Demande infos sur les question d heritage

Bonjour

Hola,

Rdv chez un notaire qui t'expliquera tout ça.

Ni le mariage, ni le PACS ne regleront ton probleme.

@+

Fab

on avait des quotes parts disproportionnees sur la maison (91-9%), et pour proteger l'autre, on s'est marié avec un contrat de mariage et une donation au dernier vivant
si mariage sans contrat, il faut faire inclure la maison dans la communaute de bien, ce qui coute 2% de la valeur marchande du bien, alors qu'un contrat ne coute que 240 euros (en gros)
la donation au dernier vivant (150 euros), c'est pour se proteger d'un trop fort cout d'usufruit
mais ton notaire t'expliquera ca nettement mieux que moi ! et en plus, un rdv conseil, c'est gratuit !
en attendant, tjrs se rappeler que meme si l'ADI couvre le pret, il n'assure en rien le report de propriete sur le survivant

nous sommes dans le meme cas , donc nous avons fait comme cela :

le pret a été realisé au deux noms
l'achat du terrain a ete réalisé au deux noms
le contrat de constructions de la maison a été realisé au deux noms

l'assurance du prêt bancaire couvre a 100% les deux personnes

et nous avons souscrit en plus une assurance décès chez notre assureur dont le beneficiaire est le "conjoint"

ainsi en cas de décès la construction et le prêt est fini de payé par le biais de l'assurance bancaire
et le survivant peut grâce au montant de l'assurance décès "racheter" la part de la maison+terrain a la famille du décédé.


bien sur tout cela c'est en attendant le mariage ce n'est pas fait pour etre durable

l'interet du mariage avec contrat, c'est qu'en cas de divorce, chacun retrouve ses parts, et au vu des stats, personne n'en est a l'abri

en même temps si t'es pas marié............pas de problèmes de divorce !!!!!!!!!!!!!!!!!

Ok, ca ne m a pas l air tout simple. Le notaire nous expliquera sinon. On est parti sur du 60/40 niveau assurance, 50/50 niveau paiement. le probleme, c est qu en cas de déces, en l etat actuel des choses, ce sont ma soeur et mes parents qui hérite de la moitié du bien si j ai bien compris. Or, ca me parait normal que ce soit elle. Egalement, si j'ai bien compris aussi, en cas de décés, pour racheter la moitié, elle aurait un gros supplément à payer en plus de la moitié de la maison. C est pas très clair pour le momment tout ca...

Lizou a écrit:

en même temps si t'es pas marié............pas de problèmes de divorce !!!!!!!!!!!!!!!!!

et si t'es pas marié, tu payes un usufruit qui dans notre cas s'elevait a 75 ke...

coucou, petite lecture pour toi avant d aller chez le notaire qui t expliquera clairement

Acheter en concubinage


Malgré l'instauration du Pacs, la vie en concubinage n'est pas toujours simple sur le plan légal, surtout quand il s'agit d'investir. Plusieurs solutions s'offrent aux couples de concubins voulant acheter ensemble le logement familial.


L'indivision

C'est la solution la plus courante.En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu'ils en détiennent une part égale. L'acte d'achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition, notamment en matière d'emprunt.


Dans la mesure du possible, mieux vaut tout de même que cette répartition légale de la propriété du bien corresponde le plus possible à la réalité de l'apport de chacun. Pour deux raisons.


1. En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et réclamer des droits à 60% sur le cadeau ainsi offert.


2. En cas de séparation, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra d'abord en prouver la réalité et ensuite démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.

Si les concubins ont signé un pacte civil de solidarité avant d'acheter le logement, ils sont propriétaires indivis par moitié du logement, sauf mention contraire insérée dans l'acte d'achat. Et cela même si l'un des deux prouve qu'il a contribué davantage à l'acquisition.

Si les concubins veulent éviter ces inconvénients, mieux vaut donc faire établir un contrat de prêt au moment de la signature de l'acte. Rien n'empêche non plus par la suite le concubin concerné de signer une reconnaissance de dette, voire de reconnaître la dette dans une clause de son testament.

Les inconvénients
L'indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le Code Civil, "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" (article 815).


Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l'union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente. Il en est de même en cas de décès d'un des deux concubins : ses héritiers (enfants ou à défaut ascendants ou frères et sœurs) se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent donc, eux aussi, provoquer la vente du logement. Plusieurs solutions sont possibles pour limiter ce risque.


1. Les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire. D'une durée maximale de cinq ans, cette convention, renouvelable, interdit toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur. Elle est particulièrement utile en cas de décès.


2. Les concubins peuvent signer un pacte civil de solidarité (Pacs). Comme le conjoint survivant, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut, en effet, demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial, moyennant le versement éventuel d'une soulte aux héritiers. Mais cette attribution est laissée à la libre appréciation des tribunaux.


3. Les concubins peuvent prévoir l'insertion d'une clause de rachat au profit du survivant. Dans ce cas, ce dernier pourra racheter leurs quote-parts aux héritiers du défunt.


Autre inconvénient de l'union libre par rapport au mariage, la cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal (environ 6/7%).

La Société Civile immobilière

Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. Cette solution présente plusieurs avantages.


1. Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable.


2. En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts.


Mais la situation peut se révéler inconfortable à terme.Et, sur le plan fiscal, les concubins restent défavorisés : qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'un logement, la transmission par donation ou succession demeure très coûteuse.
Deux solutions peuvent être utilisées pour limiter ces inconvénients.

1. Les concubins peuvent prévoir un démembrement croisé des parts.

Ce montage juridique astucieux peut s'expliquer par un exemple.
M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.
Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès.

2. Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.


Les solutions offertes par une SCI sont donc intéressantes. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.

La tontine

La "tontine" ou "clause d'accroissement", intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun. Insérée dans le contrat, elle prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs. Le survivant est supposé avoir été seul propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien.


Cet "artifice" juridique a une conséquence importante : le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas "transmission" entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités.
La tontine est donc un moyen efficace d'assurer l'avenir du concubin survivant.


En outre, quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (beaucoup moins élevés). Condition exigée : la valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 €.
L'intérêt de cette formule, séduisante dans son principe, reste limité en raison du faible du plafond d'exonération. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. Il faut l'accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l'une d'elles...

Le pacte civil de solidarité

La signature d'un Pacs entre deux concubins ne change pas grand-chose en matière d'achat immobilier : il s'agit purement et simplement d'un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition.


En revanche, les concubins "pacsés" bénéficient d'un avantage fiscal en matière de donations et successions. Le patrimoine transmis est soumis aux droits de mutation, après un abattement de 57 000 €. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation de 40% pour la fraction inférieure à 15 000 € et à 50% au-delà. Alors que la transmission d'un patrimoine entre deux concubins non "pacsés" supporte une taxation de 60% sans abattement.


En outre, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement (cf. plus haut).

Chacun sait que le vendeur d'un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l'acheteur. En plus du prix de la maison ou de l'appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d'intermédiaire.

Merci pour ces solutions. l indivision me parait la plus raisonnable aujourd hui. Au moins, on saura a quoi s attendre le jour du notaire

kazan30 a écrit:

nous sommes dans le meme cas , donc nous avons fait comme cela :

le pret a été realisé au deux noms
l'achat du terrain a ete réalisé au deux noms
le contrat de constructions de la maison a été realisé au deux noms

l'assurance du prêt bancaire couvre a 100% les deux personnes

et nous avons souscrit en plus une assurance décès chez notre assureur dont le beneficiaire est le "conjoint"

ainsi en cas de décès la construction et le prêt est fini de payé par le biais de l'assurance bancaire
et le survivant peut grâce au montant de l'assurance décès "racheter" la part de la maison+terrain a la famille du décédé.


bien sur tout cela c'est en attendant le mariage ce n'est pas fait pour etre durable

dans ce cas, suit bien les conseils de kazan30 !!

heulin a écrit:

on avait des quotes parts disproportionnees sur la maison (91-9%), et pour proteger l'autre, on s'est marié avec un contrat de mariage et une donation au dernier vivant
si mariage sans contrat, il faut faire inclure la maison dans la communaute de bien, ce qui coute 2% de la valeur marchande du bien, alors qu'un contrat ne coute que 240 euros (en gros)
la donation au dernier vivant (150 euros), c'est pour se proteger d'un trop fort cout d'usufruit
mais ton notaire t'expliquera ca nettement mieux que moi ! et en plus, un rdv conseil, c'est gratuit !
en attendant, tjrs se rappeler que meme si l'ADI couvre le pret, il n'assure en rien le report de propriete sur le survivant

Juste une remarque pour les personnes mariés : d'après notre notaire, lors de la signature du terrain, il nous a présicé que s'il on est marié sous le régime de la communauté et qu'il n'y a pas d'enfants d'un mariage précédent, il n'y a plus rien à faire, tout revient au dernier vivant et aux enfants, avec la juissance du bien pour le dernier vivant jusqu'à son décès.

Salut

Auriez vous plus d'infos sur le démembrement ?

Car dans notre cas l'histoire de succession concubin homo n'est pas très simple, car n'étant ni pacsé et encore moins marié, et ne pouvant pas avoir d'enfants.

Je pense donc que le démembrement est la solution le plus simple afin d’éviter les droits de successions. Maintenant j’aimerais savoir comment faut il procéder devant un notaire pour réaliser se type de contrat lorsque celui-ci y est opposé ?

Nico