Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible? Résolu

Je fais suite ici à ma présentation puisque, dans le cadre de notre projet, nous débutons pas nous poser des questions sur le terrain, et un terrain en particulier.

Mes beaux-parents nous ont proposé l'un de leur terrain. Il s'agit du terrain sur lequel ils voulaient construire leur maison à l'origine, mais ils avaient finalement construit plus près de la route car, à l'époque, ils n'avaient pas les moyens financiers de réaliser les raccordements nécessaires pour s'installer plus loin.

Malheureusement, je suis allée consulter le PLU en mairie ce matin et le terrain en question est en secteur 2N, soit le secteur le plus restrictif des secteurs de la zone N ("secteur de protection stricte en raison de la qualité des sites et des paysages").
Pourtant, ce terrain est très similaire au terrain situé juste au-dessus (sur lequel un lotissement a été construit) ou encore au terrain attenant où se situe la maison de mes beaux-parents.

Du coup, avant de laisser totalement tomber, je voudrais m'assurer qu'il n'y a vraiment rien à faire pour que ce terrain devienne constructible puisqu'il représente vraiment un idéal pour nous (à proximité de mes beaux-parents, là où mon homme a grandi, à proximité du bourg, dans un bien joli coin...) et c'est pour cela que je me permets d'exposer ici les questions que je me pose:

• demander un CU (pour avoir davantage d'infos sur ledit terrain) serait-il utile ou pas du tout puisqu'il a été classé en secteur 2N?
• une demande de procédure de modification ou de procédure de révision du PLU pour que le terrain concerné passe en zone Nh est-elle envisageable? utopique?

Je suis en effet tombée sur cela en fouinant sur Internet:

Citation:

Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible? Et vice-versa?


Le changement de nature d’un terrain est fonction de l’évolution du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS), lesquels plans sont modifiés via deux procédures, la modification et la révision. De fait, un terrain non constructible peut devenir constructible. L’inverse est aussi vrai quoique plus exceptionnel.

La modification :

L’article L 123-13 du code de l’urbanisme, en vertu de la loi du 2 juillet 2003, dispose que la procédure de modification est possible si le changement envisagé :
- ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable du plan en vigueur ;
- ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
- ne comporte pas de graves risques de nuisances.

La modification est une procédure simple dont l’initiative appartient au maire. Le projet doit être ensuite soumis à enquête publique, lequel projet doit avant l’enquête être notifié au préfet, au président du Conseil régional, au président du Conseil général et le cas échéant, au président de l’établissement public chargé de la gestion d’un SCOT (schéma de cohérence territoriale), ainsi qu’aux organismes qui doivent normalement être consultés, lors de l’élaboration d’un SCOT. La modification doit enfin être approuvée par délibération du conseil municipal.

Cependant, elle peut également être demandée par le préfet. C’est au niveau de ladite enquête que les administrés expriment leur opinion, oralement ou par écrit, auprès du commissaire-enquêteur en charge à l’issue de l’enquête d’établir un rapport. Ce dernier peut, avec l’accord du maire, organiser une réunion publique. Les habitants de la commune peuvent alors s’opposer à la réalisation d’un projet initié par le maire ou par le préfet. En clair, démocratie oblige, en qualité de citoyen, c’est à ce moment qu’il vous faut vous manifester.

La révision :

A défaut, juridiquement, de pouvoir recourir à une procédure de modification, la procédure de révision doit être engagée parce qu’il risque de s’en suivre une «atteinte à l’économie générale du plan» en vigueur ; un risque certain ou supposé d’apparition d’une nouvelle nuisance ou la disparition d’une protection par exemple. Elle peut ne porter que sur une partie du plan. Dans le cadre de cette procédure, un certain nombre d’autorités et de personnes doivent être consultées, une enquête publique doit également être organisée et la révision doit être approuvée par délibération du conseil municipal. La révision d’un POS pré-existant conduit aujourd’hui à l’adoption d’un PLU.

Il existe, par ailleurs, une «révision simplifiée» lorsqu’elle a pour seul objet la réalisation d’une construction ou d’une opération à caractère public ou privé, présentant un intérêt général, notamment pour la commune ou toute collectivité, ou lorsque la révision a pour but la rectification d’une erreur matérielle, elle peut à l’initiative du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée.

Cette procédure est applicable aussi dans l’hypothèse d’un projet d’extension des zones constructibles n’affectant pas l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable et ne comportant pas de graves risques de nuisance. Par exemple, une révision peut permettre la transformation d’une zone NA (agricole) en zone U (urbaine) ou en zone AU (à urbaniser) ou encore procéder à la définition d’un périmètre de ZAC (Zone d’Aménagement Concerté). La commune délimite une superficie, elle passe avec un aménageur privé un contrat aux termes duquel ce dernier crée les voiries, des réseaux divers, puis divise et vend des lots. L’objet de la ZAC est très variable. Il peut s’agir d’une ZAC pour habitations, d’une ZAC pour de l’activité industrielle, commerciale… Cela s’appelle de l’ «Urbari» ou de l’urbanisme opérationnel. Il s’agit donc d’une procédure mixte entre la commune et un aménageur privé, le dispositif étant, somme toute, piloté par la commune. L’urbanisation s’effectue de cette façon et dépend quelque peu de la volonté politique des collectivités.

Ainsi, via ces deux procédures, et sous réserve des contraintes précitées, les conseils municipaux ont la faculté de rendre un terrain inconstructible en terrain constructible. Ainsi, selon des agents immobiliers, certains ménages peu argentés achètent des terrains en périphérie des villes dans l’espoir que leur acquisition prenne de la valeur et devienne, de fait, constructible du fait de l’agrandissement de la ville toute proche. Attention un tel investissement peut tarder à porter ses fruits dans la mesure où le passage de terrain inconstructible en terrain constructible peut prendre plusieurs générations.

En conséquence si un tel changement est possible, l’inverse l’est aussi, auquel cas la situation peut se révéler préjudiciable ou pénalisante. En voici un exemple édifiant. Selon un agent immobilier, «pour qu’un terrain devienne inconstructible il suffit qu’un écolo dise que le terrain en cause contient une espèce rare à protéger, et rendra, de fait, inconstructible ce terrain. Pour ce faire, il ira chercher tous les anthropologistes qu’il connaît de manière à trouver une espèce inconnue ou très peu connue». L’agent immobilier conseille donc à tous les propriétaires de terrain aujourd’hui constructible de ne pas le laisser nu mais, au contraire, d’y construire une maison car, en cas de modification ou de révision d’un POS ou d’un PLU, l’habitation ne pourra pas être démolie.

Par avance merci des éclaircissements, éléments de réponse ou conseils que vous pourrez m'apporter.

EDIT: Je ne sais pas si je dois/peux indiquer ma source?