Rentabilité d'une construction neuve

Bonjour,

C'est un point sur lequel je me suis appliqué pour ne pas y laisser ma chemise...

Je m'étais fixé un prix tout fini dans la moyenne des ventes de mon secteur, à savoir 2200e le m2 terrain compris par ici, pour être dans les prix du marché en cas de revente.

C'est peut-être votre terrain que vous payez cher?

Je pense que le levier, si levier il y a, se trouve sur le terrain, effectivement.
Tous les terrains en vente dans le coin sont affiché +/- au même prix. En revanche je n'arrive pas à connaitre le prix réel de vente ; et peut-être y a t-il systématiquement de grosses négo.

Par chez nous, l'ancien se vend entre 2000 et 2500€/m².

Citation:

C'est un point sur lequel je me suis appliqué pour ne pas y laisser ma chemise...

Vous c'est la chemise, moi c'est le slip que je veux garder

Chez moi c'est le meme prix au m2 pour l'ancien.

Les terrains valent 100 000.
Soit plus petit et bien placé = 100k
Soit grand et moins bien placé également 100k

Pour quelle surface ?
À ce prix chez nous, on a 3-400m2. 500m2 pour les quartiers les moins recherchés.

Neuf ou ancien pour qu'une opération soit rentable il faut pour moi faire soit même. À partir du moment où on fait faire c'est compliqué d'être vraiment gagnant (sauf super coup ).

Ma construction n'est pas encore finie , mais je fait le même constat que vous , à superficie de terrain et maison équivalente , j'en suis déjà à bien 15% de plus et je ne compte pas les extérieurs (clôtures, portails, jardin ...)

Après le niveau de finition joue également beaucoup, et dans la majorité de ce que j'ai visité les finitions en -presque- neuf sont très souvent basique voir bas de gamme là où en rénovation on est souvent un cran au dessous.

aloooa a écrit:

Pour quelle surface ?
À ce prix chez nous, on a 3-400m2. 500m2 pour les quartiers les moins recherchés.

1000m dans un endroit correct
2000m plus éloigné des écoles et transports en commun.

Si la maison à 350 kEUR correspond à vos attentes autant partir sur un tel projet.
Avec les 100kEUR d'économie, vous vous prendrez une belle voiture
Région de Montpellier par exemple, avec 350000 dans l'ancien vous trouvez une villa correcte mais si vous construisez avec le même budget, le terrain sera plus petit, moins bien localisé (bien que cela soit relatif), et il vous manquera : le portail, les clotures, le jardin, la peinture et encore quelques aménagements.

Bonjour
Par contre vous aurez une maison neuve sous décennale.
Une isolation plancher mur plafond aux dernières normes
Une électricité et du rj45
Alors l'ancien moins cher mais il faut comparer ce qui est comparable
Mon voisin a construit sa maison il y a bien 25 ans
Mi mai il chauffait encore. Moi j'ai arrêté depuis fin février

Bonjour,

Pour parler en connaissance de cause dans la région bordelaise, il est préférable de faire construire que d'investir dans l'ancien. Les maisons d'il y a 10-20 ans sont encore chères par rapport à une construction.
Après il faut dire que le marché est tendu, tel qu'il n'y a très peu de terrains en vente, et également peu de maisons en vente...

Billy_the_kid a écrit:

aloooa a écrit:

Pour quelle surface ?
À ce prix chez nous, on a 3-400m2. 500m2 pour les quartiers les moins recherchés.

1000m dans un endroit correct
2000m plus éloigné des écoles et transports en commun.

Ah oui, donc pour un prix dans l'ancien identique, les terrains sont 2 fois plus chers

jerome34740 a écrit:

Si la maison à 350 kEUR correspond à vos attentes autant partir sur un tel projet.

Ca c'est dans la théorie rationnelle . En vrai, on a envie de se lancer dans l'aventure (qui, on le sait, ne sera pas toujours drôle) de la construction. Et si finalement on ne construit pas, on reste dans notre maison qu'on vient de retaper.

nescafe80 a écrit:

Bonjour
Par contre vous aurez une maison neuve sous décennale.
...
Alors l'ancien moins cher mais il faut comparer ce qui est comparable

Là dessus on est bien d'accord. Tout cela a été pris en compte dans ma comparaison, qui portait sur des maisons dites anciennes, mais quasi neuve ;)

Si vous comptez revendre la maison a peine terminée, fuyez le neuf si vous compter y rester dedans les économies réalisées par le neuf comblera largement la différence initiale.

Bonjour,

j'ai le même "souci" en regardant mon budget actuel de maison et le prix des maisons à la revente.
Mais je me dis qu'on va y rester longtemps, qu'entre-temps le marché de l'immobilier a le temps de fluctuer... et je construis une maison passive, qui déjà coûte plus cher à construire, mais qui j'espère se revendra plus cher qu'une maison RT2012 le jour où je voudrais la vendre.
La elle est sera notre goût et on sera tranquille sans avoir à "bricoler" ou réparer pendant quelques années. (juste l'entretien normal).

Comme tout immobilier, l'emplacement reste la clé et après la conception de la maison.

Bonjour,

(oublions les coups de coeur etc... ne parlons que financier hein !)

Si on fait un peu de mathématique, on doit pouvoir trouver assez facilement le point d'équilibre pour la construction d'une maison neuve versus achat dans l'ancien:


Par exemple sur le récit de notre projet (que je vous invite à aller visiter bien sûr) j'ai précisé quelques éléments financiers, alors si on ne veut y laisser ni la chemise, ni le slip, ni les chaussettes:

* Prix du marché de l'occasion : 3500EUR/m² dans mon coin

* Prix du Terrain : 390KEUR
* Prix de la construction : (si on compte vraiment vraiment tout jusqu'à la déco, les extérieurs etc...) disons 2000EUR/m²
Donc il nous reste 1500EUR/m² (surface de la maison) pour trouver un terrain, ce qui veut dire que la maison doit faire 390KEUR/1,5KEUR=260m² pour atteindre l'équilibre.

Et ca veut aussi dire que le projet coûtera au total : 260*3,5=910KEUR


Vous pouvez adapter les calculs à votre cas personnel... mais pour estimer le cout du m² construit "fini" il ne faut pas juste prendre les 1200-1500EUR/m² qu'on peut lire habituellement car pour ce prix là vous n'avez pas les finitions/la cuisine/la clôtures/les terrasses/l'enrobé ou les paves etc...

Supposons qu'on puisse espérer descendre à 1750EUR/m2 pour le neuf et que l'ancien se négocie 2250EUR/m2 par exemple, alors il vous avez 500EUR/"m2 de maison" comme budget terrain... si un terrain vaut 100KEUR par chez vous, alors il faut une maison de 200m² (budget global=450KEUR) pour rentabiliser tout ça...

Si vous n'avez pas les moyens de faire aussi grand que ce que j'explique alors vous y perdrez c'est sûr...

Benoît

C'est assez difficile de répondre sans connaître la réalité du marché.

La seule chose que l'on sait, c'est que proche des grandes villes, une maison neuve bien pensée et totalement terminée (j'insiste sur ça) se vendra très bien à un prix plus élevé que le marché de l'ancien. Les acheteurs étant assez friand de la garantie décennale et du "pas de travaux" sans pour autant prendre le risque eux mêmes de faire construire.

Dans notre cas, en 60 jours, nous avons vendu une maison construite 1,5 an plus tôt avec une plus value de 10% (tous frais confondus et sans faire trop de travaux par nous mm cf récit).

Bon courage!