Choix d'un maître d'oeuvre en basse Ardèche (Ardeche)

Je vous ai répondu sur votre autre sujet.
Pas besoin d'en faire plus.

Oui merci, j'avais créé ce topic avant de découvrir votre sujet, qui est donc celui-ci.

Je passe donc à la 2e question (pour tous), avez-vous un constructeur (MOE, CCMI ou architecte) à nous conseiller pour la basse Ardèche ?

Pour l'instant nous avons rencontré un seul constructeur Maison France Confort (Montélimar) et des MOE locaux : Maisons Jolivet (Alès), Les Toits Cévenols (Alès, anciennement nommés Baybat), TradiBati (Aubenas)... Pour ce dernier, nous attendons le devis donc je ne me prononcerai pas, MFC est hors budget (1,5x plus élevé que les autres) donc même pas poursuivi l'étude, et pour les deux autres ils ont chacun leurs atouts et leurs défauts (pour rester gentille), impossible de faire un choix à ce stade.
Du coup nous sommes en contact désormais avec Villas Gardoises... et on aimerait en rencontrer un ou deux autres pour avoir un avis vraiment complet, si vous avez une bonne adresse dans le coin ?

Question n°3 : est-ce qu'il est possible avec un MOE d'avoir une garantie de livraison équivalente à celle des CCMI ? ou obligé de faire sans cette garantie ?
Je vois que Baybat sur leur ancien site web indiquait en bas de page "garantie de livraison" mais rien à ce sujet dans nos devis malgré notre demande... pipo la mention avec les MOE ou il existe une possibilité qu'ils se sont gardés de nous proposer ? on est bien sûr prêts à payer un supplément pour cette garantie...

Merci,
Marie

Bonjour,

Pouvez-vous nous dire si une issue favorable est possible dans la situation suivante :

Nous aurions souhaité prendre un MOE pour une construction neuve qui est bien placé en tarif et le plus de réalisations réussies dans le secteur parmi la concurrence.

Mais celui-ci essaie de nous imposer un "bon de commande" ne détaillant les prestations que sur 5 pages à partir d'un plan de leur catalogue (donc des généralités sur chaque poste sans se prononcer sur les marques/références de matériel, ni même sur le respect de la norme parasismique par exemple). Il mentionne en fin de ce bon de commande une "rétribution commerciale de 7000 €" qui n'a même rien à voir avec le travail préalable du dessinateur (facturé à part) ni la mission de leur conducteur de travail (mission non abordée dans ce document). En terme de tarif, à part quelques options chiffrée à part, seule est mentionnée une enveloppe globale du projet, c'est-à-dire notre budget allouable à cette construction. Pas d'échéancier d'exécution / paiement indiqué, ni de garantie etc.

Si nous obtenons que ce document ne mentionne aucun acompte sur lequel s'engager (retrait de la mention "rétribution commerciale..."), et le budget indiqué nous convenant, est-ce risqué de le signer en l'état ?

Tous les voisins ayant construits avec eux ont signés ce type de document, puis fait bosser leur dessinateur et n'ont reçus les devis détaillés des artisans qu'après obtention du permis 1 à 2 mois plus tard. Leurs maisons sont quasiment terminées et ils sont contents du résultat. J'aimerai comprendre quelle est la part de risque à signer ce type d'avant contrat sans rien payer avant la réception de fin de travaux de chaque poste ? Par exemple, le premier paiement interviendrait uniquement pour les fondations terminées. Le 2e paiement à la fin des travaux de maçonnerie, puis toiture etc. avec chaque artisan.

Je sais bien que nous sommes à des années lumière d'un vrai contrat de maîtrise d'oeuvre avec définition de la mission de suivi, les honoraires, les échelonnements et calendrier d'exécution, les devis de 3 artisans pour chaque corps de métier connus avant signature etc. mais ne pourrait-on pas leur accorder cette souplesse contractuelle si en contrepartie ils ne nous font payer qu'au résultat ? où serait l'entourloupe pour le client au final ?

Dans l'attente je l'espère de vos avis avant un nième rendez-vous avec le MOE demain 16h !

Merci,
Marie

Bonjour,

Mystère élucidé suite à la rencontre du commercial ! Nous n'avons plus besoin de réponse à ce sujet, merci

A+
Marie

Et quelle est la réponse qu'il vous a donné alors ?

Bonjour,

1) Premièrement, nous avons obtenu la suppression des "rétributions commerciales" et autres acomptes "à la signature / à l'ouverture de chantier / à l'implantation" (le tout représentant un sacré pactole, environ 30% du global) pour pallier à l'absence de garantie de remboursement ou de compte séquestre.

Les versements sont désormais annoncés au résultat, c'est-à-dire à 100% à la réception de chaque poste : après fondations pour le 1er versement, après vide sanitaire pour le 2e, après gros oeuvre pour le 3e, après toiture pour le 4e, puis à chaque artisan du 2nd oeuvre. A noter que c'est ce que proposait déjà d'emblée leurs concurrents, donc on ne leur a pas donné le choix.

2) Ensuite, il faut savoir que ce n'est ni un constructeur en CCMI, ni un maître d'oeuvre indépendant.
Il s'agit simplement d'une entreprise de maçonnerie générale qui prend à sa charge - gérants et sous-traitance en interne - toute la partie fondations + gros oeuvre + toitures. Cette entreprise de maçonnerie générale, je la nommerai dans la suite "maçons" pour simplifier (eux préfèrent dire "entreprise générale", sous-entendu "entreprise générale du bâtiment" puisqu'ils sont aussi non officiellement couvreurs, coordinateurs...).

3) Pour le reste, le plaquiste, dessinateur, carreleur, ... les "maçons" se chargent de les proposer au client dans un package "maison clé en main". Mais sans aucune garantie, ni maître d'oeuvre : ce sont les "gérants maçons" qui tiennent le rôle de coordinateurs / conducteurs de travaux tout au long du chantier. Il semblerait que cela fonctionne pas trop mal dans l'ensemble, je dirai même que c'est du gagnant-gagnant entre la tripartite client-maçon-artisans, puisque :
- le client obtient un tarif total relativement bas pour des prestations standards à priori bien exécutées, puisque avec moins d'intermédiaires (dont assureurs), tout en pouvant s'impliquer au fur et à mesure dans le suivi et le choix des matériaux (standards sinon plus-value, mais c'est le jeu)
- le "maçon" arrive ainsi à capter le client lambda qui recherche un "clé en main", alors que vendre uniquement une prestation de gros oeuvre s'adresse à une population déjà plus impliquée et donc bien plus restreinte. Dit autrement ils récupèrent une partie de la clientèle des constructeurs en CCMI et autres MOE.
- les artisans partenaires se voient proposer par ces "maçons" du boulot régulier et sur des maisons complètes (et qui se ressemblent souvent) sans avoir besoin de gérer la partie commerciale et avec des chances qu'ils soient mieux rémunérés que par un "gros" constructeur en CCMI.

4) C'est un "montage" particulièrement développé sur le secteur d'Alès-Nîmes, et qui s'étend depuis peu et à grande vitesse sur la basse Ardèche, je ne sais pas ce qu'il en est sur le reste de la France, mais le forum n'en parle pas énormément, d'où notre incompréhension au début de nos recherches. Ce qui était d'autant plus difficile qu'on a découvert ce type de prestations au travers du commercial en question qui noie le poisson, contrairement à ses concurrents qui annoncent la couleur dès le départ.

5) Donc pour en revenir à ce commercial, le problème c'est que déjà, il est un intermédiaire de plus qui cherchait avec nous à se rémunérer comme un président de la République en conférence, mais sans aucune expertise dans le bâtiment et cela en amont du projet, juste sachant vendre du glamour à la ménagère. Par exemple, vous lui demandez un "pare-pluie HPV" donc perspirant, il vous note "par pluie plastique" donc étanche. Impossible de faire une étude préalable avec lui, il ne vend que du pré-contrat minimaliste copié-collé d'un prospect à l'autre pour une rétribution commerciale demandée à la source entre 7000 à 25000 euros en moyenne (!!). On le voit jusqu'à la signature, puis il s'efface ensuite et nous laisse seuls avec le "maçon"/artisans face aux éventuels litiges qui ne le concerne plus, puisqu'il a été - grassement - 100% rémunéré à la signature.
Nous avons obtenu en reprenant phrase par phrase qu'il nous détaille toute la partie qui concerne les "maçons".
Mais à ce jour impossible d'obtenir les devis détaillés des artisans, donc il ne faut évidemment pas qu'il espère faire affaire avec nous.

6) Chez ses concurrents pas de problème, le "maçon" n'a pas de commercial et est beaucoup plus transparent : devis des artisans, discussions techniques avec corrections des failles techniques (par manque de connaissance chez certains on s'aperçoit) en montrant de la bonne volonté pour se plier à nos exigences (qui ne sont rien d'autres que celles des DTU mais bref!)... Les bases sont saines je pense et leurs réalisations semblent le prouver !

7) En définitive, et à la condition de tomber sur un "maçon" sérieux (ce qui n'est pas le cas avec le commercial en question), c'est vraiment une formule intéressante pour quelqu'un situé entre ceux-qui-ne-connaissent-rien-à-rien-au-bâtiment-et/ou-ne-veulent-pas-s'impliquer et ceux-qui-s'y-connaissent-suffisamment-pour-trouver-eux-même-ses-artisans-et-coordonner-le-tout-comme-un-grand.

Nous sommes personnellement dans le cas de connaisseurs dans le bâtiment, autoconstructeurs sur d'autres projets plus ardus (on se garde le meilleur pensez-vous), mais débordés par ces mêmes projets et qui souhaitons déléguer au maximum et avec des résultats évidemment plus rapides, sans trop sacrifier ce que nous savons faire à de multiples intermédiaires.

Et à ce titre, nous avons trouvé deux autres "maçons" très transparents sur tout cela et qui souhaitent vraiment jouer le jeu avec nous en terme d'absence totale d'acompte, de définition très précise en amont des plans, prestations, etc. tout en étant compétitifs sur le montant global.

8) Le seul vrai risque je pense avec ces derniers, c'est en cas de défaillance/litige avec un de leur artisan sur le 2nd oeuvre : le "maçon" ayant déjà entièrement rémunéré sur sa partie, rien ne prouve qu'il fera tout pour arranger les choses avec cet artisan (ou pour le remplacer par exemple), le tout dans un délai bien défini. Mais l'absence d'acompte et de contrat à ce niveau nous laisserait alors toute latitude pour dégoter un autre artisan et faire finir le travail dans les temps et les règles de l'art, au pire des cas ! Et les artisans en question ont plutôt intérêt à bien faire leur boulot, d'une part pour être payés, d'autre part pour se voir proposer du boulot à l'avenir par le "maçon" qui détient les cartes maîtresses du jeu !

L'idéal serait de faire accepter au "maçon" que la dernière tranche de paiement sur sa partie (par exemple 5%) ne lui soit payée qu'après la remise des clés, prouvant qu'il a confiance en ses artisans et qu'il fera tout pour s'impliquer dans leur suivi jusqu'à la fin du chantier ! Ce sera la négociation prévue la semaine prochaine.

A+
Marie

PS : il serait intéressant de pouvoir renommer le titre de ce topic, car il n'est pas question de Maîtres d'oeuvre en définitive, mais d'entreprises générales du bâtiment !

En reprenant votre numérotation :
2) Ce n'est pas une entreprise générale puisque, comme vous le précisez vous-mêmes, tous les entrepreneurs sont attributaires de leurs marchés (c'est vous qui signez leurs devis)
Une entreprise générale est assuré, donc compétente, pour les corps d'état principaux d'une construction.
Il peut faire sous-traiter des travaux à la condition qu'il soit lui-même assurer pour ceux-ci.

Dans votre cas, le maçon prend ni plus ni moins à son compte la coordination des travaux alors qu'il n'en a nullement les compétences. Maçon et MOE sont 2 métiers très différents. De plus, je doute qu'il soit assuré pour de la maîtrise d'oeuvre.
Que se passera-t'il en cas de malfaçons/désordres/travaux supplémentaires/problèmes contractuels/dépassement de planning/etc ?
Il est juge et partie à la fois. C'est dangereux.

En gros, c'est un CCMI déguisé. 

3) Le "package clés en main" est normalement proposé par les CMistes et les promoteurs. Le manque de garanties vous fait prendre des risques. Vous prenez une DO au moins (sauf si aucun assureur ne veut vous en proposer avec un tel montage) ?

4) Le reste de la France n'en parle pas car ça ne répond à aucune réglementation hormis de devenir vous-mêmes maître d'oeuvre de votre construction. Le fait d'avoir aucune compétence dans le domaine vous met en porte-à-faux et dans une situation délicate.

Il y en a eu récemment ce genre d'entrepreneur par chez moi. Il prenait tous les marchés de MI et autres rénovations en diffamant sur les CMistes, les MOE et mêmes les architectes. Tant que ça marchait tout allait bien. Jusqu'au jour où les difficultés sont apparues et il a fini par "fermer boutique" en laissant ses chantiers à l'abandon avec certaines familles dans des difficultés qu'on imagine très bien.

7) Je pense le contraire. C'est une formule très risquée pour tout MO.
Certaines nuits risquent d'être particulièrement longues en cas de soucis. Ce forum en est rempli.

PS : Bonne continuation tout de même 

Spoonman a écrit:

En reprenant votre numérotation :

Oui prévue à cet effet

Spoonman a écrit:

2) Ce n'est pas une entreprise générale puisque, comme vous le précisez vous-mêmes, tous les entrepreneurs sont attributaires de leurs marchés (c'est vous qui signez leurs devis)
Une entreprise générale est assuré, donc compétente, pour les corps d'état principaux d'une construction.
Il peut faire sous-traiter des travaux à la condition qu'il soit lui-même assurer pour ceux-ci.

Entreprise générale c'était au sens du statut juridique bien sûr, ni plus ni moins : "Travaux de maçonnerie générale et gros oeuvre de bâtiment" pour la plupart

Spoonman a écrit:

Dans votre cas, le maçon prend ni plus ni moins à son compte la coordination des travaux alors qu'il n'en a nullement les compétences. Maçon et MOE sont 2 métiers très différents. De plus, je doute qu'il soit assuré pour de la maîtrise d'oeuvre.
Que se passera-t'il en cas de malfaçons/désordres/travaux supplémentaires/problèmes contractuels/dépassement de planning/etc ?
Il est juge et partie à la fois. C'est dangereux.

Nullement les compétences, je ne me prononcerai pas, certains d'entre eux le faisant depuis 10, 20, 30 ans. Juge et partie certes (et encore si on parle des rétrocommissions des CMistes c'est guère mieux), mais c'est avant tout leur gagne pain et leur image qui est chaque fois en jeu. D'autant plus qu'ils comptent énormément sur leur carnet d'adresses très denses de clients "heureux" (je parle pas de 3 maisons témoins et les maisons mieux faites des membres de la famille qui se font passer pour ces clients là), pour choper les clients suivants. Mais ce qu'il y a de sûr, et j'ai été très claire là dessus, il faut que le client participe au suivi, vérifie chacune des réceptions avec un maximum de compétences personnelles pour être à même de le faire (tout comme déjà dans l'étude du cahier des charges initial).

Je le déconseille fortement à ceux qui ne s'y connaissent pas suffisamment dans le bâtiment, qui ne sont pas sur place, qui n'ont pas le temps.

A mon avis, il faut les voir comme des facilitateurs pour ceux qui font partie de la catégorie ayant PRESQUE les compétences et/ou PRESQUE le temps pour faire bosser directement les artisans sans intermédiaires.

Par contre pour nos futurs voisins qui n'ont vraiment pas ce profil et qui ont opté pour ce type de montage, je croise chaque jour les doigts pour eux.

Spoonman a écrit:

En gros, c'est un CCMI déguisé.

Pour le commercial pré-cité, il le sait, d'où la mention en gras sur chaque page du "bon de commande" à signer : "Ceci n'est pas un contrat de construction" comme si cela pouvait suffire à le disculper. Je vais faire un braquage de banque et je vais inscrire sur mon front "Cette femme n'est pas une cambrioleuse" pour messieurs les gendarmes. Et de client en client, il essaie de plus en plus de se rapprocher d'un CCMI, ça se sent pour avoir vu les contrats de ses anciens clients... ça fait peur ! Mais lui il peut toujours rêver pour qu'on signe quoi que ce soit dans sa boutique.

Pour les autres c'est différent : pas de pseudo contrat. C'est un devis détaillé et signé par artisan, dont un devis pour l'"entreprise de gros oeuvre général".
Aucun lien établi sur le papier entre ces devis, aucun échéancier établi sur le papier (en tout cas jusque là), aucune garantie autre que la décennale de chaque artisan (avec attestations vérifiées avant signature puis au moment des travaux puisque souvent des mois plus tard sur le 2nd oeuvre).

On a ni plus ni moins la même chose que si on était allé chercher ses artisans soi-même comme des grands.

Sauf que dans les faits on a à faire à une sorte de groupement non officialisé d'artisans qui se connaissent bien et qui ont tout intérêt à continuer à bien bosser ensemble, en symbiose. C'est là toute la subtilité à mon sens, et c'est pour moi un avantage précieux : visibilité sur la globalité du projet, rapidité de lancement, rapidité d'enchaînement et coordination d'équipes qui se connaissent, tarifs MO négociés en amont avec fournitures grossiste négociant, facilitateur vis-à-vis des banques qui les connaissent (j'ai vérifié) et n'auraient autrement pas filé un crédit immo à un client qui recherche seul ses artisans... et bien sûr aucun acompte, donc une liberté d'avoir plus de pression sur un artisan qui ne fait pas son boulot, ou pas correctement, de le remplacer par un autre artisan, de éventuellement de se garder un poste en autoconstruction... de se décider au dernier moment pour une option (plus-value chiffrée au départ ou au pire négociée en cours de route) comme les modénatures à ses façades, ou des portes en bois exotique... et aussi au départ un permis de construire avec plan déposés en son nom propre, ce qui me rassure.

Spoonman a écrit:

3) Le "package clés en main" est normalement proposé par les CMistes et les promoteurs. Le manque de garanties vous fait prendre des risques. Vous prenez une DO au moins (sauf si aucun assureur ne veut vous en proposer avec un tel montage) ?

Oui risque assumé du retard possible de livraison... mais comme si les retards n'arrivaient pas quand même avec les CMistes et promoteurs malgré toutes les pénalités invoquées...
La garantie de remboursement ne m'intéresse pas, je ne verse aucun acompte.
La DO est possible et indiquée en facultatif (dans les 5000 euros sur un projet de 350000 euros par exemple) par la plupart de ces "maçons" mais elle ne m'intéresse pas non plus. Car quand on voit ce qu'il se passe avec des assureurs qui relaient une fissuration murale à un problème purement esthétique pour ne pas faire jouer la fameuse DO, on est en droit de penser qu'un CCMI et une DO ne protège pas de tout, loin s'en faut. Et cela ne protège nullement contre les économies masquées qui ne créeront des désordres qu'après le terme des décennales. Sur ce point nous comptons avant tout sur notre propre personne (et ce forum !), ou des bureaux d'étude indépendants lorsque nécessaire. D'ailleurs j'ai fait fuir l'autre jour le commercial du plus gros constructeur français (en nombre de logements créés) en lui demandant s'il pourrait nous faire suivre les calculs de charge sur les fermettes produits par le bureau d'étude... Il a crié au scandale, que jamais personne ne lui avait jamais demandé une telle requête, mais de quoi se mêle-t-on pauvres clients que nous sommes !

Spoonman a écrit:

4) Le reste de la France n'en parle pas car ça ne répond à aucune réglementation hormis de devenir vous-mêmes maître d'oeuvre de votre construction. Le fait d'avoir aucune compétence dans le domaine vous met en porte-à-faux et dans une situation délicate.

Je suis d'accord cf ce que j'ai dit plus haut : pas de compétence = tout déléguer à une personne compétente !

Et oui on reste nous même maître d'oeuvre de la construction, mais en y gagnant quelques facilités cf plus haut.

C'est loin d'être parfait, c'est plutôt un compromis. Et les sous on ne les verse que si résultat jugé à la hauteur, à condition d'être à même de juger soi-même la qualité d'un ouvrage bien sûr. Pour autant, les décennales-biennales sont bien sûr vérifiées en amont et applicables.

Spoonman a écrit:

Il y en a eu récemment ce genre d'entrepreneur par chez moi. Il prenait tous les marchés de MI et autres rénovations en diffamant sur les CMistes, les MOE et mêmes les architectes. Tant que ça marchait tout allait bien.

Pas entendu de diffamations envers ces corps de métier (pas grand chose à craindre d'eux je pense, car pas placés sur le même type de clientèle). Par contre se diffamer entre eux (même type de structure), là ça y va ! et c'est tout bénéf pour le client niveau mise en concurrence.

Spoonman a écrit:

Jusqu'au jour où les difficultés sont apparues et il a fini par "fermer boutique" en laissant ses chantiers à l'abandon avec certaines familles dans des difficultés qu'on imagine très bien.

Et alors ? t'es chez toi, tu fais ce que tu veux et t'as rien payé de plus que ce qui a été réalisé... c'est sûr c'est pas marrant d'aller chercher un autre artisan pour reprendre le flambeau, mais c'est le prix de la liberté.

Je trouve qu'au contraire ils jouent le jeu, sans demande d'acompte, en prenant le risque d'un impayé... je ne pense pas qu'ils s'y amuseraient si pas sûrs de leur taf.

Mais des margoulins qui voulaient le beurre, l'argent du beurre et le cul de la crémière (eh oh pas touche!), on en a vu un aussi (oui le commercial décrié plus haut) : il lui fallait sa commission par avance, des acomptes pour chaque artisan (dont certains près du dépôt de bilan ou ayant recréé plusieurs entreprises, je vérifie tout bien sûr), et en même temps un engagement de notre part sur l'ensemble du chantier (CCMI déguisé), devis détaillés un mois seulement après la signature, et aucune garantie de quelque nature la vaste blague... et les gens signent, les fous ! Il était quand même dans ses petits souliers quand je lui ai cité les risques encourus pour sa petite personne en l'absence de garantie de remboursement (amende 9000 euros, prison...).

Spoonman a écrit:

7) Je pense le contraire. C'est une formule très risquée pour tout MO.
Certaines nuits risquent d'être particulièrement longues en cas de soucis. Ce forum en est rempli.

Tu dors tranquille toi quand tu as versé un énorme acompte à un CMIste ? moi pas... je n'ai pas confiance en la justice française, avant tout pour des raisons de délai de jugement. Pas plus confiance dans les assureurs pour être franche.

Ma seule tranquillité c'est le paiement au résultat (résultat que je veux juger sur place par moi-même quand je veux sur mon chantier, pas quand le CMiste m'impose son cérémonial de réception).

Spoonman a écrit:

PS : Bonne continuation tout de même 

Merci, lundi on rencontre "Espace Constructions" de Nîmes suite aux avis lus sur ce forum, on va voir si cela confirme mes déductions sur ce "procédé" !

Au pire pas grave, on choisira directement nos artisans et on gérera cela seuls ! Mais c'est pour l'obtention du crédit d'impôt que je m'inquiéterai alors...

Bonne soirée,
Marie