Altimétrie, permis de construire et réalité...

Bonjour,

Oui, PC modificatif nécessaire. Dans votre cas il aurait même
été bon de le déposer avant le début des travaux étant donné que la
modification concerne la hauteur du bâtiment.

La première chose est de vérifier si vous êtes toujours dans le cadre
des prescriptions de hauteur/implantation. Voir art.7 de votre PLU.

VanH a écrit:

Bonjour,

Oui, PC modificatif nécessaire. Dans votre cas il aurait même
été bon de le déposer avant le début des travaux étant donné que la
modification concerne la hauteur du bâtiment.

La première chose est de vérifier si vous êtes toujours dans le cadre
des prescriptions de hauteur/implantation. Voir art.7 de votre PLU.

Ok merci. Je vais vérifier ça et si ça entre dans ce cadre, alors, pour ne pas retarder la construction, je le mettrai en réserve au moment de la livraison de manière à contre le constructeur de se mettre en conformité.
Si ça n'entre pas dans les limites du PLU, alors, ça sent la démolition...
Est-ce que cette stratégie est la bonne ?

Vous pouvez joindre un copié-collé de l'art.7 ?

I) DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U.C.
A) Pour les constructions nouvelles et reconstructions
1) Tout point d'un bâtiment doit être :
- compris dans le gabarit délimité par un angle de 60° par rapport à l'horizontale à partir d'1 mètre de hauteur, sur les
limites séparatives à compter du niveau du terrain naturel de l'unité foncière d'implantation (tel que défini à l’annexe documentaire) ou
de celui de l'unité foncière inférieure si l'unité voisine est à un niveau différent.
- et à une distance du point le plus proche des limites séparatives au moins égale à 3 mètres. Les lucarnes ne sont
pas concernées par le recul de 3 mètres (voir schéma en annexe documentaire).
2) Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du présent règlement :
a) A l'intérieur d'une bande de quinze mètres de profondeur à compter de l'alignement de la voie publique ou de la
limite de la voie privée qui dessert l’unité foncière (ou de la marge de recul inscrite au plan), ou de la limite de constructibilité figurant
dans un arrêté de lotissement, ou de l'emplacement réservé d'infrastructure inscrit pour l'élargissement de la voie :
- Est autorisée la construction de bâtiments jouxtant une ou les limites séparatives latérales de l'unité foncière. Les
toitures et superstructures doivent être comprises dans un gabarit à 60° par rapport à l'horizontale à partir de la ou des limites
séparatives latérales concernées.
- Dans le cas d'unité foncière d'une profondeur égale ou inférieure à 15 mètres, la hauteur des constructions ne doit
pas excéder 3,20 mètres sur la limite séparative non latérale. Au-dessus de cette hauteur et sur une distance horizontale de 3 mètres
par rapport à la ou aux limites séparatives non latérales, les toitures et superstructures doivent être comprises dans un gabarit à 45° par
rapport à l'horizontale à partir de la ou des limites séparatives concernées.
- Les constructions édifiées à l'intérieur d'une bande de 15 mètres de profondeur à compter de l'alignement d'une voie
ou de la limite d'une voie privée, ou de la limite de constructibilité par rapport à une voie figurant dans un arrêté de lotissement, doivent
respecter la règle relative aux constructions édifiées à l'extérieur de la bande de 15 mètres, lorsqu'elles sont contiguës à la limite
séparative de l'"opération groupée" ou du lotissement dans lequel s'implantent ces constructions (un schéma explicatif de cette règle
figure dans l’annexe documentaire).
b) Au-delà de cette bande de quinze mètres de profondeur :
8 octobre 2004 COMMUNES RURALES
modifié le 21 février 2014 UC ET UCz
Règlement - Communes rurales UC et UCz 9
- Est autorisée la construction de bâtiments jouxtant une ou plusieurs limites séparatives de l'unité foncière et dont la
hauteur sur cette ou ces limites n'excède pas 3,20 mètres au-dessus du niveau naturel de l'unité foncière d'implantation (tel que défini à
l’annexe documentaire) ou de celui de l'unité foncière inférieure si l'unité voisine est à un niveau différent. Au-dessus de cette hauteur et
sur une distance horizontale de 3 mètres par rapport aux limites séparatives, les toitures et superstructures doivent être comprises dans
un gabarit à 45° par rapport à l'horizontale à partir de la ou des limites séparatives concernées.
- Cette hauteur de 3,20 mètres peut être dépassée pour la construction, la reconstruction, l'extension, la
transformation de bâtiments à usage d'activités s'ils sont contigus à des bâtiments à usage autre que d'habitation implantés sur l'unité
foncière voisine, avec l'accord du propriétaire concerné.
c) Au-delà d’une bande de trente mètres de profondeur :
Les constructions édifiées à plus de 30 mètres de profondeur par rapport à la voie desservant l’unité foncière doivent
respecter un retrait minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatives de l'unité foncière (voir schéma en annexe documentaire).
En cas de division, les 3 mètres se calculent par rapport aux limites séparatives externes de l’unité foncière qui fait l’objet de la division.
Les reconstructions des bâtiments situés dans la bande des 3 mètres ne sont pas concernées par cette règle. Le retrait de 3 mètres
n’est pas exigé pour les abris de jardin non attenant à l’habitation et inférieurs ou égaux à 10 m² et à 2,50 mètres de hauteur.
Le gabarit est celui défini au paragraphe 1) premier tiret.
d) Dans le cas de "dent creuse", il y a lieu, si nécessaire, de fournir un contrat dit de "cour commune".
3) Abris de jardin et abris à bûches
a) Les constructions légères à usage d’abris de jardin, dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 10 m² et
dont la hauteur est inférieure ou égale à 2,50 mètres sont autorisées :
- pour celles attenant à l’habitation principale, à jouxter la limite séparative ou à respecter une distance minimale
de 3 mètres par rapport à elle.
- pour celles non attenant à l’habitation principale, à jouxter la limite séparative ou à respecter une distance
minimale d’1 mètre par rapport à elle.
Les abris de jardin d’une dimension supérieure à 10m2 sont soumis au régime de droit commun de l’article 7.
b) Les abris à bûches d'une profondeur d'1 mètre maximum sont autorisés soit à jouxter la limite séparative, soit à
s’implanter à 1 mètre minimum de celle-ci.

Le point critique se situe au niveau du faîtage pignon Est.
Selon le gabarit que vous impose le PLU, à 4.04 m de la limite
séparative, la hauteur maximale autorisée serait de 8.00 m (7.9975 exactement)
à compter du TN.

Donc 8.00 - 7.76 (façade pc) = 0.24 m
En clair , le terrain naturel ne devrait pas être en dessous de 0.24 m de ce qui est
votre 0.00 de référence. En l’occurrence chez vous, la dalle brute du RDC.

C'est ce qui semble correspondre au PC initial (du moins à vue d’œil puisque
aucune altimétrie du TN n'y figure.

Donc avec cette modification, vous semblez dépasser le gabarit 
mais très ponctuellement étant donné qu'il s'agit d'un pignon.

A vérifier aussi la borne angle 1.59 et pignon Ouest.

VanH a écrit:

Le point critique se situe au niveau du faîtage pignon Est.
Selon le gabarit que vous impose le PLU, à 4.04 m de la limite
séparative, la hauteur maximale autorisée serait de 8.00 m (7.9975 exactement)
à compter du TN.

Donc 8.00 - 7.76 (façade pc) = 0.24 m
En clair , le terrain naturel ne devrait pas être en dessous de 0.24 m de ce qui est
votre 0.00 de référence. En l’occurrence chez vous, la dalle brute du RDC.

C'est ce qui semble correspondre au PC initial (du moins à vue d’œil puisque
aucune altimétrie du TN n'y figure.

Donc avec cette modification, vous semblez dépasser le gabarit 
mais très ponctuellement étant donné qu'il s'agit d'un pignon.

A vérifier aussi la borne angle 1.59 et pignon Ouest.

Merci pour le calcul


Donc puisque je dépasse le gabarit (même ponctuellement), j'imagine que je ne suis pas bon...

Oui mais comme il s'agit d'une pointe de pignon, ce n'est que l'extrémité de la dernière tuile faîtière
qui est dans les choux.
Faudrait quand même vérifier tout cela avec ce qui était le TN avant terrassements.

Effectivement le PC modificatif peut attendre

Le TN n'est pas mesurable ou disons-le plutôt abstrait... Selon le réglement du PLU c'est le terrain tel qu'il était avant le terrassement (sauf qu'il y avait déjà eu un terrassement avant le mien)... et jamais aucune mesure de faite... Je me demande du coup si ce n'est pas le point de repère qui fait foi dans ce cas ?

Votre PLU ne fait pas référence au NGF mais bien au TN:

1) Tout point d'un bâtiment doit être : 

- compris dans le gabarit délimité par un angle de 60° par rapport à l'horizontale à partir d'1 mètre de hauteur, sur les 
limites séparatives à compter du niveau du terrain naturel de l'unité foncière d'implantation (tel que défini à l’annexe documentaire) ou de celui de l'unité foncière inférieure si l'unité voisine est à un niveau différent. 

Le problème que vous évoquez est fréquent:

Il convient d’attirer l’attention des rédacteurs du plan sur les difficultés qu’entraîne souvent une fixation par rapport au sol naturel dans les zones urbanisées, en raison de ce que le sol naturel a pu être plusieurs fois recouvert. De même, la précision selon laquelle le sol naturel est le niveau du sol avant travaux n’est pas toujours suffisante, car certains travaux peuvent avoir eu lieu avant que le permis de construire soit demandé. La cote NGF est beaucoup moins génératrice d’incertitude. Il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de précision sur ce point, la hauteur est calculée par le juge à partir du sol naturel .

Et dans ce cas, on recherche une référence sur les fonds voisins, susceptibles
de ne pas avoir été modifiés.

ça va être difficile car tous les terrains alentours ont été modifiés...

Mais il a une vérification systématique de la hauteur par le service de la mairie? Ou c'est un contrôle inopiné? Franchement pour quelques centimetres c'est abusé..

Mais il a une vérification systématique de la hauteur par le service de la mairie? Ou c'est un contrôle inopiné? Franchement pour quelques centimetres c'est abusé..

Ladentine a écrit:

Mais il a une vérification systématique de la hauteur par le service de la mairie? Ou c'est un contrôle inopiné? Franchement pour quelques centimetres c'est abusé..

Surtout que ça va être difficile de vérifier...

Bonjour,

Cela m'avait échappé (puisque ne figure pas sur le plan de masse)
mais le point litigieux est situé dans l'emprise du conduit de cheminée.
Il est souvent admis que de tels éléments peuvent échapper
au gabarit imposé. Cela pourrait donc faire la feinte.

Votre PLU fait référence à des schémas annexes joints, regardez s'il est question
de ce point.