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Conseils et avis Investssement locatif

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Env. 10 message Seine Saint Denis
Bonjour à vous,

J ouvre ce post afin de recueillir le maximum d avis et conseils eclairés, après pas mal de recherches et de calculs (Je ne sait pas si j y vois plus clair ou moins )

Donc le projet:
Je suis actuellement propriétaire de mon logement, suite à un changement professionnel je devrai bientôt changer de région et donc acquérir un nouveau logement. L idée est donc la suivante, louer mon logement actuel (T2) en faisant en sorte que le montant des loyers corresponde aux mensualités du crédit de mon nouveau logement (studio)

J ai donc étudié un peu le sujet, fait quelques calcules ( loyer brut, net, net impôts,...). Cela reste toujour assez flou car il me manque quelque info (cout) que je dois donc estimer Et sûrement quelques parametres que j ai pu oublier.

J estime donc raisonnablement le loyer aux alentours de 750e charges comprises

Je déduit:
- assurance PNO (estimation 100/an ???)
- charge copro (130e)
- frais gestion locative (8%)
- impôts IR prelev Soc (régime a determiner)
- taxe foncière (50e)
- vacance locative (5%)
- cout divers (travaux) (5%)


Si mes calculs sont exacts, le loyer devrais donc me laisser environ 220e net qui peuvent être alloué au remboursement du crédit.

Après estimation (meilleurtaux.com) 220e de mensualité me donnerai (sur 25ans) un prêt immo d environ 50 000e.

On arrive donc aux questions,
- le raisonnement semble t il correct
- ai je oublié quelque chose (charges)
- les estimations et calcules semble il correct (PNO, gestion, vacance...).

Avec 50000 de prêt je pense devoir compléter une petite partie par un apport personnel, y aurai il moyen d optimiser certain parametre afin de diminuer au maximum cet apport.

Voila j arrive à la fin de mes questions, merci de m avoir lu jusqu ici, il ne me reste plus qu a attendre vos réponses.
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Messages : Env. 10
Dept : Seine Saint Denis
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 2000 message Luxembourg
Bonjour,
Vous parlez d'un prêt sur 25 ans...mais sur 25 ans le bien va se dégrader : facade, toiture, communs, chauffage, fenêtre,... Tout cela a un coût qui va venir diminuer votre revenu locatif...
Ensuite vous avez un revenu annuel de 9000EUR brut et vous pensez y attribuer 5% de travaux...soit 450EUR...Que se passe t il si le locataire ne vous paie plus les 6 derniers mois, que vous le faites expulser ( si vous arrivez) et que vous découvrez alors qu'il fumait 3 paquets de gitanes maïs par jours, avait 2 pit pulls qui excrémentaient à même le sol et avait repeind les plafonds en noir ?
Un conseil..revendez votre bien et placez l'argent ailleurs que dans de l'immobilier..
cdlt
jean
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 2000
De : Luxembourg
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Membre super utile Env. 3000 message Meurthe Et Moselle
Bonjour

Pas sûr d'avoir compris le raisonnement avec le nouveau prêt.
Le reste semble correct, vous pouvez aussi ajouter 3% d'assurance loyer impayé, et des réparations de copro (façade, isolation, toiture,...) Ou perso (chaudière, rénovation cuisine ou sdb...) Selon l'état actuel des éléments. Si vous changez de région, peut-être envisager de confier la gestion à un agent.

Pour du locatif, peu de banque, pour ne pas dire aucune, ne prête à plus de 15 ans.

Renseignez vous aussi sur les différents régimes, réel, micro foncier, ... Avec les réductions qui en découlent.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Seine Saint Denis
Bonjour et merci pour vos réponses,

j apporte quelques petites précisions;
-Les 5% que je compte ne concerne que les travaux "intérieur" a l appartement, pour les travaux "communs" (toiture, chaudière, façade...) un % est également pris en compte dans les charges de copro. en prévision de ces travaux
-Étant effectivement éloigné oui je n aurai d autre choix que de le faire gérer, ce sont les 8% "frais de gestion locative" que j ai calculé
-pour le cas évoqué d un locataire ne payant pas et dégradant l appartement, je ne vois effectivement pas comment être rentable dans un tel cas de figure. Bien que certaines choses pourrait être prise en charge par l assurance PNO (que j ai estimé 100e/an) et éventuellement par l agence qui aura la gestion (frais de gestion 8%), de même pour les loyers impayés

-pour le crédit sur 25ans il ne finance pas vraiment du locatif, il financera ma nouvelle résidence principale, et je conserve l ancienne en locatif.

"Un conseil..revendez votre bien et placez l'argent ailleurs que dans de l'immobilier.. ",
vous avez surement raison mais si je revend mon bien, les fond serviront au financement de mon nouveau logement, le but de ce projet étant justement de ne pas avoir un crédit a rembourser chaque mois.
donc je préférerai que l on m explique ce que je oublié, sur/sous estimé ou si c'est complément foireux, pourquoi?

Merci
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Messages : Env. 10
Dept : Seine Saint Denis
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Membre utile Env. 600 message Toulon (83)
Et surtout la banque va se baser sur 70% de vos revenus locatifs pour calculer votre taux d'endettement ce qui peut vous empêcher d'emprunter la somme que vous souhaitez car taux d'endettement augmente forcément...
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Messages : Env. 600
De : Toulon (83)
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Env. 10 message Seine Saint Denis
Bonjour,

L obtention du prêt n est pas un problème, comme je l ai expliqué je change de région pour motif proffessionnel, la banque m accordera donc le crédit en fonction de mes fiches de paye!
J ai donc 2 options, revendre mon logement actuel pour racheter dans ma nouvelle région, ou conserver mon logement actuel en locatif et démarrer un prêt finançant mon nouveau logement.
Bien qu accorder sur mes fiche de paye si je doit démarrer un nouveau prêt,j aimerai le financer grâce au revenu locatif.
D ou mes recherche, j ajoute que pour financer le nouveau logement, je ne compte pas uniquement sur le crédit, une part peut etre financé avec mes fond propres. Par contre j aimerai que les mensualité du crédit se paye integralement par les revenus locatif.

Je cherche donc à savoir combien il restera du loyer une fois l ensemble des charges déduites ce qui me donnera le montant envisageable des mensualités de mon crédit.

Merci
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Messages : Env. 10
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Membre utile Env. 600 message Toulon (83)
De 70% à 80% est ce qui vous restera avant impôts
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Messages : Env. 600
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Env. 10 message Seine Saint Denis
70,80% ça me va bien, moi j avais plutot ça:


"J estime donc raisonnablement le loyer aux alentours de 750e charges comprises 
Je déduit: 
- assurance PNO (estimation 100/an ???) 
- charge copro (130e) 
- frais gestion locative (8%) 
- impôts IR prelev Soc (régime a determiner) 
- taxe foncière (50e) 
- vacance locative (5%) 
- cout divers (travaux) (5%) 
Si mes calculs sont exacts, le loyer devrais donc me laisser environ 220e net qui peuvent être alloué au remboursement du crédit."

Et visiblement je devrais plutôt compter 10% de travaux et 10% de vacance locative.

Soit au final, bien moins de 80% (impôts compris)

Qu'en pensez vous???
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Messages : Env. 10
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Membre utile Env. 600 message Toulon (83)
Ce ne sont que des suppositions. La vie c'est pas des maths. 10% de vacances locatives ouais bon, si le bien est vide 1 mois complet les 10% sont bouffés sauf si c'est 10% du montant annuel des loyers.

Cependant je reprends ce que j'ai dit : la banque partira sur 70% des loyers encaissés donc vont se baser sur 434EUR de rentrées locatives.

A partir de ce que vous gagnez ils vont regarder le crédit qu'il y a sur votre résidence actuelle si toutefois il y en a une qui sera donc une charge, ajouter ces 434 EUR à vos revenus et calculeront ainsi votre capacité d'emprunt. La banque n'ira pas plus loin. Libre à vous après de faire tous les calculs que vous voulez
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Env. 10 message Seine Saint Denis
Pardon, je dois mal m exprimer:
Je n'ai aucun crédit en cours sur mon logement actuel (ni quoi que ce soit d autre dailleur) a partir de mes fiches de paye la banque pourrai me prêter de quoid acheter intégralement un nouvel appartement sans même tenir compte de celui que je voudrai loué.
Donc l obtention du crédit n est pas le probleme !!
Par contre (ce n est que ma volonté) je ne veux pas avoir un crédit a rembourser chaque mois (de ma poche) je voudrai donc faire un crédit dont les mensualités serai égale au revenus net de location

Donc pour résumé:
-La banque prête au il y ai ou non location.
-Personnellement je préfère que les mensualités soit payer par mes revenus locatif plutôt que par mon salaire.

Je cherche donc à calculer le net que pourrai me rapporter le locatif!!
Certe ça ne sera qu une estimation et la vie differe parfois de ce que l on avait prevu, mais je préfère faire quelque calcule pour estimer ce qui est possible et ne l est pas plutôt que de partir à l aveugle.
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Messages : Env. 10
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Membre utile Env. 600 message Toulon (83)
On part toujours à l'aveugle la 1ere année. Attends d'être dans le concret pour comparer la théorie et la pratique. Moi aussi j'ai essayé de calculer comme toi mais ça a servi à rien. J'étais totalement hors réalité. Les impôts c'est même pas la peine. Mets toi au réel direct et fais ta propre comptabilité pour ton déficit foncier. Si tu gagnes ta vie, ne soit pas à l'euro près. L'immobilier c'est très aléatoire.
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Env. 10 message Seine Saint Denis
"...maman disait toujour , la vie c est comme une boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber..."

Oui les impôts, pas évident, j ai calculer en micro foncier (nu). Bien que ça ne sera sûrement pas le régime qui sera retenu mais si mes calcules passe avec des paramètres defavorable/pessimiste, le réel sera mieu que la theorie
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 3000 message Meurthe Et Moselle
Se lancer à l'aveugle, sans se préparer ? Conseiller le régime réel sans conseiller de voir un comptable ?

Tous les calculs qu'il fait, au delà de vouloir prédir l'avenir, lui servent surtout à s'imerger dans le milieu avant de se lancer, à découvrir toutes les lois, règles, obligations... Du bailleur. C'est à mon sens indispensable.

D'ailleurs si tout est préparé correctement, il doit tomber +- juste dans ses calculs, même concernant les impôts. C'est d'autant plus vrai qu'il connait l'appartement et la copro.
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Picto recompense Membre super utile
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Env. 10 message Seine Saint Denis
Oui j ai aussi tendance à préférer la calculatrice a la boule de cristal.
Pour les impôts je suis partis de la solution à priori la plus défavorable, après quelques recherches il semble effectivement utile de se faire assister par un comptable. Je par donc du principe qu en payant un comptable, celui ci me fera gagner plus qu il ne me coûte. Donc si mon projet tiens la route avec les paramètres les plus défavorable, j aurai de bonnes surprises dans les faits.
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Messages : Env. 10
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Membre super utile Env. 3000 message Meurthe Et Moselle
Je crois que c'est une bonne décision j'avais fait pareil quand je me suis lancé. Il est toujours plus agréable de se rendre compte qu'on a gagné un peu plus que prévu.

La banque prendra en compte 70% des revenus locatifs pour le futurs prêt. Ça n'empêche que vous pouvez, et devez, faire des calculs plus poussés pour votre info personnelle (comme vous le faites déjà)
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Picto recompense Membre super utile
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Membre utile Env. 1000 message Bordeaux (33)
Petite question, si vous revendez votre T2 actuel, vous avez une grosse plus value ou non ?

Prix achat et prix de vente ? Est-ce que vous avez conservé le bien + de 5 ans ?
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Bordeaux (33)
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