Murets de soutènement et mitoyenneté

Bonjour,

Je me pose un certain nombre de questions concernant les murs de soutènement en limite de
propriété 

Désolée d'avance, ce message est particulièrement long. Merci aux courageux qui liront jusqu'au bout.
J'ai mis mes questions en gras pour qu'elles ressortent du reste.


Notre terrain et celui de notre voisin sont situés dans un lotissement en pente. Afin de niveler son terrain, notre voisin du dessous a décaissé son terrain. Pour notre part, nous allons aussi niveler notre terrain et donc monter le niveau de ce côté-ci. Chacun aura modifié le niveau des terres à peu près dans les mêmes proportions. Le muret de soutènement en limite sera en deux parties. La partie la plus haute fera 1m ou 1,20m et la plus basse fera 60 cm. 
Nous comptons mettre un grillage rigide sur ce mur de soutènement, en guise de clôture (hauteur 1,20m ou 1,50m). Est-ce que selon vous, le fait de poser un grillage, ça change la nature du mur de mur de soutènement à mur de clôture ? Notre mairie a l'air de le considérer comme clôture car il serait soumis aux règles des clôtures, alors qu'un mur de soutènement n'est réglementé nulle part dans notre PLU (oui oui..).


Mais voilà, nous craignons très fortement que notre voisin ne souhaite pas participer au mur de soutènement qui doit être construit. Notre voisin ne souhaite pas non plus que le muret soit mitoyen et il veut qu’il soit construit entièrement sur notre terrain. A partir de là, je me pose plein de questions pour que les droits (et devoirs) de chacun soient respectés.

Dans un premier temps, j’ai un doute sur la définition de la mitoyenneté, notamment concernant un mur de soutènement (ou de clôture si le grillage fait qu'il est considéré comme clôture).
Et ensuite, comme cela revient souvent dans les conflits de voisinage, des appréhensions sur la non-participation au coût du muret de la part de notre voisin.

Je me fais beaucoup de nœuds au cerveau avec cette histoire de mitoyenneté, si vous pouviez m’éclairer. Je vous propose mes réflexions et mes recherches sur le sujet..

Pour commencer, j’ai lu cet article-là (Service-Public.fr murs mitoyens, résumant les articles du code civil 653 à 673), qui dit qu’un mur est mitoyen s’il sépare (entre autres) 2 jardins appartenant à 2 propriétaires distincts. Je l’ai lu un peu partout sur internet et ça me donne l’impression que par défaut, un mur entre deux jardins est mitoyen même s’il est construit en limite entièrement sur le terrain d’un seul des deux voisins et que personne n’est capable de prouver le contraire (par un acte notarié notamment ou alors par prescription). Notre mur n’étant pas encore construit, il ne figure sur aucun acte de propriété. Il sera donc considéré comme mitoyen quoi qu’il arrive ?

Cet article dit aussi que notre voisin pourra renoncer à la mitoyenneté si ces deux critères sont vérifiés :
- Aucune construction du voisin ne doit s’adosser sur le mur (article 656)
- Le mur ne doit pas être un mur de soutènement (je n’ai pas trouvé l’article correspondant, c’est censé être le même !).

Du coup, de la deuxième ligne, j’en déduis que notre voisin n’aura pas la possibilité de renoncer à la mitoyenneté puisqu’il s’agit justement d’un mur de soutènement des terres. Est-ce une interprétation correcte ?

Je doute sur le fait qu’un voisin ne puisse pas renoncer à la mitoyenneté si le mur est destiné à retenir des terres car je ne trouve pas l’info dans l’article 656 et pourtant, lorsque je cherche sur internet, j’ai trouvé des rejets de renonciation de mitoyenneté qui citent cet article dans le cas d’un mur de soutènement des terres (par exemple :
Article refus renonciation mitoyenneté). Mais je trouve aussi (et surtout) beaucoup de sites qui disent qu'un mur de soutènement n'est par définition pas mitoyen. Quoi croire ?
Savez-vous s’il y a eu des modifications de cet article 656 ces dernières années (on va dire ces 15 dernières années) ? Je n'ai pas l'impression.
Et du coup, mur de soutènement et mitoyenneté : qu’en est-il est de la renonciation ? Est-ce possible, est-ce inutile car pas mitoyen ??

Dans le cas où le mur était considéré mitoyen :
J’ai lu aussi qu’une renonciation doit se faire via un acte notarié signé par les deux parties (nous et notre voisin) ou bien via le tribunal si on ne donne pas notre accord.
Si ce mur est considéré mitoyen par défaut, notre voisin ne peut pas renoncer à cette mitoyenneté sans notre accord ?


Concernant la participation aux frais, si je prends le problème à l’envers, l’article 661 dit que si un voisin veut que le mur devienne mitoyen, il doit payer la moitié du mur + la moitié du terrain du voisin sur lequel repose le mur (dans le cas où il est construit entièrement sur le terrain du voisin en limite, ce qui sera notre cas). Puis-je en déduire que notre voisin, s’il ne peut renoncer à la mitoyenneté du fait que c’est un mur de soutènement (??), devra s’acquitter de la moitié du coût du mur (+ la moitié du coût du terrain recouvert par le mur) ? Ou bien je pousse le bouchon un peu trop loin ? 
A moins que ça ne soit l’article 663 qui nous aide à ce que notre voisin participe ?


Nous, on s’en fiche que le mur ne soit pas mitoyen. Si c’est le cas, on ne fera juste pas de cadeau à notre voisin concernant l’appui de quoi que ce soit dessus.
Par contre, on ne voudrait pas entretenir seuls le mur pendant des années, étant persuadés qu’il n’est pas mitoyen et comprendre un jour qu’il est en fait obligatoirement mitoyen, de par sa nature (soutènement ou considéré comme clôture) ou du fait que le voisin n’a jamais enregistré sa renonciation chez un notaire et voir que notre voisin en aura profité gratuitement (personnellement, je pense que c’est ce qu’il recherche) et sans qu’il ait versé un centime pour sa construction. Pour l’instant, il nous a dit qu’il participera, mais les paroles s’envolent, surtout avec ce voisin qui change d’avis comme de chemise (au départ, il n’y avait aucun souci pour un mur mitoyen payé à 50/50).
Donc si on avait des arguments valables et idéalement irréfutables à leur présenter, ce serait super.


Dernières réflexions sur la notion de mur de soutènement et mur de clôture :

Dans ce texte (et dans plein d’autres visiblement), il est dit qu’un mur de soutènement est par défaut
considéré comme non mitoyen.
Il est dit aussi que surélever le mur de 40cm au-dessus des terres les plus hautes suffit à le transformer en mur de clôture mitoyen. Est-ce que la surélévation du mur qui le transforme en clôture mitoyenne provient de l'article 663 qui dit qu'un mur de + de 32cm (dans les grandes villes et 26 dans le petites villes et villages) peut permettre à celui qui le détient d'en faire un mur mitoyen ??)

Voilà pour mes questionnements.
J'espère avoir été claire dans mes propos, et que vous n'avez pas trop mal à la tête à avoir tout lu jusqu'au bout !