Etude construction - les débuts

Grrraoux a écrit:

Bonjour,

Nous sommes actuellement en recherche de notre première résidence principale.
Ayant du mal  trouver une maison qui correspond à nos critères vient l'idée de faire construire.
Nous n'y connaissons rien et je commence à étudier ce sujet.

Nous avons rencontrer un constructeur qui vend un terrain et potentiellement une maison aussi.
Il nous a fait une étude chiffrée pour une maison de 140m² à 220KE (incluant le sol dans toutes les pièces, une sde, une sbd, peinture plafond et ponçage des murs, chauffage au sol, pompe à chaleur daikin air/eau,...)
La maison est faite en moellons et l'isolation se ferait par l'intérieur via des plaques isolantes collées au placo.

J'ai ouïe dire que de nos jours l'isolation se faisait plutôt par l'extérieur.
Ce constructeur ne propose pas cette possibilité.

Que faut-il en penser ?
Faut-il vraiment s'orienter vers un constructeur qui saurait proposer une meilleur isolation ?


J'attends vos remarques
Merci

Bonjour
Avant de vous lancer, il faudrait un peu vous documenter
Un constructeur ne peut vous vendre un terrain.
Un prix pour une maison ne veut rien dire tant que tout n'est pas précisé, le choix et dimension des revêtements de sol par exemple.
Maison en moellons ? C'est à dire ?
Isolation par l'intérieur ou l'extérieur ? De toutes les façons aujourd'hui toutes les constructions doivent satisfaire à la RT2012.
Donc prenez votre temps, fouillez le forum, le site de l'aamoi aussi .

Bonjour,

Effectivement j'ai oublié de préciser que la maison serait bien aux normes RT2012.
Nous avons un plan détaillé de la maison avec les dimensions des pièces, le type de sol dans chaque pièces, ...
Il manque uniquement
- la cuisine
- meuble sous évier des sde et sdb
- peinture des murs

L'isolation serait faite par l'intérieur (précisé précédemment).
Les murs sont en moellons. Je ne sais pas quoi vous dire de plus.

je me demande juste si ce type de construction / isolation est bien ou s'il y a moyen de faire mieux dans un budget identique.

Je vous confirme que le constructeur vend aussi le terrain (issue d'une indivision)
Il a acheté des parcelles qu'il revend et propose la construction d'une maison avec.
je ne vois pas ce qui est exceptionnel.

Grrraoux a écrit:

Je vous confirme que le constructeur vend aussi le terrain (issue d'une indivision)
Il a acheté des parcelles qu'il revend et propose la construction d'une maison avec.
je ne vois pas ce qui est exceptionnel.

Bonjour,
Si vous cherchez un peu dans la règlementation vous verrez que pour un constructeur en CCMI il est interdit de vendre un terrain + une maison. Cela est possible qu'en VEFA je crois, mais vous n'avez pas du tout les mêmes protections qu'un contrat CCMI.

Je sais qu'il a plusieurs sociétés.
Du coup ça serait pas étonnant qu'il vende le terrain via une entité et la maison via une autre...

Grrraoux a écrit:

Je sais qu'il a plusieurs sociétés.
Du coup ça serait pas étonnant qu'il vende le terrain via une entité et la maison via une autre...

Bonjour

C'est souvent ce qui est fait. Et si vous gardez le choix du CST pour faire la construction, il n'y a rien d'illegal.

Par contre, si vous êtes obligé de passer par ce groupe pour la construction pour obtenir le terrain, là ça devient illégal... Mais il existe des solutions pour contourner cette magouille des CST

Bonjour,

+1 avec ce qui a été dit : trouvez d'abord un terrain.
Et seulement quand vous aurez le terrain vous pourrez vous inquiêter du constructeur.

Trouvez plusieurs constructeurs (au moins 2 ou 3 au minimum ... oui je suis redondant), ça permet de négocier ^^. Et on négocie toujours AVANT la signature. Dès que vous avez signé, vous êtes engagé avec le constructeur qui fait le prix qu'il veut.

Le vendeur / constructeur a l'air réglo. Il n'oblige pas de faire la construction chez lui.
Je compte bien justement négocier à mort si je lui prends le combo terrain + maison.

On a du mal à se définir un budget pour la maison car on ne sait pas trop combien couterait une maison répondant à nos besoins / envies.
Du coup quand je contacte les constructeurs ils me répondent de d'abord trouver le terrain et ensuite on verra pour la maison.

J'ai l'impression que globalement il faut partir avec une estimation de 1500 Euros du m² pour le prix de la maison.
je me trompe ?

là où j'ai un doute avec le constructeur que j'ai trouvé c'est : Est-ce que ses maisons sont bien isolées et vallent-elles le prix qu'il en demande.


Pensez-vous qu'une maison en moellons "classic" avec isolation par l'intérieur soit déja bien ?
En sachant qu'elle serait RT2012

J'ai pris RDV avec un autre constructeur et un Maître d'Oeuvre

Grrraoux a écrit:

Le vendeur / constructeur a l'air réglo.

L'habit ne fait pas le moine.

Vous évaluerez à la fin de la construction s'il était réglo ou pas. D'ici là vous ne pouvez pas savoir. Il présente bien, mais c'est tout, on ne choisi pas un constructeur parce qu'il a une cravate coordonnée avec sa chemise. Restez factuel.

Citation:

Il n'oblige pas de faire la construction chez lui.
Je compte bien justement négocier à mort si je lui prends le combo terrain + maison.

Non, vous prenez le terrain. Point.

Ensuite, vous négociez à mort entre lui et 1 ou 2 de ses concurrent, pour savoir chez qui vous allez signer. Même si vous êtes certain de votre choix, laissez planer le doute jusqu'à la fin. S'il comprend qu'il a gagné, vous ne négocierez rien du tout.

Citation:

On a du mal à se définir un budget pour la maison car on ne sait pas trop combien couterait une maison répondant à nos besoins / envies.
Du coup quand je contacte les constructeurs ils me répondent de d'abord trouver le terrain et ensuite on verra pour la maison.

Là ils ont raison. On adapte une maison à un terrain, pas l'inverse.
Une maison c'est au minimum 1500€/m² de ce que j'ai lu (pour du basique). Ensuite il faut rajouter le prix du terrain, les taxes (dont la taxe d'aménagement qui peut faire mal suivant le projet et sa localisation), les raccordements (ça dépend du terrain et de ce qu'il y a autour), et ça ne compte pas non plus les aménagements extérieurs, les allées, ... commencez donc déjà par voir combien vous pouvez mettre dans le projet.
Ne vous saignez pas à blanc, car même si tout est calé, il est probable qu'il vous faille une petite rallonge de 5 à 10% pendant et à la fin du projet parce que vous avez oublié un truc, ou finalement un carrelage hyper cher vous a tapé dans l'oeil et "tant pis pour la raison", ... bref, gardez du mou au cas où.

Citation:

J'ai l'impression que globalement il faut partir avec une estimation de 1500 Euros du m² pour le prix de la maison.
je me trompe ?

C'est ce que je disais, mais apparement c'est vraiment un minimum. Ca ne compte que la maison en elle-même avec des finitions très très basiques.

Citation:

là où j'ai un doute avec le constructeur que j'ai trouvé c'est : Est-ce que ses maisons sont bien isolées et vallent-elles le prix qu'il en demande.

Pensez-vous qu'une maison en moellons "classic" avec isolation par l'intérieur soit déja bien ?
En sachant qu'elle serait RT2012

Ca dépend de ce que vous voulez. La RT2012 est de toute façon obligatoire. Moellon/brique + laine de verre/roche en ITI c'est un très très grand classique. C'est facile à faire, pas cher, on trouve de la main d'oeuvre partout, on peut acheter les fournitures en très grandes quantité et les passer d'un chantier à l'autre.
Si pour le confort d'hiver avec une bonne épaisseur ça peut passer, en revanche je suis dubitatif pour le confort d'été (la laine de verre a un déphasage nul, l'ITI retire l'inertie des murs qui n'absorbent donc plus les calories en période de surchauffe). Le mieux, c'est de vous faire votre propre opinion : renseignez-vous sur le bioclimatisme, le passif (même si vous n'en voulez pas, il y a des solutions recherchées qui pourrait vous profiter), le confort d'été (inertie, déphasage, protection solaire, ...).

Woofy a écrit:

[...] Le mieux, c'est de vous faire votre propre opinion : renseignez-vous sur le bioclimatisme, le passif (même si vous n'en voulez pas, il y a des solutions recherchées qui pourrait vous profiter), le confort d'été (inertie, déphasage, protection solaire, ...).

Très bon conseil. On n'est pas obligé de faire du 100% passif, mais prendre quelques techniques peut être utile sur un chantier RT2012.

Bonjour
Un "moellon" c'est une Pierre...je pense que vous voulez parler de "Parpaing" (bloc béton) ?

Merci pour toutes ces infos

Clairement on a budget de ~500K
Ici les terrains coutent facilement 250K pour 500 - 700m²
Du coup il resterait 250K pour la maison moins la VRD, les taxes, frais de notaire,....
Du coup on se dit qu'il faudrait réussir à rester dans budget maison de 200K et certainement se limiter à 120 - 130m² (ce qui dans l'absolu est déja pas trop mal)

Concernant l'isolation, je me demande juste si le jeux en vaut la chandelle.
Est-ce que s'orienter vers des solutions de maison passives avec leurs sur surcoûts reste rentable ?
Est-ce qu'il y a un "ROI" ? sur 5 - 10 - 20 ans ?

Et j'ai une autre question.
Si un terrain nous plait et qu'il est dans notre budget.
Si nous n'arrivons pas à trouver un constructeur / MOE qui peut faire notre maison dans le budget qui nous reste, est-ce possible d'annuler l'achat du terrain ?
Est-ce qu'il y a des pertes financières ?

J'ai un peu de mal à comprendre le process et les engagements de chaque étape

C'est pas mal comme budget (même si les terrains coûtent une blinde).
Vous cherchez dans quel coin si ce n'est pas indiscret ? (moi aussi je suis en recherche de terrain, mais pas avec le même budget :().

Sans se focaliser sur les m², restez dans le cas d'une maison bien conçue et respectant vos exigences. Laissez les plans à un pro (bon vous aurez pas mal de plan catalogue à moins de prendre un archi pour les plans). Parfois 90m² bien conçu sont bien plus appréciables que 120m² dans tous les sens.

Pour le terrain, il est possible de signer un compromis en incluant des clauses suspensives. Notamment celle d'obtention du permis de construire, celle de l'obtention du prêt (attention à bien préciser les conditions), de l'étude de sol, ... il est préférable de prendre conseil auprès d'un notaire (c'est gratuit), et de prendre votre propre notaire (le même qui vous a conseillé par exemple) pour faire la promesse d'achat, en plus de celui du vendeur (ce n'est pas plus cher : les notaires se partagent les émoluments).

250kEUR pour un terrain de cette taille c'est énorme. C est très élevé dans votre coin.

En passant par un constructeur votre tarif est bon. Voir même plutôt bon marché. C est les tarifs qu on nous annonçait pour des maisons à peu près de cette taille . Finalement on c est débrouille nous même en ne passant ni par un maître d oeuvre ni par un constructeur. On se réserve l aménagement des combles et leur isolation, la plomberie, les menuiseries intérieures et la cuisine, la pose d une pieuvre pour l électricité et la Vmc df, la dalle du gàrage la pose des portes de garage. On a un plancher bois à l etage, une toiture fermette, une cuve de 5000l de récupération d eau une isolation niveau et 2020 et une architecture très simple ( rectangulaire) et un sous sol complet de 80m2 Pour 138m2 habitable 155 au sol on est à environ 180kEUR mais on mis bcp en concurrence les artisans et on les sélectionné de manière rigoureuse. Donc pour moi il y a moyen de faire quelque chose si vous êtes prêt à vous retrousser les manches

Bah les métropoles, ça attire du monde, et les terrains sont rares et chers. L'ouest Lyonnais par exemple est hors de prix, beaucoup de belles maisons / mini châteaux par là-bas. Et comme Lyon prends déjà presque la moitié du Rhône ... ^^

Pour les constructeurs, attention aux prix d'appel qui ne reflettent pas la réalité.

Woofy a tout à fait raison sur les prix d'appel.
On vous fait une maison de 140m2 à 200K , "tout compris".
Puis le jour de la mise au point ( on se garde bien de vous prévenir avant en général). Vous vous rendez compte que plein de "petits" détails sont manquant.
Les grands classiques :
- gamme de sol ne convient pas : Rajouter 5 ou 10€ du m2 sur le revêtement de sol coûte très vite très cher.

- gamme de sanitaires ne convient pas : souvent on aimerait autre chose que la douchette bricomerdo ou la baignoire de base.

Les points électriques sont insuffisants et/ou ne conviennent pas : en moyenne une prise en + c'est 30€ht un spot entre 50 et 100 , ça peut donc aller très très vite.

- les aménagements extérieurs ne sont pas compris.

- les raccordement aux réseaux ne sont pas compris.

-etc ...

À titre d'exemple sur ma construction à 187K (maison seule) j'ai rajouté
- 2K d'électricité
- 1K de placo
- 1k sur les sols
- 2k sur l'escaliers
- 6k de raccordement
- 6k de terrassement
- 10k de cuisine

Et je ne compte pas les finitions . C'était prévu et budgétisê, mais si on ne s'y attend pas , ça peut très vite devenir problématique.

grunk a écrit:

Woofy a tout à fait raison sur les prix d'appel.
On vous fait une maison de 140m2 à 200K , "tout compris".
Puis le jour de la mise au point ( on se garde bien de vous prévenir avant en général). Vous vous rendez compte que plein de "petits" détails sont manquant.
Les grands classiques :
- gamme de sol ne convient pas : Rajouter 5 ou 10€ du m2 sur le revêtement de sol coûte très vite très cher.

- gamme de sanitaires ne convient pas : souvent on aimerait autre chose que la douchette bricomerdo ou la baignoire de base.

Les points électriques sont insuffisants et/ou ne conviennent pas : en moyenne une prise en + c'est 30€ht un spot entre 50 et 100 , ça peut donc aller très très vite.

- les aménagements extérieurs ne sont pas compris.

- les raccordement aux réseaux ne sont pas compris.

-etc ...

À titre d'exemple sur ma construction à 187K (maison seule) j'ai rajouté
- 2K d'électricité
- 1K de placo
- 1k sur les sols
- 2k sur l'escaliers
- 6k de raccordement
- 6k de terrassement
- 10k de cuisine

Et je ne compte pas les finitions . C'était prévu et budgétisê, mais si on ne s'y attend pas , ça peut très vite devenir problématique.

Bonjour

Si on s'y attend, pourquoi attendre la MAP pour se faire mal

Pour ne prendre qu'un exemple, un prise de courant, c'est en moyenne 50€ lors de la MAP. A la signature du contrat, c'est souvent 0€.
Moi, dans ces conditions, je préfère demander avant la signature du contrat

Bon, y a un limite à tout. Mais on peut gratter pas mal avant la signature du contrat.

A titre d'exemple, après avoir bien négocié le prix, j'ai négocié pour finir 4-5m2 habitable en plus, 2 petites terrasses supplémentaires, et il me semble qu'il y avait encore 1 ou 2 autres points, mais ma mémoire défaille

250k c'est les prix en région parisienne pour un bel emplacement bien orienté au calme pavillonnaire et on est plus sur du 300m2 que sur du 600. Plus on se rapproche de Paris plus la surface diminue le marché du terrain est très compliqué en plus cela fonctionne bcp au bouche à oreille
.Pour isolation extérieure la plupart des constructeurs ne le font pas pour avoir chercher ils se collent tous au Minimum respectant la rt2012 par l'intérieur.

fouga a écrit:

grunk a écrit:

Woofy a tout à fait raison sur les prix d'appel.
On vous fait une maison de 140m2 à 200K , "tout compris".
Puis le jour de la mise au point ( on se garde bien de vous prévenir avant en général). Vous vous rendez compte que plein de "petits" détails sont manquant.
Les grands classiques :
- gamme de sol ne convient pas : Rajouter 5 ou 10€ du m2 sur le revêtement de sol coûte très vite très cher.

- gamme de sanitaires ne convient pas : souvent on aimerait autre chose que la douchette bricomerdo ou la baignoire de base.

Les points électriques sont insuffisants et/ou ne conviennent pas : en moyenne une prise en + c'est 30€ht un spot entre 50 et 100 , ça peut donc aller très très vite.

- les aménagements extérieurs ne sont pas compris.

- les raccordement aux réseaux ne sont pas compris.

-etc ...

À titre d'exemple sur ma construction à 187K (maison seule) j'ai rajouté
- 2K d'électricité
- 1K de placo
- 1k sur les sols
- 2k sur l'escaliers
- 6k de raccordement
- 6k de terrassement
- 10k de cuisine

Et je ne compte pas les finitions . C'était prévu et budgétisê, mais si on ne s'y attend pas , ça peut très vite devenir problématique.

Bonjour

Si on s'y attend, pourquoi attendre la MAP pour se faire mal

Pour ne prendre qu'un exemple, un prise de courant, c'est en moyenne 50€ lors de la MAP. A la signature du contrat, c'est souvent 0€.
Moi, dans ces conditions, je préfère demander avant la signature du contrat  

Bon, y a un limite à tout. Mais on peut gratter pas mal avant la signature du contrat.

A titre d'exemple, après avoir bien négocié le prix, j'ai négocié pour finir 4-5m2 habitable en plus, 2 petites terrasses supplémentaires, et il me semble qu'il y avait encore 1 ou 2 autres points, mais ma mémoire défaille    

Bonsoir Fouga,
La sénilité précoce te guette.   Ok, je sors.  

fouga a écrit:

Bonjour

Si on s'y attend, pourquoi attendre la MAP pour se faire mal

Pour ne prendre qu'un exemple, un prise de courant, c'est en moyenne 50€ lors de la MAP. A la signature du contrat, c'est souvent 0€.
Moi, dans ces conditions, je préfère demander avant la signature du contrat

C'est évident qu'il ne faut pas le faire à la Map. Mais c'est le jeu du constructeur , donc une personne mal informée peut vite se faire saigner.

Perso, je suis passer en direct par les différents artisans et non par le constructeur. Ils ont donc été payé pour leur travail supplémentaire et le cst n'a pas pris sa marge. C'était possible car que des indépendants non salariés du cst

J'attends la suite avec impatience

Je vous souhaite beaucoup de courage ! C'est un beau projet, passionnant, mais usant !
Car l'on découvre, apprend, tout les jours !

Pour votre projet, avez-vous pensez à faire appel à un architecte ? Il me semble que cela pourrait être une option intéressante dans le cadre de votre projet, vous pourriez ainsi lui faire part de vos envies et voir avec celui-ci si elles sont réalisables dans le respect de votre budget.

Je trouve difficile de donner un avis sur le prix sans descriptif complet en effet le prix ne seras pas le même si vous mettez des radiateur électrique ou une pompe acahleur avec un plancher chauffant si vous mettez des fenêtres en alu ou en PVC motorisée ou pas si votre porte de garage est basique ou sectionnel motorisée quel sont vos finition pour le crepis avez vous une douche à l'italienne ... attention aux constructeur qui vous annonce du tout compris si vous ne voulez pas vous retrouver avec du matériel type collectivité dans votre maison c'est en cela que votre prix veut tout et rien dire