Montage du crédit immobilier

Bonjour,

Est-ce que les 50KEUR d'apport sont ceux issues de la vente de votre maison actuelle où viennent-ils s'y ajouter ?

Voici notre expérience :
Lorsque nous avons construit, la première proposition de la banque était également avec un prêt relais pour rembourser le prêt en cours + second prêt (principal) pour financer la construction. Nous avons préféré attendre de vendre la maison et ne pas faire de prêt relais pour éviter tout stress à la fin de la construction si la maison actuelle ne se vendait pas dans un délai raisonnable et au prix demandé. A voir en fonction du marché de l'immobilier dans votre coin (nous avons mis 8 mois à la vendre). Nous sommes parti en location pendant 10 mois et terminé. Certes c'est un déménagement supplémentaire, on se sert un peu (passé de 120m² à 65m²)...mais au moins la maison était vendue. D'autant plus que le taux des prêts relais n'est pas ce qu'il y a de plus facile à négocier. Donc autant trouver une location dans les prix de ce qu'aurait coûté le prêt relais (ne pas oublier l'assurance), au moins on est tranquille.
=> Dans votre cas ça libérerait l'apport de la vente en plus si vous ne l'aviez pas inclue, et pas de mauvaise surprise si vous n'arrivez pas à en tirer le prix demandé au départ.

Du coup, pour moi, tout dépend du marché immobilier dans votre secteur, de votre mode de vie en fonction de vos revenus, de votre capacité à rembourser le prêt principal + prêt relais à la fin de la construction (quand tout est débloqué).
Ou si pour éviter les mauvaises surprises (délai de vente et prix demandé) vous ne préférez pas faire un déménagement supplémentaire.

PS : les 145KEUR me paraissent insuffisant pour rembourser votre prêt actuel qui sera de 146KEUR en février 2019 (auquel il faut ajouter les frais de remboursement pas anticipation).

Espérant avoir été compréhensible ^^.

Bon courage

Bonjour Globetrotter,

Merci pour votre réponse.

Tout d'abord, j'ai trouvé un lien décrivant parfaitement les deux types de montage :
https://www.construiresamaison.com/construire/definir-son-pr[...]faire-construire/a18848

* Les 50k€ sont disponibles en cash sur compte, il ne s'agit donc pas finance débloquée à la vente du bien.
* J'habite en région parisienne, 6min à pied RER A, 15min en transport de la défense ==> marché immobilier assez dynamique, je ne me fais pas de soucis pour la vente du bien.

Pour mon cas, je pense que le crédit relais est beaucoup plus intéressant que de prendre une location :
Mensualité intérêt crédit relais d'environ 200€ CONTRE 800€ pour une location (sur ma région)

Je pense m'orienter sur le montage "achat - revente" décrit dans le lien ci-dessus.

J'ai été dans un cas similaire. Je prend le temps de vous l'exposer demain, avec les solutions proposés et celle choisi, si toutefois vous en avez encore besoin.

Bonjour.
TanKou, même si Guttata n'a plus besoin d'info ou de conseils, ça sera toujours interessant pour d'autres dans le même cas

Bonjour, n'ayant toujours pas signé mon offre de prêt, votre expérience m'intéresse

Ça marche, j'essaie de pas oublier demain
C'est très récent donc parfaitement d'actualité pour comparer.

Alors,

Dans mon cas à moi :

- Appartement dont on est propriétaire, valeur de vente 215k, capital restant à rembourser sur le crédit 158k
- Terrain 260k
- Divers Frais : notaire, taxes, cuisine... : 40k
- CCMI : 142k
- Apport 10k

Ce qui nous fait en gros 440k + la gestion du crédit en cours, et à déduire l'apport.

Nous étions initialement parti pour ne pas vendre l'appartement avant d'avoir aménagé dans la maison.

Le problème c'est que les banques pour le prêt relais ne comptent que 60 à 80% de la valeur de l'appart. Ça voulait donc dire qu'il fallait que l'on puisse trouver les 20 à 40% qu'ils ne nous prêtais pas en relais (grosso merdo, le prêt relais couvrais approximativement le capital dû sur l'appartement).
Du coup il fallait emprunter en plus les 60k (env) qu'on devait récupérer de la vente de l'appart.

J'ai eu 3 propositions viable :
- BNP solution achat-revente. On a une seule ligne de crédit qui couvre le rachat de prêt + la construction + terrain. Le remboursement se faisait sur 300 mois DONT 24 mois ou l'on pouvais garder l'appartement. On avait des mensualité « complète » (donc on rembourserai du capital même pendant la construction). Il y avait 2 phases de remboursement : la première sur 1 à 24 mois ou l'appartement n'est pas vendu, et la seconde après la vente. Le problème étant qu'à partir du moment ou l'on vend avant les 24 mois, il nous reste 276 mois pour amortir le reste du capital dû (donc vaux mieux vendre à 24 mois qu'à 12 si on ne veux pas voir les mensualité monter, pour rester sur 300 mois). J'avais un taux de 1.55% (Hors assurance) sur ce montage.
- Crédit Agricole : une ligne prêt relais classique 80% (24 mois, 1.5%) + deux ligne pour construction et terrain (pour baisser le taux, 240 et 300mois, 1.48% de moyenne, DONT 12 mois de différé pour la construction) + une ligne pour compléter les 20% (300 mois, 2%), soit un total de 4 lignes pour le montage. Deux lignes disparaissent à la vente de l'appartement mais le taux d'endettement reste limite tant qu'il n'est pas vendu et je peux me retrouver avec la 3ème ligne si je vend mal. C'est intéréssant en coût mais compliqué en gestion.
- Société Générale : Une ligne prêt relais (60%, 24 mois 1.35%) + une ligne de crédit général qui inclu les 40% manquant pour le relais (1.6% 300 mois + 12 mois de différé), avec possibilité de rembourser 60k en anticipé sans frais.

Dans les 3 cas je faisais un rachat de crédit pour l'appartement. La solution de le garder et le mettre en location était trop limite aujourd'hui car j'y bloquait 60k de capital qu'il fallait emprunter définitivement. En le vendant, je n'avais besoin de les emprunter que le temps de la vente et/ou construction.

J'ai donc choisi la SG parce que j'ai eu la chance de trouver quelqu'un qui souhaitais acheter mon appartement tout en me laissant une franchise de presque un an pour vivre dedans (baisse du prix de l'équivalent d'un loyer). L'avantage c'est que du coup je ne me tape pas les mensualité élevée de la solution BNP, d'autant que je serai tombé en phase 2 en moins de 2 mois, et donc à amortir le crédit sur 23 ans au lieu de 25.
L'offre du crédit agricole était pas mal sur les taux, mais trop compliqué à manier en cas de changement de situation financière.

En gros, l'achat revente, c'est vraiment bien si on veux amortir vite et qu'on a suffisamment de pouvoir d'achat sans avoir besoin de faire quelques économies d'ici à la livraison et si on a pas d'acheteur à court terme.

Je sais pas si j'ai pas oublié des choses; n'hésitez pas à revenir vers moi si vous avez des questions