Autoconstructeur - Budgétisation dossier d'emprunt ?

Le prêt pour acheter le terrain est "relativement" simple à obtenir (si tu fais défaut, on te saisi le terrain qui ne perdra pas sa valeur de sitôt).
Par contre j'ai peur que l'archi, les études (de sol, thermiques, ...), il faille les payer de ta poche, je ne sais pas si on peut se les faire "rembourser" par la suite avec le prêt bancaire (si quelqu'un a des infos, je suis preneur).

Sinon oui, fait un projet fictif qui se rapproche de ce que tu veux faire. Mais je ne suis pas certain que la banque qui te prêtera te prêtera 100% des besoins que tu aura pour le chantier.

Woofy a écrit:

Le prêt pour acheter le terrain est "relativement" simple à obtenir (si tu fais défaut, on te saisi le terrain qui ne perdra pas sa valeur de sitôt). [...]

C'est pas vraiment ça qui m’inquiète.

Le crédit est "global" de toute façon (on fait qu'un seul crédit, pas un crédit terrain + un autre crédit maison) donc ça change rien que le crédit terrain soit plus simple à obtenir si ?

Et les deux principales conditions suspensives dans un compromis de vente c'est l'acceptation du permis de construire et l'obtention du crédit (entre autres, mais c'est les deux premières quoi)

Donc jusqu'à la ok :
- Compris de vente puis crédit

C'est le reste qui pose problème.

Woofy a écrit:

[...]Par contre j'ai peur que l'archi, les études (de sol, thermiques, ...), il faille les payer de ta poche, je ne sais pas si on peut se les faire "rembourser" par la suite avec le prêt bancaire (si quelqu'un a des infos, je suis preneur). [...]

Voila, c'est ça que je comprend pas. 

Je vais pas aller dépenser une étude archi + étude thermique + étude de sol si mon projet est pas financer.
Car sinon, dans le cas ou le crédit n'est pas accepté, ben j'ai dépensé de l'argent pour ... rien 

Woofy a écrit:

[...] Sinon oui, fait un projet fictif qui se rapproche de ce que tu veux faire. Mais je ne suis pas certain que la banque qui te prêtera te prêtera 100% des besoins que tu aura pour le chantier.

Comment ça "pas certain que la banque te prêtera 100% des besoins" ? 
Elle va pas financer une moitié de maison ...

Je suis encore plus paumé après ta réponse ahahaha 

Disons que la banque peut exiger que tu ai un apport.
Apport qui peut servir à payer archi + études ...
Bref, ce sont des pistes de réflexion mais je n'en sais pas plus.
Il y a quelques autoconstructeurs (DAVIIIIIIIIIIIIIIIID), ça serait bien qu'ils passent par là pour dire comment ils ont fait.

Woofy a écrit:

Disons que la banque peut exiger que tu ai un apport.
Apport qui peut servir à payer archi + études ...
Bref, ce sont des pistes de réflexion mais je n'en sais pas plus.

Hmmmm ... 

Un apport, je veux bien (de toute tacon, c'est obligatoire je pense, vu qu'il faut avancer les matériaux, puis se faire rembourser sur facture). Ça me gêne pas et ça se comprend (ça évite que l'emprunteur achète un bateau avec son crédit immo, rien de plus normal)

Mais par contre ... Payer un archi + des études AVANT d'avoir l'obtention du crédit (et donc du terrain), c'est quand même totalement autre chose, c'est super risqué économiquement parlant.

Je pense pas que ça se passe comme ça, il doit y avoir une autre façon de faire qu'on ignore (genre réaliser une estimation pessimiste/médiane/optimiste à partir de différents scénarios de retour d'études, avec calcul de probabilités, et évolution des coûts pour chaque scénario, ou un truc du style)

Aussi, je me demande si l'ajout d'une "réserve de trésorerie en cas d'imprévus" est intégrable dans le montant global d'un prêt immo 

Woofy a écrit:

Il y a quelques autoconstructeurs (DAVIIIIIIIIIIIIIIIID), ça serait bien qu'ils passent par là pour dire comment ils ont fait.

J'avoue, ça serait super top 

Si un autocst passe dans le coin 

Aucun autoconstructeur ne souhaite donner son avis sur la question ?

J'arrive !

Je suis dans un projet de semi-auto construction.


Nous avons déjà dans un premier temps été voir la banque sans aucun document, voir notre capacité d'emprunt, s'ils nous suivaient, l'enveloppe prêtée tout ça tout ça ! Indispensable pour savoir si ton projet est viable et orienter ta recherche de terrain.

Ensuite tu trouves un terrain, tu signes un compromis avec en conditions suspensives l'acceptation du prêt.
Pour ma part, le géomètre ne sera payé qu'à la fin du compromis de vente, donc j'aurais eu mon prêt entre-temps. Idem pour mon archi, il n'aura son 1er cachet qu'après l'acceptation du permis.

1/ Banque
2/ Recherche terrain
3/ Prise de contact avec architecte sans signature
4/ Signature compromis (clause suspensives (banque + étude de sol + permis)
5/ Banque (signature de la simulation
6/ En même temps : architecte (plan), banque (devis)

A voir avec ton architecte quand il souhaite être payé ? Le mien a fait notre plan "gratuitement", on ne s'engage à payer en gros qu'au dépôt du permis. Quand tu en seras là, tu auras déjà l'ensemble de tes devis, ton plan ect, tu pourras monter ton projet à la banque.

La banque moi je suis en plein dedans, j'ai pas encore l'ensemble des devis, mais au moins j'ai un accord qui fixe les conditions du prêt (taux, assurances ....), ils auront ensuite les documents au fur et à mesure. J'ai un an entre le moment où je signe et le moment où je débloque le 1er euro.

Bon courage

Je n'avais pas vu tes autres questions. Nous avons pour notre part chiffrer la pire des situations, afin d'avoir le devis le plus élévé possible. Au moins tu es sûre que la banque te suivent dans 100% des situations, et que par la suite cela fera forcément des bonnes nouvelles. Si tu as chiffré du triple vitrage, alors que du double suffit, cette plus value dont le financement sera accepté par ta banque, pourra te servir à autre chose.


Tu montes ton prêt avec des devis, tu débloques aux factures. En gros tu vas fournir tout un tas de devis, qui additionné vont t'amener à ton budget global. Après si c'est pas le même artisan, quantité, destination. Tu peux remplacer le parpaing par la brique par exemple. Du moment qu'à la fin la somme empruntée soit la même.

Oui tu peux rajouter une enveloppe spéciale imprévus dans ton prêt. Nous l'avons fait : environ 20000 euros, qui servira à nous faire plaisir sur le parement extérieur si tout se passe bien pendant la construction.

Tu ne fais bien qu'un seul prêt (terrain + maison), et tu peux tout à fait faire passer l'étude de sol et l'archi dans ton prêt.

Merci beaucoup HappyNess86 d'avoir pris le temps de répondre. C'est super utile !

HappyNess86 a écrit:

[...] Nous avons déjà dans un premier temps été voir la banque sans aucun document, voir notre capacité d'emprunt, s'ils nous suivaient, l'enveloppe prêtée tout ça tout ça ! Indispensable pour savoir si ton projet est viable et orienter ta recherche de terrain. [...]

Oui merci.
C'est la première chose que nous avons fait en effet.
Nous avons eu un accord de principe pour un montant (si CCMI), pour toutes les autres méthodes (autoconstruction, semi-autoconstruction), c'est uniquement "en fonction du dossier", mais ça nous a permis de savoir ou se situe notre possibilité d'emprunt.

HappyNess86 a écrit:

[...] Pour ma part, le géomètre ne sera payé qu'à la fin du compromis de vente, donc j'aurais eu mon prêt entre-temps. Idem pour mon archi, il n'aura son 1er cachet qu'après l'acceptation du permis. 

[...]

A voir avec ton architecte quand il souhaite être payé ? Le mien a fait notre plan "gratuitement", on ne s'engage à payer en gros qu'au dépôt du permis. Quand tu en seras là, tu auras déjà l'ensemble de tes devis, ton plan ect, tu pourras monter ton projet à la banque. [...]

Ahhh ! Ça me rassure ce que tu dis.

Si il est possible de payer le géomètre et régler les honoraires une fois le crédit accordé, je suis déjà beaucoup plus serein ! J'ai des rendez-vous avec des architectes la semaine prochaine, je demanderais les méthodes de paiement employées par chacun.

HappyNess86 a écrit:

Je n'avais pas vu tes autres questions. Nous avons pour notre part chiffrer la pire des situations, afin d'avoir le devis le plus élévé possible. Au moins tu es sûre que la banque te suivent dans 100% des situations, et que par la suite cela  fera forcément des bonnes nouvelles. Si tu as chiffré du triple vitrage, alors que du double suffit, cette plus value dont le financement sera accepté par ta banque, pourra te servir à autre chose. [...]

Ok donc tout le dossier est monté sur la situation pessimiste.

Question : Tu as dû effectuer le chiffrage d'autres scénarios, ou uniquement le pessimiste suffit ?

HappyNess86 a écrit:

[...] Oui tu peux rajouter une enveloppe spéciale imprévus dans ton prêt. Nous l'avons fait : environ 20000 euros, qui servira à nous faire plaisir sur le parement extérieur si tout se passe bien pendant la construction. [...]

Très très bonne nouvelle ça !

HappyNess86 a écrit:

Bon courage

Bon courage à toi aussi.
Et merci encore pour le partage des infos, surtout que c'est de plutôt bonnes nouvelles 

Question : Par pure curiosité, quand tu dis que tu semi-autoconstruction c'est à dire ? Tu veux faire réaliser le He/Ha et t'occuper du second oeuvre et finitions c'est ça ?

HappyNess a tout dit

Pour mon cas précis, woofy, mon montage financier est assez particulier et trop peu représentatif pour être transposé chez un autre autoconstructeur.

Par contre c'est vrai qu'il faut accepter de prendre certains risques à un moment (étude de sol notamment...) et de perdre un peu de sous "perso" en cas d'abandon du projet

Pour ma part, je pense que j'avancerais tout ce qui est étude de sol, archi, BE structure (bois, peut-être béton), BE thermique, ... enfin tout ce que tu peux avoir avant la construction et le dépôt de permis.
Et soit la banque nous le "rembourse", soit bah ... ça fera partie de notre apport. Je pense que pour tout ça j'en aurais pour environ 20 000 EUR, à la louche.

Pour le financement, ça dépendra un peu de si je revends mon appart actuel, et combien. Ca me donnera déjà le montant de l'apport (si je peux le revendre au prix d'achat ça serait parfait). En sachant que suivant quand je le revends, j'ai une grosse différence de TVA à rembourser, donc si je peux louer avant ça serait top.

Woofy a écrit:

Pour ma part, je pense que j'avancerais tout ce qui est étude de sol, archi, BE structure (bois, peut-être béton), BE thermique, ... enfin tout ce que tu peux avoir avant la construction et le dépôt de permis.
Et soit la banque nous le "rembourse", soit bah ... ça fera partie de notre apport. Je pense que pour tout ça j'en aurais pour environ 20 000 EUR, à la louche. [...]

Aoutch. C'est le double de ce que j'avais imaginé 
- Etude géotechnique (G2) : entre 1000 et 2000 €
- Etude béton : entre 1000 et 2000 €
- Etude thermique : entre 500 et 1000 €
- Test interférométrie : 500 €
- Architecte mission partielle (plans & PC) : entre 2000 et 5000 €

Mes fourchettes sont pas bonnes ?

De rien ! Moi aussi tout était tellement flou au départ !

Oui je fais faire tout le gros oeuvre et l'électricité par des artisans et on fait nous même le reste. Je suis considéré en auto construction pour les banques car je n'ai ni CCMI, ni contrat de maître d'oeuvre.

Non je ne fournit que la solution pessimiste à la banque, c'est plus rassurant pour eux ils savent que tu ne dépassera pas en cas de pépin, car leur hantise c'est qu'on ne puisse pas finir la maison, ou qu'elle soit invendable. Faut juste leur prouver que financièrement quoi qu'il arrive tu peux aller au bout du projet, et qu'en technique tu saches de quoi tu parles. Si par exemple ton papa (ou autre) est maçon de métier et qu'il a prévu de t'aider, faut pouvoir le prouver par un justificatif. La banque prend le risque que tu fasses la maison de travers et si tu ne payés paS ton prêt ils ne peuvent pas revendre pour être couverts. C'est pourquoi nos dossiers doivent être 2x plus bétons.

Moi ils m'embêtent pas trop vu que le plus gros du gros oeuvre est quand même fait par un artisan et j'ai quand même une enveloppe imprévue malgré une situation pessimiste.

Sache que toute facture émise avant l'accord de ton prêt ne sera pas "remboursée" par la banque. En gros si ton archi te facture déjà 3000 euros pour le plan alors que ton prêt n'est pas accordé c'est mort faudra le payer de ta poche. D'où l'intérêt de rester sur des devis pour l'instant.

Merci encore pour tes réponses HappyNess86 !

Citation:

Comment faites-vous ?

Bonjour , alors pour détailler, pour nous :

1/ Évaluation de notre capacité d'emprunt (sur le net avec des simulateurs mais c'est peut-être mieux d'aller voir une banque)

2/ Trouver le terrain (plusieurs mois de recherche...)

3/ Proposition d'achat et signature du compromis de vente = début des délais à respecter, le compte à rebours est lancé ! Devis études de sol et thermique...

4/ Donc deux mois pour faire les plans et tout le permis de construire + étude de sol G2AVP (pour évaluer le sol et avoir une première idée du coût des fondations) + étude de sol pour assainissement individuel (à envoyer au SPANC, puis attestation à joindre au PC, délais d'un mois pour nous) + attestation BBIO pour l'étude thermique (délais de quelques jours, à joindre au PC)
Dépôt permis de construire

5/ Montage du dossier financier
Devis pour chaque poste de la construction, si possible le faire le plus tôt possible car délais des artisans +++ (prévoir des devis un peu gonflés)
Estimation totale du cout du projet.
Réflexion sur dossier du prêt, combien d'apport perso j'apporte, combien j'emprunte, combien je garde en cas de coup dur, simulations en ligne...
Permis de construire accepté et pose du panneau d'affichage sur le terrain

6/ Démarchage banque ou courtier... Sans hors d'eau, hors d'air, en autoconstruction, tu annonces la couleur dès le début pour ne pas perdre de temps = recalé ou pas.
Après deux RDV et quelques semaines d'attente = réception de l'offre de prêt

7/ Signature chez le notaire et début des travaux


Bref, coût total de toutes ces étapes préalables pour nous :
Étude de sol G2AVP, 1460 euros
Etude de sol phytoépuration, 660 euros
Étude thermique, juste le BBIO, 150 euros
Avance frais de notaire, 100 euros
Des heures et des heures de boulot... et deux ramettes de feuilles blanches !

Total = 2370 euros de notre poche
Et donc perdus... si le projet ne se concrétise pas.

Mais je crains que sans le terrain, ce ne soit impossible de faire les plans et de commencer à évaluer le budget total...
Bon courage à toi !

Bonjour,

Je ne fais pas d'auto construction total mais je passe par plusieurs artisans et faisant quelques travaux seul (placo, peinture, carrelage ect). La première chose à faire, c'est prendre rdv avec la banque pour évaluer la capacité d'emprunt et savoir si la banque te fera un prêt pour l'auto construction. Non dès que nous avons eu l'accord et qu'ils nous on calculer la capacité d'emprunt nous savions la somme approximative que nous pouvions emprunter.

Ensuite recherche du terrain, ce qui peut prendre plusieurs mois, dès qu'on la trouvé, nous avons signé un compromis de vente dans lequel nous avons inclus des clauses comme nous l'avais suggérer le notaire, à savoir que l'on s'engage à acheter le terrain, si la banque accepte le crédit, si l'étude de sol montre qu'il n'y a pas de problèmes sur le terrain et si on obtiens le permis de construire; les vendeurs quant à eux sont obligé de bloquer la vente du terrain et seront obliger de te le vendre si toutes les conditions sont réunis.

Avec le compromis du terrain, le vendeur te remet les plans de géomètre et tout ce qui faut pour pouvoir faire les plans de la maison et monter un dossier de permis de construire. Par contre, c'est notre argent qu'on a du avancer pour payer le dessinateur (pas d'archi car moins de 150m2 et donc moins cher) et pour payer les études de sol, c'est pareil, c'est avec notre argent.

Avec les plans, nous avons pu établir des devis auprès des artisans pour les parties qu'on délègue et la partie auto construction, nous avons fais des devis de fourniture.

Avec tous les devis, et le compromis de vente nous sommes aller voir un courtier pour nous trouver le meilleur financement et avons déposer le dossier pour l'offre de prêt que nous avons eu 2 mois plus tard environ.

Tous les frais que nous avons avancé (dessinateur, étude thermique, de sol) nous pouvons donner les factures à la banque pour se faire "rembourser", ou plutôt pour l'inclure dans le crédit et avoir des l'argent pour tout ce qui n'est pas financable par un crédit immobilier (déco, aménagement extérieur ect.

Par contre le projet n'aurait pas abouti, nous aurons perdu cette argent que nous avons avancé, donc il y a un risque mais si la dès le début la banque te dis qu'il n'y aura pas de problème pour le prêt, le risque est minime. Sachant qu'aucune banque ne te proposera une offre de prêt si elle n'a pas tous les devis et pour avoir les devis il faut obligatoirement un plan et pour avoir un plan il faut un terrain. Aucun architecte ne peut te faire un plan sans terrain puisque l'implantation de la maison va dépendre de la forme, de la taille, de l'orientation du terrain et surtout de plan d'urbanisme du lotissement ou de la ville ou se trouve le terrain.

Bon courage, c'est vraiment pas facile, c'est beaucoup de questions, de risques, et de tracas, mais c'est un beau projet qui en vaut la peine !

Merci Sundess et Yoyoda pour vos réponses détaillées (Et merci Yoyoda d'avoir mis les prix, c'est super utile) Vos réponses colle à ce que je pensais.

En ce qui concerne la dépense lié à l'architecte (si plus de 150m²), j'ai déjà fait un rendez-vous avec un architecte depuis que j'ai posé la question (et j'ai un autre rdv la semaine prochaine), et j'ai aussi fait des recherches de mon coté (histoire d'en savoir plus, notamment d'un point de vue juridique)

Et j'ai trouvé des infos concernant la "Loi Scrivener" (ou "La loi n°78-22 du 10 janvier 1978 relative à l'information et à la protection des consommateurs dans le domaine de certaines opérations de crédit")

L'architecte a plusieurs façon de faire :

1) Soit le client (maître d’ouvrage) finance sa construction sans faire de prêt, et dans ce cas il paye les honoraires de l'architecte sans conditions suspensives
2) Soit le client (maître d’ouvrage) finance sa construction en contractant un prêt, et dans ce cas l'architecte est forcé d'inclure des conditions suspensives, et peut donc proposer deux solutions de paiement :

- Possibilité 1 : L'architecte "assume entièrement le risque", et propose un contrat d’architecte classique de type mission partielle (avec PC + études) qui doit obligatoirement être conclu sous la condition suspensive d’obtention de ce prêt, et donc si le prêt est refusé, l'architecte doit rembourser les honoraires versés par le client.

- Possibilité 2 : l'architecte "assume une partie du risque" (et c'est d'ailleurs la solution conseillée par l'ordre des architectes) en découpant la mission en deux parties. La première partie est un contrat "d'études préliminaire" (téléchargeable ici) qui est facturée comme n'importe quel service, sans être liée à des conditions suspensives. Et la seconde est le contrat classique de mission partielle (téléchargeable ici), contenant l'étude préliminaire déjà réalisée + le projet définitif + la mission permis de construire). De cette manière, même si le prêt est refusé, l'architecte aura quand même touché une partie de ses honoraires avec l'étude préliminaire.

Sources :
- Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
- Conseil national de l'Ordre des architectes
- Article L312-2 du code de la consommation

Bref, de très bonnes nouvelles en ce qui concerne la protection du consommateur (un peu moins bonne nouvelle pour l'architecte, qui doit travailler sans garantie absolu, mais bon en même temps, j’imagine que les clients qui veulent auto-construire une maison de + de 150m² et a qui le prêt est refusé, ça doit pas tous les 4 matins non plus)

Voila voila, au cas ou ça intéresse quelqu'un 

Merci pour ton retour (et pour celui des autoconstructeurs précédents, je vois que je surestimais certaines choses ).
Du coup, c'est quel ordre de prix pour la possibilité 2 ?

Woofy a écrit:

Merci pour ton retour (et pour celui des autoconstructeurs précédents, je vois que je surestimais certaines choses ).
Du coup, c'est quel ordre de prix pour la possibilité 2 ?

Ça dépend ce qui est inclus et le niveau d'implication : du classique "plan + PC" jusqu'à l'autoconstruction assistée avec suivi de chantier et notices de construction (qui nous a aussi été proposé)

Mais d'après nos différents rendez-vous mon estimation était pas mal du tout.