Refus banque financement Construction Pinel sur mon terrain Résolu

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Le 19/06/2016 à 10h38 Env. 30 message Loire Atlantique

Bonjour,

J'ai acheté il y a plus d'un an une vielle maison que j'ai retapé entièrement en RT 2012 et que j'habite actuellement en RP.

Elle se situe dans la périphérie immédiate d'une grande commune de l'Ouest de la France.

Crédit sur 15 ans pour cet achat de 180k€, taux d'endettement actuel environ 25% de nos revenus.

Une parcelle d'environ 160 m2 en premier rideau, à gauche de ma RP est détachable (autorisation déjà demandée et accordée). La valeur de ce terrain à la revente est d'environ 80k€ à 90 k€, vu sa situation et son potentiel constructible (zone UbB)

Je me suis rapproché de mon banquier pour des simulations, pour la construction sur ce terrain m'appartenant d'une maison qui sera louée sous le régime de la loi Pinel.

J'ai émis 3 hypothèses différentes :
- crédit sur 15 ans de 180k€ : maison de 142 m2 louée au total 1450€/mois (soit tout louer à des colocataires, soit avec R+1et R+2 louée à une famille et au RDC un studio de 26 m2 qui peut être loué meublé à un deuxième locataire)
- crédit sur 15 ans de 120k€ : maison de 100m2 louée 891€
- crédit sur 15 ans de 80k€ : maison de 70 m2 louée 725€

Ma banque actuelle m'indique que le terrain que je possède n'est pas considéré comme un apport et m'annonce, que quelles que soient les hypothèses, mon taux d'endettement est trop élevé.

La solution de la banque serait d'apporter 20 à 30 k€ d'apport supplémentaire, que je n'ai pas bien évidemment.

Quelles solutions sont envisageables, mon objectif étant la constitution d'un patrimoine locatif ?

Merci de vos retours et excellente fête des Pères ;)

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Galopin2512 Picto info

Le 01/07/2016 à 11h22 Env. 200 message Herault

Bonjour,

Pourquoi ne pas envisager d'emprunter pour le locatif sur 20 ans et de lisser le prêt locatif avec le prêt de votre RP ?

Ne connaissant pas vos revenus mais que votre taux d'endettement, il me semble que ça peut être jouable.

Généralement on fait plutôt le contraire ( lisser la RP sur les locatifs ) mais il faut le tenter.

Cordialement,

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Le 01/07/2016 à 15h24 Env. 30 message Loire Atlantique

Bonjour,

Merci de votre commentaire, très intéressant comme point de vue, dommage que cela ne vienne pas de mon banquier, et que cette vision ne lui soit pas venue à l'esprit !!

Ma banque actuelle, le LCL, m'a indiqué que pour le locatif, la durée maxi de financement était 15 ans, pas plus. Ils ne se foulent pas trop je trouve.

Je vais creuser votre point.

Excellent après-midi.

Cordialement,

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Galopin2512 Picto info

Le 01/07/2016 à 16h44 Env. 200 message Herault

Bonjour,

C'est totalement faux ce que vous dit le LCL. J'ai financé un locatif sur 18 ans ( et au LCL en plus ) et je ne vois pas en quoi ça dérange de le faire sur 30 ans si on avait envie. Seul le rendement est impacté par le poids des intérêts sur les longues périodes. Avec le niveau actuel des taux, je ne vois pas en quoi on ne pourrait pas faire du locatif en empruntant sur 20 ans.

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Le 03/07/2016 à 09h17 Env. 30 message Loire Atlantique

Bonjour,

Merci de votre retour, effectivement je me doute bien que cela est possible, mais je pense que le LCL veut des investisseurs qui ont un terrain et en plus sont capables de débloquer 10 ou 20k€, ça les rassure, même si le projet est déjà rentable, sans apport. Vraiment, je ne comprends pas cette stratégie.

A la limite, j'aurais eu 70k€ d'apport en cash (ça ne court pas les rues), ils m'auraient prêté 200k pour acheter un terrain (70k€) +construction maison neuve(130k€) ! En terme de montant emprunté , c'est la même chose !

J'ai renvoyé des hypothèses à ma banque en lui démontrant que le montant emprunté serait couvert par 70% des loyers Loi Pinel et j'attends son retour.

De plus, le critère de 70% du montant des loyers dans ce cas ne me semble pas adapté puisque c'est une construction neuve, sans charges de copropriété, ce n'est pas l'achat d'un appartement d'un programme de défiscalisation.

Effectivement si le LCL ne me suit pas sur ce dossier, j'envisage sérieusement de changer de banque, pourquoi apporter environ 50k€ de salaires dans une banque si elle n'est pas là pour vous aider à augmenter votre patrimoine ?

Autre hypothèse que j'envisage : vendre le tout (maison + terrain détachable ), ce qui m'apportera un excédent de cash important , et ce qui me permettra de financer intégralement l'achat d'une autre RP.

Cordialement,

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Gipno

Le 17/07/2016 à 18h21 Env. 10 message Bouches Du Rhone

Bonjour,

la réponse du LCL m'étonne...il faudrait voir à changer de conseiller ou aller taper directement à la porte du directeur d'agence.

J'ai été moi-même dans votre cas il y a quelques temps et je peux vous dire que LCL prête sur + 15 ans (je suis allé à 22 ans) sans apport pour du locatif. Ou est le risque ? une fois construite, votre maison vaudra bien plus que la somme que la banque vous prête.

un seul bémol me vient à l'esprit : le marché locatif de la ville ou vous habitez est-il solide ?

bon courage à vous

Gipno

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Le 17/07/2016 à 22h25 Env. 30 message Loire Atlantique

Bonsoir Gipno,

Malheureusement, cette réponse vient de la directrice d'agence et j'enrage qu'avec un terrain constructible en premier rideau, le LCL me demande d'avoir un apport pour construire une maison neuve.

Sa réponse a été : prêt maxi 15 ans pour du locatif, pas d'apport (et mon terrain c'est quoi ???) et taux d'endettement trop élevé (environ 28%).

Je suis dans une commune en 1ère couronne de l'agglomération de Nantes, à 10 minutes du centre ville de Nantes. La demande locative est très importante, j'avais passé une annonce pour louer la maison rénovée (qu'on a décidé au final d'habiter en RP), j'ai eu 32 demandes en moins de 3 jours !!!

Merci pour vos encouragements, décidemment, on ne prête qu'aux riches ;(

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Gipno

Le 17/07/2016 à 23h12 Env. 10 message Bouches Du Rhone

Re-bonsoir,

je suis vraiment très surpris de lire toutes les mauvaises raisons invoquées par le LCL pour ne pas vous prêter. Changez vite de banque.

Mon cas était similaire au votre, détachement de parcelle possible sur mon terrain ou était déjà construite ma RP.

Prêt obtenu pour la totalité de la construction (+tous les autres frais ; donc apport 0 sauf le terrain) sur 22 ans (20 ans + 2 ans de differé pour la construction)
Endettement à 45 % hors loyer et 40 % loyer compris (à hauteur de 70%) ;
Loi de défiscalisation (scellier à l'époque) non prise en compte dans le montage.

cela fait quelques années que ce montage s'est fait et aucun soucis : les loyers paient la traite+la taxe foncière et la défiscalisation permet d'annuler le complément d'impôts liés aux loyers.

c'est donc du patrimoine qui se crée sans apporter le moindre euro ; il faut que vous trouviez la banque qui vous suivra dans cette logique.

bonne soirée

Gipno

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