Les étapes (et la chronologie) de la préparation de votre projet

Vous voulez acheter un terrain ? Faire construire une maison ? Pas facile de s’y retrouver au milieu de toutes les démarches à effectuer ! Et combien de temps va t’il se passer entre l’achat de votre terrain et le début de la construction de votre maison ?  ForumConstruire.com vous aide à y voir plus clair.

Calculer son budget construction

Avant toute chose, vous devez déterminer l'enveloppe de votre projet, c'est à dire étudier le budget total à prévoir en incluant différents paramètres :

• vos ressources
• votre apport personnel
• vos emprunts actuels (voiture, électroménager...) 
• le coût total lié à l’achat de votre terrain
• le coût total lié à votre construction
• les différents frais annexes (frais de dossiers, d’assurance, de garantie, frais de notaire, taxes....)

Attention, si vous souhaitez effectuer des travaux vous même, n'oubliez pas de les budgétiser afin de les insérer dans le calcul.  

Vous pouvez faire ce calcul aidé de votre banquier ou d'un courtier (nous proposons un service gratuit dans ce sens, cliquez ici).

Le taux d'endettement :

Pour calculer votre taux d'endettement, faites le total des charges que vous comparez au total des vos revenus. 

Par exemple : 

Un couple a un revenu de 35 000 € par an et des charges de 10 000 € par an.

Le taux d'endettement sera de 28 %. 

Pour le calculer :  (10 000 (vos charges) x 100) / 35 000 (vos revenus)

En général, les organismes bancaires acceptent un taux d'endettement maximum de 33% des revenus. 

Choisir son terrain

Une fois votre enveloppe calculée, il vous faudra trouver votre terrain.

Si vous ne savez pas où commencer, suivez nos guides :

• 6 conseils pour trouver votre terrain
• 20 conseils pour bien choisir votre terrain, par les membres de Forum Construire

Vous avez trouvé le terrain de vos rêves ! Filez vite à la mairie de la commune concernée pour consulter le certificat d’urbanisme opérationnel ainsi que le PLU afin de vérifier les règles de construction, des équipements publics existants, les taxes concernant ce terrain....

L’étape suivante sera l’offre d’achat que vous ferez parvenir au vendeur du terrain.

Ce dernier doit ensuite accepter cette offre afin que vous puissiez acquérir le terrain.

Vient ensuite la promesse de vente ou alors compromis de vente. C'est sur ce document que figurent les différents détails concernant le terrain (surface, servitude, prix, taxes....). Vous indiquerez (ou plutôt, votre notaire indiquera) aussi sur le compromis des clauses suspensives concernant l’obtention de votre permis de construire ainsi que l’obtention de votre prêt : si vous n'arrivez pas à avoir un crédit ou votre permis, la vente est annulée.

La dernière étape sera ensuite la signature du contrat de vente. Ce dernier se signe devant notaire.

La signature ne se fait que lorsque votre financement et votre permis de construire sont acceptés, soit un délai d'environ 5-6 mois minimum.

Sur le contrat de vente figure les mêmes informations que sur l'offre d'achat avec quelques informations en plus : les modalités de paiement, l'état civil de l'acheteur et du vendeur, les coordonnées de l'ancien propriétaire ainsi que la date du précédent acte de vente.

Préparer son projet de construction

Une fois le financement de votre projet étudié et votre terrain trouvé, il est temps d'avancer dans votre projet de construction. Si ce n'est pas déjà fait, il est temps de penser au plan de votre maison, que vous élaborerez probablement avec le professionnel qui s'occupera de la construction de votre maison. Il est necessaire pour monter votre dossier en vue d'établir votre permis de construire.

La section "plans de maison" de forum construire.

Sur ce plan figure , entre autres, l'emplacement des constructions et des voies publiques, la hauteur maximale que doivent mesurer les constructions, les obligations concernant l'architecture de la construction...

Vous devez donc choisir les intervenants concernant votre construction. Qu'allez-vous choisir pour la création et le suivi de votre chantier ? Un architecte ? Un maître d'oeuvre ? Ou plutôt passerez vous directement par un constructeur ? Ou peut être même que vous construirez vous même votre maison ! Nous avons un guide pour vous aider à faire votre choix : par qui faire construire sa maison ?

Selon le ou les professionnels choisis, vous aurez des contrats à signer :

• Le contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) : ce contrat doit être rempli par le constructeur. Le projet ne doit pas comporter plus de deux bâtiments sur le même terrain et être destiné au client maître d'ouvrage. Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction. Pour en savoir plus sur le CCMI, cliquez ici.
• Le contrat de maîtrise d'oeuvre : si vous choisissez un maître d'oeuvre, alors c'est un contrat de maîtrise d'oeuvre qui sera établi.
• Le contrat d'architecte : si vous choisissez un architecte, alors c'est un contrat d'architecte qui sera établi.

Dans tous les cas, n'oubliez pas de vérifier la validité des assurances du ou des professionnels choisis.

L'élaboration du plan de votre maison est une partie longue et importante, car constituée de nombreuses étapes :

• Avant projet : pour sortir les grandes lignes
• Rectifications du projet : ils peuvent être nombreux et necessiter bon nombre d'allers-retours chez votre constructeur.
• MAP (mise au point) : quand le projet est bien avancé, on fait la mise au point, à savoir, un rendez-vous où tout est décidé. Modèle de fenêtres, couleur d'enduit, tuile, carrelage, tout est fixé noir sur blanc. A la fin de cette étape, la maison est prête "techniquement" à sortir de terre.

Trouver un crédit immobilier pour faire construire

Une fois votre enveloppe calculée, votre terrain choisi et votre construction validée, c’est le moment de rencontrer plusieurs organismes financiers pour l’obtention de votre crédit.

Plusieurs choix s’offrent à vous pour le prêt : le prêt conventionné, le prêt à taux zéro, le PEL, le CEL...sur une durée de 10, 20, 25, 30....ans.

Vous aurez le choix entre un prêt à taux fixe (mensualités calculées sans changement de taux par la suite) et un prêt à taux révisable (taux de départ avantageux mais un plafond est fixé dans le cas où les taux augmentent - à éviter car de toutes façons, un prêt se renégocie). Consultez notre guides pour en savoir plus : bien choisir son crédit immobilier.

Une fois votre prêt négocié, l’établissement de crédit choisi vous fait parvenir une offre de prêt. Vous avez 11 jours pour accepter (ou refuser) cette offre.

Si vous acceptez l’offre de prêt, votre banque vous fait parvenir un contrat de prêt. C’est ce contrat qui sera envoyé au notaire. 

Sachez que les fonds seront débloqués lorsque la signature de l’acte de vente sera effectuée chez le notaire. En une seule fois pour l’achat d’un logement déjà construit, au fur et à mesure de l’avancée des travaux pour une construction.

Cette étape peut-être longue : entre la recherche de la banque au meilleur taux (utilisez notre outil gratuit de mise en relation avec un courtier), les divers documents à fournir et la lenteur administrative des banques, comptez environ 3 mois pour avoir l'argent disponible.

Déposer sa demande de permis de construire

Lorsque vous souhaitez faire construire une maison, vous devez faire une demande de permis de construire. La demande s'effectue à la mairie concernée à partir du projet définitif délivré par votre constructeur.

Le delai d'instruction d'un permis est de 2 à 3 mois et il est ensuite valable pendant 2 ans.

Dans le cas où votre projet est refusé par la mairie, vous bénéficiez d'un délai de 2 mois pour faire la demande d'une nouvelle étude de votre dossier.

Pour info : Vous avez la possibilité de saisir le tribunal administratif en cas d'un autre refus de votre permis.

Dès réception de votre permis de construire, vous devez l'afficher sur votre terrain. Et ce, jusqu'à la fin des travaux. Il doit être visible de toute personne. Il est également affiché en mairie pendant 2 mois.

Vos voisins peuvent alors le contester (recours des tiers). Ils ont un délai de deux mois à partir de l'affichage pour faire leur contestation.

Pour en savoir plus sur l'affichage du permis et le recours de tiers, consultez notre guide.

Il est fortement conseillé de faire venir un huissier sur votre terrain afin de faire constater l'affichage du panneau contenant votre permis de construire. L'huissier passe généralement 3 fois sur votre terrain pour contrôler l'affichage. Une fois au début de l'affichage, une fois au milieu et une dernière fois à la fin des 2 mois. 

Le délai entre le dépot du dossier de permis de construire et le début possible des travaux est donc d'environ 4 mois.

La déclaration d'ouverture de chantier

Dés l'ouverture de votre chantier, vous devez effectuer une DOC auprès de la mairie concernée. Ce document permet de signaler à l'administration le commencement des travaux.

Les travaux peuvent alors débuter ! 

Pour connaitre les étapes du chantier, suivez ce guide.

Créez un récit de construction pour partager votre aventure avec les autres membres :)

En résumé

Voici un exemple de chronologie de la préparation de votre projet de construction :