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Projet acquisition d'une dependance à renover !

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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
Bonjour
J'envisage d'acheter une dépendance à renover et j'ai quelques questions avant de me lancer
Actuellement cette dépendance est placé sur un terrain sur lequel il existe deja une maison (non accolée à la dépendance)
le propriétaire envisage 2 options: soit la vente globale (maison + dépendance + terrain), soit la découpe de la parcelle en 2 (maison + terrain) et (Dépendance + terrain), et donc la vente de ces 2 lots dissociés.

En admettant que je fasse l'acquisition d'un bout du terrain + dépendance, avec toutes les réserves d'usages qu'il conviendra de formuler (CUO, accord permis etc...), j'ai quelques questions pour monter mon projet.

Tout d'abord des questions autour de la nature de la construction et donc subventions/prêt/crédit d'impot envisageables

Cette dépendance n'a jamais été habitée..., le futur terrain fourni avec (1250 m²) n'est pas viabilisé. (mais tout est le long du terrain)
la dépendance est constitué d'un atelier de 17m², d'une écurie de 44m² et d'un apenti de presque 100m² au sol.
le gros oeuvre est sain...à voir pour la charpente/toiture

j'en conclu donc que mon projet est, vu de l'administration et des banques, un projet de construction.
Est ce bien le cas ?

Ensuite, des questions autour de la construction.
Suis obligé de construire en RT2012 ?
Taux de TVA applicable

Avant même de poursuivre, je vais attendre les premieres réponses, ainsi je verrai où positionner concretement ce POST et ainsi orienter mes questions

Dans tous les cas, merci d'avance pour votre aide.
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Deux Sevres (79) (79)
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message
Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de rénovation...

Allez dans la section devis rénovation du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de entreprises du batiment de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les entreprises du batiment, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-66-devis_renovation.php
 
Env. 500 message Nantes (44)
Ce n'est pas une construction mai un changement de destination ainsi que de la rénovation et faut voir si tu y faire une habitation ou non et il me semble que pour que ce soit un prêt immobilier (neuf) alors il faut que ta rénovation coute autant que ton achat et faut voir si ta pas une ferme a 150m car impossible d'y faire une maison avant d'acheter va voir la mairie pour voir ce que tu peux y faire Wink
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Messages : Env. 500
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 11 ans
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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
Merci pour ta réponse.
l'annonce est en vente par une agence, je suppose qu'ils se sont renseignés avant de mettre ce bien en vente.
Quoi qu'il en soit, il n'y a pas de ferme à moins de 150 metres.
Mon projet est bien un projet d'habitation (transformation des murs existant en habitation, transformation de l'apenti en habitation, et construction d'une extension)
le cout globale de la transformation est largement supérieur à celui de l'acquisition du terrain.
Voici quelques photos pour plus d'infos










imagik
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
Edité 3 fois, la dernière fois il y a +10 ans.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Deux Sevres (79) (79)
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Membre utile Env. 1000 message Toulouse (31)
Le fait que ce soit vendu par une agence ne garantit rien... Renseigne-toi directement auprès de la mairie, demande à consulter le règlement d'urbanisme
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Toulouse (31)
Ancienneté : + de 14 ans
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Env. 500 message Nantes (44)
Et vu que c'est en pure campagne alors tu devras avoir un assainissement (faire étude de sol pour connaitre son emplacement ) et le déposer avec le permis de construire et ATTENTION que les mur du batiment ne soit pas en limite de terrain agricole donc pas d'agrandissement
j'ai moi même voulu faire pareil que toi et je ne pouvais agrandir car les murs collaient le terrain agricole et je ne pouvait non plus changer de volument en surélevant la toiture
en campagne il y a bcp de contrainte pour favoriser les lotissement
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Messages : Env. 500
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 11 ans
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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
Merci pour vos contributions.
Pour info, Il y a aussi le TAE en limite de propriété et pas de pb pour l'extension (ce que m'a dit l'agence et le proprio) mais effectivement il conviendra de vérifier..

En conclusion, de quelle aide puis je bénéficier ? (credit d'impot ?)
Quelle TVA
Suis je contraint de respecter RT2012 ?

Merci
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Deux Sevres (79) (79)
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Credit d'impôt = zéro
TVA = 20%
RT 2012 = Obligatoire
Vous voulez un credit d'impôt pour quel motif?
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
De : St Pierre Les Nemours (77)
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Env. 500 message Nantes (44)
Le crédit d'impots est accordé que pour les travaux fait par des proffessionnels en rénovant del'ancien sauf que vous vous aller faire un " changement de destination donc du neuf donc normalement non
rt 2012 obligatoire oui et non oui si vous le faites par des proffessionnel et si vous avez des aides financières et non pas obligatoire si vous faites les travaux vous mêmes MAI
pourra être un pbm sur les aides pour d'autres travaux qui serons lier pour les aides , tva 20% oui et non oui par des proffessionnel et pour vous 'achat de matériaux
et non si vous le faites par un auto-entrepreneur (pas de charges)sauf matériaux
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Messages : Env. 500
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 11 ans
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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
Je ne veux pas un credit d'impot, je me renseigne juste pour savoir si je suis éligible à l'un d'eux ou pas...

Ce que j'ai compris c'est que dans le cadre de renovation on peut prétendre à pas mal de crédit d'impot...alors pourquoi pas sur le neuf ?
Rolleyes
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Deux Sevres (79) (79)
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Il faut un PC donc RT2012
Faire les travaux par un auto entrepreneur, bon courage
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
De : St Pierre Les Nemours (77)
Ancienneté : + de 20 ans
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Membre ultra utile Env. 9000 message Loiret
La RT 2012 n'est pas forcement obligatoire en rénovation. si la surface créé est inférieure à 150m² ou inférieure à 30% de la surface initiale, il faut alors appliquer la RT Existant.

Ce n'est pas parce qu'il y a un PC que la RT 2012 est obligatoire. J'ai fais un permis de construire et je n'ais pas eu besoin de faire faire un étude pour être en RT 2012. (Bon, j'ai eu le permis juste avant le 1 janvier 2013 aussi ^^)
C'est parce que la vitesse de la lumière est supérieure à celle du son que certains ont l’impression d'être brillants avant d'avoir l'air ... con.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 9000
Dept : Loiret
Ancienneté : + de 10 ans
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Env. 200 message Morbihan
Bonjour,
petite précision sur la RT 2012 :
si c'est un changement de destination pas de RT 2012 sur l'existant par contre si il y a création d'une extension alors sa dépend de sa taille:
supérieur à 30% de la SHONrt de l'existant: RT2012 complète seulement sur la partie extension
inférieur à 30% de la SHONrt de l'existant: RT 2012 simplifiée (une simple attestation est nécessaire, ce sont les gardes fous de la RT existant pour les murs extérieurs, plancher bas, plancher haut uniquement)
A+
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Messages : Env. 200
Dept : Morbihan
Ancienneté : + de 11 ans
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Dans le post, il est question de dépendance, de changement de destination: il y a contradiction!

Ce que dit l'article R 123-9 du CU:

"...Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif..."

- Si c'est bien une dépendance de la maison d'habitation qui est sur le terrain, elle prend la même destination que la maison, et les travaux ne nécessitent donc pas le changement de destination.
- Et fiscalement, ça peut changer la donne.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Une dépendance qui est habitable est une maison d'habitation.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
De : St Pierre Les Nemours (77)
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

jpaul a écrit:Une dépendance qui est habitable est une maison d'habitation.


jpaul, une maison d'habitation n'est pas par définition une dépendance, mais peut avoir une(des) dépendance(s)... qui prend(prennent) le même statut que l'habitation principale.
Si la dépendance est habitable, le problème ne se pose pas!
- La H1 fait la différence entre les pièces et annexes d'habitation et à usage professionnel qui composent le bâtiment principal (cadre 4), et les constructions accessoires ou dépendances sans pièces d'habitation (cadre 5), le cas qui nous intéresse, le tout se rapportant bien aux locaux d'habitation et à usage professionnel.
- Un arrêt du CE n° 74487 du 23/10/1989 reconnaît la définition donnée par un règlement communal qui énonce que: "seront considérés comme annexes les locaux secondaires constituant une dépendance d’un bâtiment à usage principal d’habitation : caves ... garages ..." donc avec le même statut que le bâtiment principal d'habitation.
- C'est pour cela que dans mon post, je mets en condition le fait que les bâtiments soient dépendances de la maison d'habitation, pour pouvoir appliquer les dispositions du R 123-9 du CU.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Le projet est la transformation d'une dépendance en habitation.
Il ne s'agit pas de créer des caves ni un garage.
De plus,si j'ai bien compris , la maison principale sera vendue à quelqu'un d'autre .
Donc il y a bien changement de destination et ces dépendances deviennent maison d'habitation .
L'extension , si elle est supérieure à 30% de l'existant doit être conforme à la RT 2012.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Re,

- Je ne parle pas de la RT 2012... que je n'ai pas étudiée!
- J'ai bien compris qu'il ne s'agit effectivement pas de créer garage ou cave, puisque la dépendance existe déjà,
- La destination d'un bâtiment ne se décrète pas par la vente, mais est un état de fait; la mairie ne pourra pas invoquer le changement de destination pour s'opposer au projet.
- Et le fait que la maison et la dépendance soient vendues séparément, et même à deux acquéreurs différents n'a aucune importance, même dans le cadre de la règlementation des plus values; l'Administration fiscale reconnaît l'entité, ou unité foncière habitation principale/dépendance, comme dans notre cas. Il en a été jugé différemment notamment dans le cas d'un château et d'une de ses dépendances servant au logement du gardien,
- Et au final oui, l'ex dépendance sera bien devenue habitation principale de la nouvelle entité ainsi créée, avec nouvelle surface de plancher, les nouveaux éléments de confort, une nouvelle valeur locative et ses conséquences sur la TH et la TFPB.
- Par contre, telle que la dépendance est actuellement (selon photos), elle ne peut échapper à la notion de "livraison à soi-même d'un immeuble neuf", puisque il manque 3 façades, sans doute un plancher de niveau R+1, et tout le second œuvre; donc TVA au taux de 20%.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Picto recompense Membre ultra utile
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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
Merci à tous pour vos contributions.
En l'etat, je vois bien que ce n'est pas si simple que cela.
le plus sage reste de partir sur l'hypothese qu'aucune aide n'est envisageable, et que la RT 2012 est obligatoire (de toute façon la construction à faire (transformation de l'apenti + extension) dépasse largement la construction existante (celle à l'intérieur des 4 murs).
Bon, je vais deja voir avec un charpentier ce qu'il pense de la charpente...si HS, meme pas question de continuer ça exploserai mon budget. Si OK, faudra voir pour la négo du prix qui de toute façon est beaucoup trop élevé
Encore merci
Je vous tiens informé
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
A bientôt.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
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Membre utile Env. 2000 message Deux Sevres (79) (79)
On a laissé tombé. Acquisition trop chère vu la localisation. et trop d'inconnu, donc pas de prise de risque insensée.
Du coup on (re)fait construire .
Construction EFFINERGIE+ THPE 2017
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Picto recompense Membre utile
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