Terrain non viabilisé et permis d'aménager

Bonjour,

Si votre famille fait la viabilisation du terrain avant de vous le vendre, elle peut en effet vous l'impacter sur le prix de vente.
Avant de viabiliser les terrains ils doivent demander le PA en expliquant quel type de viabilisation ils vont faire et quel type d'allée communes, etc ... En gros avant de commencer les travaux de viabilisation et de réalisation du lotissement il faut le PA.
C'est comme pour votre maison. Avant de commencer les travaux il faut votre PC.

Aucuns frais ne devraient être engagé par les vendeurs tant que le PA n'est pas accordé et aucuns frais ne devraient être engagé par les acquéreurs sans PC.

Le permis d'amménager ne peut etre demandé que par le propriétaire et non l'acquéreur. De ce fait, ils ne peuvent pas vous faire signer de sous seing privée sans permis d'amménager.

Merci pour votre réponse.
Justement ma famille n'a pas envie d'investir dans une viabilisation et moi je n'ai pas envie que le prix soit impacté par celle-ci. Même si je m'arrange avec eux pour que le viabilisation soit rajoutée sur le prix de vente, cela fera augmenter les taxes.

Nous pourrions acheter le terrain non viabilisé puis demander un PA, faire la viabilisation et les PC mais comment être sûr avant d'acheter que le PA puis PC vont passer?

En achetant les terrains non viabilisé, peut-on rajouter dans l'avant contrat une clause de condition suspensive par rapport à l'acceptation du permis d'aménager?

Bonjour.

Un cu opérationnel va déjà bien dégager l'horizon.

Soyez le plus précis possible sur la pièce CU2.
 (Schéma de découpage des lots, espaces communs, emplacement des constructions, 
accès sur voirie...etc.)

Pour ce qui est d'anticiper les PC, étudiez bien en amont votre règlement d'urbanisme local.

Donc
-Il faut demander le CU en détaillant le maximum (examen du PLU)

-Pour sécuriser l'achat on rajoute dans l'avant contrat une clause de condition suspensive par rapport à l'acceptation du PA

-Demande du PA par nous (les acquéreur du terrain)

-si acceptation du PA alors achat du terrain

-viabilisation

-demande de PC

Ça paraît juste ? J'ai un doute pour la demande du PA alors que l on a pas encore définitivement acheter le terrain(comme indiqué dans la première réponse).

Mon problème ressemble à celui là

https://www.forumconstruire.com/construire/topic-177302.php

Apparemment on peut faire une demande de PA en étant non propriétaire si on a l'accord du vendeur. Donc mon schéma pourrait peut être fonctionner...en théorie. Voir
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-79122.php
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte[...]=&categorieLien=cid


Les risques pourraient être alors reportés sur la viabilisation et l'aménagement demandés par le PA et PLU et donc l'obtention des PC.

Dans les deux cas, que ce soit vous ou votre famille qui s'occupe de l'assainissement, ça restera toujours un budget supplémentaire ( a moins que vous ne travailliez dans l'assainissement ou que vous ayez des amis qui puisse vous viabiliser votre terrain à moindre coup).

Mais vous achèteriez tout le terrain que vous diviseriez ensuite ou juste la partie du terrain qui vous intéresse ? Car si vous acheté une partie du terrain, votre famille devra faire une division parcellaire qui devra être accordé par le maire et ensuite réalisé un plan de bornage. Donc ils engendreraient des frais également.

Je désire acheter un parcelle entière assez grande pour 3 maisons individuelles et donc éviter une division parcellaire.

Oui ce sera un budget supplémentaire pour moi mais au moins ma famille n'a pas à se soucier de cette viabilisation/aménagement, n'a pas à investir d'argent et le prix de vente reste le même donc les taxes et frais de notaire sur la vente seront moins élevés (enfin je pense).

S'ils vous vendent le terrain non viabilisé, ils n'augmenteront pas le prix et en effet les frais de notaire seront moins important que s'ils gonflent le prix pour le faire viabilisé.

Mais du coup c'est vous qui feriez construire les trois maisons ? Parce qu'il faudra bien vérifier avec la commune la surface de plancher autorisé sur votre terrain et il faudra aussi trois viabilisations de ce fait.

La faisabilité sera étudié en amont concernant la surface plancher autorisé.
Nous allons acheter à 2 ou 3 couples ce terrain, il sera donc en indivision.
L'achat à 3 nous permet justement de faire baisser le prix de cette viabilisation/aménagement/terrasement etc...

Une fois le permis d'aménager accepté nous finaliserons l'achat et nous diviserons le terrain en 3 (taxe à payer) puis commencerons la viabilisation.Puis nous demanderons les 3 PC.

Quelles sont les taxes et frais à payer pour la division? droit de partage, droit d'enregistrement, frais de notaire et géomètre?

Franchement, je vous souhaite beaucoup de courage et de patience ! Ça semble hyper complexe comme projet ... J'espère aussi que vous vous entendez super bien avec les deux autres couples !

Vous avez fait le point avec votre banque avant ? Parce que les achats à plusieurs en indivision ça rebute un peu les banques..

Pour la divisions vous allez avoir une division parcellaire à payer, un huissier pour constater l'affichage de la division, les frais de bornage des trois terrains. Après il doit surement y avoir d'autres frais dont je n'ai pas connaissance.

Vous allez avoir un parcours semé d'embauche je pense ! Faut avoir un moral d'acier !

Oui je sais...beaucoup de problèmes, de frais et taxes à payer. Mais c'est un projet à moyen terme, je ne suis pas pressé du tout et pour le moment je suis en phase de recherche de possibilité et d'apprentissage de ce domaine que je ne connaissais pas du tout.

Sinon j'ai d'autres possibilités plus simples :

1.nous achetons le terrain en indivision puis nous déposons un permis de construire valant division, nous évitons donc le lotissement...Cela est à approfondir car ça me semble une solution intéressante.

2.passer par un maitre d'ouvrage délégué qui s'occupe de (presque) tout (=frais)

3.vendre le terrain à un promoteur qui s'occupe de vraiment tout et je m'arranger avec lui pour avoir une maison pas chère.

4.j'achète tout seul une partie du terrain et je fais un PC classique (=je prends en charge une part importante de la viabilisation)

Je déconseille les maîtres d'oeuvres ... Vous n'avez pas de dommages ouvrages, pas de garanties de livraisons. Uniquement les décennales des artisans .. Et si le maitre d'oeuvre coule aucunes garanties que votre chantier ira au bout.
Les banques financent de moins en moins les gens qui passent par ces derniers.

Un constructeur c'est un poil plus cher mais vous avez beaucoup plus de garanties.

Je pensais plus à un maître d'ouvrage délégué (MOD) ou un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO).
http://juris-immo.over-blog.com/article-maitrise-d-ouvrage-d[...]d-ouvrage-40468396.html et donc dans ce cas il me semble que je peux choisir le constructeur.


Concernant le PC valant division j'ai posé la question à un cabinet de géomètre expert qui me confirme que ce type de permis est possible dans mon cas et il me dit:

"le PC valant division en co-titularité entre les trois acquéreurs. Avantage : une seule autorisation d'urbanisme. Ça me paraît néanmoins dangereux car il faut garantir la finition des trois maisons pour la conformité du projet. Il faudra donc des cautions croisées entre les propriétaires. De ce fait, le financement par les banques sera compliqué. En effet, si un des acquéreurs devient défaillant, le projet complet est remis en question.
Il peut également se poser un problème fiscal, car la division aura lieu à l'achèvement des maisons. Les frais liés au partage vont donc porter sur la valeur bâtie et non la valeur des terrains."

Donc problème de cautions croisées,finition des trois maisons pour la conformité du projet et frais de partage peut être plus élevés (à confirmer) MAIS pas de demande de PA (avec toutes ces contraintes).

Je ne connais pas du tout les MOD !

Bonjour,

- Il faut également penser à la fiscalité de l'urbanisme:
Si un seul reçoit la TA, et que les autres rechignent, dans un tel projet... il est mal!! (au regard du montant de cette TA)
- Et votre notaire en pense quoi??? (car c'est lui qui va rédiger l'acte en essayant de vous... protéger!!)

@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

 - Il faut également penser à la fiscalité de l'urbanisme:
Si un seul reçoit la TA, et que les autres rechignent, dans un tel projet... il est mal!! (au regard du montant de cette TA)
 - Et votre notaire en pense quoi??? (car c'est lui qui va rédiger l'acte en essayant de vous... protéger!!)

@+

 
Je suis tout à fait d'accord avec DEFFREY ! 
C'est sur que pour ce qui est de la TA si un seul la reçoit ça va faire un beau bordel l'histoire...  C'est pour ça que l'indivision c'est toujours un peu risqué .. En amour/amitié ou autre, l'argent c'est toujours synonymes de problèmes pour moi .. 
Et pour ce qui est du notaire, deffrey à tout fait raison.  

Oui, effectivement l'indivision est risquée. Même si j'achète ce bien avec ma soeur et mon meilleur ami il subsiste toujours des possibilités de problèmes...c'est le risque.

Pour la taxe d'aménagement j'ai lu qu'il faut désigner un mandataire pour le paiement des taxes.

Une fois le permis d'aménager accepté, le terrain sera diviser et chacun aura sa parcelle donc finit l'indivision, il restera à faire la viabilisation/aménagement pour pouvoir faire les PC...est-ce que je me trompe?



De toute façon je crois ne pas avoir beaucoup d'autres possibilités :

1.Soit nous achetons à plusieurs (en indivision) la parcelle non viabilisée

2.Soit nous achetons chacun notre lot viabilisé mais cela implique que ma famille,qui eux aussi sont en indivision sur la parcelle, doit s'occuper du PA,viabilisation,...

Donc oui je dois voir avec ma famille et notaire quelle est la solution la moins risquée et la moins contraignante pour eux.

Pensez également à la solution la moins contraignante pour vous .. ! C'est quand même vous qui allez vous endettez pour avoir votre maison !