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UCB : Taux de 5.71 sans prêt relais ni interet intercalaire

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Env. 200 message Reunion
Hello,

Je suis en pleine recherche d'une banque pour financer l'achat d'un terrain et la construction d'une maison. Nous sommes allés voir hier UCB (filiale de BNP Paribas) qui nous propose :
Prêt de 178 000 euro = mensualités de 1100 sur 25 ans (ass comprise)
Avec un petit utilitaire, on a vu que cela faisait un taux de 5.71 !!! Je trouve ça énorme, non ?

On a 24 mois pour vendre notre appart et cela sans passer par un prêt relais. On ne payera pas d'intérêt intercalaire.
Ils récupèrent la mensualité sur un compte ouvert à la BNP. Donc obligation d'y ouvrir un compte et d'effectuer chaque mois un virement dessus pour l'alimenter!

En fait, voilà le calcul qu'ils nous ont fait :
Terrain + Construction maison + Frais notaire + Rachat crédit appart = 268 000
Montant à emprunter = 268 000 - 30 000 (PEL) = 238 000

En sachant que pour le montant de la vente de l'appart, on va faire estimer l'appart et ils demanderont 80% de la vente d'ici 24 mois.
Exemple : estimation à 75 000, 80% de 75 000 = 60 000.
En sachant que l'on peut verser entre 80% et 140% (donc entre 60000 et 105000).

Donc, d'après leur calcul, dès que l'offre de prêt est acceptée, ils nous débloquent 238 000 euro, on rembourse l'emprunt de l'appart (fait à la caisse d'épargne) et l'on commence à rembourser l'emprunt de la maison à hauteur de 1100 euro (ainsi, pas d'intérêt intercalaire).
Disons que 20 mois + tard on vend l'appart 90 000, et bien on a le choix entre donner les 60 000 et garder 30 000 de côté et alors on garde des mensualités de 1100 euro/mois. Ou alors on profite d'avoir vendu + cher que ce qui était estimé et on donne + que les 60 000 et ainsi on diminue soit le nombre d'années (25) soit les mensualités (1100)

Du coup, je trouve que 5.71 est un taux énorme mais pas de prêt relais et pas d'intérêt intercalaire, je trouve ça chouette!
Qu'en pensez-vous? Est-ce une ******* déguisée ou une bonne affaire ?
Merci de votre aide Wub
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +18 ans.
Messages : Env. 200
Dept : Reunion
Ancienneté : + de 18 ans
 
message
Pourquoi ne pas s'adresser à un courtier ?

Sur ForumConstruire.com, il y a une section "crédit immobilier" qui permet d'entrer facilement en contact avec un courtier en crédit immobilier. C'est gratuit et ça permet de comparer les taux de toutes les banques. De plus, dans certains departements, le formulaire calcule aussi les prets aidés !

C'est ici : http://www.forumconstruire.com/credit_immobilier/
 
Env. 200 message Seine Et Marne
j'ai eu une offre d'UCB pour a peu prêt le même montant de prêt sur la même durée, et ils sont absolument pas compétitif, leur taux est énorme !!! Dry

Le seul "avantage", c'est de pas avoir d'intérêts intercalaire, encore que j'ai lu qu'en faite ils sont inclus dans le prêt principal, alors...
Messages : Env. 200
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 50 message Luyeres (10)
bonjour,

moi je suis dégoutée ce matin ucb nous propose 4000 euros de frais de notaire pour 160000 euros de prêt
c'est vrai qu'il n'y a pas d'intérêt intercalaire mais bonjour les frais de notaire
Terrain acheté depuis 2004
permis obtenu depuis le 26 novembre 2006
construction avec des artisans
debut construction : 12 mars 2007
emmenagement : aout 2008
Messages : Env. 50
De : Luyeres (10)
Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 200 message Seine Et Marne
Lezos, la banque n'est pas résponsable des frais de notaire, chaque banque fait une éstimation du cout des frais de notaire, mais ce n'est pas elle qui les fixes !

si l'UCB estime tes frais de notaires à 4000€, c'est ce que tu payera, a peu de chose pres, quoi qu'il arrive.
Messages : Env. 200
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 7000 message Rhone
lolo77370 a raison pour les frais de notaires, ce sont des tarifs qui sont globalement fixés en fonction de ce que tu achètes. Cela ne dépend pas de la banque !!

par contre il y a aussi les frais d'hypothèque ou de pretteur de denier qui peuvent variés d'une banque à l'autre, fait attention à ce point.



pour la proposition UCB. Elle me parait très haute moi aussi. EN plus le cout de pas payer les frais intercalaires, c'est souvent du n'importe quoi. En fait ils t'incluent tes frais intercalaires dans le montant de ton prêt. Toi tu as l'impression de pas les payer alros qu'en fait, tu les paye, et en plus tu payes aussi les interêts sur les intérêts intercalaires. Tu te fait donc avoir 2 fois (les autres banques peuvent aussi accepter ce montage vu qu'ils y gagnent...)
Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 19 ans
 
Photographe Env. 10000 message Haute Garonne (31)
Les 5.71, tu dis les avoir calculé !
MAis eux, ils t'ont annoncé quoi comme taux ? Et quel TEG ?
Dans les 5.71, tu comptes quoi ? L'assurance ? Le cautionnement ou hypotheque ?
BrickBroc
http://www.namast.com/maison
Briques et broc - Faire construire et aménager
-
Contrat avec maitre d'oeuvre - Emménagement mi-2005. Encore des trucs a faire du cote du garage et de quelques bricoles interieures et exterieures.
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 10000
De : Haute Garonne (31)
Ancienneté : + de 20 ans
 
Env. 500 message Seine Et Marne
5.71 même avec assurances Crying
c'est beaucoup trop Ohmy
CCMI signé le 23/08/06
PC obtenu le 26/10/06
chantier ouvert le 12/12/06
maison fini et réceptionnée le 23/04/2007 !!
Messages : Env. 500
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 1000 message Essonne (91)
Attention la grille des taux dans les banques est différente selon que vous financez un terrain seul ou une maison avec terrain.
Ayant eu un rejet de permis en 2004, j'ai quand même voulu acheter mon terrain seul et la BP m'a montré ses grilles de taux sur son écran selon le bien à financer. Si vous financez un terrain seul, le taux est un peu plus élevé de l'ordre 0,3 à 0,5 point.
Un bon coup de pied au cul, cela ne produit que du mouvement, jamais de la motivation.
Messages : Env. 1000
De : Essonne (91)
Ancienneté : + de 20 ans
 
Env. 5000 message
inyourfayce a écrit:5.71 même avec assurances Crying
c'est beaucoup trop Ohmy

Ah oui ? Pourquoi ?

Le seul élement valable pour pouvoir juger/comparer une offre est le coût total de ton crédit.
Messages : Env. 5000

Ancienneté : + de 20 ans
 
Env. 200 message Reunion
On a oublié de demander le teg. On avait la puce dans les bras qui avait faim (ben ouep, on y est quand même resté près de 2 heures!)
Et la personne qui nous a reçu n'a rien voulu nous imprimer en nous disant que de toute façon il fallait qu'on se revoit pour finaliser le montant de l'emprunt (on doit faire estimer une bonne fois pour toute notre appart et on est toujours en discussion de prix avec notre constructeur).

J'ai trouvé sur internet un mini-logiciel qui calcule le taux d'interet à partir de la fonction "taux" sous excel.
Cela donne dans mon cas : Montant emprunt = 178 000 / Nombre mois = 300 / Mensualite = 1100
Le fichier fait le calcul suivant : (((taux(300;1100;-178000)+1)^12)-1)
Soit un taux de 5.71

C'est du tout compris : assurance + cautionnement
Pour financer l'achat de mon terrain + la construction de la maison + les frais de notaire
Le coût total de mon crédit est de (1100 * 12 * 25) = 330 000 pour 178 000 d'emprunté.

Rolleyes
Messages : Env. 200
Dept : Reunion
Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 600 message Nord (59)
trader28 a écrit:Attention la grille des taux dans les banques est différente selon que vous financez un terrain seul ou une maison avec terrain.
Ayant eu un rejet de permis en 2004, j'ai quand même voulu acheter mon terrain seul et la BP m'a montré ses grilles de taux sur son écran selon le bien à financer. Si vous financez un terrain seul, le taux est un peu plus élevé de l'ordre 0,3 à 0,5 point.


Eh bien ton banquier ,c'est foutu de toi.Jamais une banque ne m'a raconté cela.
Par contre il y a des banques qui ont des contraintes sur la durée(SG)

bizzz
construction commencé le 08/02/2006
On y est depuis novembre 2006
On attaque la terrasse cet été
http://www.forumconstruire.com/construire/viewtopic.php?t=72[...]p?t=7282&highlight=
Messages : Env. 600
De : Nord (59)
Ancienneté : + de 19 ans
 
Env. 100 message Moselle
Mais est il possible, de se passer des frais intercalaires.

1) remboursement anticipé de son appart

2 ) pret total du terrain + construction(mensualite identique du 1er mois jusqu'à la fin du credit)

3) Lors de la vente de l appart au bout de 15 mois(par exemple), on injecte la plus value pour reduire soit les annees , soit les mensualites.

-Ce procede est il accepte par les banques ?
-Et si oui cela vaut il le coup (le coût aussi)?

merci de vos reponses
Messages : Env. 100
Dept : Moselle
Ancienneté : + de 18 ans
En cache depuis le mardi 17 décembre 2024 à 18h50
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