen approfondi et personnalisé. N'hésitez pas à le consulter avant de vous engager.

Je m'en voudrais si j'avais dit des bêtises.....mais franchement après avoir lu toutes ces infos....

La condition suspensive de la résidence actuelle de l'acquéreur est admise et n'est pas une condition potestative, si celui ci montre qu'il n'exigeait pas un prix trop élevé de son ancienne habitation : extrait universimmo :

"Attention aux conditions "potestatives"
Est nulle en droit l'obligation contractée sous une condition purement "potestative" de la part de celui qui s'oblige, la condition potestative étant celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties de réaliser. La Cour d'appel de Paris l'a rappelé (8) en considérant comme nulle la promesse de vente sous condition suspensive que "le promettant obtienne des services compétents d'une autorisation de changement d'affectation du bien pour que celui-ci puisse être affecté à usage d'habitation", dès lors que sa réalisation dépend du seul bon vouloir du vendeur...

L'inclusion d'une telle condition permet à la partie qui en est lésée de demander la nullité de l'acte.

Par contre n'est pas considérée comme telle la condition suspensive qui fait dépendre l'achat de la vente d'un autre bien ; encore faut-il comme pour la condition suspensive de crédit que l'acquéreur prouve qu'il a fait tout ce qu'il pouvait pour réaliser la condition et qu'il ne l'a pas compromise par exemple en fixant un prix trop élevé... " Donc ce n'est pas une condition potestative...

Je suis en Suisse mais viens d'acheter un terrain à la frontière en France et nous avons sur conseil de notre notaire signé une réservation en attendant l'arêté de lotir du lotissement ( vus le peu de terrain disponibles dans la région), puis une promesse de vente sous seing privé ( donc pas de compromis et enfin l'achat chez le notaire...Dans notre promesse de vente il est stipulé : Le bien vendu n'est pas grêvé d'une hypothèque et le vendeur s'interdit pendant le temps qui précedera la signature de l'acte authentique constatant la réalisation des présentes, toute aliénation totale ou partielle des biens vendus, de les grever d'une hypothèque ou d'une charge réelle quelconque, ou de les louer. Donc je ne pense pas avoir dit de grosses bêtises.....mais je m'excuserai platement si cela était le cas....
Cordialement.
Breizhine

Le premier lien communiqué concerne un compromis de vente de droit belge.

Pour ce qui est de la condition suspensive de la vente d'un bien, les notaires en France n'acceptent d'inclure ce type de condition que si un acquéreur est trouvé et qu'un avant contrat existe.

Dans le cas contraire la rédaction d'une telle condition est trop délicate puisqu'il faudrait réussir à définir la condition suspensive en s'assurant que la réalisation de celle-ci ne dépend pas seulement de la bonne volonté du vendeur. Or en pratique, il est difficile de définir une condition suspensive qui ne pourrait être au pire qu'une condition simplement potestative. Personnellement, je ne m'y risquerais pas.

Pour mémoire, la nullité de l'obligation (du contrat) est une nullité d'ordre public.

Les cas jugés, s'ils existent, ne sont que des cas d'espèces, ils ne peuvent faire jurisprudence car l'évaluation du caractère purement potestatif est laissé à l'appréciation souveraine des juges du fond.

Pour l'anecdote, voici l'arrêt de la c.cass qui selon Universimmo.com justifie la licéité de la condition suspensive de la vente par l'acquéreur d'un bien (cf http://www.universimmo.com/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=384)

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&am[...]XAX1995X11X03X00244X000

rien à voir où alors, il va falloir m'apprendre à lire entre les lignes.

Pour être complet, voici la décision qui aurait dû être citée par ledit site :

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&am[...]XAX1995X11X03X00243X000

AMHA, la cour de cassation a jugé en équité plus qu'en droit.

oui, vous avez raison.... mais je n'avais pas totalement tort alors ????

Comme me le rappelait récemment un contributeur de qualité, l'intérêt des fora c'est la confrontation des points de vue

Non évidemment, vous n'aviez pas totalement tort et je n'avais probablement pas entièrement raison

C'est super sport comme réponse Qm, ça fait super plaisir , merci !!!!!

En tout cas je m'endormirai ce soir beaucoup moins nigaude !!!!! merci d'avoir pris le temps d'approfondir cette reflexion.
Cordialement.
Breizhine