Terrain à bâtir et déclaration préalable de division

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Un bref rappel chronologique

Sans remonter très loin dans le temps, il est important de rappeler que par le passé, les divisions qui avaient pour conséquence de détacher un terrain en vue de l’implantation d’un (ou plusieurs) bâtiment(s) devaient faire l’objet d’un certificat d’urbanisme particulier (le certificat d'urbanisme de l’ancien article R. 315-54) lorsque l’opération n’entrait pas dans le champ d’application du lotissement.

Plus récemment, ce certificat a été supprimé par la loi du 13 décembre 2000 (dite loi "SRU" entrée en vigueur pour les dispositions qui nous intéressent le 1er avril 2001) par souci de simplification au profit d’une simple déclaration écrite à laquelle était jointe un plan de division adressée en mairie afin de permettre à l’autorité compétente de juger si l’opération relevait ou pas de la procédure du lotissement.

La dernière réforme, dont le moteur devait pourtant consister en une simplification et une sécurisation des démarches et des procédures, a été un parfait échec dans la réalisation de ces objectifs en matière de division foncière simple tant cette déclaration préalable de division a été source d’incertitudes (notamment lors de la période de transition) de lourdeurs et de difficultés pratiques.

Indubitativement, la réforme en l'espèce a été l’occasion d’un retour en arrière manifeste au regard de la complication  de la procédure et de l’allongement des délais.

La déclaration préalable de division, une autorisation d’urbanisme particulière

Les autorisations d’urbanisme comptent uniquement deux catégories générales d’autorisations : celle des permis et celle des déclarations préalables.

Cette dernière abrite aux côtés de la déclaration préalable de travaux ou d’abattage d’arbres, la déclaration préalable de division dont l’objet est de solliciter l’autorisation (dans le principe tacite) de procéder à une division foncière en vue du détachement d’un terrain à bâtir.

De ce fait, ne sont pas concernés par ce type de déclaration toutes les autres divisions foncière ne poursuivant pas ce but. Cette déclaration préalable suit naturellement et logiquement donc le même régime juridique que les autres types de déclaration préalable, sur lequel nous ne nous pencherons pas (voir quelques aspects dans la déclaration préalable de travaux).

L’affectation finale importe peu, le terrain pouvant avoir indifféremment vocation à accueillir une construction à usage d’habitation, d’activité artisanale, d’activité commerciale ou encore d’activité industrielle.

La nouvelle définition du lotissement

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement "qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments".

Relevons que la réglementation des lotissements peut trouver à s’appliquer même en présence d’un seul et unique propriétaire.

Quelques précisions s’imposent néanmoins puisque certaines opérations sont disqualifiées d’office (pour les principales) :

• divisions nécessaires à un remembrement dans le périmètre d’une association foncière urbaine (AFU)
• divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une ZAC
• divisions de terrains effectuées dans le cadre d’un permis de construire valant division du terrain

 Le champ d’application de la déclaration préalable de division

Ce champ d’application se définit négativement par rapport à celui du permis d’aménager. Difficile en conséquence de faire l'impasse sur la définition de lotissement soumis à permis :

Définition du lotissement soumis à PA

Le permis d'aménager est nécessaire dans l'hypothèse d'un lotissement ayant pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire, si des voies et espaces communs sont prévus ou si l’assiette du lotissement figure dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.

Certains terrains doivent être exclus du décompte :

• les terrains bâtis dont le ou les bâtiments ne sont pas voués à la démolition
• les terrains d’agrément détachés pour être rattachés à une propriété voisine
• les terrains détachés par expropriation ou certaine cession amiable motivée par un intérêt publique
• les emplacements réservés acquis dans le cadre du droit de délaissement
• les terrains qui ne sont pas des lots de lotissement (cela va de soit, cf les exceptions à la définition de lotissement)

Définition du lotissement soumis à DP

Dès lors la déclaration préalable de division doit être souscrite pour tout détachement de terrain à bâtir (ne serait-ce qu’un seul - cas des personnes qui cèdent une portion de terrain devenue trop grand -) :

• jusqu’à deux terrains ne rentrant pas dans les exceptions au décompte s’il y a création de voies et d'espaces communs.
  
• ou davantage de terrains en l’absence de création de voies et d’espaces communs

Le contenu de la demande

Le contenu de la demande

Rien de bien original en ce qui concerne les indications à fournir :

• identité du ou des déclarants
• attestation sur l’honneur du déclarant qu’il remplit les conditions pour déposer une déclaration
• la désignation du terrain (localisation-références cadastres-contenance)
• nature des travaux : division et éventuellement travaux d'aménagement

 Quant aux pièces à joindre dans les cas classiques, rien de bien particulier non plus :

• un plan de situation
• un plan sommaire des lieux matérialisant les bâtiments existants
• un "croquis et un plan coté dans les trois dimensions" de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Aspects juridiques ...

La commercialisation

S'agissant, rappelons le, d'un terrain de lotissement, toute publicité, sous quelque forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains issus d'une déclaration préalable doit mentionner de manière explicite si la déclaration préalable a ou non fait l'objet d'une opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).

Dès lors :

• la publicité avant la non-opposition à déclaration préalable n'est pas prohibée quand bien même la déclaration préalable n'aurait pas été effectuée
• la publicité postérieure à la non-opposition doit mentionner la date de celle-ci et que le dossier est consultable en mairie.
  

Les contrats

L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prévoit la nullité  des actes de vente ou de location de terrain intervenues en méconnaissances de la réglementation des lotissements à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'état aux frais du vendeur. Il appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette réglementation.

L'avant contrat

Bien que le terrain issu d'une division préalable constitue désormais pleinement un lot de lotissement, le législateur après quelques hésitations n'a pas doté la vente de ce type de lot de lotissement d'une promesse unilatérale de vente particulière comme en matière de lot de lotissement soumis à permis.

La forme de l'avant contrat est donc libre et on pourra indifféremment utiliser le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse unilatérale de vente ou d'achat. Pareillement, le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation pourront être supérieurs aux 5% maximum prévus dans le cas de la promesse unilatérale particulière du lotissement soumis à permis d'aménager.

Aucun droit de rétractation ne sera légalement ouvert à l'acquéreur ou bénéficiaire (droit réservé en matière de terrain à bâtir au seul lot de lotissement soumis à permis dans le cadre de la promesse unilatérale de vente particulière prévue par le code de l'urbanisme). Cependant, il reste toujours possible d'ouvrir ce droit par voie contractuelle comme c'est parfois le cas.

Par application d'un principe de droit, il est impossible de mettre en condition suspensive une condition de validité d'un contrat de sorte qu'ériger en condition suspensive de la vente que le vendeur fasse une déclaration préalable est juridiquement impossible. Dans les faits, de nombreuses agences et études de notaires font régulariser des avants contrat sous une telle condition suspensive.

Par contre, une fois la déclaration préalable effectuée, rien n'interdit de stipuler une condition suspensive (avec renonciation au bénéfice de la rétroactivité pour la régularité de l'avant contrat) au profit des parties.

Dans cette hypothèse, il convient d'y adjoindre impérativement une condition suspensive non rétroactive de non prescription de travaux afin que la vente ne soit  pas légalement formée (par rétroactivité) avant que les travaux n'aient été effectués, ce qui aurait pour effet d'exposer le vendeur aux sanctions des articles L 480-4-1 (amende) et L 480-15 (nullité) du code de l'urbanisme.

Quel que soit la forme de cet avant contrat, celui-ci devra impérativement comporter la mention suivant laquelle le descriptif du terrain objet de l'avant contrat de vente a fait l'objet d'un bornage (article L111-5-3 du code de l'urbanisme).

La loi entend par bornage, un bornage contradictoire, celui constaté par le procès verbal de bornage signé par tous les propriétaires concernés.

L'absence de cette mention entraîne une nullité relative de l'acte qui peut être invoquée par l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de l'acte authentique.

Conseils : il faut toujours faire préciser  les charges des divers frais (géomètre, viabilisation) ainsi que, si l'arpentage de la parcelle détachée n'a pas été réalisé, une surface minimale et/ou une SHON minimale en plus des conditions suspensives habituelles.

L'acte authentique de vente

L'acte de vente devant notaire ne pourra être régularisé qu'une fois la déclaration préalable obtenue explicitement ou tacitement.

Si le notaire acceptait de régulariser l'acte avant cette obtention, il prêterait son concours à la violation de l'article L 480-4-1 du code de l'urbanisme qui prévoit une peine d'amende à l'encontre de ceux qui enfreignent la législation des lotissements dans l'hypothèse où l'arrêté délivré postérieurement  à la vente venait à imposer des travaux. La responsabilité du notaire pourrait sans doute être retenue au titre de la complicité (s'agissant d'une sanction pénale).

La nullité de l'acte pourrait également être poursuivie pour infraction à la réglementation des lotissements par l'acquéreur, le maire ou le représentant de l'état sur le fondement d'absence de réalisation des travaux imposés.

L'acte devra naturellement reprendre également à peine de nullité relative dans le délai d'un mois que le descriptif du terrain résulte d'un bornage (contradictoire).

Se pose alors la question d'un recours des tiers ou un retrait de l'administration en cas d'accord express : certains notaires souhaiteront attendre afin que l'annulation ou le retrait de l'autorisation de division n'affecte pas l'acte de vente d'une nullité (en pratique l'attente est de 3 mois et demi minimum à compter du dépot de la déclaration).

Rappelons que le rôle de la déclaration préalable de division est d'opérer un contrôle accru de l'administration sur les divisions foncières, pas d'allonger inconsidérablement les délais. Le notaire expressément requis d'instrumenter, après avoir sensibilisé les parties sur les risques et inconvénients d'un recours, doit pouvoir régulariser la vente sans engager sa responsabilité.

Par contre, si l'arrêté de non opposition prévoit des travaux à la charge du déclarant, le notaire se doit dans l'idéal d'attendre la fin des travaux et la fin du récolement de ces travaux afin de conférer à son acte toute la sécurité juridique à laquelle les parties ont droit.

En pratique, devant l'allongement insupportable des délais dans le cas d'espèce, résultant pourtant de la réforme simplificatrice, sous la pression des parties et après signature d'une reconnaissance de conseils donnés le notaire acceptera sans doute également dans ce cas de régulariser l'acte (mais pas avant la réalisation des travaux).

Le pouvoir rédempteur du permis de construire

Comme en matière de lotissement soumis à permis, la délivrance d'un permis de construire couvre la nullité de la vente ou de la location d'un lot de lotissement issu de déclaration préalable  qui aurait enfreint la réglementation propre à ce type de lotissement.

Attention, l'obtention du permis ne semble pas devoir priver l'acquéreur de son action en nullité de l'acte pour défaut de mention selon laquelle le descriptif résulte d'un bornage contradictoire.

...et conséquences pratiques

La viabilisation est elle obligatoire à l'obtention de l'autorisation de division ?

Cette question appelle une réponse négative.

Dans le principe les lots de lotissement doivent être constructibles ce qui suppose l'existence de dessertes suffisantes en réseaux et voirie (éventuellement au moyen de servitudes).

Dans le cas particulier du lotissement soumis à déclaration préalable, au stade de l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable est suffisante. L'existence de dessertes à moins de 100m est donc présumée dans les zones constructibles.

Ce n'est donc qu'à l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examinée la question de la viabilité de terrain détaché (et donc la constructibilité de la parcelle !!!)

Néanmoins, comme précédemment indiqué, l'autorité compétente peut parfaitement assortir son arrêté de non opposition de prescriptions de travaux qui devront dans ce cas nécessairement être effectués (article L 332-15 du code de l'urbanisme) avant l'acte de vente.

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

La déclaration préalable de division n'est pas exemptée de DAACT quand bien même il s'agirait de l'hypothèse dans laquelle la décision tacite ou expresse ne serait pas assortie de prescription de travaux.

Un débat  à l'entrée en vigueur de la réforme (essentiellement sur la question de la constatation de la division en période transitoire) a animé géomètres et notaires sur le point de savoir qui de la division physique ou de  l'acte juridique consacrait la division.

Juridiquement, la division n'existe pas  tant que celle-ci n'est pas constatée dans un acte juridique. Ainsi, pour les actes translatifs (qui emportent tranfert de propriété), le notaire relate dans cet acte le document d'arpentage (le document de division établi par géomètre et visé par le service du cadastre avant renumérotation).

Dès lors, en l'absence de prescription de travaux, la DAACT devra être complétée de la date de l'acte et adressée en mairie sans délai, en conséquence de quoi le notaire ne doit pas pouvoir refuser de régulariser l'acte au motif que le délai de contestation de l'achèvement n'est pas éteint.

Dans le cas contraire, n'en déplaise aux notaires, la DAACT sera généralement adressée dès réalisation des travaux prescrits et sans attendre la régularisation de l'acte de manière à faire courir le délai de contestation (3 ou 5 mois). Mais cette fois l'expiration du délai de récolement des travaux pourrait être exigée du notaire avant la passation de l'acte authentique.

La demande d'autorisation de construire

A quelle époque peut-on déposer la demande de permis ?

L'administration accepte les dépôts de demande de permis dès que la déclaration préalable de division a été effectuée. Du reste, rien dans le code de l'urbanisme ne lui permettait de refuser ce dépôt, cela reviendrait au surplus à aller à l'encontre de la volonté de simplification de la réforme par une addition de délais.

Les deux dossiers doivent donc pouvoir être instruits en parallèle mais naturellement une éventuelle opposition à la division scellerait le sort de la demande de permis et une réponse défavorable viendrait logiquement clôturer celle-ci.

Un dépôt de permis précédant une déclaration préalable reste possible (puisque dans ce type de lotissement aucune pièce propre du lotissement n'est à fournir à l'appui de sa demande),  mais ne présente pas de grande utilité en pratique, le demandeur s'exposant à un rapide refus de permis au motif que la division n'est pas autorisée.