Comment chercher un terrain

Bonjour,

Quelques liens/méthodes que j'utilise pour rechercher mon futur terrain, et obtenir des informations dessus.

Les liens indispensables :
https://www.geoportail.gouv.fr/ : sert à identifier les parcelles cadastrales sur les photos IGN du terrain, afficher les pentes, calculer les distances, les surfaces, les isochrones, voir les éléments invisibles ... bref mon outil numéro 1, il est très puissant. Il reprend d'ailleurs pas mal d'informations des autres sites que je vais donner.

http://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ : voir les différents risques recensés (inondations, glissement de terrain, cavités, argiles, risques industriels, élevages, ...), ainsi que les plan d'urgence et de prévention (il donne l'existence du plan, pas son contenu). Permet d'affiner la zone sismique également.

https://www.cadastre.gouv.fr/: un peu moins pratique à utiliser que Geoportail pour visualiser les parcelles cadastrales, en revanche en 2 clics il donne la surface exacte d'une parcelle donnée, le calcul avec Geoportail étant parfois un peu hasardeux.

https://www.google.fr/maps : parce que parfois une voiture StreetView est passée à proximité du terrain que l'on a repéré, cela permet de vérifier rapidement les environs (par exemple une ligne très haute tension qu'on n'avait pas vu sur les photos de l'annonce). ATTENTION à la date de prise de vue des photos.

http://www.heliorama.com/ : calcul de masque solaire ; attention, ne prends en compte que le relief, pas les arbres, bâtiments, clôtures et autres.

https://www.sunearthtools.com/ : autre outil permettant de visualiser la position du soleil sur un point donné, les chemins des rayons solaires et autres.

Applications smartphones pour vérifier en réalité augmentée la course du soleil :
Android : Sun Path (recommandée par Manu65)
Windows Phone (bon j'étais le seul à utiliser ça, j'imagine que le lien ne sert plus mais je laisse quand même car c'était un super téléphone) : Sun Trajectory (attention c'est payant : 4€) (recommandé par Woofy ... en même temps il n'y avait pas beaucoup de choix)
iOS : démerdez-vous (ou recommandez-moi une application)

https://www.immobilier.notaires.fr/ : pour avoir quelques annonces, connaitre les prix moyens de l'immobilier au m², voir les dernières ventes ...

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ : idem, recense les ventes sur les 3 dernières années (jusqu'à 2021 à l'heure où je pose ce lien, en septembre 2022) et ça permet de voir les tarifs des terrains (constructibles ou pas) et maisons qui se sont vendus aux alentours, et quand ça s'est vendu.

L'atlas des patrimoines permet de repérer les zones ABF (sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France), entre autres où on ne pourra pas faire tout ce qu'on veut concernant l'esthétique de la construction.

Le géoportail de l'urbanisme permet sur une carte d'avoir le zonage de l'urbanisme, les servitudes publiques, et d'autres info très intéressantes à savoir sur ce qu'il se trame autour des terrains qu'on convoite !

www.les-terrains.com, www.leboncoin.fr : pour trouver des annonces de vente de terrain.

A connaitre : zonage sismique en place depuis mai 2011.



1/ Trouver la localisation.
Si vous ne savez pas où chercher, mais que vous voulez trouver tous les endroits accessibles en X minutes depuis un point (par exemple : je veux être à moins de 15 minutes en voiture de la gare), Geoportail a un outil isochrone (tous les points accessibles en un temps donné depuis un endroit donné).
Je vais prendre comme exemple : habiter à moins de 20 minutes en voiture de la gare de Vienne, en Isère.

Ouvrir Geoportail, entrer la localisation qu'on recherche (Vienne, Isère). La carte se centre alors sur la ville.

Je ne sais pas où est la gare, je tape Gare : Geoportail me propose d'ajouter les cartes "Gare" et "Réseau ferroviaire". Je prends la carte Gare, qui va s'ajouter dans un nouveau calque.


Pour afficher la légende et comprendre le code couleur des icônes : sous l'icône "calques" et "outils", cliquer sur l'icône "légende des couches", et ouvrir la légende de la couche "Gare".


J'ai repéré ma gare SNCF, sous la gare routière.
Faire un clic droit sur la route à proximité de la gare, et cliquer sur Isochrone depuis ce lieu.
Le panneau Isochrone s'affiche.



Entrer le temps maximum voulu (dans mon exemple 20 minutes), le type de trajet (ici en voiture), le sens de parcours et les autorisations (je ne veux pas prendre le péage donc je le décoche).
Calculer l'isochrone. S'affiche alors dans un nouveau calque, en bleu, toutes les routes à moins de 20 minutes de la gare.
A noter, cela ne prends pas en compte les difficultés de la circulation, pensez-y !


Bien, maintenant on va pouvoir fouiller toute la zone bleue.


2/ Trouver les communes et les terrains disponibles
J'ai configuré mon environnement Geoportail de manière à avoir les informations suivantes :
- Fond de carte : photographies aériennes + parcelles cadastrales
- Ajouter : Territoires et transport / Description du territoire / Estompage. Cela permet d'avoir une vague idée du relief.
- Ajouter : Territoires et transport / Foncier, cadastre et urbanisme / Limites administratives. Cela permet de voir les limites des villes.

Alors là, c'est la phase où je ne peux pas vous aider : je fouille et je tente de trouver les terrains constructibles. Vous pouvez également chercher via les annonces sur vos sites préférés (les-terrains, leboncoin, seloger, pap, sites d'agences immo ...). Parfois avec du boulot, en repérant les détails sur les photos des annonces et en scrutant streetview et maps, on parvient à repérer les terrains et à faire une pré-visite virtuelle. Attention, lors de l'utilisation de StreetView, parfois les images datent (ici novembre 2008).

Il est également possible d'interroger les notaires du coin pour savoir s'ils ont en stock des terrains qui n'apparaissent pas sur les sites d'annonces en ligne.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le PLU de la commune : parfois il y a un plan avec les parcelles constructibles, cela permet de voir si des parcelles constructibles sont disponibles. Vous pourrez alors contacter la mairie pour avoir les coordonnées du propriétaire, et le contacter pour savoir s'il est vendeur.

3/ S'informer sur les caractéristiques du terrain
Avec Géoportail, on peut mesurer les distances, les surfaces, le dénivelé. Pratique pour se faire une première idée.
Heliorama permettra de voir le masque solaire et savoir gratuitement si le relief va se mettre en travers des rayons lumineux. Attention, il faudra compléter par une visu sur le terrain car il ne prends pas en compte les obstacles artificiels (tels que les autres bâtiments) et les arbres.
Sunearthtool permettra de voir les incidences des rayons du soleil suivant les périodes de l'année (ici au solstice d'hiver). On peut changer la date en haut, puis en cliquant sur exécuter pour relancer le calcul.



On peut ensuite aller voir le terrain sur Georisques, et surveiller sur la carte interactive les différents indicateurs : Usines (SEVESO ou pas), élevages, carrières, zone inondable, cavités, zone d'éboulement, glissements de terrains, ... Georisques permet également d'avoir les derniers incidents sur la commune sur les précédentes décennies.
On peut aussi voir des choses invisibles : conduites de gaz ou de produits chimiques souterraines par exemple, risques d'argiles (c'est un risque et non une présence certifiée, ça ne remplace pas une bonne étude de sol G2 AVant Projet lorsque l'achat se concrétisera).

Ici, on peut voir une conduite d'hydrocarbures (en rouge) et de gaz naturel (en bleu) qui traversent tout le bassin rhodanien.

Ne pas hésiter à aller cliquer sur les calques à droite, en rajouter et en enlever, à différent niveaux de zoom suivant les éléments.
On peut également se renseigner sur les polluants présents via le site Basol :
http://basol.developpement-durable.gouv.fr/recherche.php

Pour la région Auvergne Rhône-Alpes, la carte http://orhane.fr/ permet de voir l'exposition moyenne au bruit et aux polluants (tout confondus). Il est du coup possible de voir les axes à fort trafic qui seront en rouge ou violet, ça donne une idée pour savoir si une route à proximité du terrain est passante ou non, ou si on est dans la zone d'influence d'un aéroport. Attention, le bruit monte, il se peut qu'on entende une autoroute à 1km de distance alors qu'on est en hauteur : à vérifier sur place.


Pour ceux qui sont très motivés : on peut également aller voir s'il y a déjà eu des sondages dans le sol autour de la commune où on cherche. Bon, pas SUR le terrain, ça ne remplace pas une étude de sol G2 AVP (j'en ai déjà parlé), mais ça aide.
http://infoterre.brgm.fr/ : Aller dans le menu "Rechercher des données", puis dans le menu de recherche globale, entrez la localisation de recherche dans "Où", et dans "Quoi" entrez "Sondage". S'il y a eu des études de sol, vous pourrez avoir les rapports ! Pensez à bien vérifier la localisation du sondage. Et les documents étant cherchés par localités, il peut être intéressant de chercher sur des localités proches au cas où.



Le reste du site est une mine d'or (sans mauvais jeu de mot) pour les informations sur nos sous-sols.

4/ Visiter le terrain
Si vous avez repéré le terrain, ne pas hésiter à demander une autorisation au propriétaire ou à son agent immobilier (si vous avez une annonce) pour aller le voir. Parfois, si vous avez déjà trouvé le terrain, vous aurez l'autorisation pour aller le voir seul, ça donne une idée. La présence du propriétaire ou de l'agent immobilier permettra d'en apprendre un peu plus sur les limites, la zone constructible, ...

Vous pouvez utiliser une application smartphone pour voir la course du soleil en réalité augmentée suivant la date. Bien vérifier les extrêmes : 21 juin et 21 décembre. Cela permet d'avoir un aperçu de la gêne des masques solaires, notamment les autres bâtiments et les arbres. Attention à la précision de ces outils qui parfois laisse à désirer (cela dépend beaucoup de la boussole du téléphone).

Pensez à vous renseigner sur les servitudes, et notamment les autres terrains qui seraient enclavés. Il arrive souvent qu'un terrain semblant avoir de la vue soit en vente, puis une fois vendu (après parfois quelques années), c'est le terrain en dessous, appartenant au même propriétaire, qui est mis en vente, et la vue sera bouchée par la nouvelle construction. Il faut donc les anticiper.
Se renseigner avant la visite sur les obligations imposées par le PLU (hauteur, distance des limites, surface constructible), ça aide pas mal à ne pas se faire avoir en imaginant une mise en place impossible, et à réfréner les coups de cœur pour y mettre un peu de raison.

5/ Et ensuite ?
Il est difficile d'estimer le juste prix pour le terrain. Cela dépend de beaucoup de facteurs outre ses caractéristiques intrinsèques : sa localisation, s'il est convoité, s'il y a beaucoup de concurrence, ... pour avoir une 1ère idée, le site www.immobilier.notaires.fr permet de consulter les dernières ventes et d'avoir dans la région une idée des prix au m².

N'hésitez pas à visiter beaucoup de terrain, même ceux qui sont un peu trop chers, même s'ils sont un poil trop petit, même si c'est du lotissement et que vous voulez du diffus. Cela aide à avoir des éléments de comparaison, à voir les critères sur lesquels on ne veut/peut pas faire de concession.
Les critères que je note (non triées par importance) sont :
- taille du terrain
- forme et orientation
- pente, difficulté de terrassement
- surface constructible
- ensoleillement
- terrains non construits à proximité (s'ils sont ou deviennent constructible, où les futures constructions peuvent être le plus gênant ?)
- vue
- bruit permanent (route, avions, ...)
- bruit ponctuel (voisinage, chiens ferme, ...)
- "humidité" du terrain (si terrain en pente et construction en bas de pente, attention à l'effet piscine ; s'il y a un puit sur le terrain, ou s'il est peu perméable)
- vis à vis avec les voisins
- éléments indésirables (ligne très haute tension, ...)
- viabilités
- fibre ? 4G ?

Sans oublier les obligations du PLU :
- orientation du faitage (par rapport à la voirie, à la pente, aux autres faitages)
- pente imposée pour le toit
- hauteur limite de construction
- distance par rapport aux limites de terrain, d'autres constructions
- obligations architecturales (taille et forme des fenêtres, couleurs, tuiles, ...)
- coefficient d'occupation au sol
- ...

Voilà pour l'instant ce que je tente de mettre en pratique.
Si vous avez d'autres éléments à regarder, d'autres méthodes, n'hésitez pas à m'en faire part, j'ajouterais ça

EDIT : ajout du site infoterre.brgm.fr dans le chapitre 3.