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Projet achat toit à la copropriété

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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Bonjour à tous,

Je viens d'acheter un appartement de sur deux étages, 86m² au "RDC" et une petite pièce qui donne sur le toit.
Je suis en dernier étage et du coup cette pièce sur le toit me donne accès a celui ci.

Le toit n'est pas utilisé par la copropriété, le bâtiment à environ 40 ans et l'étanchéité est a refaire.
Nous avons pensé avec ma compagne a prendre a notre charge l'étanchéité, en contre partie la copro nous vendrais le toit pour 1€ symbolique pour que nous puissions en faire une terrasse accessible.
Précision importante, l'immeuble est en syndic bénévole, tout le monde s'entend très bien et tout le monde est d'accord pour que nous réalisions ce projet (même si nous le soumettrons au vote lors de l'AG.)

A première vue l'urbanisme ne nous mettra pas de battons dans les roues, nous sommes allés a la mairie, nous avons rencontré le responsable de l'urbanisme ainsi que le maire, ils veulent améliorer la partie du quartier dans laquelle nous habitons donc tout les travaux d'embellissement sont les bienvenus.

Les questions qui se posent maintenant:
1 - Avant de racheter le toit a la copro, il nous faut faire venir un BE pour calculer la résistance de la toiture, seul bémol, son intervention nous sera facturé dans les 2500€ TTC que ce soit faisable (on passe à la suite !) ou non (on viens de mettre 2500€ à la poubelle...)
2 - La dalle a bougée avec le temps, il faut faire un ragréage pour recréer une pente car actuellement l'eau de pluie s'évacue très mal et stagne au centre de la toiture. L'ancienne isolation part en lambeaux, il faut que je l'arrache pour refaire du béton mais quelle est la technique a utiliser pour refaire la dalle avec une pente suffisante ?
3 - Je veut faire un maximum de choses moi même mais pour le coup pour l'étanchéité je veut que ce soit fait par une entreprise pour obtenir une décennale. Avez vous une idée du prix au m² pour une étanchéité "carrossable" (je ne connais pas le terme) sur laquelle je puisse ensuite installer une terrasse en lamelles (Teck ou synthétique).

Vous l'aurez compris, on est encore dans la phase de pre projet donc on a beaucoup de questions, certaines complètement a coté de la plaque et je n'en voudrais a personne de me reprendre !

Merci d'avance.
Peut renseigner concernant l'éclairage en général.
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de fondations...

Allez dans la section devis fondations du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de maçons de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les maçons, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-118-devis_fondations.php
 
Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
LES RÉPONSES DÉJÀ APPORTES:

Besoin de déposer un permis de construire ? 
Pas de nécessité de déposer un PC ou de faire appel a un architecte pour transformer un toit plat en terrasse tant qu'il n'y a pas de construction dessus. 

Besoin de faire appel a un archi pour la loi des 170m² ? 
Pour le recours à l'archi, il est obligatoire si la surface de plancher à édifier dépasse les 170m². Ici, vous ne créer pas 1m² de "surface de plancher" définit au code de l'Urba (surface close et couverte), aussi, le projet n'est pas, à mon avis, nécessairement soumis à un archi s'il est déposer à votre nom propre. 

Terrasse soumise a la Taxe d'aménagement ? 
Il me semble que la taxe d'aménagement n'était du que pour les parties d'habitation closes et couvertes, les stationnements et les piscines...Une terrasse ne semble pas entrer dans le champ d'application de la Taxe d'Aménagement. 


Allé pour vous donner envie de m'aider, je vous poste des photos du projet avec quelques plans pas terribles le temps que je les refasse sous autocad:

En jaune fluo ce sont les limites de la terrasse posée sur le toit de l'appartement. <br /> L'accès se fait par l'escalier a droite sur le plan.

Plan de mon appartement sur lequel est posé la terrasse, je suis entrain de les refaire sur autocad.

La terrasse dans la longueur, les cheminées seront si possible supprimés ou diminuées, elles servent uniquement aux évacuations de VMC des cuisines des étages inférieurs.

L'accès actuel a la terrasse, il sera agrandi par la suite avec la création de marches à l'intérieur de la pièce.

L'eau qui stagne sur la terrasse, il n'y a plus de pente... <br /> On voit les deux évacuations coté droit.

Photo de la chape de la terrasse vue du dessous (vue depuis le balcon)

Photo de la chape de la terrasse vue du dessous
Peut renseigner concernant l'éclairage en général.
Edité 3 fois, la dernière fois il y a +8 ans.
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Membre utile Env. 300 message Monaco
Pas très sérieux !

Copropriété, qui paiera la Taxe d aménagement ? Qui assurera la Garantie décennale (aucune assurance n assurera un particulier pour une terrasse, étanchéité, etc...) ?

La Dalle a bougé , les acrotères sont plein d épaufrures, etc....
Seule Solution : Architecte, permis de construire et entreprise pro gros-oeuvre et étanchéité...
ATTENTION les copropriétaires d aujourd'hui ne seront certainement pas les mêmes dans 10 ans...Bonjour les emmerdes.W00t
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 300
Dept : Monaco
Ancienneté : + de 8 ans
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Qu'est ce que la taxe d'aménagement ?
Concernant l'assurance, c'est celle de mon habitation.
Concernant la décennale je pense que tout professionnel qui fait une étanchéité doit une garantie décennale?
Les épaufrures seront réparées au moment de la création de la terrasse, je rappelle que le bâtiment a 40 ans et qu'il a mal été entretenu.
Quel est le problème avec les futurs copropriétaires ? Si la copro actuelle m'accorde le droit de faire ma terrasse sur le toit, en quoi ça concerne les éventuels futurs acheteurs ?
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
Ancienneté : + de 8 ans
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Membre utile Env. 300 message Monaco
Naïveté ?
Taxe d aménagement : 100m2 de terrasse x750€ x 4.5% = 3375 €  (une seule fois)
Il faudra aussi rajouter la Taxe foncière et Taxe d enlèvement des ordures ménagères (chaque année)
L'étancheur ne doit la décennale que sur son travail pas sur le support. Il y a un problème il dira (son assurance) c'est le support qui travaille.

L'Assurance ou plutôt les assurances "Dommage ouvrage" et "Garantie décennale"  rien a voir avec l assurance Incendie dégâts des eaux de ton appartement , et pas le même prix non plus !

Les problèmes avec les futurs copropriétaires ? Nombreux et en général cela se finit dans des procédures longue et couteuse.

De toutes façon l immeuble faisant plus de 170 m2 ( actuellement et 150 m2 futur) l Architecte est obligatoire et un BET recommandé.

Bref tout ça n'est pas sérieux et j arrête la discussion.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 300
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Naïveté je ne pense pas Dry
Si j'avais la science infuse je ne serais pas sur ce forum ! Je viens demander de l'aide a d'autres personnes qui s'y connaissent plus que moi dans leurs domaines.

Concernant la taxe d'aménagement, je ne la connaissait pas celle la ! Encore une qui viens ce rajouter :(
Concernant la taxe d'habitation et celle des ordures, pas de souci c'est pris en compte.

Si je fait intervenir un BE qui va venir expertiser la dalle, j'aurais un rapport qui sera remis a l'étancheur donc je ne pense pas qu'il puisse mettre ça en avant. Je me trompe ?

Je me pose une question concernant le dépot de permis de construire, je ne pense pas y être soumis, j'ai trouvé quelques sites qui en parlent:

http://www.futura-sciences.com/magazines/maison/infos/qr/d/i[...]permis-construire-3810/
http://www.moinsde170.com/blog/construire-une-terrasse/

Concernant l'obligation de passer par un archi, en êtes vous sûr ? Je n'arrive pas a comprendre le texte pour passer par un archi, est ce que le calcul concerne l'ensemble de la copro ou juste mon appartement sur le quel je viens rajouter la terrasse ?
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Membre utile Env. 2000 message Moselle
Bonjour,
Il me semble que la taxe d'aménagement n'était du que pour les parties d'habitation closes et couvertes, les stationnements et les piscines...Une terrasse ne semble pas entrer dans le champ d'application de la Taxe d'Aménagement.
Même avec les ouvertures EN BAS, un drain reste efficace...
http://www.forumconstruire.com/construire/topic-314404_start-30.php#4531384
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +8 ans.
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Messages : Env. 2000
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Effectivement je viens de vérifier une terrasse non couverte n'est pas considérée comme taxable donc exit cette taxe pour mon projet !
Peut renseigner concernant l'éclairage en général.
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Membre utile Env. 2000 message Moselle
Pour le recours à l'archi, il est obligatoire si la surface de plancher à édifier dépasse les 170m². Ici, vous ne créer pas 1m² de "surface de plancher" définit au code de l'Urba (surface close et couverte), aussi, le projet n'est pas, à mon avis, nécessairement soumis à un archi s'il est déposer à votre nom propre.
Même avec les ouvertures EN BAS, un drain reste efficace...
http://www.forumconstruire.com/construire/topic-314404_start-30.php#4531384
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Messages : Env. 2000
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Je suis entrain d'essayer d'estimer le montant des travaux, de tout façon ce n'est pas pour tout de suite, je ne pense pas me lancer dans ce projet avant 2017 mais je préfère avoir (essayé) de penser a tout avant de faire une bêtise ou de me retrouver a devoir sortir de l'argent que je n'ai pas.

Si financièrement je ne crève pas les plafonds je ferais appel a un archi, il me semble qu'en général ces honoraires se portent a 10% environ du montant total des travaux ?
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Bonjour,

Le toit n'a pas du être dimensionné pour être utilisé en terrasse. Faire appel à un BE qui vérifiera cela avant toute chose est la première chose à faire si vous envisagez sérieusement les travaux.
Faites des devis pour les gardes corps et l'étanchéité, ça n'est pas faisable par un amateur et ça peut vite chiffrer.

Je pense sincèrement que la vente à 1€ est un cadeau empoisonné.
A la première fuite, vers qui les copropriétaires vont se tourner? Chez qui vont arriver les AR  de leur assurance habitation?

Et ne comptez pas trop sur votre assurance, au premier dégât des eaux (même dû à usure naturelle) vous allez recevoir de sympathiques courriers de leur service juridique et y'a fort à parier qu'au deuxième incident ils vous radient.

Étant seul propriétaire du toit, vous devenez le seul responsable des dégâts des eaux éventuels et donc le seul porte monnaie à s’ouvrir quand il faudra entretenir/réparer/dédommager...

Les copropriétaires sont gentils oui, mais quand arriveront les devis d'entretien à XX K€ je pense que le vent aura vite fait de tourner pour vous malheureusement.
Vous aimez l'adrénaline? Vous voulez pimenter votre vie? Alors faites construire sans étude de sol G2AVP...
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Fr3 , déjà vous avez un handicap au départ : Tout ce qui est BET , architecte est pour vous une dépense inutile.
Que ce soit pour l'ingénieur du BET ou l'architecte si le projet ne se fait pas, ils auront quand même fournit un travail donc cela justifie une rémunération.
Je suis du même avis que les précédents intervenants , le truc à 1,00€ va vous couter cher, très cher.
Vous transformez une toiture-terrasse en une surface de plancher au sens du code de l'urbanisme cumulée avec votre appartement , c'est dépot de PC par un architecte.
De plus, vous aurez une servitude de passage , par votre appartement pour l'entretien des cheminées et autres équipements en toiture.
Sympa le cadeau.
Vos élus, eux aussi se frottent les mains , cela fera moins crade sans qu'ils ne déboursent un centime et en plus ils vont vous taxer.
Le véritable projet , dans votre cas et si cela est possible, est de créer 1 ou logements en surélévation du bâtiment et de garder une surface pour une terrasse.
La vente des appartements doit payer les travaux et voire plus...
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
De : St Pierre Les Nemours (77)
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Membre super utile Env. 10000 message Lyon (69)
Bonsoir,

Je suis désolé de contredire les pros, mais je ne vois pas al nécessité d'un PC et d'un architecte pour transformer un toit plat en terrasse, tant que l'on ne construit rien dessus... 

Pas de création de surface de plancher, pas de modification de l'aspect de la construction....
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Messages : Env. 10000
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Oui mais transmission de responsabilité sans aucune contre partie..
Vous aimez l'adrénaline? Vous voulez pimenter votre vie? Alors faites construire sans étude de sol G2AVP...
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 11 ans
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
S'il y a ajout de garde corps périmétriques, il y a modification des façades à moins de mettre des garde-corps inclinés sur plots et éloignés des façades.
De toute façon, c'est un truc vicieux qu'il vaut mieux de ne pas concrètiser.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
De : St Pierre Les Nemours (77)
Ancienneté : + de 20 ans
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Merci pour tous vos conseils, j'apprends pleins de choses.
Je suis bien conscient que ce projet n'est pas des plus simples mais je me laisse du temps avant de me lancer dedans.
Concernant le BE que je doit de toute façon faire venir, d'après vous que va il regarder ? La personne que j'ai eu au téléphone m'a parlé de deux carottages par le dessous, donc dans mon appartement.
Je vous demande ça parce qu'en fait comme vous l'avez dit, que ce soit positif ou négatif, le BE touchera la même chose, donc quel intérêt aurait un BE a engager sa responsabilité en cas de réponse positive ?
Peut renseigner concernant l'éclairage en général.
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
jpaul a écrit:De plus, vous aurez une servitude de passage , par votre appartement pour l'entretien des cheminées et autres équipements en toiture.

De ce coté là pas de problèmes, les cheminées ne sont plus utilisées, elles seront bouchées (J'ai appris hier qu'elles étaient déjà bouchées dans les appartements). actuellement elles servent juste de support pour antennes, le week end dernier je les ai toutes supprimées sauf une (avec l'accord de tous les copropriétaires hein !), celle qui reste finira sur l'autre partie du toit qui elle restera la propriété de la copro. donc aucune servitude a prévoir.
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
Ancienneté : + de 8 ans
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Fr3 a écrit:Bonjour à tous,

Je viens d'acheter un appartement de sur deux étages, 86m² au "RDC" et une petite pièce qui donne sur le toit.
Je suis en dernier étage et du coup cette pièce sur le toit me donne accès a celui ci.

Le toit n'est pas utilisé par la copropriété, le bâtiment à environ 40 ans et l'étanchéité est a refaire.
Nous avons pensé avec ma compagne a prendre a notre charge l'étanchéité, en contre partie la copro nous vendrais le toit pour 1€ symbolique pour que nous puissions en faire une terrasse accessible.
Précision importante, l'immeuble est en syndic bénévole, tout le monde s'entend très bien et tout le monde est d'accord pour que nous réalisions ce projet (même si nous le soumettrons au vote lors de l'AG.)

A première vue l'urbanisme ne nous mettra pas de battons dans les roues, nous sommes allés a la mairie, nous avons rencontré le responsable de l'urbanisme ainsi que le maire, ils veulent améliorer la partie du quartier dans laquelle nous habitons donc tout les travaux d'embellissement sont les bienvenus.

Les questions qui se posent maintenant:
1 - Avant de racheter le toit a la copro, il nous faut faire venir un BE pour calculer la résistance de la toiture, seul bémol, son intervention nous sera facturé dans les 2500€ TTC que ce soit faisable (on passe à la suite !) ou non (on viens de mettre 2500€ à la poubelle...)
2 - La dalle a bougée avec le temps, il faut faire un ragréage pour recréer une pente car actuellement l'eau de pluie s'évacue très mal et stagne au centre de la toiture. L'ancienne isolation part en lambeaux, il faut que je l'arrache pour refaire du béton mais quelle est la technique a utiliser pour refaire la dalle avec une pente suffisante ?
3 - Je veut faire un maximum de choses moi même mais pour le coup pour l'étanchéité je veut que ce soit fait par une entreprise pour obtenir une décennale. Avez vous une idée du prix au m² pour une étanchéité "carrossable" (je ne connais pas le terme) sur laquelle je puisse ensuite installer une terrasse en lamelles (Teck ou synthétique).

Vous l'aurez compris, on est encore dans la phase de pre projet donc on a beaucoup de questions, certaines complètement a coté de la plaque et je n'en voudrais a personne de me reprendre !

Les réponses déjà apportées (maj 16-03-16):

Besoin de déposer un permis de construire ?
Pas de nécessité de déposer un PC ou de faire appel a un architecte pour transformer un toit plat en terrasse tant qu'il n'y a pas de construction dessus.

Besoin de faire appel a un archi pour la loi des 170m² ?
Pour le recours à l'archi, il est obligatoire si la surface de plancher à édifier dépasse les 170m². Ici, vous ne créer pas 1m² de "surface de plancher" définit au code de l'Urba (surface close et couverte), aussi, le projet n'est pas, à mon avis, nécessairement soumis à un archi s'il est déposer à votre nom propre.

Terrasse soumise a la Taxe d'aménagement ?
Il me semble que la taxe d'aménagement n'était du que pour les parties d'habitation closes et couvertes, les stationnements et les piscines...Une terrasse ne semble pas entrer dans le champ d'application de la Taxe d'Aménagement.


Merci d'avance.
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Je n'arrive pas a supprimer mon dernier message qui ne sert a rien, si un admin passe par la !
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Concernant le BE que je doit de toute façon faire venir, d'après vous que va il regarder ?
Il va vérifier l'épaisseur de la dalle, les portées ainsi que sa composition (béton ferraillage).

Je vous demande ça parce qu'en fait comme vous l'avez dit, que ce soit positif ou négatif, le BE touchera la même chose, donc quel intérêt aurait un BE a engager sa responsabilité en cas de réponse positive ?
Ils doivent justifier leur avis, et si la dalle passe les tests ils ne pourront pas truquer les calculs.
Mais faites des devis travaux avant d'appeler le BE, vous saurez déjà si financièrement l'opération est possible pour vous.
Rajouter 4 à 5000 € pour le BE et l'architecte.

[...]celle qui reste finira sur l'autre partie du toit qui elle restera la propriété de la copro. donc aucune servitude a prévoir.
Servitude de passage à mon avis pour accéder à la toiture (entretien), à moins qu'il n'y ai un autre accès directe coté copro?
Vous aimez l'adrénaline? Vous voulez pimenter votre vie? Alors faites construire sans étude de sol G2AVP...
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
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Env. 20 message La Pointe De Blausasc (6)
Merci pour les renseignements, je vais faire venir des entreprises pour faire des devis.

Pour que vous puissiez voir un peut mieux le projets, voici une vue du bâtiment depuis streetview:
Vue du bâtiment actuel.
Les trois fenêtres en haut du bâtiment appartiennent a mon appartement, on voit bien la pièce qui me donne accès.
Vue streetview du bâtiment
Vue de l'autre coté, si on agrandit la photo il y a un accès par une échelle depuis le toit "bas". 
Je pensais supprimer cette échelle une fois la terrasse réalisée, pensez vous que ce soit une bonne idée ou vaut il mieux la conserver et faire un accès style portail ?
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Messages : Env. 20
De : La Pointe De Blausasc (6)
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