Un peu perdu, besoin de conseils (Pyrenees Atlantiques)

Bonjour,
J'ai décidé avec mon épouse, après la vente de notre maison (un projet de rénovation) puis quelques temps en location, de nous lancer dans une construction, et je dois avouer que là, j'ai plutot le moral dans le creux du creux de la vague depuis quelques mois, là où je vois d'autres amis dans les mêmes projets plus souriants avec moins d'interrogations.


Nous avons un budget total de 360 000€ , dont 110 000 partent déja dans le terrain, donc 250 000€ pour la construction.
J'avais lu de ca et là, qu'en passant par un architecte, on arrivait souvent à avoir des prix plus intéressants, des constructions plus étudiées, personnalisées, qu'avec un constructeur avec +- des plans sur catalogue.

Je suis donc partit voir un jeune architecte, annonçant un budget de 250ke pour la maison, tout compris de chez tout compris, et pour exprimer nos besoins, apporté des plans réalisé avec un outil cheap sur internet, pour nous rendre bien compte des surfaces que nous avions besoin, en précisant bien que c'était juste pour montrer le style/voir les surfaces, mais de tout réaménager de façon plus intelligente que ce que j'avais pu proposer. Le projet était une maison en r+1, séparée en deux logements, notre habitation et une location.
Le résultat était quand même une grande maison (110m²+60m² habitable), et je pensais prévoir la livraison d'un garage brut de gros oeuvre avec charpente en plus. 
Après quelques avis auprès de gens qui avaient fait construire autour de moi, il fallait compter autour de 1400€/m² de budget pour un projet clées en main tout compris, en calculant rapidement, je me suis dit 1400€x170m²=238 000€, avec 12000 de marge pour les raccordements et autres études, et si je me garde la main d'oeuvre pour la pose des sols dans les chambres et toute la peinture, la pose de la cuisine, sdb, j'aurais de quoi me payer le GO du garage, donc le projet me semblait pas délirant. (?)
Suite au premier rdv donc, elle m'annonce qu'elle a fait un beau projet, photos à l'appuis, à 1600€/m² (ttc), mais que pour l'appartement elle serait capable par exemple d'aller jusqu'à 1100€ ht(->1320) avec des prestations plus basiques.
Logiquement donc, le projet en me gardant la main d'oeuvre de certains postes, je pensais bien pouvoir tenir les 1400e/m² puisque il ne s'agissais plus de livraison clée en main, et qu'en négociant un peu (c'est sensé pouvoir me revenir un peu moins cher à la base?) plus ou en me gardant un peu plus de lots ca couvrirais aussi les 8.5% pour une mission complète, d'honoraires demandés, soit un peu plus de 20000€... ou que si on se limitait au permis de construire, soit 4700€.

Dans l'idée je me suis dit : si on arrive donc à un prix d'une construction à 230 000 (hors garage, peinture et sol étage int, voire élec si besoin dans la partie non locative), on est juste mais on est bons, j'ai une petite marge de manoeuvre et je ne m'embête pas trop, le budget lui paraissait adapté... j'ai donc dit go, et m'en vais signer le sous seing du terrain.

Au second rdv en décembre, l'architecte me donne un contrat à signer rapidement, et... a oublié d'en faire un double, et me montre son portable avec un plan où elle a "tout revu" de mes plans. J'étais donc tout excité et m'attendait à découvrir quelque chose de différent avec 1000 idées que je n'avais pas eu. Donc, j'ai vu... ce que j'avais fourni assemblé, légèrement redisposé rendant l'ensemble avec plus de surface au sol, pas vraiement plus esthétique, avec dans les zones de flou que j'avais laissé des incohérences assez grosses. (ca tente quelqu'un une cuisine ouverte sur un salon avec la pièce coupée par un chiotte au milieu ?). La disposition des escaliers était une énorme perte de place, bref, je suis sortis en me demandant si finalement c'était pas une mauvaise idée...

début janvier (bon ok, les vacances, je comprend) j'ai une propo d'implantation sur le terrain à l'endroit où la pente est la plus forte, alors qu'on aurait moins de 1-1.20 de dénivellé un peu plus loin, mais l'aménagement avance en cohérence, et à défaut de m'enchanter, me parait plus convenable au fil des allez-retours, si ce n'est son obstination à faire surtout à son idée (non, je ne veux pas de hotte à cheval sur la fenetre, et oui, je veux utiliser les espaces sous les escaliers pour du rangement). Le Pc doit être déposé mi-février, mais autre problème, l'ancien proprio n'a pas borné le terrain, donc on ne sait pas où sont les limites exactes, ce qui joue sur le recul à avoir par rapport à la voirie, et donc +- sur la pente. Je découvre donc au bornage mi février, q'une route passera aussi de l'autre coté du terrain, donc pour le coin tranquille, hmmmm... un peu dégouté sur le coup, mais j'espère que la voie n'apportera pas trop de circulation, vu que plus loin il y a encore que peu d'habitations. Je négocie avec le notaire un mois de plus de part le soucis de bornage et le besoin d'un mois pour préparer le pc par l'archi.

Mi février, un estimatif d'économiste mandaté par l'architecte arrive, à plus de 350 000€, tout compris, soit quand même 2058€ le m²... pas de clim ni de maison qui tourne hein, une maison tradi, en gros rectangulaire, toit à deux pentes, charpente fermettes... Du coup l'archi me dit qu'il faudra que je fasse plus de lots, mais même avec ca je me retrouverais à 272 000, et au final je vais commencer à faire beaucoup de choses, comme des amis qui pour une maison pas très loin, mais qui se trouvaient à tomber à 1000€/m²...

Bref : était il utopiste le tarif de 1400€ ttc le m² (hors pose cuisine, sols étage, garage, peinture intérieure et peinture menuiserie) ?? 

A ce jour, avec un mois de retard j'attend tjrs les plans du pc, je me retrouve à faire des quantitatifs et devis pour l'elec, le chauffage, la peinture, de la maconnerie, etc. ne serait-ce que pour pouvoir monter mon dossier de prêt.
 bref au final l'option "je passe par un archi pour ne pas m'embêter, gagner du temps et parce-que cela ne me reviendra pas plus cher", me semble  raté. Peut être aurais je des surprises à l'annonce des premiers devis qu'elle me dit réunir (??), mais pour l'instant... les choses trainent.

N'ai-je pas intérêt à lui dire qu'on arrête sa mission au PC et aller voir un constructeur ou ca serait pire ? Dans ce cas là, aurais-je quand même des plans d'exécutions et un quantitatif (les plans du pc sont en dessous de ce que je pourrait fournir, y'a encore des ponts thermiques partout, ca aura pas été d'une grande utilité...) ? 

merci de vos avis...